Jak funguje celý proces schvalování hypotéky?
Uvažujete o koupi nemovitosti a plánujete si pořídit hypotéku? Pokud pouze brouzdáte po realitních webech a snažíte se najít vhodnou nemovitost s tím, že hypotéku začnete řešit až poté, co najdete vhodnou nemovitost, děláte chybu. Proces schvalování hypotéky může být taky pořádnou loterií. Co dělat a na co se připravit, abyste právě Vy vyhráli jackpot?
V prvé řadě myslete na to, že samotný proces dodání podkladů, schválení hypotečního úvěru a čerpání peněz nějaký čas trvá. Nejčastěji se hovoří o 4-6 týdnech. Vždycky však záleží na vašem konkrétním případu a jeho složitosti. Asi vás zajímá, proč budete muset čekat tak dlouho? Obecně je možné schvalování hypotéky rozdělit do 3 kroků:
Dodání požadovaných podkladů
Množství požadovaných podkladů a dokumentů je poměrně široké. Jejich výčet naleznete níže, nicméně se připravte na to, že jejich zajištění bude bez dalších problému trvat 1-2 týdny.
Schvalovací proces
Banka může započít schvalovací proces až ve chvíli, kdy jí dodáte veškeré požadované podklady. Posléze schválení proběhne již poměrně rychle v rámci 2-3 dnů. Pokud však patří vaše žádost ke komplikovanějším případům banka, má na schválení lhůtu až 2 týdny. Pokud se navíc v dodaných podkladech najdou nějaké chyby či nedostatky, schvalovací proces se dále protahuje.
Splnění podmínek pro čerpání hypotéky
Peníze dostanete k dispozici až ve chvíli, kdy splníte podmínky stanovené hypoteční smlouvou. Jde především o podání návrhu na vklad zástavního práva nebo jeho zápis do katastru nemovitostí, což vám na počkání také nikdo nevyřídí. Můžete počítat s tím, že tato procedura opět zabere několik dní.
Co nejvíce ovlivňuje délku vyřízení hypotéky?
Délku vyřízení hypotéky ovlivňuje hned několik kritérií. Důležitou skutečností je, zda klient nemovitost kupuje nebo se jí chystá teprve stavit. Hypotéka na kupovanou nemovitost bývá zpravidla vyřízena za kratší dobu.
Druhým kritériem pak samozřejmě je bonita a platební minulost žadatele o hypotéku. V případě, že objeví banka nějaké škraloupy v registrech dlužníků, může se proces vyřízení hypotéky výrazně protáhnout, případně je ze strany banky úplně ukončen.
Zkrátit proces vyřízení hypotéky rovněž může případná spolupráce s (profesionálním!) hypotečním makléřem a skutečnost, zda se již jedná o stávajícího klienta banky. Pokud má banka záznamy o vašich pohybech na účtu a dosahují dostatečné výše, můžete se dokonce i vyhnout nutnosti prokazování příjmů.
Požadované dokumenty
Proces žádosti o hypotéku začíná sběrem požadovaných podkladů. Potom, co jste si vybrali vhodnou banku (současná banka či banka s nejlepšími úvěrovými podmínkami) okamžitě začněte se zajišťováním požadovaných dokumentů. U stávající banky můžete mít schválení zjednodušené, neboť se můžete vyhnout prokazování příjmů i tak však obstarání veškerých podkladů není záležitostí jednoho odpoledne. Co všechno byste si měli v případě standardní žádosti připravit:
- 2 doklady totožnosti s fotografií (OP, pas, řidičský průkaz)
- Potvrzení o příjmech od zaměstnavatele a daňové přiznání
- Výpis z běžného účtu
- Znalecký posudek nemovitosti
- Kupní smlouvu na nemovitost případně povolení k zahájení stavby
- Výpis z katastru nemovitostí
- Fotku katastrální mapy
- Nabývací tituly
Po dodání zmíněných dokumentů nastává druhá fáze - schvalovací proces. Pokud nepatříte ke šťastlivcům, kteří mají díky pohybům na účtu předschválenou hypotéku u stávající banky, nejdůležitějším krokem schvalovacího procesu je zjišťování bonity klienta.
Zjišťování bonity klienta
Klient musí dosáhnout na dostatečnou bonitu, aby mohl vůbec o hypotéku zažádat, dále pak platí, že čím je klient bonitnější, tím menší riziko pro banku představuje a ta mu nabídne i výhodnější úvěrové podmínky (nižší úrok).
Bonita neboli ekonomická důvěryhodnost klienta je určována na základě tzv. scoringu, do kterého je započítáváno hned několik kritérií: věk, pohlaví, vzdělání, zaměstnání, rodinný stav, počet dětí. Zjednodušeně se dá říci, že čím je člověk mladší, má vyšší vzdělání, lepší zaměstnání a méně závazků, tím lépe je schopný hypotéku splácet, a proto má v očích banky vyšší bonitu.
Dále jsou pochopitelně posuzovány příjmy a výdaje klienta banky. Banku zajímá zdroj příjmů, typ pracovního úvazku a jejich stálost do budoucna. Zkušební doba nebo pracovní smlouva na dobu určitou klienta značně diskvalifikuje.
V rámci výdajů jsou pak posuzovány ty stálé, mezi které patří náklady na bydlení, pojištění, spoření, leasingy, půjčky aj. Velmi důležitou roli pak hraje výše současných závazků a rovněž schopnost klienta je v minulosti splácet.
Nakonec se počítá ještě s životním minimem, které musí žadateli o hypotéku v kapse zůstat po odečtení všech nákladů na živobytí a případné splátky hypotéky.
Jaký příjem by vám pak měl stačit na získání hypotečního úvěru je značně komplikovaná otázka, neboť záleží hned na několika kritériích: délka splácení, výše hypotéky, výše měsíčních výdajů počet vyživovaných osob atd.
Pokud klient nedosahuje dostatečné bonity, pak mu nezbývá než k žádosti o úvěr přizvat další osobu, která bude buď spolužadatelem nebo ručitelem. Spolužadatel je ovšem za splácení hypotéky stejně zodpovědný, jako sama žádající osoba.
Co proces schvalování hypotéky spolehlivě pozdrží?
Nedodání všech podkladů
Pokud banka čeká na kupní smlouvu a vy se stále handrkujete s prodávajícím o změně kupní ceny, neočekávejte, že budete bydlet v novém ihned po podpisu kupní smlouvy. Dokud nedořešíte detaily koupě neodstartuje se ani schvalovací proces hypotéky.
Nízký odhad ceny nemovitosti
Nemusí se ani tak jednat o nevhodnou zástavu, ale v dnešní době je zcela běžné, že se hladina tržních cen nemovitostí pohybuje mnohem výše než jejich reálná hodnota. Výše hypotéky je pak samozřejmě stanovovaná vůči odhadní ceně.
V případě, že se odhad nemovitosti pohybuje řádově stovky tisíc pod její tržní cenou, můžete čelit velkému problému, neboť budete muset buď shánět další prostředky, jak dofinancovat rozdíl, nebo hledat například v rodině další nemovitost, která bude rovněž sloužit jako zástava sjednávané hypotéky.
Administrativní pochybení
Nezkušený hypoteční makléř, případně chyby v kupní smlouvě mohou v celém schvalovacím procesu napáchat pořádné škody. Není od věci v případě nákupu nemovitosti například vyhledat i pomoc právníka.