Investice do bytového domu. Zlatý důl, nebo bezedná studna?

Už jsme o tom psali. Dá se realizovat investice do bytového domu, když máte 600 Kč v kapse?


Ano, dá. Podívejte se, jak jsme to zařizovali jednomu klientovi v roce 2015 - https://www.czechpoint101.com/cs/koupit-najemni-dum-kdyz-mate-600-kc-v-kapse-jde-to/ Dnes se na stejnou investici podíváme s časovým odstupem.

Přečtěte si, jak se podařilo zvýšit příjmy z investice do bytového domu o skvělých 39% a udržet si slušné nájemníky.

Zeptali jsme se na to manažera zodpovědného za správu nemovitostí, Pavla Perutíka.

Pavle, jak probíhalo seznámení s nájemníky a dohodnutí nových nájmů?

Zorganizovali jsme se všemi nájemníky schůzi, kde jsme jim řekli, že dům změnil majitele a naše společnost se bude o tuto nemovitost starat. Kdo chtěl, mohl se podívat do dokumentů, které to prokazují. Nájemníci se mohli zeptat, na co chtěli a dotazy jsme jim zodpověděli. Potom jsme všem oznámili, že majitel chce do oprav nemovitosti investovat nemalé peníze, ale že to nicméně znamená, že se budou muset zvedat nájmy. Podařilo se s nájemníky podepsat dodatek ke smlouvě o postupném zvyšování nájmu.

Co nájemníci říkali na zvýšení nájmů?

Museli jsme se pustit do důkladného vysvětlování. Základem bylo, aby pochopili, že vybraný nájem neskončí v kapse majitele, ale že bude použitý do zvelebení domu. Nájemné se nezvyšovalo všem stejně. Brali jsme v úvahu každého jednotlivého nájemníka. Každý nájemník teď ví, jak bude jeho nájem vypadat za rok, za dva... až do roku 2019.

Jaký byl výsledek vyjednávání?

Od okamžiku koupě do dnešní doby se podařilo dohodnout celkové zvýšení nájmů za celý bytový dům o 39%.

To je z pohledu investora skvělý výsledek. Řekni nám, v jakém technickém stavu byly byty při převzetí?

Na domě bylo poznat, že původní majitel objektu nevěnoval potřebnou péči. Některé byty byly zralé na totální rekonstrukci. Jiné si nájemníci zrekonstruovali sami oproti sníženému nájemnému.

Jak je to teď?

Za poslední rok jsme provedli tři generální rekonstrukce bytu. To znamená nové odpady, elektřinu, podlahy,omítky, topidla, světla, atd. U některých bytů jsme zatím vyměnili kotle a provedli drobné úpravy.

Kolik bylo do teď nutné investovat?

Kolem dvou milionů Kč.

Jak vypadají společné prostory?

Provedli jsme částečné úpravy společných prostor pro zvýšení bezpečnosti v domě. Ještě nás čeká kompletní rekonstrukce - elektřina, malování, zábradlí, apod.

Díky za rozhovor.

Vyplatí se klientovi investice do bytového domu, který už je starší a čeká ho rekonstrukce?

Jak jsme psali v první části článku, podařilo se nám vytipovat vhodný objekt v rozvíjející se lokalitě v Brně. Jedná se o v zásadě neudržovaný pavlačový dům s přibližně 20-ti bytovými jednotkami. Původnímu majiteli se podařilo udělat novou fasádu, ale do dalších rekonstrukcí se nikdy nepustil. Z části to mohlo být tím, že většina nájmů v domě byla hluboko pod tržní úrovní, a to dokonce i na poměry této lokality. Proto bylo těžké vytvořit fond na opravy a rekonstrukce. Péče o takový dům může být náročná a původní majitel na to neměl čas. Pro našeho investora to však byla určitá výhoda, protože bytový dům se nabízel za dobrou cenu a navíc se nám podařilo dohodnout zajímavou slevu.

Investor musí samozřejmě počítat s náklady na rekonstrukce a údržbu. Ke zvyšování příjmu z nájmů navíc dochází postupně. Na druhou stranu, zrekonstruované byty dávají prostor dohodnout vyšší nájem. Je zde také možnost po určité době s bankou přenastavit financování. A když se bytový dům v katastru nemovitostí rozdělí na jednotlivé bytové jednotky, zvýší se celková hodnota investice o několik milionů. Investor se pak může rozhodnout například polovinu bytů prodat, doplatit tak hypotéku a ze zbylých bytů už mu bude chodit čistý tržní nájem. Ceny nemovitostí navíc v poslední době vzrostly o 10-15% a zvyšuje se i nájemné.

Toto všechno může být poměrně složitý a zdlouhavý proces, ale díky tomu, že se klient nechává zastupovat na základě několika plných mocí a o vše se mu postaráme s týmem profesionálů, nemusí se investor tímto vůbec zabývat. Dokonce není ani nutné, aby kvůli tomu letěl do Evropy.

Připravit investici ve výši několika desítek milionů však není žádná legrace. Hned na začátku jsme klientovi doporučili udělat analýzu technického stavu objektu. Určí se, jestli vyhovuje současným normám a pokud v některých ohledech ne, jaké zásahy jsou potřeba. Vypracovali jsme výhled oprav a rekonstrukcí v příštích měsících a letech. S tím souvisí finanční analýza. Bylo potřeba spočítat reálné měsíční příjmy z pronájmů a skutečné náklady. Ruku v ruce s tím jsme zjišťovali jaké jsou možnosti postupného zvyšování nájmů až na tržní úroveň. Simulovali jsme cash-flow po půl roce, po roce, po dvou. atd. Brali jsme v úvahu splátky úvěru, náklady na opravy a rekonstrukce, optimalizaci smluv s poskytovateli služeb, atd. A v neposlední řadě jsme se zabývali jednotlivými nájemními smlouvami a celkovým stavem věcí z právního hlediska.

Bylo potřeba spolupracovat s celým týmem odborníků. Na projektu pracuje architekt a stavební firma, elektrikáři, revizní technici přes hromosvody, požární bezpečnost a plyn. V objektu tráví čas taky údržbář, prováděla se akustická měření a nad smlouvami trávil svůj čas právník.

A samozřejmě naši pracovníci, kteří komunikují s nájemníky, sledují zasílání nájemného, starají se o inzerci, prohlídky, atd. Díky koordinování činnosti profesionálů z mnoha oborů a pečlivým dohledem nad rozpočtem se však daří postupovat podle obchodního plánu a přeměňovat neudržovaný bytový dům ve výnosnou investici.

Láká vás investice do bytového domu, nebo bytový dům už vlastníte? Jaké jsou vaše zkušenosti?