Jak na darování nemovitosti?

Poměrně častou alternativou k dědickému řízení se v posledních letech stává darování nemovitosti. Výhodné to může být pro obě strany, dárce, který se rozhodne podle svého, i obdarovaného, který se vyhne mnohdy zdlouhavému dědickému řízení. Jak tedy v případě darování postupovat a na co si dát pozor?

V případě darování nemovitosti se jedná o bezúplatný převod vlastnického práva k nemovitosti.

Co musí obsahovat darovací smlouva

Aby vše proběhlo podle zákona, je třeba sepsat darovací smlouvu, kterou musí podepsat obě strany, dárce i obdarovaný či obdarování, pokud je více osob.

"Zde je důležité zmínit, že i obdarovaný musí s darem souhlasit a být obeznámen s právním i faktickým stavem nemovitosti. Mnohdy může být zanedbaná či věcnými břemeny zatížená nemovitost takříkajíc danajským darem," upozornil Jan Boruta ze společnosti FérMakléři.cz.

Podmínkou také je, aby podpisy byly úředně ověřené, což je možné provést na pobočkách Czechpointu (například na poštách), ale i notáře či advokáta.

Obdarovaný musí s darem souhlasit a být obeznámen s právním i faktickým stavem nemovitosti 

Darovací smlouva musí dále obsahovat identifikační údaje smluvních stran, popis účelu smlouvy a identifikační údaje k dané nemovitost, tedy číslo parcely, číslo popisné, číslo listu vlastnictví apod., a to včetně souvisejících pozemků i věcných břemen.

Dalším krokem je podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, který o jeho přijetí rozhodne do 30 dnů. Pokud návrhu vyhoví, stává se obdarovaný novým majitelem nemovitosti. Jestli naopak najde katastrální úřad v návrhu na vklad nebo darovací smlouvě nedostatky, vyzve vás k jejich nápravě.

Dar lze i odvolat

Nejčastěji se nemovitosti darují v rodině, mezi příbuznými. Nicméně ani zde, jak odborníci upozorňují, hrozí riziko nekalých úmyslů, a to jak ze strany darujícího, tak obdarovaného. Zákon proto obě smluvní strany chrání a umožňuje za určitých podmínek odvolání daru.

"Dárce může požadovat vrácení daru ve dvou případech - pokud se dostane do hmotné nouze, anebo obdarovaný hrubě poruší mravy," uvedl Boruta.

Jak dále vysvětlil, do tzv. hrubého porušení mravů spadají kromě fyzických či psychických útoků na dárce i situace, kdy obdarovaný o nemovitost nepečuje, porušuje zákon, propadne závislostem, odmítne pomoci darujícímu v nouzi a podobně. Jednotlivé případy ale vždy posuzuje soud.

Vrátit nemovitost může i obdarovaný, a to v případě, když dárce neupozorní na vážné faktické či právní vady nemovitosti. Jedná se například o situace, kdy je nemovitost z různých důvodů neobyvatelná a rekonstrukce by byla nepřiměřeně drahá.

Výjimečně se může stát, že darování nemovitosti napadne třetí osoba, zpravidla takzvaný neopomenutelný dědic. Mezi neopomenutelné dědice patří pouze potomci dárce, vyjma těch, kteří byli dárcem vyděděni. I když nové zákony směřují k posílení vůle majitele, vlastní potomky nelze při darování zcela vynechat a vždy mají nárok na povinný díl, který určuje zákon procentem z hodnoty nemovitosti, upozornil odborník.

Zřízení věcného břemene

Lidé často darují nemovitost, ve které i nadále chtějí bydlet, případně, jedná-li se o rekreační nemovitost, ji příležitostně užívat. V takovém případě je třeba si v darovací smlouvě stanovit podmínku věcného břemena dožití (služebnost). Dárce má pak právo v dané nemovitosti dožít.

Pozor je ale potřeba dát na to, že věcné břemeno dožití nestanovuje podmínky, v jakých bude dárce dožívat, a proto je potřeba ve smlouvě co nejpřesněji ukotvit praktický průběh využívání nemovitosti osobou či osobami s právem na dožití. Například stanovit, kdo bude hradit energie či opravy, nebo dohodnout rozsah užívání nemovitosti v případě společného bydlení.

Věcné břemeno práva na dožití zaniká úmrtím dárce. Obdarovaný musí pouze informovat katastrální úřad a požádat o výmaz tohoto břemene.

Příbuzní daň z příjmu neplatí

S převodem nemovitosti souvisí i daně, jedná se o daň z příjmu a daň z nemovitých věcí.

Daň z nemovitých věcí musí každý rok platit všichni majitelé nemovitostí, tedy i ti, kteří nemovitost získali darem.

U daně z příjmů pak záleží na tom, jaký je vztah mezi dárcem a obdarovaným. V případě, že obdarovaní jsou vůči dárci v přímé příbuzenské linii (děti, vnoučata, pravnoučata) nebo v linii vedlejší (manžel, manželka, sourozenci, neteře, synovci, nevlastní děti, nevlastní rodiče, tchán, tchyně), jsou od daně z příjmů z darované nemovitosti osvobozeni.

Stejná situace pro darování platí i mezi partnery, kteří žijí ve společné domácnosti minimálně jeden rok před obdarováním.

"U nemovitostí s hodnotou vyšší než pět milionů korun zůstává oznamovací povinnost vůči správci daně. Tu není radno brát na lehkou váhu, jelikož s ní jsou spjaté, stejně jako v případě dědictví, pokuty ve výši 0,1 procenta, 10 procent a 15 procent z hodnoty nemovitosti," upozornil Boruta.

Pokud dojde k darování nemovitosti nepříbuzným osobám, musí obdarovaný tento dar uvést do daňového přiznání jako příjem a zdanit ho.