Od 1. září 2024 se změnila pravidla pro výpočet náhrady za předčasné splacení hypoték. Kterých úvěrů se tato změna týká a kolik zaplatíte, když budete chtít úvěr splatit dříve, než jste se smluvně zavázali?
Kterých úvěrů se změna týká?
Změny se týkají úvěrů poskytnutých od 1. září 2024. Úvěrů, které byly poskytnuty dříve, se změny dotknou pouze tehdy, když v období od 1. září 2024 dojde ke stanovení pevné úrokové sazby. Tedy když začne běžet nové období fixace úrokové sazby.
Základní princip zůstává
Pravidla pro předčasné splacení úvěru vycházejí z evropských směrnic, proto se základní obrysy nemohou příliš měnit. Stále platí, že spotřebitel má právo úvěr kdykoli splatit a poskytovatel nesmí předčasnému splacení úvěru bránit. Ani nesmí za předčasné splacení ukládat sankce či pokuty.
Poskytovatel smí pouze požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů, které mu v souvislosti s předčasnou splátkou vzniknou. Kromě toho je v některých situacích předčasné splacení úvěru zcela zdarma.
Změny se týkají rezidenčních úvěrů
To, co se od loňského září mění, je výše a způsob stanovení této náhrady, a to především u takzvaných rezidenčních úvěrů. To jsou úvěry na bydlení zajištěné zástavním právem k nemovitosti a také úvěry poskytované stavebními spořitelnami.
Co se mění? Dříve měl poskytovatel úvěru vyčíslit výši nákladů, které mu předčasnou splátkou vznikly. Způsob výpočtu nebyl stanoven, banky měly vycházet ze skutečné situace.
Od loňského září zákon přesně popisuje, jak se výše náhrady počítá. Postup je jednotný a závazný pro všechny banky, jeho výsledek se proto může lišit od skutečných nákladů, které předčasnou splátkou vzniknou. Náhrada, kterou má klient zaplatit, je navíc nově omezena pevným limitem.
Od září se také rozšířil výčet situací, ve kterých nemá poskytovatel úvěru právo na náhradu, takže úvěr je možno splatit zcela zdarma.
Výpočet výše náhrady za předčasné splacení úvěru
Od září jsou náklady na předčasné splacení rezidenčního úvěru stanoveny jako administrativní náklady ve výši maximálně 1000 Kč navýšené o ušlé úroky a snížené o takzvaný referenční úrok.
Ušlým úrokem se rozumí úroky, o které banka přijde v důsledku předčasné splátky.
Referenční úrok je úrok, který banka může získat tím, že namísto původního (splaceného) úvěru poskytne úvěr jiný. Referenční úrok závisí na úrokové sazbě, za kterou v okamžiku provedení předčasné splátky nabízejí banky nové úvěry. Pro výpočet je proto použita takzvaná referenční sazba, kterou každý měsíc zveřejňuje Česká národní banka.
Referenční sazbu vyhlašuje ČNB na jeden měsíc dopředu (vždy do 10. dne předchozího měsíce). Proto není možné provést přesný výpočet s delším časovým předstihem, ale jen měsíc dopředu.
Jak vidno, je výpočet výše náhrady za předčasné splacení úvěru poměrně komplikovaný. Pomoci nám však může kalkulátor náhrady za předčasné splacení úvěru na webu stavebky.cz.
Bez ohledu na to, jak vysoké náklady bance vzniknou, výše náhrady nesmí překročit 0,25 % z výše provedené splátky za každý započatý rok zbývající do konce období, pro které je sjednána pevná zápůjční úroková sazba, nejvýše však 1 % z předčasně splacené části úvěru.
Při milionovém úvěru to znamená maximální náhradu 10 000 Kč. Pokud ale do konce fixace úrokové sazby zbývá jeden a půl roku, nepřekročí výše náhrady 5000 Kč (2 × 0,25 % z 1 milionu).
Kdy lze úvěr splatit bez poplatků?
I nadále můžete úvěr na bydlení splatit bez náhrady při změně úrokové sazby. Poté, co banka před koncem fixace oznámí novou výši úrokové sazby, máte právo během 3 následujících měsíců provést splátku úvěru bez poplatků.
Zachována byla i možnost bezplatně splatit každý rok 1/4 úvěru na bydlení. Splátku je potřeba provést během 1 měsíce přede dnem výročí uzavření úvěrové smlouvy. Čtvrtina se přitom počítá nikoli z aktuálně dlužené částky, ale z výše poskytnutého úvěru. To znamená, že se úvěru můžete zbavit během 4 let zcela zdarma.
Nový zákon dále rozšiřuje výčet životních situací, ve který lze provést předčasné splacení rezidenčního úvěru zdarma, bez placení náhrady. Bezplatně je možné splatit úvěr v těchto případech:
- V rámci plnění z pojištění určeného k zajištění splacení úvěru.
- Při vypořádání společného jmění manželů, jehož předmětem byla nemovitost financovaná úvěrem, nebo pokud byl úvěr touto nemovitostí zajištěn. Podmínkou však je, aby od poskytnutí úvěru uplynuly alespoň dva roky.
- Při prodeji či převodu nemovitosti, která byla úvěrem financována nebo kterou byl úvěr zajištěn. Splátka však smí být provedena nejdříve dva roky po poskytnutí úvěru.
- Bez poplatků je i splátka provedená v důsledku úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity dlužníka nebo jeho manžela či partnera, pokud tato skutečnost sníží schopnost dlužníka splácet úvěr.
Výše náhrady závisí na vývoji úrokových sazeb
Pokud nejste v některé ze situací popsaných v předchozím odstavci, může po vás banka za předčasné splacení úvěru požadovat náhradu vypočtenou podle zákona. Někdy však i tato náhrada může vyjít nulová. Jak je to možné?
Výše škody, kterou banka předčasnou splátkou utrpí, závisí na rozdílu mezi úrokovou sazbou splaceného úvěru a aktuální úrokovou sazbou na trhu.
Když splatíte hypotéku úročenou 5 % v situaci, kdy se podobné úvěry poskytují za 4 %, banka na tom prodělá. Když totiž vrácené peníze použije k poskytnutí jiného úvěru, získá na úrocích méně (o 1 procentní bod).
Opačná situace ovšem nastane, když splatíte úvěr úročený 4 % v situaci, kdy banka může poskytnout nový úvěr se sazbou 5 %. V takovém případě banka může na předčasné splátce dokonce vydělat a tomu odpovídá i výpočet náhrady podle zákona. Ta vyjde nulová, takže za předčasné splacení úvěru nezaplatíte ani korunu.