Je lepší nový byt nebo rekonstruovat starý?

Rozhodnutí, zda investovat do novostavby nebo koupit starý byt a zrekonstruovat ho, by mělo předcházet důkladné zvážení charakteristik obou porovnávaných typů bytů, jakož i možností, schopností a budoucích záměrů kupujícího.

Do čeho je lepší investovat, co se vyplatí a za jakých podmínek? Kdy je co výhodnější ať už z pohledu financování, životnosti, lokality, opětovného prodeje, využití a pod. A co novostavba, vyplatí se koupit hotový byt nebo raději holobyt? Co je momentálně "nejlepší" investicí, vyšší standard nebo jen nižší standard?

Cena výstavby nebo rekonstrukce

Cena za m2 starého bytu v dané lokalitě nesmí být vyšší než cena m2 novostavby nižšího standardu v dané lokalitě.

Výsledná cena starého bytu po kvalitní a kompletní rekonstrukci (která v Praze vyjde na 700 tis. až milion korun) by také neměla být vyšší než rozlohou podobný byt v základní výbavě v novostavbě v dané lokalitě.

Lokalita bytu

Nevyplatí se dělat drahé rekonstrukce v lokalitách, v nichž průběžně klesají ceny starých bytů, protože cena rekonstrukce se majiteli při případném pozdějším prodeji nikdy celá nevrátí, a naopak, dobrá lokalita, v níž se již neuvažuje s novou výstavbou, za rekonstrukci stojí.

Mnohdy se majitel kompletně zrekonstruovaného bytu domnívá, že cena jeho bytu po rekonstrukci je automaticky na úrovni rozlohou srovnatelného bytu v novostavbě v dané lokalitě, ale není to pravda. Je třeba si uvědomit, že byt je sice "jako nový", ale stále je ve starém bytovém domě, s vyšším nájemným a s vysokými odvody do fondu oprav na případné rekonstrukce fasády, střechy či centrálního přívodu vody.

Zvláště bych doporučoval, zejména při rekonstrukcích bytů určených ne na přímé bydlení majitelů, aby volili pouze nejnutnější rekonstrukci hlavně v lokalitách s hustou výstavou novostaveb, ať už realizovanou nebo plánovanou.

Je třeba také zvážit dispoziční a statické možnosti starého bytu, např. panelové byty se velmi předělávat nedají, naproti tomu většina současných developerů dává na výběr různé varianty bytů v dané novostavbě, případně je možné přímo při stavbě dohodnout o dispozičních změnách.

Podmínky rekonstrukce

Při volbě rozsahu a kvality rekonstrukce třeba zvážit i "stavební dovednosti" majitele. Kutilové, kteří si sami ošetří cenu za práci, tito si mohou dovolit ušetřené peníze investovat do kvalitnějších materiálů a rekonstrukce jejich přesto nemusí stát tak draho. Oproti tomu "nekutilové", kteří se nevyznají v práci a materiálech, většinou upřednostňují módní trendy, materiály a zařízení, které rekonstrukci následně prodraží, navíc kromě nich samých nikdo jiný neocení takovou rekonstrukci vykázané do vysoké ceny při případném pozdějším prodeji bytu.

Pokud investor nemá dostatek času na kontrolu práce dělníků a vyřizování nákupů od materiálů přestavby po zařízení, do rekonstrukce ať se raději nepouští, spíše se mu vyplatí koupit již dokončenou novostavbu (případně holobyt, který mu developer dodělá na míru a dohlédne na práci dělníků).

Oproti tomu, pokud je investor kutil a svépomocí si umí kromě výměny oken, sám položit podlahy, přemontovat radiátory, vymalovat, vykachličkovat, osadit vanu, umyvadlo, WC, podlahové topení, až po poskládání vestavěného nábytku, případně namontování klimatu, novostavba se pro něj nehodí.

Pokud jde o rozhodnutí pro investici do novostavby, já osobně bych si vybral z nabídky menších bytů v nižším středním standardu, protože o tyto byty bude vždy vyšší zájem (zejména mladých lidí plánujících se usadit či založit rodinu), menší byty jsou sice na m2 dražší než větší, ale celková cena bytu bývá povětšinou nižší a tím pro větší skupinu potenciálních investorů spíše dostupnější než velké byty. K plusem menších bytů v nemalé míře přispívá i fakt, že se později mnohem snadněji pronajmou. Upřednostnil bych však jen byty v kvalitnějších stavbách a hlavně v lepších lokalitách.