Jak obejít doporučení ČNB a dosáhnout na hypotéku?

Česká národní banka (ČNB) svým "doporučením" omezila přístup lidí k hypotečním úvěrům. Přesto existují cesty, jak limity obejít a na hypotéku dosáhnout.

Již více než rok platí nové, přísnější "doporučení" České národní banky omezující hypoteční trh. Hypoteční banky mohou poskytnout maximálně 90% hypotéku, přičemž v rozmezí od 80 % do 90 % mohou poskytnout jen 15 % nových úvěrů, žadatelé navíc nesmí čerpat vyšší úvěr než 9násobek svých ročních příjmů a nesmí splácet více než 45 % svého měsíčního příjmu. Navíc chybějící vlastní zdroje jim nemá žádná banka půjčit.

Omezení ČNB banky vesměs dodržují. Nemohou jinak. Přestože se ČNB zatím marně pokoušela dostat pravomoci k regulaci hypotečního trhu do zákona včetně pokuty až 10 mil. Kč za případné porušení stanovených limitů, má i tak dostatečné páky na banky, aby si poslušnost vynutila. Ale banky také mají možnosti, jak klientům pomoci k hypotéce, i když nejsou ideálním případem.

Nemáte vlastní zdroje? Nevadí.

Největším omezením zejména pro mladé žadatele je výše hypotéky k zástavní hodnotě nemovitosti (LTV). Jen 15 % žadatelů může dosáhnout až na 90% hypotéku, ostatní jsou odkázáni na 80 % - a zbytek musí mít našetřeno. Navíc pak ještě natáhne ruku stát a požaduje od šťastného nového majitele další 4 % z ceny jako daň z nabytí. V praxi tak na každý milion korun ceny potřebuje kupec řádově 250 tis. Kč vlastních úspor.

Nedostatek vlastních zdrojů je ale možné řešit. EMA data uskutečnila mystery shopping mezi 10 vybranými bankami - a někteří navštívení bankéři vykázali neskutečnou kreativitu.

Základním doporučením při nedostatku vlastních zdrojů je dozajištění další nemovitostí. Pokud např. rodiče mladých zájemců o hypotéku vlastní (splacený) byt nebo rodinný dům a jsou-li ochotni svým dětem pomoci navzdory riziku, že o svou nemovitost mohou v extrémním případě přijít, je problém vlastních zdrojů vyřešen.

K zástavní ceně kupované nemovitosti (v Praze např. 5 mil. Kč) se přičte cena druhé nemovitosti (např. 3 mil. Kč) a zástavní hodnota vzroste (v tomto příkladu na 8 mil. Kč). LTV se pak počítá k celé hodnotě zastavených nemovitostí (v příkladu při 80% hypotéce dosáhne žadatel na 6,4 mil. Kč - tedy pohodlně na více, než kolik stojí pořizovaný byt či rodinný dům).

Ne každý ale má to štěstí, že má k dispozici druhou zástavu. I pak ale existuje řešení. Častým doporučením je půjčka od rodiny či známých. Ale někteří bankéři v mystery shoppingu šli ještě dál, na hranu i za hranu doporučení ČNB. Několik z nich nabídlo další úvěr přímo v bance (jeden doporučil, aby byl úvěr čerpán několik měsíců před hypotékou, čímž se jeho souvislost s nedostatkem vlastních zdrojů zastře).

Jeden z bankéřů ve své kreativitě šel až na ostří nože zákona a doporučil možnost umělého navýšení odhadní či kupní ceny. Toto řešení ovšem lze jedině nedoporučit, neboť si zahrává s trestným činem úvěrového podvodu.

Nízké příjmy? Jedině spoludlužník...

V případě, kdy žadatel (či žadatelé) nemá dostatečné příjmy, aby splátka úvěru nepřesáhla 45 % měsíčních příjmů, nebo aby celkový úvěr nepřesáhl devítinásobek ročního příjmu, je jediným efektivním řešením přizvání dalšího spolužadatele o úvěr. Je-li více dlužníků, je (zpravidla) vyšší i jejich společný příjem.