Jak se daní příjmy z pronájmu bytu?

Pronajímáte nemovitost a nevíte, jak příjem v podobě nájemného zdanit a zda musíte vést nějakou evidenci? Příjmy z pronájmu lze šikovně optimalizovat např. využitím paušálu na dopravu. Nezapomeňte také, že příspěvky do fondu oprav jsou daňovým výdajem.

Jak se daní pronájem?

Pokud pronajímáte byt, musíte samozřejmě příjmy z pronájmu zdanit dle zákona 586/1992 Sb., o daních z příjmů ve znění pozdějších předpisů. Při výpočtu daně z příjmu můžete použít slevy na dani i nezdanitelné položky.

Příjmy z pronájmu se v roce 2020 daní sazbou 15 %. Nicméně od roku 2021 dojde ke změně, příjem do čtyřnásobku průměrné mzdy (141 764 Kč za měsíc) se budou danit 15 %, příjem nad touto hranicí pak 23 %.

Zákon rozlišuje, zda je pronajímaná nemovitost v majetku fyzické osoby, nebo jde o nemovitost zapsanou v obchodním majetku. V prvním případě se příjmy z pronájmu řídí paragrafem 9 výše uvedeného zákona. U nemovitostí zapsaných v obchodním majetku, vedených v účetnictví nebo daňové evidenci, se uplatní paragraf 7 (příjmy z podnikání a jiné samostatné výdělečné činnosti).

Příjmy z pronájmu, když pronajímáte jako fyzická osoba

Pokud pronajímáte vlastní byt nebo nemovitost jako fyzická osoba, která je majitelem a zároveň pronajímatelem nemovitosti, neobejdete se ve svém přiznání k dani z příjmu fyzických osob bez přílohy číslo 2. Ta slouží pro výpočet dílčího základu daně z příjmů z pronájmů podle § 9 zákona o daních z příjmů.

Paragraf 9 vymezuje příjmy z pronájmu jako příjmy plynoucí z pronájmu nemovitostí či jejich částí nebo bytů a jejich částí. Pokud například pronajímáte ve svém dvougeneračním domku jednu bytovou jednotku, máte povinnost tyto příjmy přiznat a zaplatit vypočítanou daň. Pokud pronajímáte nemovitost, která je společným majetkem manželů, zdaňuje příjmy z pronájmu pouze jeden z nich.

Od příjmů si můžete odečíst výdaje vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů plynoucích z pronájmu nemovitosti. Výdaje můžete uplatnit buď ve skutečné výši, nebo paušálem, tedy procentem z příjmů z pronájmu. Musíte sami zvážit, co je pro vás výhodnější. Pokud však uplatníte v řádném daňovém přiznání daňové výdaje procentem z příjmů, nemůžete v případném dodatečném daňovém přiznání změnit způsob uplatnění výdajů a přejít z paušálních výdajů na skutečné výdaje. Naopak je to možné.

Pokud máte příjmy z pronájmu jako fyzická osoba, tak z těchto příjmů neplatíte sociální ani zdravotní pojištění. Pokud v takovém případě nemáte zaměstnání na pracovní smlouvu, nejste student, nepobíráte důchod nebo rodičovský příspěvek, tedy ve zkratce nemáte vyřešený svůj vztah se zdravotní pojišťovnou, tak pamatujte, že si jako OBZP musíte platit zdravotní pojištění. To se pro rok 2021 zvyšuje na 2 052 Kč.

Jak na uplatnění skutečných výdajů při pronájmu nemovitosti?

V případě uplatnění výdajů ve skutečné výši musíte vést záznamy o příjmech a výdajích vynaložených na dosažení, zajištění a udržení příjmů v časovém sledu.

Dále je pak nutné vést evidenci hmotného majetku, který lze odpisovat, evidenci o tvorbě a použití rezervy na opravy hmotného majetku, pokud ji vytváříte, evidenci o pohledávkách a závazcích ve zdaňovacím období, ve kterém dochází k ukončení pronájmu, a mzdové listy, pokud vyplácíte mzdy.

Pokud se rozhodnete vést účetnictví, přestože k tomu nemáte podle účetních předpisů povinnost, pak postupujete podle těchto předpisů.

Při uplatnění skutečných výdajů můžete paušálně uvést náklady na automobil.

Co jsou skutečné výdaje daňově uznatelné při pronájmu nemovitosti?

Mezi takové výdaje patří ty, které byly opravdu vynaloženy při pronajímání nemovitosti, například:

• poplatky realitní kanceláři,
• odpisy nemovitosti,
• úroky hypotéky na pořízení nemovitosti,
• náklady na vybavení, jako je například nábytek,
• náklady na opravu a údržbu,
• pojištění nemovitosti,
• daň z nemovitosti,
• další.

Při uplatňování skutečných nákladů pamatujte na to, že oprávněnost nákladů musíte být schopni finančnímu úřadu prokázat. A to zpětně až 3 roky, 8 let při vykázání daňové ztráty, po toto období může finanční úřad přijít na kontrolu.

Kdy si můžu paušálně dát do nákladů automobil?

Od základu daně lze mj. odečíst náklady na cesty automobilem vykonané pro dosažení, zajištění a udržení příjmů z pronájmu bytu. Dříve platilo, že náklady lze uplatnit jen podle počtu ujetých kilometrů. Protože cest souvisejících s pronájmem bytu zpravidla moc nebývá, skutečné náklady většinou nemělo smysl řešit. Cestovní výdaje byly ale posléze rozšířeny o výdajový paušál, který dává pronajímatelům zajímavou možnost daňové optimalizace.

Výše paušálního výdaje na dopravu činí 5 000 Kč za měsíc a tuto celou částku si můžete odečíst od příjmů z pronájmu každý měsíc, byť jste automobilem ujeli třeba jen několik kilometrů např. kvůli nákupu bytových doplňků nebo kvůli schůzce s nájemníkem. Pokud vozidlo používáte jen zčásti pro záležitosti okolo pronájmu, což bude asi ve většině případů, nemůžete si uplatnit celý paušál, ale jen 80 %, tj. 4 000 Kč měsíčně. Pokud tedy provedete jednou měsičně svým soukromým vozidlem byť jen jediný výjezd související s příjmem z pronájmu, můžete si za rok odečíst z daní 48 000 Kč.

Jsou platby do fondu oprav daňově uznatelné výdaje?

Příspěvky do fondu oprav, které každý měsíc posíláte na účet společenství vlastníků, jsou daňovým výdajem v okamžiku jejich úhrady (pokud nevedete účetnictví).

Týká se to ale jen části příspěvků, které společenství vlastníků použilo na provozní výdaje. Pokud bylo z příspěvků uhrazeno technické zhodnocení, musí na něm pronajímatel vyčíslit svůj podíl a tuto částku si odečte od základu daně. Je proto nutné sledovat, na co společenství vlastníků peníze z fondu oprav vynakládá.

Jak se uplatňují paušální výdaje při pronájmu nemovitosti?

Pokud neuplatníte výdaje prokazatelně vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů, můžete je uplatnit paušálně, ve výši 30 % z příjmů z pronájmu nemovitosti, nejvýše však do částky 300 tisíc korun.

Pamatujte, že i při využití paušálních výdajů musíte vést evidenci o příjmech a pohledávkách vzniklých v souvislosti s pronájmem. A také, že v případě paušálních výdajů už samozřejmě nelze uplatňovat paušální výdaje na dopravu ani platby do fondu oprav.

Příjmy z pronájmu a jaké slevy na dani je možné použít?

Při danění pronájmu můžete samozřejmě uplatnit veškeré slevy na dani, na které máte nárok, například základní daňovou slevu na poplatníka, daňová zvýhodnění na děti, stejně tak i nezdanitelné položky.

Příjmy z pronájmu, když je nemovitost zapsaná v obchodním majetku

Při pronájmu nemovitosti zapsané v obchodním majetku daníte příjmy jako příjmy z podnikání a jiné samostatné výdělečné činnosti podle § 7 zákona o daních z příjmů. Opět se můžete rozhodnout, zda využijete paušální nebo skutečné výdaje. Z příjmů z podnikání musíte odvádět sociální a zdravotní pojištění.