Ceny stavebního materiálu letí nahoru. Jak navýšit hypotéku, nebo se jí naopak zbavit?

Vloni jste se rozhodli postavit nebo zrekonstruovat dům a letos se nestačíte divit cenám materiálu. Co dělat v případě, když peníze docházejí? Hypotéku můžete navýšit, nebo si ji rozmyslet. Co Vás to bude stát?

V uplynulých měsících snad nebyl jediný den, kdy by se na nás nevalily zprávy o zvyšování cen stavebních materiálů. Lidé, kteří si vzali hypotéku na stavbu rodinných domů nebo rekreačních sídel, s obavami sledují, jak materiál zdražuje v některých případech i na dvojnásobek původních cen. Ti, kteří se během roků 2021 a 2022 rozhodli stavět a požádali o hypotéku, se mohou snadno dostat do těžko řešitelného finančního problému.

Vzali jsme si s manželkou hypotéku ve výši 4 milionů Kč na stavbu domu, ale v průběhu stavebních prací nám firma oznámila, že s ohledem na zvyšování cen materiálu bude dům stát nakonec o půl milionu víc, říká pan Karel z Berouna. Řešíme tedy, jak dáme peníze dohromady. Kolem sta tisíc můžeme vzít z úspor, ale zbytek si budeme muset zase nějak vypůjčit.

Do neradostné situace se kromě pana Karla dostávají i další lidé, i když, jak banky uvádějí, nejsou to nijak vysoké počty. Problém s navýšením cen stavebního materiálu se dá vyřešit několika způsoby:

• navýšením původní hypotéky,
• požádat o další samostatnou hypotéku,
• nedočerpat celou částku schválené hypotéky a stavbu zakonzervovat,
• nečerpat schválenou hypotéku vůbec.

Jak banky řeší situaci, kdy klientům nestačí schválené peníze?

Československá obchodní banka (ČSOB), tedy i Hypoteční banka, například klientům nabízí možnost uzavřít hypoteční úvěr až o 20 % vyšší, než je doložený rozpočet stavby. To, že stavba vyjde nakonec dráž, než stavebníci plánovali, není nic neobvyklého.

Dopředu si tak můžou vytvořit finanční rezervu pro případ růstu nákladů v průběhu stavby či rekonstrukce. Současná situace je ale samozřejmě extrémní a ani tato opatření nemusí stačit. S klienty se proto snažíme hledat další, individuální řešení. 

Samotné navýšení schválené a rozčerpané hypotéky však ČSOB, tedy ani Hypoteční banka, neumožňuje. Pokud stavebník zjistí, že potřebuje další peníze, je nutné požádat o druhou hypotéku. Ovšem i tato další hypotéka potřebuje být zastavena nemovitostí a žadatel musí znovu prokazovat bonitu, navíc s ohledem na fakt, že už jednu hypotéku má. Další možností je požádat u ČSOB o půjčku na bydlení, kterou můžete dostat do výše 1 mil. Kč, je bez poplatků a není k ní zapotřebí zástava.

Komerční banka má pro podobné případy připravenou Hypotéku 2 v 1, kde si můžete požádat o další hypotéku do výše 800 tisíc Kč k již stávající hypotéce. Pokud by ani tato částka nestačila, pak je možné požádat o nový rozpočet, případně zpracovat nový odhad nemovitosti a vzít si hypotéku nad tuto částku. 

Česká spořitelna samotné navýšení hypotéky umožňuje. Měsíčně se na nás obracejí vyšší desítky klientů, kteří potřebují navýšit původní částku hypotéky v důsledku růstu cen stavebních prací a materiálu. Obvyklé navýšení se v tomto případě pohybuje okolo 20 % původní částky. 

Fio banka, Air Bank a mBank hlásí, že jejich klientů se problém s potřebou navýšení hypotéky příliš netýká, žádají o vyšší částky prý jen zcela výjimečně. V Air Bank se ještě s požadavkem na navýšení hypotéky nesetkali, protože hypotéky na výstavbu, kde je postupné čerpání, nabízejí teprve od letošního roku.

Raiffeisenbank a Equa Bank přímo nesledují, jak moc jejich "stavějící" klienti potřebují další finance. Někteří klienti si přijdou pro další peníze, nicméně to není v nadměrné míře oproti předchozím letům. Zároveň nelze s jistotou říci, co je důvodem, zda podceněný rozpočet, či právě zvýšení nákladů na výstavbu. První uvedený důvod je totiž také poměrně častý. 

UniCredit Bank naopak potvrzuje, že banka dlouhodobě sleduje trend, kdy určité části portfolia klientů nestačí pouze jedna hypotéka, ale potřebují další finanční prostředky. Bývá to nejen kvůli zdražení materiálů, ale také například kvůli změně stavby, úpravy zahrady a podobně. Tento podíl se pohybuje mezi 10-12 % klientů, kteří si berou hypotéku na výstavbu. U klientů, kteří si brali tuto hypotéku v roce 2021, sledujeme mírný nárůst tohoto podílu, aktuálně se pohybuje okolo 14 %. 

Pokud je kde brát a můžete si ke stávající hypotéce vzít další půjčku navíc, je to ještě ta lepší varianta. V horším případě se musí stavebníci bolestivě rozhodnout, že své plány zruší. Buď hypotéku vůbec nezačnou čerpat, nebo ji nedočerpají celou. Pak rozestavěné budovy buď prodávají, nebo počkají na lepší časy. V médiích už se objevily zprávy, že se na realitních portálech zvýšila nabídka rozestavěných nemovitostí.

Někde zaplatíte za nečerpání 5 % z hypotéky, jinde už nechtějí nic

Je však zapotřebí říct, že takové rozhodnutí není občas úplně zadarmo a banky v minulosti odstoupení od hypotéky sankcionovaly až 5 % částkou z nevyčerpaného objemu hypotéky. S výjimkou odstoupení od smlouvy v zákonné lhůtě 14 dnů od podpisu. V současné době se však banky k lidem, kteří hypotéku nakonec vzdají, staví značně rozdílně. Někde si od vás ještě 5 % z nevyčerpané částky vezmou, jinde už po vás nebudou chtít vůbec nic. Některé banky si poplatek sice naúčtují, ale jeho výše se odvíjí od důvodu, proč si klient hypotéku rozmyslel.

ČSOB poplatek za nevyčerpání chtějí, ale podle banky se stanovuje velmi sofistikovanou metodou a není možné ho předem určit.

Konkrétní výši poplatku víme až při zpracování požadavku na nedočerpání či výpověď hypotečního úvěru před čerpáním. Hodnotu není možné vyčíslit dopředu, je vypočítaná systémem. Složitý výpočet má klient i s vysvětlením v Předsmluvních informacích před podpisem úvěrové smlouvy. 

Komerční banka si však klient za rozhodnutí hypotéku nečerpat stále ještě 5% z nevyčerpané částky zaplatí. S touto situací se setkáváme méně často, naši klienti se zpravidla snaží situaci vyřešit jiným způsobem než nečerpáním/nedočerpáním úvěru, a to i v této složité době. 

Na Českou spořitelnu se každý měsíc obrací 20 až 30 klientů, kteří se nakonec rozhodnou hypotéku nečerpat. Banka může požadovat kompenzaci administrativních nákladů spojených se sjednáním hypotečního úvěru až ve výši jednotek procent z dané smlouvy, nicméně tyto případy řeší vždy maximálně individuálně. 

Oberbank - Vzhledem k tomu, že hypoteční úvěr představuje dlouhodobý závazek, postupuje Oberbank nanejvýš zodpovědně, proto takové případy představují výjimku. Nastane-li taková záležitost, řeší se individuálně dle situace konkrétního klienta s přihlédnutím k objektivním okolnostem. 

Promineme sankci jen do určité výše, říkají banky

UniCredit Bank už si nepočítají žádný poplatek, pokud nevyčerpáte jen posledních 20 % z hypotéky. Kompenzační poplatek z nečerpané částky úvěru se počítá individuálně. Netýká se však nedočerpané části úvěru s fixní sazbou ve výši 20 % u účelu výstavba/rekonstrukce a také nedočerpané části úvěru s variabilní sazbou (float) bez ohledu na výši či účel, kde je tento poplatek také zdarma, není účtován. Nevyčerpanou částku nad 20 % banka vypočítává individuálně.

Raiffeisenbank a Equa Bank si vezmou poplatek 5 % v případě, že jste nevyčerpali částku vyšší než 50 % z objemu hypotéky. 

mBank chce za nevyčerpání pouze 4000 Kč podle sazebníku za změnu smlouvy. 

Fio banka a Air Bank si poplatek za nečerpání hypotéky neúčtují vůbec žádný.

Pokud jde o nečerpání již schválené hypotéky nebo její nedočerpání, tak je to v obou případech v Air Bank zdarma. Například právě situace, kdy klient vůbec nezačne schválenou hypotéku čerpat, nastává třeba v případě, kdy se nakonec rozhodne vybranou nemovitost nekoupit.