Kdo odpovídá za škodu v případě vytopeného bytu?

Odpovídá nájemce družstevního bytu za škody způsobené jeho podnájemníky? A jak je to u bytu v osobním vlastnictví? Odpovídá majitel za škody způsobené nájemcem nebo podnájemcem?

Soudy řešily spor o náhradu škody, která vznikla v domě s družstevními byty. Opakovaně došlo k vytopení bytu paní, která užívá družstevní byt svých rodičů, z bytu umístěného šikmo nad ním. Tento byt užívají podnájemci. Paní na podnájemníky podala žalobu.

Poškozená uživatelka bytu zažalovala nájemkyni bytu (členku družstva), z něhož došlo k průniku vody do jejího bytu. Žalobkyně neuspěla ani u soudu prvního stupně, ani u soudu odvolacího. Soud prvního stupně žalobu zamítl a odvolací soud potvrdil jeho rozhodnutí.

Věc se dostala k Nejvyššímu soudu ČR. Ten ve svém rozsudku spis. zn. 25 Cdo 3767/2021 ze dne 31. 3. 2022 připomenul, že se v minulosti už zabýval otázkou odpovědnosti za škodu způsobenou vytopením spodního bytu z horního bytu pronajatého třetí osobě na základě nájemní smlouvy, a to v rozsudcích NS ČR spis. zn. 25 Cdo 450/2016 a spis. zn. 25 Cdo 1817/2020.

Co platilo a platí v obdobných případech už z dřívějška a není nutno řešit u soudu?

Nejvyšší soud v rozsudku konstatuje, že údržba a oprava přívodové hadičky WC spadá pod opravu splachovačů, a to jak podle výslovného znění prováděcího předpisu (nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu), tak z povahy věci, neboť jde o natolik detailní součást zařízení bytu, že ve vztahu k ní nelze dovozovat obecnou povinnost pronajímatele vztaženou k celkové možnosti užívat řádně pronajatý byt.

V posuzované věci proto šlo o závadu na zařízení, která se považují za drobné předměty a k jejichž údržbě a případným opravám je povolán nájemce. Podle ust. § 2257 o. z. pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. Podle ust. § 2257 odst. 2 o. z. nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.

Rovněž z druhého rozsudku vyplývá, že poškození níže položeného bytu vodou uniklou z prasklého uzávěru vody pod umyvadlem horního bytu může být porušením zákonné či smluvní povinnosti nájemce horního bytu provádět běžnou údržbu a drobné opravy předmětu nájmu. V obou uvedených případech tedy odpovědnost za škodu vzniklou poškozením spodního bytu zatečením vody nesly osoby byt užívající, které jediné měly možnost dennodenně kontrolovat stav bytového zařízení.

Pro byty v osobním vlastnictví i pro družstevní byty platí stejná pravidla

Ačkoli dosud nebyl řešen obdobný případ týkající se družstevního domu a bytu, zhodnotil Nejvyšší soud ČR v rozsudku spis. zn. 25 Cdo 3767/2021, ze dne 31. 3. 2022, není rozumného důvodu, proč stejný závěr neučinit rovněž ve vztahu mezi nájemcem družstevního bytu pronajímajícím byt se souhlasem bytového družstva třetí osobě, podnájemníkovi.

V daném případě byt užívala podnájemnice v době posledního vytopení, jehož následkem měla utrpět poškozená újmu, již čtyři roky, a nejednalo se tedy o krátkodobý pronájem neznámým osobám.

Újma vznikla špatným uchycením odpadní hadice pračky při jejím použití, tedy při rutinním užívání zařízení bytu. Odpovědnost tedy nese podnájemník, jenomže byl žalován nájemce, i proto bylo dovolání žalobkyně zamítnuto, takže platí zamítavé verdikty nižších soudů.

Žalobkyně, poškozená uživatelka bytu, neměla žalovat nájemkyni bytu, ale podnájemce, prostě toho, kdo byt skutečně užívá. Proto neobstála ani námitka žalující poškozené, že nájemnice bytu, z něhož pronikla voda, by měla odpovídat za každé užití pračky svou podnájemnicí či za nepředělání odpadu pračky. Takové přístupy nemají oporu ani v zákoně, ani v judikatuře (uvedených výkladech) Nejvyššího soudu.

Krátkodobý uživatel bytu škodu hradit nemusí

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 25 Cdo 3767/2021, ze dne 31. 3. 2022, tak potvrzuje již známou výkladovou praxi. Žalovat o náhradu škody, pokud se nelze dohodnout, je třeba skutečného, tedy konečného uživatele bytu, tedy toho, kdo vytopení zavinil. Pokud se tak stalo třeba při praní prádla, tak toho, kdo dal prádlo prát.

Výjimkou by byla jen situace, jak na ni upozornil soud, kdyby šlo o výjimečného, krátkodobého uživatele bytu, řekněme třeba tetičku, která užívala byt jen týden, aby během dovolené uživatelů zalévala kytky a venčila psa. Nebo například někoho, kdo užíval byt v rámci systému Airbnb.

Znamená to tedy, že jde-li o byt v osobním vlastnictví, který je pronajat, je třeba žalovat ne vlastníka, ale nájemce. Pokud je byt dále podnajat, tak podnájemce. U družstevního bytu (nezapomeňme, že držitel členského družstevního podílu není vlastníkem bytu, ale nájemcem bytu), který je dále podnajímán podnájemci, pak nemá být žalován nájemce, tedy člen družstva, držitel družstevního členského podílu), ale podnájemce. Vodoinstalaci v bytu musí kontrolovat jeho konečný uživatel, ať se mu to líbí, nebo ne.