Jak dosáhnout na hypotéku, když mi chybí 20 % požadovaných úspor?

Český realitní trh ani hypoteční není pro mladé. Pro získání hypotéky totiž potřebují mladí lidé předem našetřit dvacet procent z hodnoty pořizované nemovitosti. Jinak na hypotéku nedosáhnou. Jaké mají možnosti?

Mladí lidé opustí internáty, koleje nebo domov u rodičů a ve snaze se osamostatnit si často pronajmou své první bydlení. Mnozí však brzy zjistí, že jejich finanční situace je horší, než byla. Zatímco bydlení na koleji v jednolůžkovém pokoji je vyšlo na zhruba 3 500 korun měsíčně, jeden pokoj ve sdíleném bytě například v Praze pak na 11 tisíc korun. Jako řešení se může ukázat hypotéka. Jak si ji ale sjednat? Většina mladých lidí zpravidla nemá našetřeno statisíce korun na nutných 20 % z hodnoty pořizované nemovitosti, což je vůbec první podmínka, aby mu banka dala hypotéku.

20% LTV má jen někdo

Zapomeneme-li na ostatní náklady, našetřit si 20 % z ceny kupované nemovitosti je při dnešních cenách realit a výdělcích úkol na několik let. Například při nákupu nemovitosti za cenu 3,5 milionu korun si musí zájemce o hypotéku našetřit 700 tisíc korun. Pokud bychom vzali běžný čistý příjem průměrného člověka ve výši 25 tisíc korun, našetřit 700 tisíc korun při odkládání šesti tisíc měsíčně trvá téměř deset let.

Navíc za deset let ale ceny nemovitostí, zejména pak ve velkých městech, kde jen největší koncentrace mladých lidí, stoupnou pravděpodobně o více než 10 %. I s tím musí člověk, který si odkládá peníze na pořízení vlastní nemovitosti, počítat.

Moc zaručených návodů, jak se dopracovat ke 20 % z ceny na hypotéku pořizované nemovitosti, však podle ekonomů není. Jediný recept, který zaručeně funguje, je vydělávat a šetřit. I přesto existuje pár zajímavých tipů, jak se s problémem spočívajícím v nedostatku peněz pro žádost o hypotéku vypořádat či problému alespoň obrousit hrany.

Požádat o 90% hypotéku

Prvou možností je požádat si o 90% hypotéku. Na trhu jsou již banky, které za určitých podmínek nabízejí stejný úrok u hypoték s povinným 90% LTV, jako nabízejí u hypoték s povinným 80% LTV.

Tyto hypotéky jsou určené většinou pro mladé lidi. Splnit podmínku 10% podílu spoluúčasti na pořízení nemovitosti na hypotéku je reálnější, než ji splnit u hypotéky s 20% podílem. To mnohým lidem pomůže vyřešit starosti s bydlením.

Vzít si úvěr na 20% LTV

Další tip je žádost o pomoc u svých blízkých. Třeba rodičů. Někteří už i kvůli hladkému získání hypotéky předem odkládají peníze pro děti na spořicí účet, anebo jim střádají peníze na stavebním spoření. Případně jim i dokážou finančně pomoci. Praxe přitom ukazuje, že mnozí z nich jsou ochotni se i zadlužit kvůli bydlení pro děti a vezmou si spotřebitelský úvěr nebo úvěr ze stavebního spoření na sebe. Výhodou takového řešení je, že tyto úvěry jsou poskytovány bez zástavy nemovitosti. Nevýhodou je pak to, že jsou drahé. Rozdíl v celkovém RPSN bývá 5 % a výše.

Sám žadatel o hypotéku ho však čerpat nemůže, protože by byl zapsán v bankovním registru dlužníků a banky kontrolují využití takovýchto zdrojů, aby nebyly použity k dofinancování chybějících prostředků nad 90 % LTV. Mimo to by nemusel uchazeč o hypotéku ani plnit podmínku splátky všech úvěrů do 45 % jeho čistého měsíčního příjmu a mít maximální možné úvěrové zatížení ve výši devítinásobku ročních čistých příjmů.

Ručení další nemovitostí

Další možností, jak dosáhnout na hypotéku, je ručit další nemovitostí. Podmínkou ovšem je, že u této nemovitosti nesmějí být omezena vlastnická práva. De facto jde o to, že zájemce o hypotéku ručí na hypotéku pořizovanou nemovitostí a pak další nemovitostí. V praxi pak nejčastěji nemovitostí rodičů.

Podle doporučení regulátora se řídíme pásmy LTV. Pokud má klient dostatečné zajištění a výsledné LTV nepřesahuje 80 %, pak mu můžeme poskytnout hypoteční úvěr na celý investiční záměr a žádné vlastní zdroje nepotřebuje.

Druhou nemovitost lze z hypotéky vyvázat

Praxe ukazuje, že právě ručení druhou nemovitostí rodičů je často nejschůdnější řešení pro mnoho mladých žadatelů o hypotéku. Rodičům pak vychází vstříc možnost časem svou nemovitost z hypotéky jejich dětí vyvázat. A to ve chvíli, kdy děti splatí 20% LTV u své hypotéky.

Dokonce i růst tržní hodnoty v tomto hraje svou pozitivní roli, protože s ním roste i zástavní hodnota nemovitosti, která je pak zohledněna v novém znaleckém posudku při žádosti o vyvázání nemovitosti.

Pokud se závazek dlužníka vůči bance snížil tak, že 80 % hodnoty pořizované nemovitosti už nepřevyšuje jistinu úvěru, banka by měla vyvázat dozajišťovanou nemovitost ze zástavy a nechat si v zástavě jenom pořizovanou nemovitost.

S vyvázáním druhé nemovitosti ze závazku jsou však spojeny poplatky. Některé banky požadují pro výmaz zástavního práva z katastru nemovitostí nové ocenění pořizované nemovitosti, některé i poplatek za zpracování požadavku. Vždy je však s tímto úkonem spojen správní poplatek ve výši 1 000 korun za provedení výmazu z katastru nemovitostí.

Nejenom 20% LTV

Žadatelé o hypotéku by neměli zapomínat, že jenom získáním 20% nebo 90% LTV skončí jejich potřeba peněz při pořízení vlastního bydlení. Jsou tu i další náklady spojené s pořízením vlastní nemovitosti. Povinností kupujícího nemovitosti je zaplatit daň z nabytí nemovitosti ve výši 4 % z ceny nemovitosti. Výjimku u odvodu daně z nabytí nemovitosti tvoří první nabyvatelé novostavby. Ti jsou od 4% daně z nabytí nemovitosti osvobozeni.

U pořízení bytu je třeba také počítat s náklady do fondu oprav. Další povinností je se také do tří měsíců přihlásit na místně příslušný finanční úřad k odvodu této daně z nemovitosti. Její výši si každý úřad upravuje ve své místní vyhlášce.