Investiční byt: Cesta k rentě bez práce? Jak pro koho.

Investovat, kupovat a pronajímat na realitním trhu - to všechno musíte umět, aby se z vás stal úspěšný majitel investičního bytu a aby vám ten byt přinášel příjem bez práce, a ne zbytečné starosti navíc. Se znalostmi nabytými v seriálu Kupujeme byt si nevystačíte, a tak začíná seriál nový.

Češi mají rádi svoje jisté. Přání stát se rentiérem, inkasovat pravidelný příjem a být zajištěný na důchod, je celkem rozšířené, a tak se ze všech stran stále vrací otázka: Je vhodná doba na investice do nemovitosti?

Což o to, doba investicím přeje, úrokové sazby jsou nízko, nemovitosti se dají pořídit za dobré ceny, které porostou. A přesto se může stát, že jeden investor uspěje a druhému zbydou jen nesplacené hypotéky, prázdné byty a oči pro pláč. Však se podívejte do diskuzí pod články o investičních nemovitostech - jeden má bytů několik a vynášejí, druhý nemůže sehnat nájemníky a prodělává.

Úspěch totiž záleží nejen na trendech, ale u nemovitostí snad více než kde jinde také na schopnostech investora. A tak začíná nový seriál o všem, co potřebujete jako začínající investor vědět - o investování, kupování a spravování bytů. Dnes uděláme hrubý náčrt a od příště se pustíme do detailů.

Máte na to? Potřebujete aspoň půlku

Na začátku každé investice sedíte s tužkou nebo kalkulačkou v ruce a počítáte, co se vám vyplatí a co ne. Úplně první krok by ovšem měl být pohled na váš účet - pokud nemáte aspoň polovinu finančních prostředků nutných na koupi bytu, investici raději odložte na později. Naopak polovina vám stačí, abyste mohli dokonce využít hypotéku jako páku a zvýšit tak svůj výnos.

Úrokové sazby jsou sice nízko, ale půjčovat si na investiční byt 70 procent nebo i víc, to se nevyplatí. Nejde jen o výnos z nájmu, musíte sledovat také návratnost celé investice. A ta je tím delší, čím vyšší procento si půjčíte. Takže 50/50 je ideální poměr vlastních/cizích zdrojů. Česká národní banka navíc minulý týden oznámila, že v roce 2015 chystá ztížení podmínek pro čerpání vysokých hypotečních úvěrů (85 % a více), a tedy zřejmě než investici naplánujete, ani úrokové sazby už nebudou tak výhodné.

První pravidlo tedy zní: Investujte až tehdy, když máte našetřenou aspoň půlku z kupní ceny nemovitosti.

Co vám to přinese? Víc než pět procent ročně

Když peníze máte a leží zatím ladem na vašem účtu, čeká vás počítání výnosu - u nemovitostí to bude jednak výnos, který vám přinese každý měsíc příjem z nájmu (po odečtení splátky hypotéky a měsíčních nákladů), a pak také zhodnocení nemovitosti, které ovšem realizujete až při prodeji. Dobrá zpráva a velké lákadlo je, že můžete dosáhnout určitě na roční výnos pět procent.

Velkou výhodou rezidenční nemovitosti oproti jiným komoditám je její skutečná, hmatatelná hodnota, která není měřitelná jen penězi. Bez ohledu na to, na kolik si nemovitost zrovna cení realitní trh, vždy ji budete moci využít k bydlení. A to se o akciích, dluhopisech ani komoditách koupených na burze říct nedá - když jde do tuhého, jsou to jenom papíry a čísla.

Druhé pravidlo: Hodnota nemovitosti se neměří jenom penězi, zahrňte možnost bydlení do své strategie.

Jak kupují byty investoři? Bez emocí

Pro koupi investičního bytu platí vše, co jsem napsal v seriálu Kupujeme byt - ale ještě spousta věcí navíc. Kritérium úspěchu totiž není vaše spokojená rodina, ale zajímavý výnos. A toho dosáhnete tehdy, když bude kupní cena co nejnižší a nájem, který měsíčně inkasujete, zase co nejvyšší.

Je to umění najít balanc mezi příliš dobrými byty, jejichž ceny jsou vysoké, a příliš špatnými, v nichž nebudou chtít bydlet solventní nájemníci. Úspěch - jak je na realitním trhu obvyklé - tkví ve správném výběru lokality. Budu vám doporučovat nakupovat v konkrétních lokalitách hlavně v Praze a Brně.

Když pochopíte, čím se řídí ceny nemovitostí a kdy můžete žádat slevu, budete moci v případě investičních bytů tlačit na cenu ještě víc a bez emocí, protože vám tentokrát - na rozdíl od hledání vlastního bydlení - nebude tolik záležet na tom, který byt to přesně bude. Důležitější budou jeho parametry, jejichž správný mix zajistí dobrou cenu a fungující pronájem.

Do třetice: Lokalita je rozhodující pro úspěch investice - má vliv na kvalitu nájemníků i zhodnocení nemovitosti

Koupí to nekončí. Čeká vás správa

S nemovitostmi to rozhodně není jako s akciemi, že by stačilo sledovat na burze jejich růst a pokles. Jde vám přece o měsíční příjem z nájmu, a tak musíte mít byt stále pronajatý, každý měsíc bez nájemníka pro vás znamená ztrátu. A tlak bude o to větší, pokud si vezmete hypoteční úvěr.

Kdo bude váš nájemník - to je důležitá otázka, kterou byste si měli položit už na začátku ve fázi strategie, tužky a papíru. A podle toho potom vybírat nemovitost, lokalitu, dispozici... prostě všechno. Hlavní důraz bude samozřejmě na jejich solventnost - schopnost opravdu vám nájem dlouhodobě platit.

Neplatiči naopak patří k hlavním nočním můrám investorů - nejen ztrácíte výnos v měsících, kdy neplatí, ale dokonce můžete mít problém je z bytu dostat, abyste ho vůbec mohli pronajmout někomu dalšímu. Důležité je proto správně nastavit smlouvy a být připraven k jednání a vymáhání.

Správa ovšem nejsou jen nájemníci - jsou to drobné i větší opravy, platby energií, záloh a poplatků, jednání společenství vlastníků nebo družstva, platba daně z nemovitosti a další opletačky.

A proto je zde pravidlo čtvrté: Správu je lepší svěřit profesionálům, jinak vás bezpracná renta nečeká.