Jak postupovat při odstoupení od kupní smlouvy nemovitosti?

Nedávno se na nás obrátil klient, který kvůli shnilým trámům musel přistoupit k demolici domu, který před dvěma roky koupil. Poradili jsme mu odstoupit od smlouvy z důvodu skryté vady. Pokud řešíte podobný problém, přečtěte si, jak postupovat a na co máte právo.

Obecně platí, že poruší-li někdo smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je přitom takové porušení povinnosti, o němž v případě nemovitostí prodávající věděl již při uzavírání smlouvy nebo musel vědět, že by kupující smlouvu neuzavřel, pokud by toto porušení předvídal. V ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není.

Podstatným porušením smlouvy je i situace, kdy prodávající ujišťuje kupujícího, že na pozemku může podle již schváleného projektu stavět, pak se ale zjistí, že ve skutečnosti je projekt zastaven, pozemek není ke stavbě vhodný a je kupujícímu k ničemu.

Tip: Strany se mohou dohodnout, že v konkrétní předvídané situaci je možné od smlouvy odstoupit, a zanést to přímo do kupní smlouvy.

U podstatného porušení povinností se u kupních smluv na nemovitost nejčastěji setkáváme s vadami nemovitosti.

Co si představit pod pojmem vady nemovitosti?

Jde o faktický stav nemovitosti, který neodpovídá jejím dohodnutým vlastnostem nebo vlastnostem obvyklým s přihlédnutím k jejímu stáří a běžnému opotřebení. Věcné neboli také faktické vady rozdělujeme na vady zjevné a skryté.

1) Vady zjevné

Jde o vady, které musel kupující poznat při běžné prohlídce nemovitosti. Typickým příkladem je zjevná prasklina ve zdi nebo rozbité okno. V takovém případě doporučujeme uvést je přímo do kupní smlouvy.

Pokud by se zjevné vady objevily až při předání nemovitosti, je řešením uvést je do předávacího protokolu společně s termínem nebo způsobem jejich odstranění.

2) Skryté vady nemovité věci

Mluvíme-li o skrytých vadách, pak jde o defekty, které nebyly kupujícímu známy ani přes vynaložení náležité pečlivosti a objevily se tak až s časovým odstupem po koupi nemovitosti a jejím předání.

Bere se v potaz to, zda vada existovala již při převzetí nemovitosti, jen vyšla najevo dodatečně.

V praxi se často setkáváme nejen s prohnilými trámy, které jsme zmínili hned v úvodu, ale například i s plísní na stěnách zakrytých sádrokartonem, praskáním podlah překrytých plovoucí podlahou, konstrukčními závadami nebo zatékáním do nemovitosti. Kupujícímu v každém případě vzniká právo na odstranění skryté vady nebo snížení kupní ceny. Pokud by ovšem byla vada neodstranitelná a nešlo by nemovitost užívat řádným způsobem, má kupující nárok od kupní smlouvy odstoupit.

I kdyby prodávající přidal do kupní smlouvy formulace ve stylu "kupující přebírá nemovitost, jak stojí a leží" nebo "kupující se před podpisem smlouvy seznámil se stavem nemovitostí", nezbavuje ho to odpovědnosti za skryté vady nemovitosti. To platí i v případě, kdyby prokázal, že o vadě nevěděl.

Skrytou vadu musíte oznámit do 5 let od nabytí vlastnického práva.

Důvodem k odstoupení bývají i právní vady nemovitosti

Zajištění bezchybného právního stavu nemovitosti je sice povinností prodávajících, ale v praxi se často setkáváme s tím, že spousta z nich do okamžiku prodeje nemá ani ponětí, že jejich nemovitost je zatížena nějakou právní vadou. A to mluvíme o těch zodpovědnějších, kteří si před prodejem nechají udělat důkladnou právní prověrku.

U nemovitostí s právními vadami se nejčastěji setkáváme s:

• věcným břemenem,
• exekucí zapsanou na nemovitosti,
• soudním sporem,
• kolaudací nemovitosti k jinému účelu,
• nelegalizovanými přístavbami
• nebo chybějícími přístupy k nemovitosti přes cizí pozemek.

Odpovědnost za ruinu - kupující byl předem seznámen s vadami nemovitosti

Náš klient, pan Martin, prodával dům, který byl ve skutečně zuboženém stavu. Ač kupujícího několikrát po nemovitosti provedl a seznámil ho s nevyhovujícím stavem starého domu, stále měl obavy. Co když bude kupující náhle chtít slevu nebo uplatní nárok plynoucí z některé z mnoha potenciálních skrytých vad? Co když dokonce odstoupí od smlouvy? Podle občanského zákoníku lze od kupní smlouvy skutečně odstoupit, pokud má prodávaná věc vady a toto vadné plnění znamená podstatné porušení smlouvy.

Panu Martinovi jsme tedy doporučili do smlouvy doplnit ustanovení, kterým se kupující jakýchkoliv práv z vadného plnění předem vzdává, a jeho ujištění, že si je vědom, že nemovitost je v dezolátním stavu a bude potřeba ji opravit. Vše se díky naší radě jednoduše a elegantně vyřešilo.

Odstoupit můžete nejen ze zákonných důvodů

Zásadní roli hrají sjednané důvody přímo v kupní smlouvě. Abyste měli jistotu a po převodu nemovitosti neřešili komplikace a možnou ztrátu vysokého finančního obnosu, nechte si smlouvu navrhnout právníky.

Jak odstoupení od smlouvy na nemovitost formulovat?

Odstoupení se realizuje písemně - dopisem. Z jeho textu musí být zřejmé, kdo jej činí, vůči komu, od jaké konkrétní smlouvy odstupuje, také z jakých konkrétních důvodů. Tyto důvody je vhodné rozvést tak, aby je případně mohl soud dobře vymezit. Pokud by tedy k soudu došlo, protože je druhá strana tímto způsobem napadla.

Odstoupení vždy zašlete doporučeně s dodejkou. Nabývá účinnosti, jakmile se dostane do dispozice protistrany. Nezáleží ani na tom, zda si zásilku druhá strana převezme, postačí má-li tu možnost.

Jaké jsou důsledky odstoupení?

Pozor na to, že jakmile jednou odstoupíte od kupní smlouvy na nemovitost, již nemůžete své rozhodnutí vzít jednostranně zpět. Smlouva se tím ruší od samého počátku, tzv. ex tunc. Je to, jako by nikdy nebyla. A strany smlouvy si musejí vypořádat všechny vzájemné závazky.

Podle § 457 občanského zákoníku je každý z účastníků povinen vrátit druhému vše, co podle smlouvy dostal. V případě kupní smlouvy na nemovitost vrací kupující prodávajícímu nemovitost včetně poskytnutí součinnosti k zápisu prodávajícího jako vlastníka nemovitosti v katastru. Prodávající musí naopak vrátit celou částku, kterou za nemovitost obdržel.

Dávejte si pozor na to, že vypořádání vzájemných závazků nemusí platit pro právo na smluvní pokutu, náhradu škody vzniklé z porušení smluvní povinnosti nebo jiná ujednání - například o způsobu řešení sporů. Tato práva mohou zánik smlouvy přečkat.

Vyvarujte se případných problémů s odstoupením od kupní smlouvy na nemovitost

Správně sepsaná kupní smlouva je prevencí celé řady nepříjemností. Můžete v ní konkrétně specifikovat odpovědnost prodávajícího a kupujícího a zároveň vymezit porušení smluvních povinností. Dokážeme pro vás zajistit kompletní smluvní a právní servis související s koupí či prodejem nemovitostí.