Praha drahá. Ceny bytů rostou.

Na trh v hlavním městě se kvůli pomalému povolování staveb dostává málo bytů. Ceny nových bytů tak během loňského roku stouply téměř o pětinu. Letos se růst cen patrně nezastaví, ale spíše jen zpomalí. Developeři by přitom rádi stavěli víc, nabídka je totiž nižší než poptávka. Tu táhne hlavně přirozená snaha o bydlení, jiné faktory jako například koupě bytů coby investice hrají pouze menší roli.

V Praze je draze. Tedy alespoň pokud si v ní chcete pořídit byt. Během loňského roku zamířily ceny nových bytů strmě vzhůru. Za jediný rok se průměrná cena za metr čtvereční zvedla téměř o dvacet procent, z 59 885 korun až na 71 567 korun. A nic nenaznačuje tomu, že by se ceny měly v dohledné době snižovat, spíše naopak.

Poptávka je silná, převyšuje nabídku, prodá se prakticky všechno, co se postaví. A trh se chová přesně jako z první kapitoly jakékoli ekonomické učebnice - ceny rostou.

Byty v centru Prahy se loni prodávaly s průměrnou cenou přes 140 tisíc korun za metr a i v té "nejlevnější" Praze, tedy deváté městské části, byl metr v průměru za více než šedesát tisíc

Překotný cenový vývoj udělal z Prahy město, ve kterém je ze všech metropolí střední Evropy nejtěžší našetřit na byt. Cena průměrného nového bytu v Praze odpovídá 11,5 roku průměrného příjmu ve městě, v Bratislavě je tento koeficient 8,9, v Budapešti a v Berlíně dokonce 6,4 roku. Velikostí se přitom průměr nově prodávaných bytů v těchto metropolích příliš neliší.

V dostupnosti nového bydlení v Praze hraje důležitou roli ještě jedna skutečnost. "Z trhu prakticky vymizely byty pod šedesát tisíc za metr," upozorňuje generální ředitelka Skanska Reality Naďa Ptáčková. Vysoká průměrná cena tedy nezahrnuje žádný levný segment, který by méně solventním zájemcům o bydlení dokázal vyjít vstříc.

Kdo si chce dnes pořídit padesátimetrový byt 2+kk, musí reálně počítat nejméně se třemi a půl miliony, na lepší adrese půjde bohatě přes čtyři.

Nedostatek žene ceny vzhůru

Existuje několik faktorů, které tlačí poptávku nahoru. Největší problém ale leží podle developerů i odborníků z městského Institutu pro plánování a rozvoj (IPR) na opačné straně, v malé nabídce. "Nabídka volných bytů byla nejnižší v historii našeho sledování rezidenčního trhu, tedy od roku 2009," uvádí v analýze IPR z loňského listopadu její autor Michal Němec. Zkušenosti developerů to potvrzují. "Na začátku roku byly v nabídce asi čtyři tisíce bytů, očekávaná poptávka přitom kopíruje loňský stav, tedy asi šest a půl tisíce bytů," říká Naďa Ptáčková. A co hůř, počet vydaných stavebních povolení na byty nedosáhl za loňský rok v Praze ani dvou tisíc.

Developeři by rádi situace využili a stavěli více. Stěžují si ovšem, že příprava staveb a zejména vyřizování povolení jsou v českém hlavním městě velmi pomalé. "Pokud stavíte běžný bytový dům, trvá to dnes - od zahájení práce na projektu přes všechny stupně stavebního řízení až ke kolaudaci - v průměru deset let," říká Dušan Kunovský, majitel Central Group. Ostatní velcí hráči mají podobnou zkušenost.

"To, že se u nás vydávají pomalu povolení, je nepochybně důležitým faktorem, který tlačí na růst ceny," říká architekt Lukáš Makovský z IPR. Zaprvé mají developeři dlouho peníze v pozemcích, než je zúročí, a tyto náklady pak samozřejmě promítnou do klientských cen. A zadruhé trh kvůli pomalému byrokratickému procesu není dostatečně elastický a nemůže dobře reagovat na růst poptávky. Za to ovšem nemohou jen úředníci, ale souvisí to třeba také s protesty sousedů a vlažným postojem místních politických reprezentací.

"Na trhu se střetávají různé zájmy. Ti, co si chtějí pořídit bydlení, by samozřejmě uvítali širší nabídku, a tím pádem i přijatelnější ceny. Ti, kdo už bydlí ve svém, naopak nechtějí, aby v okolí něco rostlo. A růst cen nemovitostí jim také nevadí - do doby, než se třeba sami chtějí přestěhovat do většího," dodává architekt Makovský.

Co zvedá zájem

Základní část poptávky po bydlení je zcela přirozená. Lidé dospívají, vstupují do manželství, rozvádějí se, přijíždějí za prací. Tento základ poptávky je prakticky nekonečný a výrazně jej může omezit jen těžká krize. Naopak období růstu, ve kterém se tuzemská ekonomika nachází teď, lidi spíše povzbuzuje k investičním rozhodnutím, mají větší důvěru ve svou ekonomickou budoucnost.

Poptávku po bytech zcela jistě podporují také dostupné zdroje financování. Hypoteční sazby jsou už dlouho nízké a ani zpřísňování trhu pod taktovkou ČNB zatím nevede k výraznějšímu růstu sazeb. S lety před finanční krizí se to vůbec nedá srovnávat.

Dalšími třemi faktory jsou peníze z ciziny, krátkodobé pronájmy a byty jako investiční nástroj. Velcí stavitelé a prodejci bytů ovšem říkají, že jde o faktory minoritní. "Žádný masivní nástup klientů z ciziny jsme nepozorovali," říká například Marcela Fialková za Central Group s tím, že takoví samozřejmě přicházejí, ale v celkových objemech prodejů zásadní roli nehrají. Cizince k nám láká nejen aktuálně podhodnocená koruna, ale také fakt, že je Praha velmi bezpečné město.

Jak moc ovlivňuje tlak na ceny bytů fenomén krátkodobých pronájmů pro turisty? Podle aktuálních čísel, která magazínu Reportér poskytla nejrozšířenější světová síť Airbnb, bylo registrováno v únoru 2017 v Praze jedenáct tisíc nabídek ubytování. Za poslední rok se tento počet zvýšil o 67 procent. Na trhu existují opravdu velcí hráči, podle dostupných informací se například významná pražská investorka v této oblasti chystá přidávat do své nabídky další desítky bytů. Přesto ani toto není faktor, který by významně tlačil na celkové poměry na trhu nových bytů. A představa "bezpracného" zisku je poněkud iluzorní.

Dokládá to ostatně i zkušenost šestatřicetileté Petry, které po sňatku zbyl volný její původní třicetimetrový byt poblíž náměstí Bratří Synků. "Máme téměř pořád plno, ve slabé sezoně bývá nájem kolem šestnácti eur za noc, v silné i přes třicet. To dá jistě více, než kdybychom měli stálého nájemníka, ale také to vyžaduje dost času a energie," líčí zkušenost, kterou s manželem udělali. Pronájem přes Airbnb se jim vyplácí, ale jen těžko si dovede představit, že by měla byt za tímto účelem kupovat.

Posledním faktorem, který také trochu zvyšuje poptávku, jsou ceny samotné. Když lidé vidí, že rostou, mají větší tendenci pořizovat si byt jako investici. Samotný nájem, který pak za svůj nový byt dostanou, jim třeba sice pokryje splátku hypotéky, ale když do svých úvah zahrnou i nějaké očekávané zdražení nemovitosti, matematika najednou vypadá jinak. "Ano, někteří naši klienti takto uvažují," potvrzuje Naďa Ptáčková, ale opět dodává, že v celkových číslech je to jen malá část trhu.

Klíčová část poptávky je prostě tvořena přirozeným vývojem, pozitivní částí ekonomického cyklu a dostupnými zdroji financování.

Kudy ven z vysokých cen

Právě přes zdroje financování se do hry na cenově rychle rostoucím trhu pokusila vstoupit centrální banka. Vydala doporučení bankám, jak by měly upravit poskytování hypoték. První krok se odehrál už loni, další přijde nyní. Od 1. dubna tak banky nemají dávat hypotéky na více než 90 procent ceny nemovitosti. A zároveň by neměly mít ve svém portfoliu více než patnáct procent hypoték poskytnutých na 80 až 90 procent ceny nemovitosti.

Banky už na tato doporučení reagovaly v nabídce sazeb. Stejných pět půjčených milionů má úplně jiný úrok, když chcete financovat nemovitost za osm milionů, než když je chcete na nemovitost v ceně pěti a půl milionu. Převedeno na měsíční splátku, může rozdíl činit více než čtyři tisíce, samozřejmě v neprospěch onoho levnějšího bytu s velkým podílem hypotečního financování.

Petr Zámečník, šéfredaktor Hypoindex.cz k tomu ovšem poznamenává, že i toto opatření má svá skrytá rizika. "Vezměte si člověka, který má našetřený milion a chce byt za pět. Doteď by dal půlmilionu jako vklad, na čtyři a půl dostal hypotéku a půl milionu do vybavení. Teď bude mít sice hypotéku jen na čtyři, ale holý byt. Tak si kvůli vybavení bytu nejspíš půjde pro spotřebitelský úvěr s mnohem vyšší sazbou," nabízí Zámečník pohled na makroekonomické opatření z mikro světa zájemce o nemovitost.

Samotní developeři nečekají, že by zpřísnění pravidel - ono doporučení je totiž v podstatě závazné, pokud jej banka nesplní, bude muset přidat na svém kapitálovém zajištění - nějak významněji srazilo poptávku po nových bytech. Řada klientů už dnes dává do nákupu bytu dvacet a více procent ze svého. A ti, kteří by si potřebovali půjčit větší část, budou moci hypotéky kombinovat s jinými úvěry, třeba těmi ze stavebního spoření.

Stavební spořitelny loni napůjčovaly kolem padesáti miliard, nejvíce za posledních pět let. Podle Veroniky Lucké Loosové z Českomoravské stavební spořitelny drtivá většina mířila také do bydlení, zatím ale převážně do rekonstrukcí. Zda budou úvěry od stavebních spořitelen sloužit také jako doplněk k omezenějším možnostem hypoték, se ukáže teprve časem. Možné je i to, že peníze od stavebních spořitelen budou využívány k zařízení bytu, kde nahradí prostředky, které budou muset kupující dát jako vlastní podíl na ceně bytu, jak o tom mluvil Petr Zámečník z Hypoindexu.

Dlouhodobě může jít proti růstu cen i samotná koupěschopnost obyvatelstva. Developery samozřejmě nynější růst cen těší, sami však počítají s tím, že množství lidí, kteří jsou schopni platit sedmdesát, osmdesát nebo ještě více tisíc za metr čtvereční není nekonečné. Proto také mnoho z nich už nepočítá s tak výrazným růstem cen, jaký byl loni. "Pro letošní rok odhadujeme nárůst cen někde kolem pěti procent," říká ředitelka Naďa Ptáčková ze Skanska Reality.

Krátkodobý růst. A pak?

Naopak dočasně může letos na další růst cen tlačit i situace kolem kursu koruny. Tuzemští i zahraniční investoři mají nakoupené velké zásoby "levnějších" korun. Ne všem se však musí podařit je udat ve chvíli, kdy skončí intervence centrální banky na oslabení koruny - naopak se vážně pracuje se scénářem, že nabídka korun bude v prvním období převyšovat poptávku po eurech. A protože nemovitosti jsou relativně jistým a navíc mezinárodně srozumitelným investičním nástrojem, může část těchto přebytkových peněz zamířit právě do nemovitostního trhu. Na tento vývoj vsadili podle informací magazínu Reportér i někteří majitelé nemovitostí, kteří zastavili prodeje a čekají, zda za své nemovitosti neutrží po konci intervencí více. Tento efekt by však byl spíše krátkodobý a v delším horizontu by neměl hrát významnější roli.

Dlouhodobou roli může stále hrát obtížné vyrovnávání nabídky a poptávky. V posledních komunálních volbách byla řada zastupitelů zvolena se sliby, že omezí "bezuzdné aktivity developerů". Tyto postoje, v mnoha případech jistě alespoň částečně oprávněné, však v kombinaci s dlouhodobě komplikovanými a nepružnými úředními procesy vedly k nynějšímu vychýlení trhu, kdy není dost nových bytů k uspokojení zájmu kupujících, kteří jsou pak biti na vyšší ceně. Lukáš Makovský, který se v Institut pro plánovaní a rozvoj vývojem trhu s nemovitostmi systematicky zabývá, je přesvědčen, že by odstranění překážek, které brání pružnějšímu vývoji trhu, rozhodně pomohlo. Obecně podle něj platí, že pokud se trh s bydlením dokáže dobře přelévat, omezuje se tak riziko, že jeho výkyvy a nelogičnosti přitáhnou spekulativní kapitál, který pak může distorze trhu ještě zvýraznit.

Naše metry

S tím do jisté míry souvisí i otázka, jak velké byty si kupujeme a obýváme. Na pražském trhu nových nemovitostí jsou dlouhodobě nejprodávanější byty 2+kk. Tvoří více než třetinu. V různých ekonomických obdobích se jen mění jejich velikost. Zatímco v časech ekonomické krize bývají spíše mezi čtyřiceti a pětačtyřiceti metry, v lepších obdobích, jaké zažíváme nyní, oscilují nejčastější rozměry dvoupokojových bytů mezi padesátkou a šedesátkou.

Dalších padesát procent trhu si docela rovnoměrně dělí 1+kk a 3+kk. Zbylých zhruba patnáct procent, které tvoří byty čtyřpokojové a větší pak posouvají průměrnou velikost nového prodávaného bytu nad sedmdesát metrů.

Toto rozložení bytového trhu podle odborníků odpovídá sociální a demografické situaci obyvatelstva. Na jednoduchém příkladu řečeno: společnosti s nižší rozvodovostí a větším počtem dětí potřebují méně bytových jednotek, ale větších - a obráceně. Podobně hraje roli v dlouhodobém formování bytového trhu třeba i míra mezigeneračního soužití ve společných domácnostech a další faktory. Bytový fond zkrátka dlouhodobě odráží to, jak žijeme.

Dlouhodobě se přitom ustálil jakýsi západoevropský průměr bytové plochy na jednoho dospělého člověka, který je něco málo pod čtyřicet metrů. V postkomunistických zemích je o pár metrů nižší, ale postupně se decimetr po decimetru tomu západnímu blíží.

A právě o prostor se může v konečném důsledku hrát. Pokud trh dlouhodobě funguje, má tendenci spíše držet průměrné metry na osobu (s jistým ohledem na elastické "dýchání" v lepších a horších časech). V případech, kdy na bytový trh dlouhodobě působí nějaká významná síla (ať už je to omezený prostor, významné finanční impulzy nebo třeba byrokratická omezení) dochází k tomu, že naopak obyvatelstvo přizpůsobí prostorové nároky cenové hladině. Takové poměry fungují například v Tokiu, Hongkongu nebo třeba v nám mnohem bližším Londýnu. Převedeno na místní poměry: za standard dvoupokojového bytu bychom po takovém přizpůsobení osobních prostorových nároků už nepovažovali padesát metrů, ale třeba jen pětatřicet.

Takový vývoj však českému hlavnímu městu zatím ani zdaleka nehrozí. "Nemovitostní trh v Praze naštěstí nijak významně nevychylují masivní investice spekulativního kapitálu," říká Lukáš Makovský z pražského Institutu pro plánování a rozvoj. Praha teď spíš jen prožívá klasický tržní výkyv - ovšem zvýrazněný o umělé podvázání nabídky nových bytů. Nebude-li podvázání mnohaleté, o "naše metry" bychom ani v budoucnu přijít neměli.

I když levnější hned tak nebudou.