S pronájmem družstevního bytu můžete narazit.

Když vlastníte družstevní byt, vy sami jste v něm nájemníkem. Chcete-li tedy nastěhovat někoho jiného, kdo by vám pokryl náklady na nájem, splácel anuitu nebo zajistil výnos, můžete narazit na řadu překážek.

Jelikož je pozice nájemníka už obsazena vámi, půjde v každém případě nikoli o nájem, nýbrž podnájem. Podepisovat budete tedy smlouvu o podnájmu, protože nájemní smlouvu jste vy sami podepisovali s bytovým družstvem v momentě, kdy jste družstevní podíl kupovali.

Nevýhoda hlavně pro (pod)nájemníky

V čem spočívá hlavní rozdíl mezi nájemníkem a podnájemníkem? Ten první má podle občanského zákoníku mnohem více práv a požívá vyšší ochrany. Podnájem není zákonem chráněn tolik jako nájem, lze ho například vypovědět bez uvedení důvodu, v podnájemní smlouvě můžete zakázat domácí zvířata, podnikání v bytě a další věci, které nájemníkovi zakázat nelze.

Pro investory se to zatím zdá spíše jako výhoda - mnozí i u bytů v osobním vlastnictví uzavírají nájemní smlouvy s příbuznými, aby potom svoje nájemníky mohli dostat do slabší pozice podnájemníka. Problém je, že v případě družstevního bytu nemáte jinou volbu. Jenže zájemci o bydlení můžou dávat ze zřejmých důvodů přednost nájmu před podnájmem.

Družstvo vám může podnájem zhatit

Prodej družstevního podílu v bytovém družstvu nepodléhá žádnému souhlasu ani podmínkám ze strany družstva (s výjimkou splnění podmínek pro členství v družstvu podle stanov), s podnájmem je to jinak. Zejména pokud sami v bytě nebydlíte a chystáte se ho celý podnajmout, potřebujete vždy písemný souhlas vlastníka - tedy pronajímatele - a tím je v tomto případě družstvo. Zatímco někde není problém souhlas získat, jinde dělá družstvo mrtvého brouka nebo je úplně proti.

Družstvo tedy může platně odmítnout dát svolení k podnájmu, zároveň může podmínky podnájmu výrazně omezit ve svých stanovách. Častý je například zákaz podnájmu cizincům, objevuje se i povinnost platit družstvu za souhlas s podnájmem administrativní poplatek - někdy jednorázový, ale někdy taky například roční, což může už zahýbat s vaším předpokládaným výnosem. Je to poplatek, který není nijak stanovený ani omezený zákonem - někde to bude tisícovka za rok, jinde dokonce až tisícovka za měsíc.

Podstatné je zjistit - pokud tedy počítáte s možností dál byt najímat - už před koupí družstevního podílu, jak se družstvo staví k podnájmům a jaká omezení v tomto směru uvádí ve stanovách. Jsou družstva, která mají poplatky za podnájem rovnou v ceníku na webu. Problematické je, že stanovy se vyvíjejí a mění na členských schůzích, jejichž závěry těžko můžete dopředu předvídat. Vždycky je tedy možné, že ještě dojde k omezení podnájmů.

Písemný souhlas bytového družstva s podnájmem by právě z výše uvedených důvodů měl být vždy součástí podnájemní smlouvy.

Investiční potenciál družstevního bytu

Pro investory jsou družstevní byty na podnájem lákavé zejména kvůli nižší kupní ceně. Podaří-li se byt podnajmout bez vysokých poplatků, může být návratnost zajímavější než u osobního vlastnictví. Neplatící podnájemníky můžete vypovědět bez udání důvodu s okamžitou platností, ale zase se vám možná budou trochu hůře hledat noví, kteří by přijali podmínky podnájmu.

Některé zajímavé investiční nástroje pro zvýšení výnosu ovšem naopak u družstevního bydlení nepůjde využít - například nebudete moci pákovat výnos hypotékou, což se v době supernízkých úrokových sazeb přímo nabízí. Jenže na družstevní byt si hypotéku nevezmete, takže na páku zapomeňte, nákup budete muset pokrýt většinově z vlastních zdrojů.

Trochu jiná situace je opět u nových družstevních bytů, které postavili v posledních letech developeři. Ti naopak investory zařadili mezi cílové skupiny své družstevní výstavby, a tedy jim překážky v tomto směru nekladou. V tomto případě zaplatíte při nákupu družstevního podílu jen základní členský vklad a podnájemník potom může postupně pokrýt měsíční splátky anuity, až dokud nebude zcela splacena s následnou možností převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví.

Nevýhoda v tomto případě spočívá zejména v tom, že prodejní cena těchto bytů není o mnoho nižší než cena bytů v osobním vlastnictví. Nicméně platí, že jsou dostupné pro investory, kteří by hypotéku vůbec nedostali. Investiční družstevní byt si můžete pořídit s minimálními vlastními zdroji, protože většinu kupní ceny pokryjete postupně v měsíčních splátkách, které již budou platit podnájemníci.

Podnájem ano, nebo ne?

Je zřejmé, že každá z variant má svá pro a proti. I v případě, kdy kupujete družstevní byt přímo pro sebe, byste se měli informovat o možnostech podnájmu do budoucna, protože se může kdykoli stát, že nebudete byt využívat vy sami a bylo by velmi nepříjemné, kdyby měl kvůli stanovám nebo nesouhlasu družstva v těchto případech ležet ladem.

Chystáte-li se koupit byt přímo jako investiční, vybírejte si raději družstva, kde je podnájem zavedenou a úspěšnou praxí - souhlas se uděluje rychle, podnájem nemá žádná velká omezení ve stanovách a administrativní poplatky za souhlas s podnájmem jsou nízké nebo žádné. Nenajdete-li je ve starší zástavbě, určitě uspějete u developerů, kde bude sice vyšší kupní cena, ale i vyšší tržní nájemné.

Coby investoři byste měli držet emoce při výběru bytu na uzdě a klást si jasné podmínky - super levný byt vám bude k ničemu, pokud budete bojovat s družstvem o každého nového podnájemníka. Řekněte jasně svoje záměry, zkuste získat reference od investorů, kteří již s družstvem spolupracují, a pokud nedostanete dobré podmínky, jděte jednoduše o dům dál.