Co je to investiční hypotéka a proč je tak výhodná?

14.05.2021

Zásadní výhodou nákupu bytu na hypotéku je to, že získáte velkou sumu peněz na investici. Peníze z hypotéky úročené aktuálně zhruba třemi procenty jsou vlastně velice "levné", proto se vyplatí si je půjčit. Proč je výhodná investiční hypotéka? A jak na ni?

Investice bez velkého kapitálu

Zjednodušeně by se dalo říci, že hypotéka dělá podnikatele z každého. Je investicí bez velkého kapitálu. Nemusíte mít geniální nápad ani velký majetek a přesto vám banka půjčí. Je to logické, získává totiž jasnou zástavu: nemovitost.

I když se podmínky pro získání hypotečních úvěrů zpřísňují, stále platí, že banka vám půjčí osmdesát procent ceny, na zvláštní žádost v některých případech i 90. Při hodnotě bytu 6 milionů, potřebujete 1,2 milionu, respektive 600 tisíc. Dalším faktorem určujícím, zda hypotéku dostanete nebo ne, je samozřejmě výše příjmu, do ní si ale můžete započítat i příjem z nájmu a to je chvíle, kdy je dobré něco vědět o takzvané investiční hypotéce.

Pokud si totiž prostřednictvím investiční hypotéky koupíte "správný byt za správnou cenu", který následně dobře a dlouhodobě pronajmete, velmi na tom vyděláte. Nájemné totiž bude vyšší než úroky z úvěru, které zaplatíte bance. Nájemné vám tak bude fakticky splácet váš dluh a ještě vám něco zbyde. Na počátku období splácení bude rozdíl malinký, ale díky dlouhodobě rostoucím nájmům a cenám nemovitostí se rozdíl za deset nebo dvacet let značně zvětší. Reálně tak třeba již za 15 let může jít třetina až polovina nájemného do vaší kapsy. Nehledě na to, že kdybyste v tom momentě byt prodali, můžete z prodejní ceny splatit hypotéku a dost peněz vám zbyde. A pokud počkáte celých 30 let do úplného splacení hypotéky, bude celý byt váš a přitom se splatil z nájemného a ještě vám generoval příjem.

V Anglii dokonce mají hypotéky, u kterých nesplácíte jistinu, ale jen úroky. Díky tomu vám do kapsy půjde větší část peněz. Jistinu splatíte až nemovitost někdy v budoucnu prodáte. Takové investiční hypotéky u nás zatím nejsou, takže my musíme nemovitost pečlivěji vybírat. Je třeba hledat v lokalitách, kde je příznivý poměr nájmu k ceně bytu. O tom více v dalším textu.

Porovnání klasické a investiční hypotéky

Jak se liší klasická a investiční hypotéka? Ta investiční narozdíl od klasické předpokládá, že si nekupujete nemovitost pro vlastní bydlení, ale k tomu, abyste ji pronajímali. Do vašeho příjmu se tak započítává plánovaný příjem z nájemného.

Zásadní rozdíl je pak také v takzvaných LTV, což je odborný výraz vyjadřující poměr hypotečního úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti. Ten je u investiční hypotéky obvykle nižší - 60 procent oproti 80 procentům v případě vlastního bydlení. Rozdíl bývá také ve výši úrokové sazby nebo v době splatnosti.

Nájem investičního bytu pokryje splátky

Při uvažování o tom, do jakého bytu investovat, je dobré, aby nájem investičního bytu pokryl splátky. Myslete na to, že například v Praze je největší jistotou malý byt blízko metra. Ten se nejlépe a v podstatě vždy rychle pronajme. Pokud si například půjčíte dva miliony (na 30 let), přidáte své úspory a koupíte malý byt (2 kk) někde v Praze na sídlišti, ale u metra za 3,3 milionu, budete splácet 7 300 korun měsíčně. Přitom z nájmu získáte 13 tisíc.

Samozřejmě musíte myslet na to, že byt se vám možná nepodaří pronajmout hned, že budete mít náklady s jeho údržbou, opravami, fondem oprav, s tím, že občas bude třeba vymalovat, ale i tak je téměř jisté, že na tom vyděláte.

Obecné podmínky získání investiční hypotéky

I když se investiční hypotéka od té klasické liší, mnohé mají společné. Obecné podmínky získání investiční i klasické hypotéky vždy vyžadují jistou výši příjmů. Splátka nesmí totiž tvořit více jak 45 procent čistého příjmu, od něj se odečítají i všechny další úvěry. Celkové zadlužení nesmí být vyšší než devítinásobek čistého ročního příjmu.

Pokud se v hypotékách trochu vyznáte, pak víte, že se jedná o nové parametry DTI/DSTI (DSTI - Debt Service to Income, DTI - Debt To Income). Jde o údaje určující jednak výši celkového zadlužení a také výši dluhu vůči příjmu. Jejich zpřísnění bohužel značně ztížilo získávání více hypoték na jednu osobu. Dříve bylo možné koupit investičních bytů na jedno rodné číslo prakticky neomezené množství. Existuje hodně investorů, kteří mají deset a více bytů. Hypotéky splácí z pronájmů a vše šlape jako po drátkách. Bohužel, nyní to již není možné. I když jde o investiční byt, musíte splňovat parametry DTI/DSTI a to u sedmého bytu dáte dohromady těžko.

Naštěstí to má řešení. Hypotéku si můžete pořídit na společnost s ručením omezeným nebo je možné využít podnikatelský úvěr, kterého se regulace také netýká. Má to svá specifika, svá pro a proti, ale pokud nemáte jinou možnost, může to být dobrá volba. Můžete také využít kamaráda, který nemá hypotéku, ale má příjem, aby vám za hypotéku ručil. Možností je spousta.

Pamatujte ale, že úvěr vám banka schválí jen v případě, že nebudete mít záznam v bankovním a nebankovním registru dlužníků. Pozitivní naopak je, že manželé mohou žádat o hypotéku společně, což výrazně zvyšuje jejich šance.

Zde je seznam pěti největších poskytovatelů hypoték a jejich výhody:

  • Hypoteční banka je největším poskytovatelem hypoték v Česku.
  • Česká spořitelna se ji snaží předběhnout a je ideální na financování developerských projektů a výstavby.
  • Komerční banka je stabilní trojka na trhu a dává předhypoteční úvěr na družstevní byty.
  • Raiffeisenbank má silné jarní a podzimní kampaně, dává bonusy k hypotéce, je vhodná pro financování výstavby a kontokorent.
  • UniCredit Bank je známá jednotnými sazbami pro všechny fixace a má výhodné nabídky při zahrnutí pojištění.

Koupit byt za hotové nebo s hypotékou?

Po přečtení předchozích řádků vás možná již napadlo, že vlastně nemá moc smysl kupovat byt za hotové. "Hypoteční peníze" jsou levné a proč si nepůjčit, když to jde a koupit si tak místo jednoho bytu za hotové, dva na hypotéku. Při využití hypotéky se vám sice sníží aktuální výnos z vložených prostředků, ale na konci budete o byt bohatší. Pokud potřebnými penězi disponujete, je to především o vašem rozhodnutí, zda potřebujete maximalizovat své příjmy z pronájmu nebo uvažujete spíše dlouhodobě.

Prostředky na investici

Nejste si jistí, jak se rozhodnout? Sepište si finanční možnosti. Jaké máte prostředky pro investici? Co případně můžete prodat a peníze použít k investování? Na jak vysokou hypotéku dosáhnete? Kolik peněz máte z vlastních zdrojů? Můžete a chcete zastavit nějakou svou jinou nemovitost? Potřebujete víc peněz pro získání hypotéky nebo vám chybí příjem na hypotéku? Pak si sepište, čeho potřebujete dosáhnout a následně i možnosti, jak toho můžete dosáhnout.

Pokud si s tím nevíte rady jak se rozhodnout, navštivte kouče. Skvělý kouč je například můj kamarád Robert Lhota (robert.lhota@gmail.com). Je to pětačtyřicetiletý zkušený manažer a sám k němu chodím na koučink, když si nevím rady s nějakým rozhodnutím.

Hypoteční poradci

Pokud se neorientujete ve světě hypoték, tak vězte, že existují hypoteční poradci. Svou práci pro vás dělají zdarma. Jsou placeni provizí z banky a přitom vám domluví lepší podmínky, než když budete s bankou jednat sami. Všechny banky jim dávají zhruba stejné odměny, takže není důvod, aby vám kvalitní poradce nedoporučil ten nejlepší finanční ústav. Když jim popíšete svou situaci, poradí vám, která banka se na to hodí nejvíce. Umí spočítat vaše možnosti s vaší výší platu a spousta dalších věcí.