Které náklady na hypotéku jsou součástí RPSN?
Náklady na půjčku jsou trochu ošemetným tématem. Zákon o spotřebitelském úvěru (č. 257/2016 Sb.) sice stanovil, že v RPSN musí být obsažena komplet celá cena půjčky, se všemi náklady, které ji budou provázet (samozřejmě jen v případě řádného splácení), nicméně u hypoték je tomu trochu jinak - některé náklady se do RPSN nezahrnují. Které to jsou a proč?
Malé opakování - co je RPSN
Abychom od počátku měli jistotu, o čem se bavíme: RPSN neboli Roční Procentní Sazba Nákladů je procentuální vyjádření ceny půjčky za jeden rok. Může a nemusí být vyšší než úrok. Jestliže je půjčka bez jakýchkoliv poplatků, je RPSN stejné jako úrok.
Ve všech ostatních případech je RPSN vyšší než úrok - navýšení je právě v oblasti poplatků spojených s vyřízením půjčky, poskytnutím částky, s vedením úvěrového účtu, vystavováním výpisů a s dalšími úkony ze strany poskytovatele nebo ze strany úřadů, pokud jsou nutné.
Hypotéka se liší nejen zástavou nemovitosti, ale i dalšími "drobnostmi"
Výše zmíněné povídání o RPSN platí pro všechny spotřebitelské úvěry, s výjimkou těch "na bydlení", typicky jde o hypotéky a úvěry ze stavebního spoření. Ty se od běžných úvěrů liší v několika aspektech - a výpočet RPSN k nim patří také. Projděme si ty nejzásadnější:
- Zástava jednou nebo více nemovitostmi - běžný spotřebitelský úvěr s nižší částkou se nezastavuje domem, bytem nebo pozemkem, ten na bydlení ano. Pokud jste se setkali s neúčelovým úvěrem (peníze ne na bydlení), který se zastavuje nemovitostí, byla to buď americká hypotéka, nebo úvěr podnikatelský (poskytovaný na IČO).
- Platba předem - za běžné půjčky nesmí poskytovatel vybírat sebemenší poplatky předem (§83) - ani za vyhodnocení žádosti, za sepsání smlouvy, dokonce ani nesmí mít zavedeny vyšší tarify na telefonní linky. Hypotéka má však opět výjimku, předem lze od spotřebitele inkasovat platby na nutné administrativní úkony, zejména na ocenění zastavované nemovitosti, správní poplatky spojené se vkladem zástavy do katastru, na případné daně apod.
- Zajištění směnkou - v současnosti nelze sjednat spotřebitelskou půjčku na směnku, která by se použila ke splacení nebo zajištění úvěru (§112), zákon to výslovně zakazuje. Výjimku má opět jen hypotéka, kde se směnka použije po přechodnou dobu, během níž nelze dostatečně zajistit úvěr zástavním právem - ještě nebyl koupen pozemek a na něm postaven dům. Směnka nesmí být nikdy vystavena "na řad". A banka je povinna směnku vrátit ihned poté, co se hypotéka zajistí zástavou (tedy po pořízení a dostavění nemovitosti, její kolaudaci a zanesení do katastru nemovitostí, včetně zástavního práva věřitele).
- Výpočet RPSN - zatímco u běžné půjčky musí být v RPSN opravdu vše (s výjimkou nákladů uvedených v jiné smlouvě uzavřené se spotřebitelem), v rámci hypotéky se nemusejí započítávat do RPSN náklady, co sice navyšují splátku, spotřebitel by je zaplatil i tehdy, kdyby si bydlení pořizoval bez využití úvěru. Detaily hned vysvětlíme.
Co je ze zákona součástí RPSN u hypotéky?
Jak vyplývá z posledního bodu jmenovaného ve skupině odlišností hypotéky od ostatních půjček, je součástí RPSN hypotéky jen to, co s ní opravdu úzce souvisí a co spotřebitel zaplatí jen tehdy, když si hypotéku vezme. To zní poměrně logicky, ale někdy je praxe trochu zamotaná.
Například vklad zástavního práva do katastru nemovitostí, poplatek za výpis z katastru, poplatky za ověřování podpisů na listinách jsou spojeny s hypotékou, protože bez ní by se konat nemusely. A tak jsou součástí RPSN. Podobně je tomu v případě pojištění nemovitosti, když je ve smlouvě o hypotéce stanoveno jako povinné.
Vlastnické vs. zástavní právo
Vklad zástavního práva do katastru tedy je součástí RPSN. Jenže vklad vlastnického práva se také koná během trvání hypotéky (když bydlení kupujete nebo stavíte), ale do RPSN se nepočítá. Proč? Platili byste jej totiž i tehdy, kdybyste si bydlení pořídili ze svého. Náklady na projekt stavby většinou RPSN nenavyšují, protože bývají součástí celkové výše úvěru. Proto se s nimi v RPSN nekalkuluje.
Vedení účtu
Podobně je tomu s poplatky za vedení účtu. Jakmile máte půjčku poskytnutou na váš běžný účet založený u této banky již dříve, a na něm už dlouhodobě platíte poplatky, ty nejsou součástí RPSN. Proč? Protože ujednání o účtu a poplatcích za něj s vámi banka uzavřela v jiné smlouvě. Nicméně platit poplatky za účet v bance je už dávno přežitkem - podívejte se, kde můžete mít běžný účet zcela zdarma!
Ovšem jakmile si účet s měsíčními poplatky za vedení sjednáte nově coby součást hypotéky a banka vám na něj bude poskytovat peníze z úvěru, budou tyto poplatky součástí RPSN - o ně se navýší měsíční splátka, nikoliv celková výše úvěru.
Zde ještě velké pozor: nikdo vás nesmí nutit sjednat si pro účely čerpání půjčky takový běžný účet, který je spojen s měsíčními poplatky. Vždy musíte dostat také nabídku na účet vedený zdarma (například splněním jistých podmínek, třeba minimálním měsíčním obratem na účtu) - a konečná volba (zda účet s poplatkem nebo bez) je pak na vás.
Odhady a čerpání
Nezapomeňme ani na odhady nemovitosti - a to jak před sjednáním úvěru, tak i během jeho čerpání, pokud bydlení stavíte či rekonstruujete, a tak peníze čerpáte postupně. Před každým dalším čerpáním musí odhadce přijet a konstatovat, zda byly dříve poskytnuté peníze proinvestovány správně.
Jedna návštěva odhadce stojí okolo 1 500 Kč. Připravit se může být potřeba i na poplatky za čerpání. Většinou jsou zdarma čtyři termíny čerpání, u některých bank i pět, ale pokud chcete čerpat na vícekrát, už to bude něco stát.
Co se do RPSN hypotéky nezapočítává?
Shrňme si tedy, co není součástí RPSN u hypotéky poskytované bankou. Jde o náklady, které sice navyšují vaše výdaje s pojené s hypotékou na pořízení či rekonstrukci bydlení, ale platili byste je, i kdybyste si na to hypotéku nevzali. Případně je platíte jen ve specifické situaci, například kopii daňového přiznání vystavenou finančním úřadem pro účely potvrzení pravidelného příjmu žadatele, který je OSVČ.
Co byste platili i bez hypotéky, je třeba vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí nebo poplatky za běžný účet, který jste u stejné banky založili již dříve a kam bude banka zasílat peníze z úvěru - z jednotlivých vln čerpání (zde s výjimkou nákupu hotové nemovitosti, kdy se peníze posílají rovnou na účet uvedený ve smlouvě jako účet prodávajícího, případně jako účet jistotní). Dále jsou tu poplatky za několikáté čerpání v řadě, na které dochází opravdu jen výjimečně.
A co předčasné splacení nebo potíže se splácením?
Ani náklady na předčasné splacení nebo sankce za odklad splátek do RPSN samozřejmě nepatří, protože se netýkají každého, jde o mimořádné situace. Ale je potřeba je znát a vědět, jak je bude banka počítat.