Budete žádat o hypotéku? Pozor na limity.

Až donedávna ČNB bankám nařizovala, kolik mohou klientům půjčit v závislosti na jejich příjmech a hodnotě zastavované nemovitosti. 1. dubna v reakci na šíření koronaviru ČNB svá doporučení revidovala a bankám výrazně uvolnila ruce. Ty však reagovaly po svém a v některých případech svá interní pravidla pro posuzování příjmů ještě více zpřísnily. Jak je to nyní s posuzováním příjmů a jak velkou část ceny nemovitosti banky profinancují?

Vlastní zdroje

Ukazatel LTV (loan-to-value ratio) říká, jak na jak velké procento hodnoty nemovitosti banka poskytne hypotéku. Původně ČNB doporučovala bankám financovat maximálně 80 % hodnoty nemovitosti a za určitých podmínek mohly tuto hranici překročit a poskytnout úvěr až na 90 % LTV. Objem těchto úvěrů však nesměl přesáhnout 15 % celkové hypoteční produkce.

Od 1. 4. 2020 ČNB 80% limit zrušila a bankám tím umožnila poskytovat hypotéky až do 90 % LTV a ve velmi omezené míře dokonce i nad tuto hranici*. Nyní tedy říká, že na nemovitost v hodnotě 3 000 000 Kč banka podle tohoto pravidla může půjčit maximálně 2 700 000 Kč. Z vlastních peněz musíte zafinancovat 300 000 Kč.

Do doby nástupu koronaviru tedy většina bank poskytovala hypoték až do 90 % LTV, produkci nad 80 % si však aktivně řídila a tyto úvěry byly dražší. Nyní hypotéky do 90 % LTV i nadále nabízí osm z 15 sledovaných bank a stavebních spořitelen **. Vedle toho šest bank se rozhodlo v rámci obezřetnosti dočasně pozastavit poskytování úvěrů na 80 % LTV. A jedna banka tento limit pro nové klienty dokonce snížila na 70 % (pro stávající klienty je limit nastaven na 90 %). V praxi to znamená, že na 3milionovou hypotéku novým klientům půjčí jen 2 100 000 Kč.

Násobky ročních příjmů vs. hypotéka

Ukazatel DTI (debt-to-income ratio) říká, kolik násobků ročního příjmu domácnosti si může klient od banky půjčit. Původně ČNB doporučovala bankám financovat maximálně 8násobek ročních příjmů. Od prvního dubna dodržovaní tohoto ukazatele již od bank nevyžaduje.

Z patnácti bank a stavebních spořitelen deset poskytovatelů i nadále poskytuje maximálně 8násobek ročních příjmů. Při ročním příjmu 700 000 Kč to znamená, že banka či spořitelna půjčí maximálně 5 600 000 Kč. Už z tohoto propočtu je patrné, že parametr DTI nebyl zásadní bariérou pro získání hypoték. Čtyři subjekty tedy následovaly rozhodnutí ČNB a tento limit rovněž zrušily a jedna banka tento limit posunula na 9násobek ročního příjmu.

Příjem vs. hypotéka

Ukazatel DSTI (debt service-to-income ratio) říká, kolik že výše měsíčních splátek všech vašich úvěrů nesmí překročit určitou hranici. Původně ČNB říkala, že suma měsíčních splátek může dosahovat maximálně 45 % měsíčních příjmů. 1. dubna tento limit posunula na 50 % a 18. 6. rozhodla o jeho úplném zrušení.

Z patnácti bank a stavebních spořitelen se aktuálně devět poskytovatelů i nadále řídí pravidlem DSTI maximálně 45 %. Čtyři subjekty tento limit navýšily na 45 a více procent. Naopak dvě banky v tomto směru přitvrdily a klientům nepůjčí více, pokud suma jejich splátek přesahuje 40 % čistých měsíčních příjmů. V praxi to znamená, že domácnost s měsíčním příjmem 40 000 Kč může na splácení úvěrů vynaložit maximálně 16 000 Kč. Pokud by neměla jiné úvěry a chtěla si zažádat o hypotéku, splatnost si nastavila na obvyklých 25 let a vyjednala si sazbu 2 %, banka by jí půjčila maximálně 3,75 mil. Kč.

Úroková sazba není všechno, pozor na posuzování dalších parametrů

"V přístupu bank k posuzování příjmů se vytvořily docela velké rozdíly, a to nejen co se týče parametrů DTI a DSTI, ale i zdroje příjmů, respektive oboru podnikání nebo zaměstnání žadatele o hypotéku. Při výběru banky je tedy třeba dát větší pozor a limity - včetně parametru LTV - si dopředu prověřit. Že to není úplně jednoduché dokazuje i množství změn, které v posledních měsících zapracováváme do našich srovnávacích nástrojů. Je velký rozdíl, jestli klient pořizující si nové bydlení za dva miliony korun bude muset ze svého na začátku profinancovat 400 000 Kč nebo mu bude stačit jen 200 000 Kč," říká Libor Vojta Ostatek, ředitel makléřské společnosti Golem Finance.

*ČNB připouští v odůvodněných případech překročení 90% procentní hranice. Tyto úvěry však mohou tvořit maximálně 5 % čtvrtletní produkce úvěrů na bydlení

** V uvedených grafech jsou zpracovány informace, které nám k parametrům DTI, DSTI, LTV průběžně poskytují banky a stavební spořitelny spolupracující s externími zprostředkovateli: ČS, ČSOB, HB, EB, KB, MB, MMB, MP, MSS, OB, RB, RSTS, SB, SSČS, UCB