Každý hypoteční úvěr je tak bezpečný, jak je ho dlužník schopen splácet.

24.12.2021

Při sjednávání hypotéky klient banky řeší jak nákladovost hypotéky, v níž se odráží i délka jejího splácení, ale podle finančních poradců je třeba také stanovit si pravidelnou měsíční splátku úměrnou výši celkových příjmů. Nemá smysl přeceňovat síly, protože v praxi vidíme mnoho případů, kdy si lidé v podobě měsíční hypotéční splátky vezmou až příliš velké sousto.

Příkladem nesprávného přístupu k nastavení hypotéky může být rodina Novotných z Třebíče, která si chce pořídit vlastní bydlení. Polovinu kupní ceny bytu má našetřenou, druhou polovinu ve výši 2 500 000 korun chce čerpat hypotečním úvěrem.

Celkový měsíční příjem domácnosti činí 41 500 korun, přičemž Josef Novotný pracuje na hlavní pracovní poměr za mzdu 30 000 čistého. Lucka Novotná pobírá rodičovský příspěvek ve výši 11 500 korun. Záměrem rodiny je úvěr co nejdříve doplatit, protože chtějí za každou cenu co nejméně zaplatit na úrocích a zbavit se úvěru. Uvažují tedy o 15leté splatnosti.

Problém je v tom, že při sazbě 2,19 procenta a splatnosti 15ti let vychází měsíční splátka na 16 308 korun, což je vzhledem k příjmu rodiny s dítětem až příliš. Naopak při splatnosti 30 let měsíční splátka vychází na 9 480 korun, což už je v případě této rodiny reálnější. Samozřejmě rodina za delší hypotéku zaplatí více, ale neřešme jen nákladovost, ale i bezpečnost úvěru. Doporučujeme, aby celkové výdaje na bydlení (hypotéka, fond rozvoje oprav a poplatky za energie a ostatní služby) byly vždy do třiceti procent celkového příjmu domácnosti.

U zmíněné rodiny by tak splátka neměla být vyšší než 12 450 korun. Pokud by rodina naopak zvolila splatnost na 15 let, tak jen splátka úvěru bude představovat téměř polovinu příjmu domácnosti.

Mít peníze navíc

Každá domácnost s hypotékou měla být schopna normálního života. Důležité je, aby domácnost vedle splácení hypotéky byla schopna tvořit další finanční rezervy - železnou, střednědobou a dlouhodobou strategickou rezervu.

Lidé by proto neměli příliš přemýšlet o hypotéce, pokud mají hraniční příjmy a jsou na to sami a bez partnera, což platí i tehdy, pokud mají nejistý výhled ohledně budoucího příjmu. Pokud si zvolíme měsíční splátku na krev, zaděláváme si na problém.

Takzvané bezpečné splácení hypotéky, kdy dlužníka neomezuje výše měsíční hypotéční splátky, ale disponuje i dostatkem finančních rezerv.

Obecně platí, že někteří klienti v průběhu splácení úvěru požádají o prodloužení splatnosti úvěru. Důvodem bývá ztráta zaměstnání, zdravotní problémy, rozvody, narození potomka, a neúnosná finanční situace rodiny daná rostoucím zadlužováním.

Předčasné splátky

Na druhou stranu nemá smysl pouze z opatrnosti natahovat splácení hypotéky na co nejdelší dobu. Vstříc v tomto ohledu dlužníkům vychází i nový Zákon o spotřebitelském úvěru, který umožňuje provádět mimořádné splátky hypotečního úvěru zdarma hned v několika případech.

Je to například v takzvaném výročí fixace hypotéky, dále umožňuje uhradit až 25 procent z původní výše úvěru při každém výročí data podpisu úvěrové smlouvy, anebo při mimořádných životních událostech, jako jsou úmrtí, invalidita, rozvod a podobně. Tyto možnosti jsou podle zákona zdarma.

Samostatnou kapitolou, jak snížit náklady na hypotéku, může být i její správná refixace, tedy její přenastavení k datu výročí fixace. Nacházíme se pořád v prostředí rekordně nízkých sazeb a je šikovné si uvedené sazby zafixovat na co nejdelší dobu.