Autor: FW

Většina podmínek, které musíte splnit pro hypotéku na určitou částku, se dá zjistit dopředu. Přesto může nastat situace, že Vám ve finále banka vystaví stopku. Zádrhel přitom nejčastěji bývá v prokazatelnosti bonity. Zásadní roli hrají i registry a samotná nemovitost. Na co si tedy dát pozor?

Parametrů pro schválení hypotéky je hodně. Často se ale mluví jen o příjmu. Jenže do scoringu vstupuje celková bonita, celkové cashflow žadatelů. A posuzuje se také kupovaná nemovitost. Jak přesně, to má každá banka nastavené trochu jinak.

Abyste s žádostí opravdu uspěli, je dobré si zjistit nejen základní informace o sledovaných parametrech. Vyplatí se jít víc do hloubky, ptát se rovněž na detaily. Tím můžete dopředu eliminovat riziko, že vám banka či stavební spořitelna žádost o úvěr na bydlení nakonec zamítne, i když na začátku se zdálo vše být v pořádku.

Není příjem jako příjem

Nejčastějším důvodem zamítnutí žádosti bývá nedostatečná bonita žadatele. Přičemž zádrhel bývá v příjmech. Ty jsou totiž jedním z nejdůležitějších pilířů pro konstrukci hypotečního úvěru a v konečném důsledku často rozhodují o poskytnutí či neposkytnutí úvěru.

Pokud má být konkrétní typ příjmu uznán, musí splňovat základní parametry jako je trvalost, pravidelnost a udržitelnost příjmu a jeho transparentní prokazatelnosty. Vše, co se odehrává mimo uvedená pravidla, lze jen velmi těžko akceptovat jako započitatelné příjmy.

U každého příjmu navíc může být rozhodnuto, zda bude započítána jen jeho část, některé typy mají stanoveny koeficient uznatelného příjmu.

S příjmy ze zahraničí je to složitější

Standardně tak banky akceptují základní typy příjmů, tedy příjmy ze zaměstnaneckého poměru (ze závislé činnosti) a z podnikání v České republice. Příjmy ze zahraničí byly po omezenou dobu vyjmuty z kategorie akceptovatelných příjmů, nicméně momentálně se jejich akceptovatelnost částečně vrací.

Jejich uznání ale může být komplikovanější. Snazší to bude s příjmy ze zaměstnání v zahraničí. Příjmy z podnikání ze zahraničí jsou ve velké míře v českých bankách tabu. U zahraničních příjmů je navíc zohledněn koeficient kurzovního rizika, což v praxi znamená, že ho banka neuzná celý, ale například jenom ze 70 procent. Kromě toho hraje u těchto příjmů roli například i státní příslušnost, místo pobytu či rodinná situace.

Které příjmy banka ještě uzná

Existují ale ještě i další typy příjmů, s nimiž banky umí pracovat. Žadatel může využít i příjmy z pronájmu, peněžitou podporu v mateřství či rodičovský příspěvek. Akceptují se i důchody starobní, invalidní třetího stupně, někde je možné akceptovat i druhý stupeň.

V potaz lze vzít také diety. Například řidičům kamionů jsou podle Horňáka diety vesměs započítávány, nicméně obvykle jen do 50 procent základního příjmu. A podobně i u dalších z uvedených doplňkových příjmů bývá brána na zřetel jen část. Například má banka stanovené, že mohou tvořit maximálně 30 procent z celkových příjmů žadatele.

Které příjmy banka neakceptuje

S jinými typy příjmů už může být problém. Neakceptujeme například sociální dávky vyplácené z důvodu slabého sociálního postavení, jednorázové příjmy, dohody o provedení práv či příspěvky na péči. A problém bývá také u dohod o provedení práce nebo o pracovní činnosti, pokud z nich nejsou placené odvody. Žádná banka také neuzná příjem ve zkušení době.

A potíže mohou mít podle Veroniky Hegrové z online srovnávače hypoték hyponamiru.cz i začínající podnikatelé, kteří ještě nepodávali ani jedno daňové přiznání. Kdo začal podnikat letos v lednu, musí si na uznání příjmu počkat minimálně do ledna příštího roku, až oficiálně doloží příjmy v daňovém přiznání.

Odhad se nemusí rovnat kupní ceně

Situace se může zkomplikovat rovněž kvůli nemovitosti, kterou si chcete koupit. Zásadní roli hraje ocenění nemovitosti, které zpracovává odhadce banky a nemusí notně vyjít na kupní cenu.

Jinými slovy, to, že kupujete nemovitost například za 4 miliony, neznamená, že ji také banka na tuto cenu odhadne. Odhad může vyjít třeba jen na 3,7 milionu, což znamená, že vám banka na dům či byt nepůjčí tolik, kolik byste potřebovali. Pokud klient není schopen vzniklý rozdíl pokrýt z vlastních zdrojů nebo souhrnnou hodnotu nemovitosti navýšit tak, že přidá k pořizované nemovitosti ještě další, pak v konečném důsledku bude snížená hodnota nemovitosti stopkou pro takový obchodní případ.

Pak jsou zde ještě podmínky, které musí splňovat samotná nemovitost. Nemovitost, která vstupuje do zástavy, musí být bez právních vad a dalších zatížení, například některých věcných břemen. Problém může představovat špatný technický stav nemovitosti, špatná lokalita či záplavová zóna. U rodinný domů musí být vyřešená také přístupová cesta. Jednání s bankou mohou zkomplikovat i nesrovnalosti v dokumentech.

Pozor na negativní záznam v registrech

Zcela samostatnou kapitolu pak představují úvěrové registry (SOLUS, CBCB). Ty obsahují záznamy jak pozitivní, tak negativní. Ty první znamenají plusové body. Pokud máte nebo jste měli úvěr, bezproblémově ho dlouhodobě splácíte, je to pro banku velmi pozitivní informace. Pro banku je totiž vždy bezpečnější klient, o kterém získá informace tohoto charakteru než klient, o jehož platební morálce nic neví.

Negativní záznam naopak znamená překážku. Pro banky bývají problematické aktuální a historicky dlužné splátky (částky) a statusy jako je zesplatněná pohledávka, odepsaná pohledávka či restrukturalizovaná pohledávka. Pohledávky jsou řešeny individuálně, a tedy je možné problémové záznamy kompenzovat lepším zajištěním či bonitou.

Problémem mohou být v některých finančních institucích i exekuce, byť v minulosti, nebo dluhy na zdravotním a sociálním pojištění.

Negativní záznamy jsou v registrech viditelné ještě čtyři roky po skončení daného závazku. Pokud jsou to nebankovní závazky jako například telefonní poplatky, je záznam viditelný rok.

O svých závazcích by měl mít každý přehled, nicméně podle hypotečních poradců se relativně často stává, že lidé o záznamu v registrech nevědí. Proto je vhodné si před tím, než o hypotéku požádáte, nechat udělat výpis z těchto registrů.

V současné době se hypotéky dělí na úvěry na vlastní bydlení a úvěry pro investici. A z logiky věci vyplývá, že v případě koupi investiční nemovitosti budeme žádat o druhou zmíněnou. Jenže praxe je krapet jiná. 

Tradiční hypoteční úvěr lze využít pro investiční nemovitosti

I když by vám v bance řekli, že na investiční nemovitost se vztahuje pouze investiční úvěr, hypoteční specialisté jsou jiného názoru. Ti tvrdí, že i investiční nemovitost si můžete pořídit díky tradičnímu hypotečnímu úvěru. Jen stačí prohlásit, že daná bytová jednotka nebo dům bude sloužit pro vaše bydlení. Že se to za pár dnů rozhodnete pronajmout a bydlet jinde, to už nikoho nezajímá, pokud úvěr řádně splácíte.

Samozřejmě tradiční úvěr na bydlení nelze čerpat donekonečna. Každá banka má trochu jiná pravidla. Zatímco některá umožňuje schválení jen čtyř tradičních hypoték, jiné pouze dvě. Čili za nižší úroky s delší dobou splatností je možné získat jen omezené množství nemovitostí, poté je nutné požádat o druhý typ úvěru.

Hypotéky už nejsou tak přísné jak před dvěma roky

V souvislosti s tímto zjištěním si jistě myslíte, že získat tradiční hypotéku na investiční nemovitost je těžší, a ne tak snadné. Jenže ve skutečnosti je to stejné, jako když žádáte o půjčku na vlastní bydlení pro vlastní účely.

Ještě před dvěma lety byly podmínky pro získání tohoto typu úvěru poměrně přísné, vloni došlo k jejich rozvolnění a neočekává se jejich opětované zpřísnění. Co se očekává, tak stoupání úrokových sazeb z důvodu současné vysoké rizikovosti. Ovšem ani v tomto případě se nemusíte obávat výrazného zdražování. To se bude rovnat jen několika desetinám procenta, ne větším sumám.

Když se rozhodnete vzít si investiční hypotéku

Pokud byste se rozhodli vzít si investiční hypotéku, jelikož se rozhodnete chytit se investiční příležitosti nemovitosti a banka či hypoteční specialista vám jinou možnost nenabízí, pořídit si na ni lze prakticky jakýkoli příbytek.

Ať už to budou byty, bytové domy, rodinné domy nebo rekreační chaty a komerční objekty. Poskytnutými prostředky lze také zafinancovat výstavbu či rekonstrukci objektů, jež následovně budete chtít pronajmout.

Investiční hypotéka má trochu jiná pravidla

Jak již bylo zmíněno, tím hlavním důvodem, proč se vyplatí zprvu žádat o tradiční hypotéku, respektive proč této možnosti využívat co nejvíce to půjde, je, že investiční půjčka na bydlení má trochu jiná pravidla. Předně lze získat pouze osmdesát procent z odhadní ceny nemovitosti, nikoliv devadesát. Kromě jiného doba splatnosti je kratší a úroky jsou naopak vyšší.

Někdy je zapotřebí doložit budoucí příjmy z pronájmu, aby se zvýšila vaše bonita a tím i šance na získání potřebného hypotečního úvěru.

Hypotéka na investiční nemovitost: obecné podmínky pro její získání

• Musíte být plnoletým a způsobilým k právním úkonům.
• Musíte mít trvalé bydliště na území České republiky.
• Musíte mít pravidelný a dostatečný příjem.
• Nesmíte mít záznam v registru dlužníků.

Je také třeba konstatovat, že ne všechny banky nabízí hypotéku na investici. A stejně tak je třeba říct, že zmíněné obecné podmínky se mohou banka od banky lišit.

Hypoteční úvěr je významný bankovní produkt, který si většina lidí sjedná jednou za život. Představuje závazek i na několik desítek let a zároveň s sebou nese mnoho rizik. Mnoho lidí při sjednávání správně nerozumí všem podmínkám a nedokáže rizika hypotéky dostatečně vyhodnotit. Snadno tak dělají chyby, které je v lepším případě stojí peníze navíc.

1. Špatná platební morálka a dluhy

Mnozí lidé si neuvědomují, že před žádosti o hypotéku je důležité sledovat vlastní zadluženost. Banky žadatele a jejich existující dluhy pečlivě posuzují. Je proto klíčové mít všechny závazky řádně a včas splacené.

Pokud jste se v minulosti dostali do prodlení se splátkou některého z předchozích úvěrů, tato informace je zapsaná v dluhových rejstřících – což může vést i k zamítnutí žádosti o hypotéku ze strany banky. Hodí se vědět, že záznamy v rejstříku dlužníků se mažou po 4 letech od data, kdy byl daný závazek uhrazen.

2. Přehlížení konkurenčních nabídek

Češi jsou všeobecně známí svou konzervativností a často se neochotně přesouvají z jedné banky do druhé. Mnoho lidí tak zanedbává důkladné porovnání nabídek různých bank.

Nalijme si čistého vína – to, že jste dlouholetým klientem „vaší“ banky, ještě nutně neznamená, že vám to přinese nějaké výhody. Přestože dlouhodobé zkušenosti s vedením vašeho účtu mohou podpořit důvěru banky, není zaručeno, že vám nabídne ty nejvýhodnější podmínky a nejnižší úrokovou sazbu.

Banka, ve které máte účet, může získat informace o vašem finančním chování, například z vašich transakcí. Pokud například zjistí, že pravidelně sázíte peníze v sázkových kancelářích, nebo že všeobecně holdujete hazardu, může to považovat za rizikový faktor a zvýší vám konečnou úrokovou sazbu – a v krajním případě vaši žádost o hypotéku zamítne.

Naopak jiné banky mohou mít akční nabídky, které by se vám mohly vyplatit. Proto je vždy dobré porovnat co nejvíce nabídek.

3. Nedůvěra k finančnímu poradenství

Dle nedávného průzkumu více než polovina Čechů nikdy nevyužila služby finančního poradce. Zdá se, že mnoho lidí finančním poradcům nedůvěřuje a raději řeší všechno takzvaně po vlastní ose.

Služby zkušeného hypotečního poradce ovšem mají nesporné přínosy. Školený expert vám pomůže zjednodušit a zefektivnit celý proces vyřízení hypotečního úvěru. Navíc vás jeho služby obvykle nic nestojí – finanční poradci jsou odměňováni provizí ze sjednaných hypotečních úvěrů, které jim platí banky.

4. Neznalost maximální výše hypotéky

Mnoho lidí nemá povědomí o tom, kolik finančních prostředků jim banka v rámci hypotečního úvěru může poskytnout. Tyto částky mají předepsané limity od ČNB, které banky musí dodržovat. Proto vám aktuálně žádný poskytovatel nepůjčí 100 % hodnoty pořizované nemovitosti.

Banka většinou poskytne úvěr maximálně do výše 90% (pokud jste mladší 36 let) hodnoty nemovitosti, případně do 80% hodnoty nemovitosti (u žadatelů starších 36 let). Pokud se na koupi nemovitosti více podílíte sami, může to vést k výhodnější úrokové sazbě. Je důležité mít na paměti, že hodnota nemovitosti není totožná s její pořizovací cenou. Banka bere v úvahu hodnotu stanovenou znaleckým posudkem, který provede pověřený znalec.

Je tedy nutné počítat s tím, že banka bude požadovat, abyste část ceny nemovitosti hradili z vlastních zdrojů. Pokud žadatel tuto částku nemá k dispozici, nemůže získat hypotéku. V takovém případě však může být řešením zastavit další nemovitost, pokud ji žadatel vlastní (případně získání souhlasu rodičů se zástavou jejich nemovitosti).

Dalším faktorem při schvalování hypoték jsou interní předpisy bank a ostatní regulatorní opatření ČNB. Tyto faktory ovlivňují posouzení bonity klienta na základě jeho příjmů a výdajů. Na základě těchto informací banka určí maximální částku, kterou může klientovi poskytnout.

5. Úroková sazba není vše

Při výběru hypotéky je důležité zohlednit nejen úrokovou sazbu, ale také další náklady, které s úvěrem souvisejí. Někteří lidé se zaměřují pouze na nízkou úrokovou sazbu, aniž by brali v úvahu další poplatky a náklady spojené s poskytnutím a správou úvěru.

Při porovnávání nabídek je proto vhodné zaměřit se na ukazatel RPSN (roční procentní sazba nákladů), který zahrnuje nejen úrokovou sazbu, ale také všechny související poplatky a náklady. Tím získáte přesnější přehled o celkových nákladech spojených s hypotékou.

Nezapomínejte, že vyšší poplatky a náklady mohou v konečném důsledku převýšit úsporu z nižší úrokové sazby. Pečlivě tak zvažte všechny možné aspekty a vyberte hypotéku, která nabízí optimální kombinaci nízkých nákladů a výhodných podmínek.

6. Nesprávně zvolená doba fixace

Při sjednávání hypotéky je důležité pečlivě zvážit délku doby fixace. Příliš krátká doba fixace může vést k nejistotě ohledně výše splátek po skončení fixačního období. Naopak, příliš dlouhá doba fixace může být nevýhodná v případě poklesu úrokových sazeb v budoucnosti. Je proto důležité brát v úvahu své finanční možnosti a preference a vybrat si vhodnou dobu fixace.

Berte také v potaz, že i ekonomický cyklus hraje významnou roli, avšak předpovězení budoucích úrokových sazeb je velmi obtížné. Nikdo nedokáže s jistotou předpovědět, jak se úrokové sazby budou vyvíjet za rok, ba co teprve za pět a více let. Je proto důležité přistupovat k volbě doby fixace s obezřetností a informovaností, aby byla zvolena optimální strategie v souladu s osobními potřebami a očekáváními.

7. Špatné rozložení splátek v čase

Někdy klienti volí příliš krátkou dobu splatnosti hypotéky, což způsobuje vysoké měsíční splátky a přetížení rozpočtu domácnosti.

Při delší době splatnosti hypotéky máte obvykle nižší měsíční splátky, což vám dá větší finanční volnost. Snáze totiž uvolníte část příjmů, které následně můžete vložit do různých spořících nebo investičních produktů. Tímto způsobem si vytvoříte rezervu, která vám v průběhu 10/15/20 a více let pomůže snížit zůstatkovou částku hypotéky – možná ji ji předčasně splatit. Nakonec tak za hypotéku zaplatíte méně, než jste při uzavření smlouvy původně očekávali.

Je tedy důležité zvážit svou finanční situaci a zvolit optimální dobu splatnosti hypotéky, která vám bude vyhovovat. Usilujte o rovnováhu mezi výší měsíčních splátek a možností vytvoření finanční rezervy pro budoucnost.

8. I budoucnost je důležitá

Splácení hypotéky je maraton, ne sprint. Je důležité, abyste při uzavírání hypotečního úvěru zvážili budoucí výdaje a události, které by mohly mít vliv na vaši finanční situaci. Může jít o rozšiřování rodiny, růst nákladů na bydlení nebo nepříjemnosti jako ztráta zaměstnání či delší nemoc.

Je nezbytné být připraven na nepředvídané výdaje a zvážit, zda jste schopni splácet hypotéku i v případě náhlých finančních změn. Stojí za to mít dostatečný finanční polštář, abyste byli schopni čelit nečekaným situacím a zvládli úvěr dlouhodobě splácet.

9. Nedbalé čtení smluvní dokumentace

Až nezvykle velký počet lidí zanedbává důležitost smluvních podmínek a pořádně je nečte. Mnoho lidí ani nezjišťuje, jaké „háčky“ se v dané smlouvě skrývají.

Například: Co se stane, pokud budete chtít prodat nebo pronajmout nemovitost bez souhlasu banky? Budete muset dodat určité dokumenty? Jak to bude s mimořádnými splátkami? Jsou za ně nějaké sankce?

Odpovědi na tyto otázky a mnoho dalšího se dozvíte, pouze pokud si pečlivě přečtete smluvní podmínky. Je důležité prostudovat každý dokument, který je součástí smlouvy, a pokud vám něco není jasné, poraďte se s hypoteční poradcem nebo zaměstnancem banky. Je lepší být dobře informovaný a rozumět tomu, co přesně podepisujete, abyste se vyhnuli nežádoucím situacím a překvapením v budoucnosti.

10. Nevhodný výběr pojištění hypotéky

Při sjednávání hypotéky vám banka mnohdy jako součást smlouvy nabídne pojištění schopnosti splácet, což vám může zajistit výhodnější úrokovou sazbu. Je však důležité si uvědomit, že takové pojištění má i své mínusy. Ve výsledku můžete zaplatit více, než kdybyste měli hypotéku s mírně vyšším úrokem.

Samozřejmě je rozumné mít hypotéku pojištěnou pro případ, že byste nebyli schopni splácet. Je však nezbytné se důkladně seznámit s podmínkami pojištění (včetně výluk a omezení) a porovnat nabídku s jinými pojišťovnami. Zkušený finanční poradce vám může pomoci vyhodnotit různé možnosti a nabídnout vám nejlepší řešení, na které byste sami pravděpodobně nenarazili.