Družstevní byt je Váš nebo není?

Kupujete byt, ale na katastr nepůjdete. Kupní cenu zaplatit musíte, ale byt zastavit nemůžete. Družstevní bydlení je tak trochu oblečené neoblečené.

Coby chytrá horákyně můžete na realitním trhu ušetřit až 30 procent z kupní ceny nemovitosti. Právě takový cenový rozdíl bývá mezi srovnatelnými byty, které se liší "jen" typem vlastnictví. Jakkoli se můžou byty v osobním a družstevním vlastnictví zdát uživatelsky stejné, cenový rozdíl odráží velmi odlišný právní status.

Družstevní bydlení je nový seriál, který právě dnes startuje na Penize.cz. Budeme se zabývat koupí, prodejem a financováním družstevního bydlení, stejně jako vedením družstva, stanovami a rozhodovacími procesy. Začít musíme - nelze to jinak - rozdílem mezi družstevním a osobním vlastnictvím.

Váš byt - který není váš

Nejprve pro vyjasnění terminologie. Vlastníkem družstevního bytu nebo bytového domu je právnická osoba: je to bytové družstvo, kdo je uvedený v katastru nemovitostí jako vlastník, kdo má povinnost platit daň z nemovitosti, může byt zastavit a vzít si úvěr. Zkrátka disponuje všemi výhodami i povinnostmi spojenými s vlastnictvím nemovitosti.

Vy v katastru uvedeni nebudete. Kupujete si družstevní podíl, který je ze zákona spojený s právem na nájemní smlouvu na dobu neurčitou. V určitém smyslu je to podobné jako nákup akcií - vaše možnosti nakládat s majetkem společnosti, kde jste podílníkem, jsou významně omezeny.

Postavení družstevníka

Jako člen bytového družstva máte zajištěno především právo nájmu v konkrétní bytové jednotce. Stejně jako v případě osobního vlastnictví tedy máte jistotu, že budete moci v bytě bydlet. A máte také právo svůj podíl převést na kohokoli, kdo splňuje podmínky stanov pro přijetí za člena bytového družstva. Představenstvo družstva vám tedy nemůže bránit v prodeji vašeho družstevního podílu.

Do čeho už vám družstvo ovšem mluvit může, to jsou případní nájemníci, respektive podnájemníci. Vy jste jako družstevník nájemcem bytu, bytové družstvo pronajímatelem. Pokud tedy budete chtít byt pronajímat, půjde o podnájemníky. Ze zákona vyplývá obecná povinnost nájemce žádat pronajímatele o souhlas s podnájmem, což omezuje možnosti využití družstevního bytu jako bytu investičního.

Můžete sice předem prověřit u představenstva, jak se staví k povolování podnájmů, ale nezapomeňte, že nikdy nevíte, jaká bude budoucnost. Může se stát a třeba kvůli nepořádku v domě nebo nedodržování domovního řádu členská schůze nakonec podnájmy zakáže a zahrne zákaz do stanov družstva. I kdybyste pak měli sebelepší investiční záměr a se změnou stanov nesouhlasili, ostatní družstevníci vás můžou přehlasovat.

Vaše možnosti podílet se na rozhodování v družstvu jsou omezené. Rozhodování bude probíhat hlasováním na členské schůzi, která například volí představenstvo, rozhoduje o rekonstrukcích, úvěrech a tak podobně. Každý družstevník má jeden hlas, takže vaše možnost ovlivnit například stanovy družstva záleží na konkrétních okolnostech a vašem vyjednávacím umu. Při troše smůly ale můžete být sami proti všem.

Zřejmě nejzávažnější rozdíl proti osobnímu vlastnictví je ten, že družstvo může přistoupit k vašemu vyloučení, pokud budete hrubě porušovat svoje povinnosti vyplývající z nájmu. V takovém případě ztrácíte nejen členství v družstvu, ale s ním i svůj nárok na nájem družstevního bytu, ten musíte vyklidit. A vypořádací podíl, který vám v tom případě družstvo vyplatí, rozhodně nebude odpovídat tržní ceně, kterou byste získali při běžném prodeji svého družstevního podílu na realitním trhu.

Čeho se rozhodně nedočkáte

Známá nevýhoda družstevních bytů spočívá v tom, že svůj družstevní podíl nemůžete zastavit, a tedy ve většině případů na něj nezískáte hypoteční úvěr, ze kterého byste mohli pokrýt kupní cenu. Družstvo může odhlasovat, že zastaví celý bytový dům, zejména v případě úvěrů na rekonstrukce, zateplení a podobně, ale vy sami si hypotéku na svůj družstevní podíl nevezmete. Získáte leda úvěr ze stavebního spoření nebo úvěr bez zajištění, maximálně do výše 600 000 Kč.

Nový občanský zákoník sice umožňuje zastavit družstevní podíl jako movitou věc (toto zástavní právo se zapisuje do rejstříku zástav, který by měla vést Notářská komora), banky o členství v družstvech nijak nestojí. Nadále zastavují jen nemovitosti v osobním vlastnictví. Výjimkou jsou případy, kdy družstvo předem odsouhlasilo, že nejpozději do roka dojde k převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví družstevníka - nájemce tohoto bytu. S dokladem o takovém družstevním záměru můžete u některé z bank vyjednat takzvaný předhypoteční úvěr.

Co je nevýhoda u starších družstevních bytů, které se prodávají za plnou kupní cenu, se naopak obrací ve výhodu u nových družstevních bytů. Jsou totiž dostupné i těm, kteří hypotéku ani získat nemohou. Na začátku stačí složit jen členský vklad a zbytek družstvu postupně splácet jako takzvanou anuitu v nájmu. A družstva přijímají bez problémů i členy, které banka dříve nevyhodnotila jako dostatečně bonitní.

Levně jako ve vlastním?

Klíčová otázka samozřejmě není jen kupní cena, ale také měsíční náklady na bydlení. Touha bydlet ve vlastním je spojená především se snahou ušetřit na nájemném, které by šlo do cizí kapsy. Jak je to v případě družstevního bytu?

Nájemné platit budete, jak jsme si už řekli, ale po splacení původního úvěru (anuity) by už mělo být významně levnější než v nájemních bytech. V nájemném totiž můžou být jenom ty náklady, které družstvo již vynaložilo anebo plánuje vynaložit na správu bytů, opravu, modernizaci nebo rekonstrukci domu.

Bude tedy záležet jen na tom, na čem se společně usnesete na členské schůzi. Při výběru a koupi družstevního bytu můžeme doporučit vybírat takové byty, které jsou v domě po rekonstrukci, která byla pokryta z peněz ušetřených ve fondu nebo z úvěru, který se již podařilo splatit. Teprve tehdy si můžete být jisti, že náklady budou opravdu nízké "jako ve vlastním". U starších domů lze naopak brzkou rekonstrukci a zvýšené nájemné předvídat.