Rubrika: Hypotéky

Představte si, že jste vlastníkem nemovitosti a máte na ni hypotéku. Ale co když se rozhodnete prodat svou nemovitost dřív, než jste splatili celou hypotéku? Řešením jsou v podstatě dvě. 

Splacení hypotéky

Z peněz, které jako prodávající máte dostat, může být uhrazen zbytek hypotéky. Vám, jako prodávajícímu tak zanikne závazek, ale na druhou stranu vám z prodeje zbyde méně peněz. Takto se situace řešila v posledních letech, protože nová hypotéka byla s neustále klesajícími úrokovými sazbami téměř vždy výhodnější, než ta původní.

Peníze jdou většinou z advokátní úschovy přímo na účet původní banky, aby měly všechny strany jistotu, že hypotéka a zejména i zástavní právo zaniknou.

Převod hypotéky

Alternativou může být převod hypotéky na nového vlastníka. Jak celý proces funguje?

Převod hypotéky je proces, který umožňuje přenést povinnost splácet hypotéku na jinou osobu. Nejčastěji se tak děje při prodeji nemovitosti s hypotékou. Původní dlužník chce přenechat hypotéku novému vlastníkovi, který se stane novým dlužníkem. Stát se tak může i v jiných případech, například při dědictví, nicméně to není tématem tohoto článku.

Proces převodu

Samotný převod hypotéky na jinou osobu není tak jednoduchý. Nejdříve musí nový dlužník splnit určité podmínky banky, která poskytla původní hypotéku. Banka musí schválit převod a nový dlužník musí prokázat, že má schopnost splácet hypotéku. To znamená, že musí doložit svůj příjem, kontrolují se registry dlužníků atd. Banka obvykle také požaduje nový odhad hodnoty nemovitosti a další dokumenty, aby posoudila finanční situaci nového dlužníka. Je to proto, že banka chce zajistit, že nový dlužník bude schopen splácet hypotéku bez problémů.

Když jsou splněny všechny podmínky, proces převodu může začít. Podepíše se nová smlouva o úvěru mezi bankou a novým dlužníkem, která stanovuje nové podmínky a úrokovou sazbu hypotéky. V některých případech nemusí vzniknout nová smlouva, ale osoby zapojené do úvěru se mění dodatkem.

Vyplatí se to?

Výhodou je jednoznačně finanční úspora, kvůli které se převod hypotéky prakticky vždy vyplatí. Rozdíl tří procentních bodů na třímilionové hypotéce udělá na splátce více, než 5 000 Kč měsíčně.

Nevýhodou může být fakt, že se hypotéka přebírá jako celek, podle již nastavených podmínek. Nelze do ní tedy dělat jiné zásahy. Může tak nastat situace, kdy do konce fixace zbývá již jen krátká doba nebo třeba situace, kdy si kupující hypotéku převezme, ale kvůli nižšímu zůstatku si bude muset dopůjčit ještě jiným způsobem další prostředky. V takovém případě bych ještě popřemýšlel, jak dlouhou vybrat fixaci, jakmile ta původní skončí.

Mnoho lidí se může dostat do situace, kdy je náročné splácet úvěr. V těchto dnech spousta občanů, které postihly ničivé povodně, musí řešit otázku, jak zvládnout splácet hypotéku na postiženou nemovitost nebo jak správně nahlásit bance škody.

V případě potíží se rychle obraťte na svého poradce

Hypotéka je úvěr, který člověk splácí řadu let. V takovém časovém horizontu tedy nelze předpokládat, zda nebudu dlouhodobě nemocný, nepřijdu o partnera, nebo se neocitnu v těžké situaci se splácením. „Pokud včas neposíláte splátku, může se stát že, poběží úroky z prodlení. Tyto úroky běží, i pokud splátku například rozdělíte. V případě nečekané situace je nejlepší se ihned obrátit na pojišťovnu. Pokud máte svého poradce doporučujeme obrátit se první řadě na něj. Může vás rychleji nasměrovat a pomoct s nahlášením pojistné události.

Jak mi banka pomůže?

Banka neschopnost splácet řeší odkladem splátek nebo prodloužením konečné doby splatnosti hypotéky. Postup závisí na vaší předchozí platební historii a bezproblémové komunikaci s bankou. Ve většině případů je takové řešení oboustranně výhodné, protože klientovi pomůže ustálit finanční situaci a vrátit se k bezproblémovému splácení. Pokud jste vlivem povodní přišli o svůj zdroj příjmu a nejste momentálně schopni hypotéku splácet, domluvte se co nejdříve s bankou na dalším postupu. Banky klientům v takto těžkých životních situacích vychází vstříc. Řešením může být přerušení splácení hypotéky na 3-6 měsíců nebo snížení měsíční splátky a prodloužení splatnosti úvěru.

Jak postupovat, když povodeň zasáhne nemovitost?

V první řadě je důležité zjistit rozsah škod. Banky mohou mít odlišné postupy při poškození nemovitosti, která slouží jako zajištění k úvěru. Může se jednat o cca 20% poškození nemovitosti, které není potřeba hlásit bance, a klient škodu a opravu nemovitosti může řešit sám. Pokud je však škoda vyšší nebo i totální je potřeba tuhle skutečnost konzultovat s bankou a domluvit se na postupu, jak se naloží s případným pojistným plněním z pojištění nemovitosti.

Nemovitosti v zástavě za hypotéku jsou pojištěny. Pokud vám nemovitost zatíženou hypotékou poškodila povodeň, nahlaste co nejdříve pojistnou událost vaší pojišťovně. Výplata pojistného plnění bývá vinkulována ve prospěch banky. Domluvte se s bankou na dalším postupu (např. uvolnění pojistného plnění na nutnou rekonstrukci).

Jak funguje pojištění schopnosti splácet?

Jednou z možností, jak si pomoci v situaci, kdy nejsme schopní splácet je pojištění schopnosti splácet.

Pojištění schopnosti splácet je pojištění nabízené bankou, které zahrnuje rizika jako je úmrtí invalidita nebo pracovní neschopnost, je možné si připojistit i riziko ztráty zaměstnaní. V rámci takového pojištění není součást nějaké připojištění pro poškození majetku z důvodu živelných škod.

Co však je možné, tak některé pojišťovny nabízí připojištění, které je zahrnuto u pojištění nemovitost tedy Majetkové pojištění. Toto připojištění se týká situací, kdy byla nemovitost poškozena více jak z 20 %. V takové situaci za vás pojišťovna/banka může hradit splátky hypoték. Pro urychlení šetření události je nutné mít dobře zdokumentovaný rozsah škod formou fotografií či videa. Jakmile pojišťovna bude znát rozsah škod, se můžete pustit do úklidu a oprav.

Banka si do účelně vynaložených nákladů při předčasném splacení úvěru klientem nemůže účtovat vše. Jaké položky do nich tedy lze zařadit a kolik účelně vynaložené náklady u spotřebitelského úvěru činí?

Společně s předčasným splacením spotřebitelského úvěru, zejména hypoték, se velmi často skloňuje sousloví účelně vynaložené náklady. Právě ty si ve vybraných případech může za předčasné splacení půjčky účtovat banka jakožto náhradu výdajů na správu úvěru. O tom, za jakých okolností tyto výdaje nárokovat nemůže, jsme psali v minulém článku. Dnes se podíváme, co se mezi ně zařadit může.

Co (ne)patří do účelně vynaložených nákladů banky?

V zákoně č. 257/2006 Sb., o spotřebitelském úvěru, není uvedena žádná přesná definice účelně vynaložených nákladů. A právě proto se je snaží definovat Česká národní banka, která na svém webu uvádí, že mezi ně můžeme zařadit pouze takové náklady, jejichž vynaložení je „věcně nutné“ a jejich výše je odůvodněna.

Účelně vynaloženým nákladem nejsou např.

• neodůvodněné cestovní výdaje v rámci nadbytečných schůzek se spotřebitelem,
• odměna advokátní kanceláři za provedení standardních administrativních úkonů, pokud převyšují náklady za stejný úkon u zaměstnance banky,
• provize za zprostředkování spotřebitelského úvěru na bydlení,
• snížení úrokových výnosů a zisku,
• úrokové náklady poskytovatele z jeho dluhu,
• náklady z vnitřních úrokových swapů,
• poskytnutí informací o úvěru před jeho předčasným splacením apod.

Nepatří sem pak ani náklady, jejichž existence ani výše není nijak ovlivněna tím, že se spotřebitel rozhodl svůj úvěr předčasně splatit nebo kdy splacení provede.

Mezi účelně vynaložené náklady můžeme zahrnout odměnu za zprostředkování a úkony v souvislosti s předčasným splacením a také např. náklady zaúčtované v účetnictví, na jehož základě se zpracovává účetní závěrka. Dále sem spadají samozřejmě administrativní náklady na realizaci předčasného splacení, poplatky za vklad na katastr, poštovné, výdaje na kopírování dokumentů, notářské úkony, telefonní poplatky a náklady zaměstnance, který zpracoval žádost.

Kolik činí účelně vynaložené náklady u předčasného splacení?

Výše úhrady nákladů, kterou může požadovat banka, nesmí přesáhnout 1 % z předčasně splacené části celkové výše spotřebitelského úvěru. To ale pouze za předpokladu, že doba mezi předčasným splacením a sjednaným koncem úvěrové smlouvy přesahuje 1 rok. Pokud by měla být doba kratší, výše náhrady nesmí přesáhnout 0,5 % z předčasně splacené části celkové výše spotřebitelského úvěru.

Toto pravidlo však neplatí u spotřebitelského úvěru na bydlení, tedy u hypotéky.

Výjimku tvoří pouze spotřebitelský úvěr na bydlení v souvislosti s prodejem nemovité věci, jejíž nabytí, výstavba nebo zachování bylo financováno právě tímto úvěrem apod. U něj může náhrada účelně vynaložených nákladů činit maximálně 1 % z předčasně splacené výše půjčky. Nejvýše však může jít o částku 50 000 Kč.

Další podmínkou je, že náhrada nákladů bance nesmí přesáhnout částku úroků, kterou by jinak klient uhradil za dobu od předčasného splacení do skončení úvěru.

Jaké budou poplatky za předčasné splacení hypotéky?

V rámci novely zákona o spotřebitelském úvěru bude stále možné předčasně splatit hypotéku během období trvání fixace úrokové sazby, ale za to s poplatkem, který může činit maximálně 1 % z objemu splátky. Původně mělo jít dokonce o 2 %.

Změna zákona bude platná od září 2024 a vztahovat se bude na nově uzavřené úvěry. Již stávajících úvěrů se dotkne od započetí následujícího období fixace.

Samostatně si berou hypotéku nejčastěji nesezdaní jednotlivci, kteří mají na získání úvěru dostatečné příjmy. Výhodou je především jednoduchost při poskytnutí a změnách úvěru. Prověřují se příjmy, výdaje a registry jen jednoho žadatele a pokud je vše v pořádku, dojde ke schválení hypotéky. 

Stačí podpis jedné osoby a odpadá tak riziko možných budoucích rozporů mezi více žadateli. Nemovitost nabývá nejčastěji sám žadatel o hypotéku, ale je možné, aby nemovitost nabývalo více osob. To například, když jeden z kupujících dá část ceny z vlastních zdrojů, druhý si na koupi vezme úvěr. V tomto případě by ale šla do zástavy celá nemovitost – ne jen spoluvlastnický podíl žadatele o hypotéku. Pokud se jedná o osoby z nejbližší rodiny – může si dokonce vzít úvěr jiná osoba než ten, kdo nemovitost kupuje. Dospělý syn takto může například koupit chalupu rodičům.

Manželé obvykle žádají o hypotéku společně. Nezbytné je to v případě, kdy majetková práva manželů nejsou speciálně upravena. Hypotéka pak patří oběma manželům společně, společně nabývají i kupovanou nemovitost. Pokud chce nemovitost a hypotéku mít pouze jeden z manželů, je potřeba nejdříve upravit majetkový režim. To je možné udělat notářským zápisem ještě před uzavřením manželství (tak zvanou předmanželskou smlouvou), nebo rozdělením společného jmění v průběhu trvání manželství. Společné jmění manželům končí také při rozvodu.

Pokud žádají o hypotéku dva a více žadatelů (například dva manželé, druh a družka, rodiče s dospělým potomkem nebo dva kamarádi), bude banka prověřovat úvěruschopnost všech žadatelů. Každý z nich by tak měl splňovat požadavky bank: například z pohledu dosaženého věku, povolení pobytu u cizinců nebo bezproblémovost úvěrových registrů. Společně by měli mít dostatečné čisté příjmy při započítání všech stávajících výdajů a splátek (na splátky úvěrů lze obvykle počítat maximálně 50 % čistých příjmů). Zatímco základní parametry musí splňovat každý žadatel samostatně, příjmy a výdaje se počítají za všechny žadatele dohromady. To je užitečné zejména v případě, kdy by příjmy žadatelů samostatně nestačily, ale dohromady ano.

Nejčastějším případem společné hypotéky je koupě nemovitosti manželským nebo nesezdaným párem. Méně častým ale možným případem je koupě startovacího bydlení pro mladého žadatele, kterému dočasně s hypotékou pomohou rodiče. Až v budoucnu dosáhne příjem mladého žadatele dostatečné výše, je možné požádat o vyvázání ostatních spolužadatelů z úvěru. Pokud bonita mladého žadatele pokryje alespoň polovinu hypoteční splátky, umí některé banky počítat dobu splatnosti podle mladšího žadatele (maximální splatnost bývá na 30 let, ale až na výjimky jen do věku 70 let žadatele). Maximálně mohou takto o hypotéku žádat až 4 osoby, které jsou maximálně ze dvou domácností. Tedy například manželský pár a rodiče jednoho z manželů.

Máte-li společnou hypotéku, ještě to neznamená, že společně vlastníte i nemovitost. A je-li hypotéka zajištěna nemovitostí, která patří někomu jinému – to ještě neznamená, že se o hypotéku nemusíte starat. Povinnost hypotéku splácet totiž platí pro všechny spolužadatele hypotéky bez rozdílu. V případě nesplácení mohou sankce, zápisy v registru dlužníků a exekuce postihnout kteréhokoliv žadatele. K hypotéce je proto potřeba vždy přistupovat nanejvýš zodpovědně.

Letošní léto ukázalo, jak skvělé je mít vlastní chatu, chalupu, rekreační apartmán či jiné venkovské sídlo. Prostě takové místo, kam je možné vyrazit a ukrýt se před vírem velkoměsta. Jak nejlépe vyřešit financování a co všechno je potřeba mít na paměti?

Hypotéky na financování rekreačních nemovitostí mají svá specifika. Financovat je možné zděný dům, chatu, dřevostavbu nebo i pozemek, kde teprve chceme svoji vysněnou nemovitost postavit. Pokud nemáte ještě jinou nemovitost, která by mohla sloužit jako dodatečná zástava, budou banky vždy vyžadovat, abyste část pořizovacích nákladů financovali z vlastních zdrojů. Většina bank vám bude chtít půjčit méně, než kdybyste si kupovali byt nebo rodinný dům pro vlastní bydlení. Některé půjčí maximálně 70 nebo 80 %. Lze ale najít i banku, která půjčí plných 90 %.

Kupovaný rekreační objekt by měl mít přidělené číslo popisné, nebo číslo evidenční a některé banky výslovně požadují, aby byl celoročně obyvatelný. Pokud je objekt ve velmi špatném stavu, a tedy aktuálně neobyvatelný, bude banka požadovat, aby se účel úvěru rozšířil i o následnou rekonstrukci.

Neméně důležitou podmínkou úspěšného financování hypotékou bude, aby byl právně vyřešen přístup ke kupované nemovitosti. To bývá nejčastěji z veřejné komunikace či zřízením věcného břemene na přístupovém pozemku. U rekreačních nemovitostí se také v praxi setkáváme s případy, kdy právní stav zapsaný v katastru neodpovídá skutečnému stavu. Jedná se často o vedlejší stavení jako jsou stodoly či velké garáže, které ve skutečnosti stojí, ale v katastru je nenajdeme, nebo naopak které jsou v katastru, ale ve skutečnosti je na jejich místě zahrádka. Podle charakteru takového rozporu je pak potřeba najít řešení, jak dát dokumentaci do pořádku.

Stejně tak, jako u jakékoliv jiné hypotéky, bude každá banka pečlivě posuzovat dostatečnost a stabilitu příjmů žadatele o hypotéku. Příjem se počítá za všechny žadatele o hypotéku dohromady a stejně tak již stávající výdaje na splácení úvěrů, půjček, leasingů a kreditních karet. Ačkoliv Česká národní banka již zrušila limity DTI a DSTI, které udávaly maximální výši úvěru a měsíčních splátek v poměru k příjmu, většina bank limity stále počítá. Orientačně si tak můžeme rychle spočítat, jestli na hypotéku dosáhneme: výše všech úvěrů by se měla rovnat maximálně devítinásobku čistého ročního příjmu a zároveň bychom na měsíční splátky všech úvěrů neměli vydat víc než přibližně polovinu svého čistého měsíčního příjmu. Každá banka počítá příjem a výdaje trochu jinak. Pro získání jistoty a přesného výpočtu je proto nejlépe obrátit se na hypotečního specialistu. Odborník poslouží i při vyřizování samotné hypotéky: pomůže najít nejnižší sazby a pomůže s „papírováním“, kterého může být i u malé chatičky nepoměrná spousta.

Hypotéky v České republice jsou dostupné jak pro české občany, tak pro zahraniční klientelu. Platí zde ale jednoduché pravidlo: čím silnější je klientovo spojení s Českou republikou, tím více bank bude mít zájem takovou hypotéku poskytnout.

Banky nejraději financují klienty s trvalým pobytem v ČR. Bez šance nejsou ale ani klienti s dlouhodobým pobytem, přechodným pobytem, dlouhodobým vízem nebo i občané EU bez oficiálních pobytových karet. Pobytová kartička s českým rodným číslem je ale často výhodou. Hodit se může i český manžel, manželka, partner nebo partnerka.

Další důležitou otázkou je klientovo občanství a země původu. Některé země jsou totiž z pohledu hypotečního financování považovány za rizikovější než jiné. Tedy pokud je klient z rizikovější země (např. Rusko, Ukrajina, Spojené arabské emiráty, Srbsko, Írán, Pákistán, …), spojení s Českou republikou musí být silnější, aby bylo možné výhodné financování získat.

Pro získání hypotéky je vždy nutné doložit dostatečný a stabilní příjem. To je vyžadováno zákonem, takže všechny banky budou muset ověřit finanční situaci klienta. Pokud již existují nějaké stávající úvěry nebo leasingy, čistý příjem musí být odpovídajícím způsobem vyšší. Příjem by měl být ideálně z České republiky, ale některé banky akceptují i některé typy příjmu ze zahraničí. Příjem by měl být prokazatelný a existovat již určitou dobu. Pokud klient získal právě novou práci – žádná banka nebude chtít financovat investiční záměr před skončením zkušební doby. Například některé banky (ale ne všechny) mají požadavek pracovat v ČR alespoň 2 roky.

Která banka poskytuje cizincům nejlepší úrokovou sazbu?

Úrokové sazby se mění každý týden a mezi různými produkty jsou velké rozdíly. Například hypotéky s pojištěním úvěru jsou často o něco levnější, ale náklady na pojištění úvěru hypotéku nakonec prodraží. Na trhu je více než 16 bank. Je proto chytré využít služeb hypotečního makléře, který za rychle vyhodnotí aktuální hypoteční podmínky a vyjedná za vás individuální slevy z úrokové sazby.

Úrokové sazby lze fixovat na předem domluvené časové období (obvykle na 1, 3, 5, 7, 8, 10 nebo i 15 let) nebo je možné zvolit variabilní úrokovou sazbu. Nejoblíbenější jsou dnes hypotéky s fixací na 5, 7 nebo 8 let. Hypotéky s variabilní sazbou jsou velmi vzácné.

Úroková sazby a podmínky hypotéky také záleží na tom, jakou část záměru budu spolufinancovat z vlastních zdrojů. Maximální hypotéky jsou obecně do 90 % LTV. Tyto hypotéky jsou většinou o něco dražší než 80% hypotéky. Hypotéky pro investory kupující byt na pronájem jsou oficiálně maximálně do 60 % zástavní hodnoty. Banky mají také omezení pro LTV podle typu klientova pobytu a země původu. Pokud cizinec žije a pracuje v ČR – na hypotéku pro vlastní bydlení mu bude obvykle stačit jen 10 nebo 20 %.

Každá hypotéka musí být zajištěna nemovitostí a její odhad nám stanoví, kolik nám na ni banka dokáže půjčit. Odhad upozorní na možná rizika nemovitosti a napoví o přiměřenosti ceny, kterou po nás prodávající požaduje.

Odhad musí být vypracován znalcem, kterého daná banka akceptuje a stanoví nám maximální zástavní hodnotu dané nemovitosti. U nemovitostí, které ještě nejsou dokončeny, stanoví znalec i tak zvanou budoucí hodnotu – tedy hodnotu nemovitosti po dokončení. To je potřeba zejména kupujeme-li byt, který je ještě ve výstavbě a nemá zatím kolaudaci, nebo pokud stavíme rodinný dům. Odhad nemovitosti tedy udává hodnotu, z níž vychází banky při stanovení maximální výše možné hypotéky. Standardní hypotéky bývají do 80 % zástavní hodnoty, v tomto případě musíme 20 % financovat z vlastních zdrojů. Možné jsou i 90% hypotéky, kdy nám stačí jen 10 % vlastních zdrojů. Takové hypotéky ale bývají mírně dražší a banky budou při schvalování přísnější. Pokud máme k dispozici více nemovitostí, které můžeme použít pro banku jako vhodnou zástavu, můžeme zástavní hodnoty všech nemovitostí sčítat a dosáhneme tak snadno na vyšší hypotéku. Tak je možné profinancovat i 100 % našeho investičního záměru.

Co ovlivní výši odhadu?

Znalec musí zohlednit vše, co může mít vliv na cenu nemovitosti. Největší vliv má pochopitelně lokalita, kde se daná nemovitá věc nachází. Pod pojem lokalita lze zahrnout dopravní dostupnost, občanskou vybavenost, případné negativní vlivy okolí (například hluk, prach, vibrace či zápach), atraktivitu okolí, zaměstnanost v regionu či strukturu obyvatel.

Dalšími hlavními faktory, které ovlivňují hodnotu nemovitosti, jsou její velikost (tedy podlahová plocha či výměra pozemku), příslušenství (například garážové stání, sklep, terasa, zahrada či bazén) a technický stav. Jinou hodnotu bude mít novostavba a jinou opotřebovaná nemovitost, kde bude nutná rekonstrukce. Při stanovení odhadu je důležitá také dispozice nemovitosti, standardy vybavení, standardy použitých materiálů a použitá technologická řešení (například tepelné čerpadlo, rekuperace či bezpečnostní zařízení).

Značný vliv na výslednou cenu nemovitosti mají také případné právní vady. Může se jednat o věcná břemena, zástavní práva či nevyjasněné vlastnické struktury. Občas je možné narazit na nesoulad skutečného a právního stavu – kdy na pozemku například stojí budova, která není zapsaná v katastru nemovitostí. Takový rozpor se pak obvykle v odhadu objeví a je potřeba dát do souladu dřív, než banka uvolní peníze z hypotéky. Neméně důležitý je přístup k nemovitosti po stránce faktické. Znalec si všímá, zdali k nemovitosti vede zpevněná nebo asfaltová komunikace či jen malá polní cesta. Také právní přístup k nemovitosti hraje významnou roli – zda je přístupová komunikace ve vlastnictví obce nebo zda je ve vlastnictví jiného cizího vlastníka. Ve druhém případě může být nemovitost pro banky i zcela nevhodnou zástavou, pokud není přístup zajištěn věcným břemenem.

Jak je vidět, znalecký odhad hodně napoví o celkovém stavu posuzované nemovitosti. Při zvažování koupě nemovitosti je proto určitě užitečným pomocníkem, a to nejen pro hypoteční banky. Proč se liší odhady různých bank?

Každá banka má svoji interní metodiku. Jisté požadavky má na banky v tomto směru i ČNB. Ale jelikož banky požadují odhady za stejným účelem, tj. potřebují znát obvyklou cenu a likviditu zastavované nemovitosti, odhady by se v hlavních parametrech neměly lišit příliš.

Některé banky přistupují k oceňování nemovitostí i na základě cenových map. To má své výhody, ale i nevýhody. Výstup z cenových map je sice rychlejší než klasické ocenění, nedokáže ale dostatečně zohlednit individualitu posuzované nemovitosti.

V praxi se tak stává poměrně často, že se zástavní hodnoty různých bank liší a stejná nemovitá věc je oceněna na jinou hodnotu. Jak je to možné, když se jedná stále o stejnou nemovitost?

Hlavní příčina je v lidském faktoru. Když budou tři odhadci oceňovat stejnou nemovitost, je možné, že dospějí k třem různým cenám a ani jedna nemusí být špatně. Ale neměly by se lišit nijak zásadně. Tržní oceňování pro banky není oceňování „vyhláškové“, kde se doplňují číslíčka do tabulek a vypadne výsledek. Takže v každém ocenění se vždy odrazí individuální přístup a jisté cítění odhadce. Zde bych vyzdvihl důležitost místního šetření, které je dle mého názoru pro stanovení správné ceny nezbytné.

Jak určí znalec výslednou hodnotu?

Pokud se bavíme o odhadech pro účely bank, jedná se vždy o odhad tržní ceny obvyklé. Banka potřebuje vědět, za kolik a za jak dlouho by v případě potřeby nemovitou věc bezpečně zpeněžila. Největší váhu má při tomto typu ocenění porovnávací metoda, kdy se porovnávají obdobné nemovitosti v obdobné lokalitě. Rozdíly mezi nemovitostmi se pochopitelně zohledňují a vyhlazují. Ideální je znát opravdu realizované ceny obdobných nemovitostí v okolí, to však není vždy možné. Proto banky akceptují i ceny z realitních inzercí. U cen z inzercí se pro účely ocenění vždy uplatňuje srážka za nejistotu.

Někdy se přistupuje i k výnosové metodě, kdy hodnota nemovitosti odráží její budoucí čistý výnos. Tato metoda se používá hlavně u komerčně využívaných nemovitostí nebo i u nemovitostí rezidenčních při jejich pronájmu.

U odhadů pro banky se také určuje věcná hodnota, která ovšem obvykle příliš nereflektuje tržní cenu. Tato hodnota se obvykle používá pouze pro účely stanovení minimální pojistné částky dané nemovitosti.

Kolik za odhad nemovitosti zaplatíme?

Pokud se stanovuje pouze obvyklá cena současná (stávající hodnota nemovitosti) je cena za bytovou jednotku mezi 4–5 000 Kč. Pokud se stanovuje i cena budoucí – u rozestavěných bytů nebo bytů v rekonstrukci – cena je obvykle 5 500 až 6 000 Kč. Jde o náročnější typ odhadu, kde se stanovují dvě ceny. Současná a po dokončení a rovněž se vyhodnocují náklady na výstavbu/rekonstrukci a stavební řízení. U rodinných domů je cena na současný stav obvykle 5–6 000 Kč. Pokud je třeba stanovit i cenu budoucí a vyhodnotit náklady na výstavbu/rekonstrukci, je cena obvykle kolem 6–7 000 Kč. Odhady stavebních pozemků o běžné velikosti se pohybují mezi 3 500 až 4 500 Kč.

Banky a hypoteční makléři však často mají pro své hypoteční klienty různé marketingové akce, kdy odhad nemovitosti hradí samy, nebo jej zajistí za snížené ceny.

Stavební spoření mám založené od roku 2016, v letošním roce mi bude končit. Založil jsem si ho, protože jsem začal pracovat na hlavní pracovní poměr a věděla jsem, že mi měsíčně zbydou volné finanční prostředky. Co s nimi? Finance mě tehdy příliš nezajímaly. Sjednání stavebního spoření představovalo vrchol mé finanční gramotnosti.

Byla jsem na sebe náležitě pyšná. Spořící produkt jako důkaz dospělosti. Teď stojím před rozhodnutím, co dál udělám s naspořenými penězi. Mohu si naspořené peníze vybrat, ale větší finanční obnos nyní nepotřebuji, mohu spořit dál za stejných podmínek a mohu si vzít úvěr, který použijeme s partnerem jako základ hypotéky na dům, o kterém sníme. 

Užitečné informace o stavebním spoření

Možná nastal správný čas pro založení stavebního spoření nebo založení stavebního spoření pro děti. Je logické, že v době vysoké inflace potřebujete volné finanční prostředky zhodnotit s co nejvyšším možným úrokem. Zkuste zapátrat mezi stavebními spořitelnami, některé nyní nabízejí zajímavé zhodnocení. Se státní podporou 2 000 Kč se můžete dostat přes 4 % p.a.

Finanční tip: vyšší finanční zhodnocení než v minulosti nabízejí některé banky i v rámci svých spořících účtů.

Stavební spoření si můžete založit za dvěma účely:

a) spoření volných finančních prostředků a jejich zhodnocení státními příspěvky a úroky,

b) záměr vzít si úvěr ze stavebního spoření.

Stavební spoření

Podmínka pro získání maximální výše státního příspěvku vy výši 2 000 Kč ročně je výše ročních vkladů 20 000 Kč a délka spoření 6 let. Naspořené prostředky můžete vybrat i dříve než za 6 let, ale přijdete o připsané státní příspěvky. Stavební spoření můžete za stejných podmínek jako při sjednání spoření využívat i po 6 letech, ale hlídejte si dosažení cílové částky.

Z vlastní zkušenosti vím, že se nevyplácí odkládat roční vklad peněz na účet stavební spořitelny na období mezi vánočními svátky. Peníze nemusí do spořitelny dorazit včas a přijdete o poměnou část státní podpory. Doporučuji si hned od začátku spoření nastavit měsíční trvalý příkaz minimálně ve výši 1 700 Kč v polovině měsíce (takto naspoříte 20 400 Kč ročně a státní podporu máte jistou).

Pozor: smlouvy o stavebním spoření mají výpovědní lhůtu. Pravděpodobně budete na vyplacení peněz čekat 3 měsíce. U mé stavební spořitelny lze zažádat o okamžitou výplatu peněz za podmínky vložení 10 000 Kč na jiné stavební spoření v rámci téže spořitelny.

Státní příspěvky vyplácí stát na konci dubna příštího roku.

Úvěr ze stavebního spoření

Hned na začátku raději zmiňuji, že úvěr ze stavebního spoření si můžete vzít jen za účelem financování bytových potřeb. Bytové potřeby vymezuje Zákonem č. 96/1993 Sb. v paragrafu 6 (https://www.zakonyprolidi.cz/cs/1993-96).

Hned, jak si vysvětlíme pojem cílová částka, vrhneme se na vysvětlení 3 druhů úvěru ze stavebního spoření. Jde o:

• řádný úvěr ze stavebního spoření,
• překlenovací úvěr ze stavebního spoření,
• úvěr ze stavebního spoření se zajištěním nemovitosti

Pravděpodobně víte, že máte dvě možnosti, jak financovat bydlení. Jde právě o úvěr ze stavebního spoření a hypotéku. Srovnání výhodnosti těchto dvou produktů se na internetu věnují finanční kalkulačky.

Obecně se doporučuje využít prostředky získané úvěrem ze stavebního spoření (jak z řádného úvěru ze stavebního spoření, tak z překlenovacího úvěru ze stavebního spoření) na rekonstrukci či koupi levnější nemovitosti. U překlenovacího úvěru ze stavebního spoření finančně mírně ztratíte, ale velkou výhodou je, že nemusíte ručit a nemusíte mít naspořených 10 % vlastních zdrojů.

Proč je důležitá cílová částka?

Cílová částka představuje součet naspořených prostředků (vlastních vkladů, státní podpory a úroků z nich). Zvolení její výše je závislé na záměru, s jakým si stavební spoření zakládáte. Já jsem cílové částce nevěnovala pozornost, ale zvolila jsem ji správně vzhledem k původnímu záměru spoření. Zvolila jsem 200 000 Kč.

Cílová částka je důležitá ze 3 důvodů:

• spořit v rámci stavebního spoření si můžete do výše cílové částky,
• možnost vzít si úvěr vychází z podmínky naspoření určité části cílové částky (běžně 30 % – 60 % cílové částky),
• úvěr ze stavebního spoření si můžete vzít do výše cílové částky.

Mnou zvolená cílová částka 200 000 Kč je pro potřebu úvěru nedostatečná. Cílovou částku si mohu zvýšit, ale pokud půjde o účel spoření, počítám se zaplacením administrativního poplatku a může se stát, že budu muset přejít na nové podmínky stavební spořitelny. Pokud si budu chtít cílovou částku zvýšit se záměrem úvěru, pravděpodobně se zvýšením problém nebude.

Řádný úvěr ze stavebního spoření

Aby se mi otevřela možnost vzít si poměrně výhodný řádný úvěr ze stavebního spoření, musela jsem splnit následující podmínky:

• jak už jsem zmínila, naspořila jsem si určité procento z cílové částky (já konkrétně 35 %),
• spořila jsem minimálně 2 roky,
• hodnotící číslo, které vypočítává spořitelna podle doby spoření a výše naspořené částky, muselo dosáhnout určité výše.

Řádný úvěr ze stavebního spoření bez zajištění nemovitosti si mohu vzít cca do výše 1 000 000 Kč (maximální výše úvěru bez zajištění nemovitosti se liší podle typu spořitelny). Musela bych ale samozřejmě nejprve naspořit 350 000 Kč. Úročení takové půjčky se liší podle podmínek konkrétní spořitelny, ale v současné době vychází tato půjčka lépe než hypotéka.

Řádný úvěr ze stavebního spoření mohu proměnit ve vlastní zdroje, které jsou nutné pro získání hypotéky (to byl můj prvotní záměr). Musím být pro banku stále dostatečně bonitní. Záleží na výši splátek úvěru ze stavebního spoření a hypotéky a na výši příjmu. Finanční specialisté tento způsob financování bydlení příliš nedoporučují, protože bývá zatížení úvěry příliš rizikové.

Překlenovací úvěr ze stavebního spoření

Překlenovací úvěr si můžete vzít hned po založení stavebního spoření. Nejprve hradíte úroky z celkově vypůjčené částky a dospořujete si peníze až do chvíle, kdy splníte určité požadavky pro možnost vzít si řádný úvěr ze stavebního spoření. Máte současně stále nárok na státní podporu a zúročení naspořené části peněz. Po tomto překlenovacím období přichází období, kdy již splácíte řádný úvěr ze stavebního spoření (současně jistinu a úroky jako u hypotéky).

Na státní podporu a úroky z naspořené částky máte nárok po dobu spoření. Od chvíle tzv. okamžiku přidělení cílové částky (konce spoření či překlenovacího úvěru) jde o úvěr a na státní podporu a úroky nárok ztrácíte.

Úvěr ze stavebního spoření se zajištěním nemovitosti

Pokud si chcete vzít tento typ úvěru, pravděpodobně potřebujete vyšší finanční obnos. Při srovnání výhodnosti hypotéky a úvěru ze stavebního spoření se zajištěním nemovitosti vychází lépe hypotéka.

Pro mě je nyní výhodné využívat stavební spoření dál jako spořící produkt. Peníze si mohu kdykoliv vybrat a naložit s nimi podle potřeby a výhodnosti. Pokud najdeme s přítelem dům, který se rozhodneme koupit, možná dojde i na řádný úvěr ze stavebního spoření.

Podílové spoluvlastnictví přináší řadu úskalí. Za určitých okolností se však může vlastník rozhodnout pro prodej podílu nemovitosti bez ohledu na vlastníky dalšího podílu. Jaké má možnosti a omezení?

Spoluvlastnický podíl na nemovitosti může být tzv. ideální nebo reálný. Ideální podíl znamená právo nakládat s nemovitostí pouze do výše podílu. Konkrétní část nemovitosti ale vymezena není. U reálného podílu naopak k vymezení příslušné části nemovitosti dochází. Prakticky to třeba u rodinného domu může znamenat pouze byt v prvním podlaží.

Vyvstat tento případ v praxi typicky může, pokud se nemovitost dostane do dědictví a je rozdělena mezi jednotlivé dědice, a to polovinou, třetinou či jinak, případně mají v rozděleném společném jmění manželů v podílovém spoluvlastnictví svou nemovitost manželé.

Společné vlastnictví proto bývá častým předmětem sporů a vlastníci se často nemohou dohodnout, jakým způsobem s nemovitostí nakládat. Tj. kdo ji bude nadále využívat a jakým způsobem (prodej, pronájem či například další využití v rodině). Stejně tak nemusí dojít ke shodě při nastavení prodejní ceny a způsobu prodeje.

Prodej podílu nemovitosti z dědictví a při rozvodu

Ve vlastnictví manželů tyto potíže obvykle přicházejí s rozvodem, a to pokud jde o podílové spoluvlastnictví, nikoliv vlastnictví ve společném jmění manželů. To se pak řeší ve vypořádání SJM po rozvodu. V této chvíli obě znesvářené strany promítají do praktických záležitostí v souvislosti s nakládáním s nemovitostí své emoce.

V případě dědictví tkví často problém v tom, že vlastníků je najednou mnoho a jediný správný názor na situaci se hledá mimořádně obtížně. Čím více podílů existuje, tím je zpravidla celá situace obtížnější.

Pak se jako řešení nabízí prodej podílu nemovitosti. Se svým podílem může vlastník naložit dle svého uvážení, tj. je možné, aby jej i prodal. To bývá často jediným možným řešením, neboť spoluvlastníci se nedokáží dohodnout nejen na tom, jak bude s celým podílem naloženo, ale odmítnou i prodej nemovitosti jako celku, případně nesouhlasí s prodejní cenou podílu dalšího z vlastníků.

Ne vždy je proto dohoda o vzájemném vyrovnání možná. Nicméně nic není ztraceno, protože jsou zde další možnosti.

Prodej podílu nemovitosti a předkupní právo

Předkupní právo si klade za cíl vlastnictví sjednotit. Vztahuje se proto právě na spoluvlastníky. Dřívější právní úprava stanovovala, že v první fázi je nabídnuta věc k odkoupení osobě právě jim, stáli tedy v roli tzv. předkupníka. Ten potenciálně má možnost dotčenou věc koupit za stejných podmínek jako tzv. koupěchtivý. Dotčená oprávněná osoba svého práva využít může, ale nemusí.

Institut předkupního práva byl do tuzemské legislativy vrácen v roce 2018. Po nabytí účinnosti zákona č. 163/2020 Sb. však byl výrazně omezen.

V praxi to znamená, že předkupní právo k nemovitostem bylo prakticky kompletně zrušeno. Výjimka stále platí pro situaci, kdy je spoluvlastnictví založeno tzv. pořízením pro případ smrti (tzn. závětí), případně jinou právní skutečností za předpokladu, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit.

Podle některých odborníků však předkupní právo ve výsledku stěžovalo převod podílu a jeho významné omezení je krokem veskrze logickým. Prodat tak svůj podíl nyní může vlastník třetí straně libovolně.

Ostatně i v současných podmínkách nezřídka snaha udržet majetek pohromadě selže, ačkoli se možnost prodeje ostatním spoluvlastníkům stále nabízí. Ti ovšem mnohdy nedisponují dostatečnou hotovostí, která by jim umožnila záměr realizovat. Další situací je pak výkon exekuce na podílu jednoho z vlastníků.

Ať už řešíte jakoukoliv z výše uvedených situací, máme pro vás řešení, kdy zajistíme prodej podílu nemovitosti našim investorům, a to dle libovolného podílu. Samozřejmě lze zajistit i výkup či výhodný prodej celé nemovitosti. Samozřejmostí je i komplexní servis včetně právních služeb. Díky tomuto lze prodat nemovitost rychleji, efektivněji a výhodněji. Své peníze tak v případě prodeje podílu můžete získat bez dalších zbytečných průtahů.

Při stanovování ceny se vychází z tržní ceny nemovitosti a aktuální situace, včetně času, který má vlastník podílu k dispozici na prodej. Výnos z prodeje nemovitosti je díky vstupu investorů maximalizován, a současně se celý proces prodeje urychluje, neboť je od počátku zacílen na vážné potenciální zájemce.

Prodej podílu nemovitosti vyžaduje dokonalou prodejní strategii

Navržením vhodné prodejní strategie s námi začíná každý úspěšný prodej. Běžný vlastník nemovitosti vzhledem k minimu zkušeností i neznalosti zákonitostí trhu zpravidla nemá šanci tento postup napodobit. Prodejní strategie zahrnuje využití optimálních propagačních prostředků i správnou prezentaci nemovitosti. K tomu náleží inzerce na realitních portálech, ale také atraktivní prezentace nemovitosti a pomoc s přípravou na prohlídky. Nespornou výhodou je pak databáze prověřených zájemců a online aukce nemovitostí. Nemovitost se tak podaří prodat v konečném důsledku rychleji a za vyšší částku. A to v průměru až o 9 %.

Databáze klientů je systémem, který pečlivě filtruje pouze prověřenou klientelu, která má k dispozici potřebnou hotovost či již schválený úvěr. Díky tomu se znatelně snižuje riziko, že se prodej nepodaří realizovat, neboť zájemce o nemovitost stojí, ale nedisponuje potřebnými prostředky.

Online aukce nemovitostí představují nový moderní způsob prodeje nemovitostí. Vyplatí se zejména v okamžiku, kdy se sejde větší počet zájemců. Jednotliví účastníci se do aukce mohou zapojit jednoduchým způsobem prostřednictvím SMS. Následně provádějí dle vlastního úsudku jednotlivé příhozy. Nemovitost se pak prodá nejvyšší nabídce. Praktickým důsledkem tohoto způsobu je především možnost prodat nemovitost za vyšší cenu než klasickou cestou.

Prodej nemovitostí s sebou nese celou řadu právních náležitostí, ze kterých vyplývají i nemalá rizika. Nevyplatí se je proto podcenit. Naše konzultace a asistenci s prodejem a převodem nemovitostí, práv a povinností vám usnadní veškerý proces prodeje. Hladký průběh celého procesu je tak zajištěn až do podpisu kupní smlouvy a přepsání vlastnických práv v katastru nemovitostí.