Hypotéka Vám může zlomit vaz.

Průměrná výše hypotečního úvěru se nově pohybuje nad 1,8 milionu korun. Letos lze předpokládat, že banky čeká stejně rekordní rok, jako tomu bylo v roce 2015, kdy bylo uzavřeno přes 100.000 úvěrů. 

V tomto roce také čeká na sto tisíc klientů konec jejich tří, pěti a sedmiletých fixačních období u stávajících úvěrů. Mají tak šanci výrazně snížit své měsíční platby. Sazba 4,5 % p.a. byla ještě před pěti lety standardem, dnes se klienti nechtějí spokojit s čímkoliv nad 3 procentní body.

Do finančních ústavů se vrátilo smlouvání, vyjednávání, předkládání konkurenčních nabídek a poptávka po vedení úvěrových účtů zcela zdarma. Zdá se, že nízké úroky z úvěrů mění trh i zaběhlé podmínky, smlouvy jsou mnohem variabilnější. Pojištění schopnosti splácet již není nutnou součástí sjednání úvěru, stejně jako nové běžné účty a ostatní produkty. Banky se předhání v nabídce akčních slev, bezplatných odhadů, neomezených počtů mimořádných splátek a dalších zajímavých konkurenčních nabídek.

Pro mnohé lidi, kteří měli hypoteční úvěr 5 a více let, se stal současný trh "ideálním" a transparentnějším. Hrozící nebezpečí ale může doutnat v každé domácnosti a hypotéka se může stát rodinným štěstím i nemilosrdným katem.

Kdy hypotéka sráží vaz? 

1) Při refinancování neprodlužujte délku splácení 

Pokud se rozhodnete pro změnu banky, pokračujte v nastavené době splácení úvěru. Pokud po pěti letech odcházíte od Vaší hypoteční banky a naplánovali jste si úvěr splácet celkově po dobu 30 let, sjednejte si úvěr na 25 zbývajících let. Vyhnete se tak přeplácení úroků. 

Ideální variantou je, pokud si u nové banky nastavíte stejnou výši měsíční splátky, na kterou jste byli před fixací zvyklí. Tím se za současných podmínek může výrazně zkrátit doba trvání Vašeho úvěru. Mějte ale na paměti, že ne vždy se vyplatí kvůli desetinám procenta měnit banku. Náklady na refinancování mohou řádově překročit kýžený finanční přínos.

2) Úroky mohou výrazněji vzrůst 

Týdně vycházejí články o "hypotečním dně", kdy analytici již nepředpokládají další snižování úroků. Pokud by za současné situace ČNB přikročila k záporným sazbám, dopad na hypoteční trh by byl spíše mírný a úroky na pětiletém fixačním období by mohly klesnout na úroveň 1,5 %. Naopak při nárůstu úroků po 5letém fixačním období se mohou některé rodiny dostat do finančních obtíží. U hypotečního úvěru na 1,8 mil. korun, se standardní úrokovou sazbou 1,79 % p.a., se při nárůstu o 1 procentní bod jedná o navýšení pravidelné měsíční splátky o 800 Kč.

3) Špatně spočtený projekt 

Při rekonstrukci i výstavbě nemovitosti počítejte s finanční rezervou. Špatně spočítaný projekt a uzavření nízké hypotéky může vést k situaci, kdy budete nuceni půjčit si chybějící peníze prostřednictvím spotřebitelského nebo jiného drahého úvěru. 

Dnes si můžete nechat schválit vyšší částku hypotečního úvěru a v případě nevyčerpání celkové sumy vrátit peníze bezplatně bance. Například uvažujete-li o rekonstrukci objektu ve výši 1,2 milionu korun, ale nejste si jistí, zda je nemovitost v dobré kondici, nechte si schválit 1,4 milionu korun s tím, že pokud zbývajících 200.000,- nevyčerpáte, vrátíte je bance a začnete splácet pouze hypoteční úvěr na plánovaných 1,2 milionu korun. V opačném případě navíc proinvestujete 200.000,-, které máte půjčené za nízký, rozumný úrok.

4) Nezajištěná výše nákladů 

Mezi základní požadavky banky patří kvalitní pojištění nemovitosti, kdy banka většinou na základně odhadu určuje minimální výši pojistné částky. V případě devastujícího požáru zaplatí pojišťovna bance zbývající částku úvěru, při delší době splácení Vám pojišťovna doplatí rozdíl mezi hodnotou nemovitosti a výší hypotéky. Vy jste sice bez nemovitosti, ale zároveň bez milionového dluhu a v případě potřeby můžete realizovat nový projekt Vašeho bydlení.

Banky často nabízejí úvěrové pojištění. Zde si dejte velký pozor, zda se nejedná o předraženou variantu a u konkurence byste nenašli levnější, ale stejně kvalitní náhradu. Banky Vám k hypotéce velmi rády uzavřou další jejich produkty. U pojištění nezapomeňte, že živitelé čtyřčlenné rodiny by měli být zajištěni alespoň pro případ úmrtí a invalidity, a to minimálně na výši všech rodinných závazků. Pojištění postačí základní, případně rodinné, které ideálně neobsahuje žádnou investiční (nesprávně "spořící") složku.

5) Rezerva a kvalitní zajištění 

Třicet let je dlouhá doba a každý, kdo podepisuje hypoteční úvěr na podobný časový úsek, by si měl být vědom nemilých životních situací, které ho mohou potkat. Primární rezerva rodiny by měla dosahovat alespoň 100.000 korun v závislosti na počtu členů domácnosti a výši pravidelných měsíčních plateb. Rezerva slouží pro případ ztráty zaměstnání nebo náhlého výpadku příjmů vlivem nejrůznějších událostí. Rezerva znamená jistotu, že své měsíční výdaje máte zajištěné a v případě potřeby čerpáte ze svých vlastních zdrojů, nikoliv z drahých úvěrů bank, kreditních karet a kontokorentů.

Závěrem 

Nízké sazby hypoteční úvěrů, velké developerské projekty a změny územních plánů měst a obcí umožňují lidem bydlet v jejich vysněných lokalitách a obydlích nejrůznějších tvarů a materiálů. V tom je dnešní doba opravdu téměř ideální. Ano, dnes je bezesporu dobrá doba pro realizaci Vašeho bydlení. Mějte ale vždy na paměti, že finanční produkty Vám mají dobře sloužit, nikoliv přitížit. Proto než Vaši hypotéku definitivně podepíšete, poraďte se vždy s nestranným odborníkem, který má zkušenosti. Získáte tak klid, že produkt je nastavený opravdu tak, jak Vy sami potřebujete.