Jak získat svůj podíl v družstevním bytě?

Převod družstevního podílu může být docela rychlý proces, pokud máte vyřešené financování. Jinak budete muset hledat družstvo, které vám přislíbí převod do osobního vlastnictví, nebo novostavbu.

Laicky řečeno, chcete si koupit družstevní byt. Dovolte, abychom vás rovnou opravili - rádi byste získali družstevní podíl v bytovém družstvu, se kterým je spojeno právo nájmu družstevního bytu. Dnes si řekneme jak na to, krok za krokem.

Máte na to?

Začnete zhodnocením své finanční situace. Jestli máte kupní cenu na účtu, není co řešit. Jestli si potřebujete půjčit maximálně zhruba milion korun, můžete usilovat v různých bankách o půjčku bez zajištění. Ale chystáte-li se na klasickou hypotéku, celý proces se významně zkomplikuje.

Družstevní podíl sice je možné podle nového zákona o obchodních korporacích zastavit, ale nic to nezměnilo na přístupu bank, které požadují pro hypotéku zástavu nemovitosti v osobním vlastnictví. Máte-li takovou nemovitost ještě v záloze, můžete si oddechnout a nabídnout ji bance do zástavy místo družstevního podílu.

Jestli ale žádný nemovitý majetek nemáte, budete si muset vybírat podle kritéria, na které banky slyší. Získáte-li příslib družstva, že dojde nejpozději do roka k převodu do osobního vlastnictví, hypotéku vám dají formou takzvaného předhypotečního úvěru (samozřejmě za předpokladu, že vás uznají za bonitního klienta). Vedle písemného příslibu ovšem musí ještě existovat i prohlášení vlastníka, které už vymezilo jednotlivé bytové jednotky.

Abyste si byli zcela jisti, co si můžete dovolit, zahajte jednání s bankou včas a nechejte si dopředu zpracovat prescoring. Žádejte svého finančního poradce nebo banku, aby posoudili, kolik můžete na koupi družstevního podílu získat - podle toho se totiž budete potom řídit při výběru.

Jak vybírat a na co se ptát?

Výběr družstevního bytu může probíhat podle podobných kritérií jako u bytu v osobním vlastnictví, jen budete makléřům a prodávajícím pokládat několik otázek navíc. Je zřejmé, že zásadní je otázka na to, jestli je v plánu převod do osobního vlastnictví. Ptejte se na konkrétní časový údaj - plán nestačí, protože "určitě k tomu jednou dojde" znamená, že to může trvat pěkně dlouho, obzvlášť tam, kde na převody není velký tlak. Chcete-li hypotéku, budete potřebovat písemné prohlášení bytového družstva o převodu družstevního bytu do vlastnictví člena družstva s časovým údajem

Druhým významným kritériem, na které se musíte zeptat, je anuita. Družstevní byty na secondhandovém trhu, například v panelových domech, které se stavěly před revolucí, už jsou většinou splacené. Ale pokud například kupujete byt v družstevní novostavbě, kde je majitel teprve pár let, bude mu zbývat ještě poměrně velká část anuity ke splacení. Pokud se stále splácí, musíte si připočíst ke kupní ceně dosud nesplacenou část anuity, abyste získali skutečnou nominální hodnotu družstevního podílu a mohli ji srovnávat s ostatními na trhu nebo vyjednávat o slevě.

Jazykový koutek

Čo si představujete pod takým slovom anuita?

Družstevnická hantýrka proměnila význam slova anuita z původní roční splátky úvěru (z lat. annuus) na celkovou výši nesplacené jistiny z původního dluhu. Až se tedy budete bavit o anuitě například 300 000 Kč, ujasněte si, že jde o celkovou částku, kterou budete ještě doplácet (a musíte přičíst ke kupní ceně). A zeptejte se i na to, kolik dělá pravidelná roční splátka (skutečná "anuita") a kolik let zbývá do splacení.

Už jsme psali, že družstevní byty bývají až o 30 procent levnější než srovnatelné byty v osobním vlastnictví v téže lokalitě. Ale samozřejmě, sleva není zadarmo - ještě než cokoli podepíšete, pročtěte si podrobně článek Družstevní byt: Je váš, nebo není?

Výjimkou jsou navíc opět byty, kde je převod do osobního vlastnictví "na spadnutí" - ty se prodávají obvykle za podobnou tržní cenu, stejně jako družstevní novostavby.

Při výběru družstevního bytu se vyptejte i na hospodaření družstva - nebezpečí zpronevěry nebo zadlužení je tady ještě větší, než u společenství vlastníků jednotek, protože pokud družstvo udělá chybu, přijdete o celý bytový dům, který je v jeho výlučném vlastnictví. Vyžádejte si tedy účetní uzávěrky a zjistěte, jestli družstvo splácí nějaký úvěr nebo se chystá si nějaký vzít (typicky na zateplení bytového domu, kotelnu, opravu společných částí).

Jaké smlouvy budete podepisovat?

Jakmile jste si vybrali, můžete přistoupit standardně k podpisu rezervační smlouvy, potom už místo kupní bude následovat smlouva o převodu družstevního podílu. Na prodávajícím bude, aby prohlásil, že družstevní podíl není zatížen žádnými dluhy (pohlídejte si, zda uhradil účty za elektřinu, vodu, plyn, internet a podobně.) ani právem třetích osob (zejména podnájemníků). Na vás je uhradit kupní cenu. Budete-li si přece jenom brát hypotéku, bude třeba klasicky podepsat i smlouvu o smlouvě budoucí.

Převod družstevního podílu není podmíněný souhlasem družstva, takže stačí podepsanou smlouvu o převodu družstevního podílu na družstvo doručit a tak převod oznámit. Úplně se vyhnete katastru nemovitostí, kde se nic nemění - vlastnické právo na celý bytový dům (nebo daný počet družstevních jednotek) patří nadále družstvu coby právnické osobě. To vám ušetří hodně času, k převodu může dojít ze dne na den.

Přestože je převod tak rychlý, vyplatí se složit peníze do bezpečné úschovy, i kdyby tam měly ležet jen několik hodin. Nebezpečí, že prodávající vezme vaše miliony a uteče, aniž by na vás převedl byt, je totiž stejně vysoké v řádu měsíců, jako v řádu dnů. Oproti podpisu tedy nikomu peníze na ruku nedávejte, i když vás bude lákat, že byste ušetřili za služby schovatele.

Bytovému družstvu uhradíte obvykle jen paušální "převodní poplatek", jehož výše se může různit. Zatímco na katastru se hradí jenom tisícikorunový kolek za vklad, poplatky u družstev bývají řádově o něco vyšší, pohybují se kolem zhruba v rozmezí tří až dvanáct tisíc, ale může to být i víc. Naopak ušetříte společně s prodávajícím na dani z nabytí nemovitých věcí, která se na převod družstevního podílu nevztahuje.

Koupě nového družstevního bytu

Koupě družstevního bytu bude mít trochu jiný postup, pokud budete kupovat družstevní byt v novostavbě. Měli byste začít prověrkou developera, ověřit si jeho reference na webu a spoléhat se jen na zavedené společnosti. Výhoda je, že bude potřebovat na začátku většinou jen 25 procent pořizovací ceny bytu. Zaplatíte ve formě základního členského vkladu nebo jednorázového členského příspěvku a zbytek kupní ceny uhradíte později průběžně, formou anuitního splácení. V tomto případě vás nečeká žádná smlouva o převodu družstevního podílu, členem družstva se stanete na základě podané přihlášky, zaplacení členského vkladu a rozhodnutí členské schůze o přijetí za člena bytového družstva.