Co všechno je třeba pohlídat před koncem fixace hypotéky?

Máte hypotéku a přemýšlíte, jak budou vypadat její podmínky v dalším období fixace? Děsíte se, jak utáhnete splátky, až budou úroky o kus vyšší, protože už teď vidíte, jak na trhu rostou? Případně doufáte naopak v úlevu, neboť cena hypoték krásně klesá? Hypotéka je velký závazek s proměnlivými podmínkami, a podle toho je nutné k ní i přistupovat - a snažit se "vychytat" tu nejlepší cenu i do budoucna. To se Vám však nepovede, když budete jen pasivně čekat na konec fixace a na nové podmínky nadiktované Vaší bankou. Podívejte se, co je potřeba mít zajištěno ještě před tím, než se fixace přiblíží ke svému konci.

Jestliže úroky na trhu neklesají, nečekejte až na konec fixace

Nejhorší, co může dlužník s hypotékou "na krku" udělat, je nechat vše osudu. Během času se totiž situace na hypotečním trhu dost mění - a z dlouhodobého hlediska, kterým v průměru pětileté období fixace jistě už je, se toho odehraje opravdu hodně.

Je totiž potřeba sledovat vývoj úrokových měr během celé doby trvání fixace - a promýšlet si, zda by se nevyplatilo refinancování i během ní. Pokud nevyplatilo, nevadí, refinancování nutné není. Co ale nutné je? Mít přehled o vývoji cen hypoték tak, abyste měli představu, na jakou úrokovou míru vám banka pravděpodobně nastaví fixaci budoucí, tedy tzv. refixaci.

Jestliže ceny postupně klesají a vypadá to, že budou klesat až do doby, kdy budete vyřizovat nové období fixace, je vše v pořádku a není nutné se do žádné velké akce pouštět, jen si pár měsíců před ukončením fixačního období zjistěte možné úroky z hypotéky a její celkovou cenu také u konkurence.

Pokud ovšem cena hypoték roste a vypadá to, že poroste i nadále, měli byste cirka dva roky před datem ukončení současného fixačního období začít hledat budoucí levnější variantu - a zarezervovat si ji předem. Velká část bank to dokáže právě již dva roky dopředu.

Bance ukažte, že jste (po skončení fixace) ochotní přejít jinam

Než se fixace nachýlí ke konci, musí vám banka dát vědět budoucí (refixační) úrokovou míru, s níž u ní můžete v hypotéce pokračovat. Ode dne oznámení nového úročení pak máte tři měsíce na bezplatný přechod ke konkurenci, když se vám nové podmínky u původní banky líbit nebudou.

Ale ještě před oznámením nových podmínek je dobrým tahem bance ukázat, že máte přehled o jiných a výhodnějších nabídkách (pokud na trhu opravdu jsou) a že jste ochotní svou hypotéku převést za lepší cenou. Původní banka díky tomu může rovnou přijít se zajímavější nabídkou, a tím si ušetříte část licitování.

Zmíněná taktika se jmenuje retence - a často se vyplatí i u jiných služeb založených na splátkách - typicky u mobilních operátorů, dodavatelů energií, poskytovatelů internetu apod. Velkou motivací k poskytnutí lepší ceny je právě možný odchod současného a doposud spolehlivě platícího klienta (jestliže jste měli problémy se splácením - s výjimkou covid období - banka se vás spíš ráda zbaví). Otázkou tu ovšem je, zda by konkurenční banka byla ochotná vzít vás coby problémového klienta, dost by tímto krokem riskovala - celá historie splácení i u dlouholeté hypotéky je totiž v registrech.

Refinancování je možné kdykoliv, ale po fixaci bude vždycky zdarma

Už jsme zmínili, že refinancovat hypotéku můžete opravdu kdykoliv, ale bude to za určitý poplatek, pokud se s refinancováním dostanete mimo období ukončené fixace. Doplacení hypotéky a přechod k jiné bance poté, co vám fixace čerstvě skončila, je ale vždycky zdarma.

Zdarma období pro refinancování trvá tři měsíce od oznámení nových podmínek pro nové období fixace. Nesmíte ale zapomínat, že když refinancujete k jiné bankce, opět podete podrobeni zkoumání, zda splňujete podmínky pro získání hypotéky.

Po fixaci možná půjde i navýšit hypotéku o neúčelovou část

Během trvání hypotéky bývá problém s jejím navýšením, i když byste se do LTV a dalších parametrů ještě vešli. Ale jakmile skončí fixace, můžete si s novými podmínkami pro další období vyjednat i navýšení dluhu, a to dokonce o neúčelovou část.

Tu pak můžete dobře využít třeba na splacení dražšího spotřebitelského úvěru, díky čemuž si ho výrazně zlevníte (konsolidace), dále na pořízení vybavení do bytu/domu (hypotékou se financují jen pevné části stavby), nebo třeba na pořízení auta.

Hypotéka je totiž nejlevnějším úvěrem na trhu, a tak se hodí mít z ní peníze i na jiné potřeby, než jsou ty spojené přímo s bydlením. Banka samozřejmě důkladně zváží, zda vaše bonita utáhne navýšení dluhu (DTI, DSTI) a jestli je hodnota nemovitosti (LTV) k výši hypotéky dostatečná. Zejména když už je část hypotéky splacená, bývá navýšení poměrně snadné a žádost o něj často úspěšná. U mladých lidí bude brzy možné navýšit LTV až na 100 % (v případě dobrých podmínek na trhu). 

Nezapomínejme ani na doplňkové služby

Než skončí období fixace, je vhodné si projít doplňkové služby, co máte k hypotéce zřízeny, a zvážit, zda o ně stojíte. Typicky se jedná o běžný účet s poplatkem za vedení, o pojištění domácnosti (pozor, pojištění nemovitosti je povinné), o pojištění schopnosti splácet, o životní pojištění (to ale nedoporučujeme sjednávat s vazbou na hypotéku: vždy samostatně - viz článek o pojištěních souvisejících s hypotékou). S doplňkovými službami už v nové fixaci pokračovat nemusíte, nebo naopak: lze je přiobjednat.

Plánovat je potřeba i případnou změnu zaměstnání

Jestliže se blíží konec fixace a vy se chystáte hypotéku refinancovat k jiné bance, protože už u ní máte pár měsíců či déle dohodnuté opravdu výhodné podmínky, je nutné vydržet se změnou zaměstnání až po sjednání nové, refinancované hypotéky u nové banky. Proč?

 Změna zaměstnání má velký vliv na bonitu, neboť jste pak poměrně dlouho ve zkušební době, která je z pohledu banky celkem nebezpečná - můžete totiž být kdykoliv propuštěni, v podstatě na hodinu. To je velký zásah do bonity žadatele - a nová banka by pravděpodobně nemohla dodržet původně nabídnuté výhodnější podmínky.

 S rozmáhajícím se zvykem zaměstnávat tzv. "agenturní" zaměstnance dodávaných agenturami práce, kteří mohou dostat výpověď též s velmi krátkou výpovědní lhůtou, bude sice poměr rizika mezi zkušební dobou a následnou dobou zaměstnání (agenturních zaměstnanců) klesat, zatím ale banky považují zkušební dobu v podstatě za brigádu.

Podobně je tomu s pracovním poměrem na dobu určitou - a datem jeho plánovaného ukončení, nemělo by vycházet blízko refixaci hypotéky. Pomoci by mohla smlouva o smlouvě budoucí, že si vás zaměstnavatel ponechá i na další dobu určitou, či ještě lépe: na neurčito.

Proto změnu zaměstnání, pokud je to možné, plánujte dostatečně dlouho před skončením fixace (alespoň 7 měsíců), případně těsně po uzavření nového fixačního období vaší hypotéky. Změna zaměstnání při skončení fixace však není problémem, jestliže zůstáváte u stejné banky - nebude po vás totiž požadovat znovu celou hypoteční administrativu, a tak se o změně pracovního místa vlastně ani nemusí dozvědět (za předpokladu, že ve smlouvě nemáte stanovenu povinnost o této skutečnosti neprodleně informovat).

Shrňme si, co dělat během fixace hypotéky

Vzhledem k tomu, že i malá změna úroků může u velké hypotéky znamenat významnou změnu ve splátkách, je vhodné pravidelně sledovat vývoj úrokové míry na hypotečním trhu. A pokud klesne dost pod vámi současně placenou výši úroků, zvažte refinancování okamžité (za předpokladu, že jste si hypotéku vzali u banky, která neúčtuje nesmyslně velké poplatky za předčasné splacení).

Cirka dva roky před skončením fixace můžete začít dojednávat podmínky pro další fixační období - to se vyplatí udělat, pokud úroková míra na trhu roste a nevypadá to na její brzké zastavení nebo dokonce pokles. Tehdy je dobré mít předem vyjednány příznivější podmínky, než co budou panovat na trhu v době, kdy fixace skočí.

Promyslete si, které doplňkové služby prodloužíte a se kterými se rozloučíte, které sjednáte nově, případně zda byste stáli o navýšení dluhu. Jestli plánujete změnit zaměstnání, a přitom jít s hypotékou k nové bance, slaďte obě změny tak, abyste si zbytečně nesnížili bonitu.