Jak funguje vrácení úroků z hypotéky?

Víte, že hypotéka Vám může pomoci ušetřit na daních? Úroky zaplacené za hypotéku lze totiž uplatnit jako odečitatelnou položku, která sníží základ daně. Povíme Vám, kdo všechno může odpočet úroků uplatnit, kdo nikoliv a jak velkou slevu na daních můžete získat.

Odpočet úroků z hypotéky uleví rodinnému rozpočtu

Úroky na daních zaplacené za hypoteční úvěr patří mezi nezdanitelné části základu daně. Jedná se tedy o položky, kterými si můžete snížit základ daně, a tím pádem i daňové odvody.

Všichni platíme daně a nejde zrovna o malé částky. Byla by velké škoda nevyužít zákonné možnosti, jak na daních ušetřit a třeba získat i nějakou tu korunu zpět. To platí zejména pro rodiny, pro které splácení hypotéky představuje velký zásah do rodinného rozpočtu.

Odečet úroků z hypotéky nemůže uplatnit kdokoliv

Než začnete jásat, jak ušetříte na daních, je nejprve dobré znát podrobnosti. Uplatnit nárok na vrácení úroků z hypotéky totiž nemůže kdokoliv, kdo splácí hypotéku. Existují nějaká pravidla a ty je nutné dodržet. V tomto případě mohou odpočet úroků z hypotéky uplatnit pouze lidé splácející hypotéku použitou na řešení vlastního bydlení nebo hypotéku použitou na rekonstrukci bydlení.

3 podmínky nezbytné pro uplatnění odpočtu úroků z hypotéky:

• být účastníkem úvěrové smlouvy (tzn. žadatelem nebo spolužadatelem hypotéky),

• vlastnit nebo spoluvlastnit nemovitost financovanou hypotékou,

• užívat nemovitost k vlastnímu bydlení, případně k bydlení blízkých příbuzných.

Koho banky považují za blízké příbuzné? Primárně se jedná o přímou příbuzenskou linii, do které spadají děti, rodiče, prarodiče a obvykle také sourozenci.

Mějte také na paměti, že odpočet se vztahuje pouze na úroky z hypotéky, nikoliv na celou výši splátek.

Hypotéka vám sníží daňový základ až o 300 000 Kč

Horní hranice pro odpočet zaplacených úroků u nemovitostí pořízených na hypotéku před 1. lednem 2021 činí 300 000 Kč. Majitelé nemovitostí s vkladem do katastru po tomto termínu si odečítají nejvýše 150 000 Kč ročně.

Sleva na dani: Hypotéka vám ušetří až 45 000 Kč ročně

Jak se vypočítá maximální sleva na dani? Pokud uplatníte odpočet od základu daně ve výši 300 000 Kč, činí maximální úspora na dani 45 000 Kč –⁠ tj. daň z příjmu 15 % z 300 000 Kč. Pro nemovitosti pořízené po 1. lednu 2021 činí nejvyšší odpočet od daňového základu 150 000 Kč, což představuje slevu na dani 22 500 Kč (15 % z 150 000 Kč).

Nicméně vysokých slev na dani dosáhnete pouze v případě, že jste takové daně odvedli na zálohách. Pak vám finanční úřad vrátí přeplatek na daních. Na odpočet úroků z hypotéky však nelze získat daňový bonus.

V praxi to znamená, že úroky z hypotéky si můžete odečíst pouze v případě, že jste na dani z příjmu odvedli více, než kolik činí sleva na poplatníka. Ta je pro daňový rok 2022 stanovena na 30 840 Kč ročně. Přinejlepším se můžete dostat na nulovou daňovou povinnost. Pokud tedy pracujete za nízkou mzdu nebo jako OSVČ tvoříte malý zisk, nezískáte žádnou daňovou úsporu.

Jak prokázat, že v nemovitosti opravdu bydlíte?

Pamatujte, že při uplatňování odpočtu úroků z hypotéky jste povinni prokázat, že v bytě či domě bydlíte vy nebo vaši nejbližší příbuzní. Nejlepším a nejprokazatelnějším způsobem je výpis z katastru nemovitostí a trvalé bydliště uvedené na občanském průkazu. V případě, že jste se do bytu či domu teprve nastěhovali a trvalé bydliště ještě nemáte vyřízené, lze použít jiné důkazy.

Mezi důkazy o bydlišti může patřit:

• výpis z katastru,

• trvalé bydliště je uvedeno v platném průkazu totožnosti,

• svědecké výpovědi sousedů,

• adresa je zadaná jako korespondenční např. u dodavatele energií, mobilního operátora apod.

Kdo nemůže uplatnit daňový odpočet úroků z hypotéky?

Lidé či podnikatelé, kteří na hypotéku kupují nemovitosti a dále je pronajímají nebo s nimi jinak obchodují za účelem finančního zisku, nemohou uplatnit vrácení úroků z hypotéky. Daňový odpočet nelze také uplatnit u nemovitostí určených k provádění rekreační, investiční či podnikatelské činnosti (kancelářské prostory, provozovny, dílny apod.).

Jak uplatnit vrácení úroků z hypotéky, když nemáte příjmy?

Typickým příkladem je svobodná žena, která si sama vzala hypotéku na bydlení. Po nějaké době si našla partnera, vdala se, otěhotněla a nastoupila na mateřskou. V ten moment přišla o pravidelný příjem ze zaměstnání, na který dosud uplatňovala daňový odpočet. V bytě však bydlí a úvěr splácí společně.

Jako řešení se nabízí uplatnění odpočtu úroků z hypoték ze strany manžela. Bohužel dle zákona daňový odpočet může uplatnit pouze osoba čerpající úvěr, v našem případě tedy žena. Jediným řešením je refinancování hypoteční smlouvy, kdy v nové smlouvě budou zapsáni oba manželé.

Jak na vrácení úroků z hypotéky v praxi?

Při uznání odpočtu je nutné doložit originál potvrzení o výši zaplacených úroků. Při prvním uplatňování odpočtu budete potřebovat i hypoteční smlouvu a výpis z katastru nemovitostí.

Že žádné takové potvrzení nemáte? Vyžádejte si jej u své banky nebo stavební spořitelny. Tyto instituce ho obvykle zasílají vždy začátkem roku. Pro výpis z katastru nemovitostí je pak nutné navštívit katastrální úřad.

Samotný daňový odpočet můžete jako OSVČ a podnikatelé uplatnit v daňovém přiznání, zaměstnanci pak mají možnost uplatnění v ročním zúčtování s pomocí mzdové účtárny zaměstnavatele. Nicméně i zaměstnanec má možnost podat si sám daňové přiznání – hypotéka pak bude jednou z odečitatelných položek (řádky 26 a 47).

Závěrečné shrnutí

• Odpočet úroků z hypotéky je nezdanitelná část daňového základu.

• Jde o 300 000 Kč za rok jako nezdanitelná část základu daně, což dělá až 45 000 Kč slevy na dani za rok (300 000 × 0,15). V případě odpočtu 150 000 Kč je sleva 22 500 Kč za rok (150 000 × 0,15).

• Slevu na dani může uplatnit pouze ten, kdo prostřednictvím hypotéky řeší vlastní bydlení nebo bydlení pro své příbuzné v první linii.

• Slevu na dani nemohou uplatnit ti, kteří hypotéku využívají jako formu investice (např. byt pronajímají).

• Slevu na dani je možné uplatnit každý rok v daňovém přiznání, případně v ročním zúčtování daně u zaměstnavatele.

• Odpočet se vztahuje pouze na úroky z hypotéky – ne jistinu. Největší slevu na dani proto dostanete v prvních letech splácení hypotéky.

• Daňové přiznání lze podat každý rok do 1. dubna nebo u zaměstnavatele při ročním zúčtování daně do 15. února.

• Odpočet úroků může přinést slevu na dani, ale nikoliv daňový bonus.