Rubrika: Hypotéky

Kolik zaplatíte za předčasné splacení hypotéky?

Od 1. září 2024 se změnila pravidla pro výpočet náhrady za předčasné splacení hypoték. Kterých úvěrů se tato změna týká a kolik zaplatíte, když budete chtít úvěr splatit dříve, než jste se smluvně zavázali?

Kterých úvěrů se změna týká?

Změny se týkají úvěrů poskytnutých od 1. září 2024. Úvěrů, které byly poskytnuty dříve, se změny dotknou pouze tehdy, když v období od 1. září 2024 dojde ke stanovení pevné úrokové sazby. Tedy když začne běžet nové období fixace úrokové sazby.

Základní princip zůstává

Pravidla pro předčasné splacení úvěru vycházejí z evropských směrnic, proto se základní obrysy nemohou příliš měnit. Stále platí, že spotřebitel má právo úvěr kdykoli splatit a poskytovatel nesmí předčasnému splacení úvěru bránit. Ani nesmí za předčasné splacení ukládat sankce či pokuty.

Poskytovatel smí pouze požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů, které mu v souvislosti s předčasnou splátkou vzniknou. Kromě toho je v některých situacích předčasné splacení úvěru zcela zdarma.

Změny se týkají rezidenčních úvěrů

To, co se od loňského září mění, je výše a způsob stanovení této náhrady, a to především u takzvaných rezidenčních úvěrů. To jsou úvěry na bydlení zajištěné zástavním právem k nemovitosti a také úvěry poskytované stavebními spořitelnami.

Co se mění? Dříve měl poskytovatel úvěru vyčíslit výši nákladů, které mu předčasnou splátkou vznikly. Způsob výpočtu nebyl stanoven, banky měly vycházet ze skutečné situace.

Od loňského září zákon přesně popisuje, jak se výše náhrady počítá. Postup je jednotný a závazný pro všechny banky, jeho výsledek se proto může lišit od skutečných nákladů, které předčasnou splátkou vzniknou. Náhrada, kterou má klient zaplatit, je navíc nově omezena pevným limitem.

Od září se také rozšířil výčet situací, ve kterých nemá poskytovatel úvěru právo na náhradu, takže úvěr je možno splatit zcela zdarma.

Výpočet výše náhrady za předčasné splacení úvěru

Od září jsou náklady na předčasné splacení rezidenčního úvěru stanoveny jako administrativní náklady ve výši maximálně 1000 Kč navýšené o ušlé úroky a snížené o takzvaný referenční úrok.

Ušlým úrokem se rozumí úroky, o které banka přijde v důsledku předčasné splátky.

Referenční úrok je úrok, který banka může získat tím, že namísto původního (splaceného) úvěru poskytne úvěr jiný. Referenční úrok závisí na úrokové sazbě, za kterou v okamžiku provedení předčasné splátky nabízejí banky nové úvěry. Pro výpočet je proto použita takzvaná referenční sazba, kterou každý měsíc zveřejňuje Česká národní banka.

Referenční sazbu vyhlašuje ČNB na jeden měsíc dopředu (vždy do 10. dne předchozího měsíce). Proto není možné provést přesný výpočet s delším časovým předstihem, ale jen měsíc dopředu.

Jak vidno, je výpočet výše náhrady za předčasné splacení úvěru poměrně komplikovaný. Pomoci nám však může kalkulátor náhrady za předčasné splacení úvěru na webu stavebky.cz.

Bez ohledu na to, jak vysoké náklady bance vzniknou, výše náhrady nesmí překročit 0,25 % z výše provedené splátky za každý započatý rok zbývající do konce období, pro které je sjednána pevná zápůjční úroková sazba, nejvýše však 1 % z předčasně splacené části úvěru.

Při milionovém úvěru to znamená maximální náhradu 10 000 Kč. Pokud ale do konce fixace úrokové sazby zbývá jeden a půl roku, nepřekročí výše náhrady 5000 Kč (2 × 0,25 % z 1 milionu).

Kdy lze úvěr splatit bez poplatků?

I nadále můžete úvěr na bydlení splatit bez náhrady při změně úrokové sazby. Poté, co banka před koncem fixace oznámí novou výši úrokové sazby, máte právo během 3 následujících měsíců provést splátku úvěru bez poplatků.

Zachována byla i možnost bezplatně splatit každý rok 1/4 úvěru na bydlení. Splátku je potřeba provést během 1 měsíce přede dnem výročí uzavření úvěrové smlouvy. Čtvrtina se přitom počítá nikoli z aktuálně dlužené částky, ale z výše poskytnutého úvěru. To znamená, že se úvěru můžete zbavit během 4 let zcela zdarma.

Nový zákon dále rozšiřuje výčet životních situací, ve který lze provést předčasné splacení rezidenčního úvěru zdarma, bez placení náhrady. Bezplatně je možné splatit úvěr v těchto případech:

  • V rámci plnění z pojištění určeného k zajištění splacení úvěru.
  • Při vypořádání společného jmění manželů, jehož předmětem byla nemovitost financovaná úvěrem, nebo pokud byl úvěr touto nemovitostí zajištěn. Podmínkou však je, aby od poskytnutí úvěru uplynuly alespoň dva roky.
  • Při prodeji či převodu nemovitosti, která byla úvěrem financována nebo kterou byl úvěr zajištěn. Splátka však smí být provedena nejdříve dva roky po poskytnutí úvěru.
  • Bez poplatků je i splátka provedená v důsledku úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity dlužníka nebo jeho manžela či partnera, pokud tato skutečnost sníží schopnost dlužníka splácet úvěr.

Výše náhrady závisí na vývoji úrokových sazeb

Pokud nejste v některé ze situací popsaných v předchozím odstavci, může po vás banka za předčasné splacení úvěru požadovat náhradu vypočtenou podle zákona. Někdy však i tato náhrada může vyjít nulová. Jak je to možné?

Výše škody, kterou banka předčasnou splátkou utrpí, závisí na rozdílu mezi úrokovou sazbou splaceného úvěru a aktuální úrokovou sazbou na trhu.

Když splatíte hypotéku úročenou 5 % v situaci, kdy se podobné úvěry poskytují za 4 %, banka na tom prodělá. Když totiž vrácené peníze použije k poskytnutí jiného úvěru, získá na úrocích méně (o 1 procentní bod).

Opačná situace ovšem nastane, když splatíte úvěr úročený 4 % v situaci, kdy banka může poskytnout nový úvěr se sazbou 5 %. V takovém případě banka může na předčasné splátce dokonce vydělat a tomu odpovídá i výpočet náhrady podle zákona. Ta vyjde nulová, takže za předčasné splacení úvěru nezaplatíte ani korunu.

Jak správně pojistit darovaný dům aneb ochrana majetku a právní kroky při darování nemovitosti.

Při darování domu je nezbytné zajistit odpovídající ochranu prostřednictvím pojištění. Tento proces se mnohdy opomíjí, avšak právě pojištěním darovaného domu je možné zabezpečit majetek proti nepředvídatelným událostem a finančním ztrátám. 

Daruji rodinný dům

Darování rodinného domu je právní úkon, kterým jeden subjekt (dárce) bezúplatně převádí vlastnické právo k domu na jiný subjekt (obdarovaný). Jedná se o jeden ze způsobů, jak lze převést nemovitost na někoho jiného, a to například na děti, vnoučata nebo jiné blízké osoby.

Mezi právní aspekty darování domu patří:

  1. Písemná smlouva: Darovací smlouva musí být vždy sepsána písemně a podepsána oběma stranami. Důrazně se doporučuje nechat si smlouvu ověřit notářem, aby se předešlo pozdějším sporům.
  2. Vklad do katastru nemovitostí: Aby darování bylo právně účinné, je nutné provést vklad do katastru nemovitostí. Tento krok zajistí, že nový vlastník bude zapsán jako majitel domu v katastru.
  3. Daně: Dary jsou v České republice považovány za bezúplatné příjmy a jsou zařazeny do kategorie ostatní příjmy podle zákona o dani z příjmů. Obecně platí, že dary jsou od daně osvobozeny, pokud jsou poskytnuty v rámci rodiny nebo mezi blízkými osobami. Od daně jsou osvobozeny všechny dary, pokud je mezi dárcem a darovaným přímý příbuzenský vztah, případně pokud je dárce a obdarovaný příbuzný v řadě pobočné, nebo obdarovaný a dárce žijí nejméně jeden rok ve společné domácnosti.Pokud je dar zdanitelný, platí se z něj daň z příjmů. Sazba daně z příjmů se liší podle toho, zda jde o fyzickou nebo právnickou osobu.
  4. Dluhy: Je důležité si uvědomit, že darovaný dům přechází na obdarovaného včetně všech případných dluhů, které se na něj vztahují (například hypotéka).

S darováním domu souvisí i další práva a povinnosti, jako například právo na bydlení nebo věcná břemena. Mezi další práva a povinnosti nových majitelů patří např. i stavba.

Pojištění darované nemovitosti

Pojištění darované nemovitosti je stejně důležité jako pojištění jakékoli jiné nemovitosti. Ať už člověk nemovitost koupil, zdědil nebo mu byla darována, je nutné ji chránit před nepředvídatelnými událostmi, jako jsou požáry, povodně, krádeže nebo jiné škody.

Proč je pojištění tak důležité?

  • Ochrana investice: Darovaná nemovitost představuje významnou hodnotu, ať už finanční, nebo sentimentální. Pojištění nemovitosti pomůže tuto investici ochránit a minimalizovat finanční ztráty v případě nenadálých událostí.
  • Klidnější spánek: S pojištěním má člověk jistotu, že v případě škod bude mít finanční prostředky na jejich opravu nebo náhradu.

V současné době lze i darovanou nemovitost pojistit online, což ušetří čas. Člověk si navíc může udělat průzkum cen dopředu.

Co dělat, když se sourozencem zdědíte byt a nechcete ho vlastnit společně?

Získali jste nějaké dědictví, ale není jen Vaše? Vlastníte například se sourozencem dohromady byt či dům po rodičích? Ke spoluvlastnictví Vás nikdo nutit nemůže. Pokud se nedohodnete nebo nemáte dobré vztahy, můžete požádat soud, aby spoluvlastnictví vypořádal. To lze několika způsoby.

Po smrti vašich rodičů proběhne dědické řízení a vy a váš bratr zdědíte jejich byt. Rovným dílem. Bohužel ale se svým sourozencem dlouhodobě nevycházíte. Máte rozdílné pohledy na život, rozdílné hodnoty a pochopitelně i rozdílné představy o tom, jak s bytem naložit. Jeden by jej zrekonstruoval, druhý je proti. Jeden by ho prodal, druhý si ho chce ponechat a nesouhlasí. Jeden by ho pronajímal, druhý prodal.

Zdá se proto, že vlastnit společně nemovitost není v tomto případě šťastná varianta. Co se s tím dá dělat?

  • Ideální je se domluvit
  • Dohoda musí být písemná
  • Podejte návrh na soud
  • Pozor, soud rozhoduje nezávisle
  • Návrh na vypořádání spoluvlastnictví může soud zamítnout

Ideální je se domluvit

Nejjednodušší variantou by pro oba sourozence samozřejmě bylo domluvit se na nějakém konečném řešení, když spoluvlastnictví nemovitosti nefunguje. Jako jedna z variant se tedy nabízí možnost nemovitost prodat a peníze si rozdělit. Nebo jeden sourozenec odprodá svůj podíl tomu druhému.

Případně je možné prodat podíl třetí osobě, ale jen za určitých okolností. „V této souvislosti bych upozornila, že sourozenci, kteří zdědí nemovitost, mají vůči sobě předkupní právo, a to po dobu 6 měsíců od nabytí vlastnictví k nemovitosti v dědickém řízení,“ uvádí advokátka Bohumila Vodičková Krpcová.

Prodat svůj podíl třetí osobě tedy můžete až po uplynutí 6 měsíců od nabytí vlastnictví, nebo za výjimečných podmínek, kdy například převádíte spoluvlastnický podíl na jiného sourozence, manžela nebo příbuzného v přímé linii.

Dohoda musí být písemná

Pokud se všichni spoluvlastníci domluví, jak ke zrušení spoluvlastnictví dojde, je potřeba takovou dohodu sepsat písemně, pro případ budoucích rozporů. V Dohodě o vypořádání spoluvlastnictví si přesně specifikujete, jak dojde ke zrušení spoluvlastnictví a jak proběhne vypořádání. Tedy například že jeden sourozenec přenechává svůj podíl druhému za úplatu 3 000 000 Kč.

Nedohodli jste se? I to se stává. Pokud máte s druhým či dalšími vlastníky natolik rozdílnou představu, že nemůžete najít shodu, neznamená to, že jste odsouzeni k věčným dohadům ohledně nakládání s nemovitostí. „Spoluvlastnictví je dobrovolné a nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat,“ říká Bohumila Vodičková Krpcová.

Podejte návrh na soud

V případě, že se například nejste schopni domluvit s bratrem, jak naložit s nemovitostí po smrti rodičů, můžete podat žalobu na zrušení spoluvlastnictví, případně o oddělení spoluvlastnictví, pokud je možné danou věc rozdělit. Takovou žádost adresujete soudu, který následně rozhodne o zrušení spoluvlastnictví i o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

Soud ale rozhoduje nezávisle

Musíte však počítat s tím, že soud může rozhodnout jakkoli a není vázán vaším přáním či potřebami. „Pokud soud rozhodne o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň i o způsobu vypořádání – způsob vypořádání nemusí spoluvlastníci navrhovat, nebo pokud spoluvlastníci nějaký způsob vypořádání navrhují, soud jejich návrhem není vázán,“ dodává Bohumila Vodičková Krpcová.

Jako první soud většinou zvažuje variantu, zda by šla daná věc rozdělit. Například pozemky jdou často rozdělit velmi jednoduše. U jiných nemovitostí záleží na tom, jestli by rozdělením mohly vzniknout dvě samostatné jednotky. U bytu to moc pravděpodobné není „Pokud není rozdělení společné věci možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům (např. dvěma spoluvlastníkům ze tří),“ uvádí Bohumila Vodičková Krpcová.

V případě dvou sourozenců by tedy v situaci, kdy byt nelze rozdělit na dvě samostatné jednotky, přikázal byt jednomu ze sourozenců za podle soudu přiměřenou finanční náhradu, kterou by musel druhému sourozenci vyplatit. Pokud ale přikázanou nemovitost nechcete, nebo nemáte peníze, abyste druhého spoluvlastníka vyplatili, rozhodne soud o prodeji nemovitosti ve veřejné dražbě.

Soud tedy postupuje s následující posloupností:

  • rozdělení věci, pokud to není možné, tak
  • přikázání věci jednomu spoluvlastníkovi za přiměřenou náhradu, a pokud to není možné, tak
  • prodej věci ve veřejné dražbě.

Pravomocné rozhodnutí soudu je závazné a je vykonatelné exekučně. I pokud by se vám tedy rozhodnutí soudu nelíbilo, musíte ho respektovat.

Návrh na vypořádání spoluvlastnictví může soud zamítnout

Podání návrhu na vypořádání spoluvlastnictví neznamená, že ho soud vyhodnotí vždy kladně. Ačkoli vás nikdo nemůže nutit vlastnit s někým věc společně, existují okolnosti, za kterých soud návrh na vypořádání spoluvlastnictví může zamítnout.

Například v situaci, kdy by k vypořádání mělo dojít v nevhodnou dobu, nebo by tím došlo k újmě některého ze spoluvlastníků (§ 1140 odst. 2 občanského zákoníku). Nevhodnost doby bude směřovat především k dočasným okolnostem, které mají vliv na cenu společné věci. „Může jít o dočasný hlubší pokles cen společné věci s vidinou pozdějšího opětovného zvýšení ceny, hyperinflaci, probíhající opravu či úpravu věci, brzký zánik zatížení společné věci (např. věcné břemeno dožití), v jehož důsledku významně stoupne cena společné věci, apod.,“ vyjmenovává Bohumila Vodičková Krpcová.

Újmou spoluvlastníka se myslí situace, kdy jde například o spoluvlastníka vyššího věku, který řeší dlouhodobé zdravotní problémy.

K zamítnutí soud přikročí i v případě, že jde o zjevné zneužití práva, daného řízení se neúčastní všichni spoluvlastníci nebo z důvodu odkladu zrušení spoluvlastnictví. Ten si mohou spoluvlastníci ujednat i sami. „Dohodnou se, že po určitou dobu (max. 10 let) nebudou žádat o zrušení spoluvlastnictví – jedná se o formu omezení práva domáhat se zrušení spoluvlastnictví,“ vysvětluje Bohumila Vodičková Krpcová. Pokud taková dohoda stále platí, soud ji respektuje.

Naopak citová vazba na danou nemovitost, například z důvodu dlouhodobého užívání, není překážkou pro zrušení spoluvlastnictví. Totéž platí i pro případ absence finančních prostředků k vyplacení náhrady spoluvlastníkovi.

Uspěchaný prodej nemovitosti Vás může přijít draho kvůli dani z příjmu.

Při splnění zákonných podmínek se z prodeje nemovitosti neplatí daň z příjmu. Situace se liší v závislosti na tom, kdy byla nemovitost pořízena, zda v ní měl prodávající bydliště nebo si koupil novou nemovitost určenou k vlastnímu bydlení. Podívejme se na praktické příklady.

Dodržení zákonných podmínek pro daňové osvobození příjmu z prodeje nemovitosti je velmi důležité, neboť nedochází ke snížení ziskovosti kvůli platbě daně z příjmu.

Když prodej nemovitosti podléhá dani z příjmu, je nutné za příslušný rok vyplnit daňové přiznání. Sociální pojištění a zdravotní pojištění se z prodeje nemovitosti neplatí nikdy, bez ohledu na okolnosti samotného prodeje. Ani vysoké příjmy z prodeje nemovitosti tak mimo jiné nemají žádný vliv na výši vašeho budoucího důchodu, který dostanete od státu.

Kdy je příjem z prodeje bytu či domu osvobozen od daně z příjmu?

  • Bydliště v prodávané nemovitosti alespoň dva roky
  • Řešení vlastní bytové potřeby
  • Dodržení pětiletého časového testu
  • Prodej zděděné nemovitosti
  • Prodej darované nemovitosti
  • Nutnost dodržení desetiletého časového testu

Bydliště v prodávané nemovitosti alespoň dva roky

Paní Simona prodala byt, ve kterém měla bydliště tři roky. Paní Simona nemá z důvodu prodeje bytu žádné daňové starosti, neboť příjem z prodeje bytu je od daně z příjmu mimo jiné osvobozen, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem, což paní Simona splňuje.

Řešení vlastní bytové potřeby

Pan Martin prodal menší jednopokojový byt, který si koupil před rokem a půl, a peníze ihned použil na nákup většího třípokojového bytu, neboť s přítelkyní plánují založení rodiny. Ani pan Martin nebude platit daň z příjmu. Pan Martin sice měl v bytě bezprostředně před prodejem bydliště po dobu kratší 2 let, ale použil získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby, což je zákonný důvod pro daňové osvobození.

Dodržení pětiletého časového testu

Paní Marcela prodala v letošním roce byt, který koupila za účelem jeho pronájmu v roce 2018. V případě nemovitostí, ve kterých neměl prodávající bydliště a ani nepoužívá získané finanční prostředky na řešení své vlastní bytové potřeby, je splněna podmínka pro daňové osvobození, když je dodržen časový test, tedy požadovaná lhůta mezi nabytím a prodejem předmětné nemovitosti. U nemovitostí pořízených do konce roku 2020 přitom platí pětiletý časový test. Pro nemovitosti pořízené od roku 2021 již platí desetiletý časový test. Paní Marcela tedy dodrží podmínky pětiletého časového testu a z prodeje investičního bytu nebude platit daň z příjmu, neboť je tento příjem daňově osvobozen.

Prodej zděděné nemovitosti

Pan Michal zdědil v letošním roce byt po svém otci, který poměrně rychle prodal, aby mohl peníze rozdělit mezi své dvě děti. Vzhledem k tomu, že otec pana Michala v daném bytě bydlel přes 20 let, je splněna časová podmínka pro daňové osvobození. V případě dědictví se totiž do časového testu započítává i doba, po kterou vlastnil předmětný byt zůstavitel v případě, že jde o prodej nemovitých věcí nabytých děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé, což je v případě dědictví po otci splněno.

Prodej darované nemovitosti

Paní Hana obdržela v roce 2023 darem byt od svého dědečka, který aktuálně pronajímá a uvažuje o jeho prodeji. V případě darování nemovitosti se lhůta pro daňové osvobození nezkracuje. Vzhledem k tomu, že se jedná o investiční byt, pro paní Hanu platí klasický desetiletý časový test, aby z prodeje nemovitosti neplatila daň z příjmu. Samozřejmě může paní Hana prodat byt i dříve, v takovém případě bude předmětný příjem ponížený o související výdaje daňovým základem dle § 10 zákona o daních z příjmů a bude se muset uvést do daňového přiznání a zdanit. Za zaměstnance v takových případech nemůže zaměstnavatel provést roční zúčtování daně a musí si sám podat a vyplnit daňové přiznání.

Nutnost dodržení desetiletého časového testu

Investor Karel si koupil v letošním roce byt, který celý zrekonstruoval a nyní ho hodlá se ziskem prodat. Pro pana Karla platí klasický časový test v rozsahu 10 let, aby byly splněny podmínky pro daňové osvobození. Při nedodržení daňového testu bude muset pan Karel příjem z prodeje nemovitosti ponížený o související výdaje zahrnout do daňového přiznání.

Daň z nemovitostí se zase změní, kolik Vás to bude stát tentokrát?

Platíte, nebo teprve budete příští rok prvně platit daň z nemovitostí? Pokud ano, určitě Vás budou zajímat informace ohledně daňového přiznání a platby. Podíváme se i na to, jak se daň změní.

Na konci loňského roku byl schválen konsolidační balíček, jehož účelem bylo ozdravit veřejné finance. Jeho součástí bylo i mj. zvýšení daně z nemovitých věcí. Pojďme si proto zopakovat základní informace o této dani a podívat se na to, kolik bude v roce 2025 činit.

  • Koho se týká daň z nemovitostí?
  • Musí se daň přiznávat každý rok?
  • Jak se daň z nemovitostí platí?
  • Jak se daň z nemovitostí zase změní?

Koho se týká daň z nemovitostí?

Jedná se o daň majetkovou, kterou tudíž musí platit všechny osoby, které vlastní zdanitelný pozemek, stavbu, dům nebo bytovou jednotku. Najdou se však i výjimečné případy, kdy ji musí zaplatit stavebníci, pachtýři, nájemníci nebo uživatelé pozemku. Na druhou stranu se tato daň vůbec netýká družstevních bytů, neboť jde z právního hlediska pouze o vlastnictví družstevního podílu, nikoliv nemovitosti, byť je oním družstevním podílem právě byt a podíl na společných prostorách domu.

Dále také není vůbec rozhodné, zda daná osoba nemovitost koupila, zdědila, nebo jí byla darována. Podstatné je jen to, že se stala jejím vlastníkem.

Přesný výčet druhů a typů nemovitostí, na které se daň vztahuje, najdete v § 2 a § 7 zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí.

Musí se daň přiznávat každý rok?

Přiznání k dani z nemovitých věcí se obvykle podává pouze jednou. Finančnímu úřadu se podává do konce ledna v roce, který následuje po roce, ve kterém daná osoba nabyla do vlastnictví nemovitou věc. Následné další roky se již daňové přiznání podávat nebude, neboť finanční úřad již bude mít výši daně ve své evidenci. Pouze vás bude každý rok vyzývat k její platbě.

Najdou se však i takové případy, kdy budete muset daňové přiznání podat znovu. Důvodem pro novou výši daně jsou totiž změny vlastností nemovitosti. Mezi ty můžeme zařadit např. provedení přístavby, nástavby anebo jakoukoliv jinou změnu, na základě které se změnila výměra nemovitosti. Daňové přiznání k dani z nemovitostí můžete podat online

Jak se daň z nemovitostí platí?

Platit se musí každý rok, nicméně pro některé poplatníky existují hned dva termíny. Pro většinu vlastníků je jediným termínem pro platbu 31. květen, do kterého musí být každoročně daň uhrazena finančnímu úřadu. Jiná situace ale nastává, pokud daň přesáhne částku 5000 Kč. V takovém případě je totiž možné rozdělit peníze do dvou splátek s tím, že polovinu vlastník uhradí do 31. května a druhou do 30. listopadu.

Jak se daň z nemovitostí zase změní?

V rámci konsolidačního balíčku byla sazba daně z nemovitostí zvýšena na 1,8násobek. Řada vlastníků si tedy v roce 2024 připlatila. Nicméně v rámci upraveného návrhu mohly obce místní koeficient snížit až na 0,5. Další změnou pak bylo i to, že 100 % výnosu z plateb daně z nemovitých věcí začalo náležet výhradně obcím. Dále se také zavedl inflační koeficient, který je letos stanoven na hodnotu 1. Tyto změny platily pro letošní rok 2024.

K překvapení mnohých se ani rok 2025 v této oblasti neobejde beze změny. Co zůstane stejné, je inflační koeficient na hodnotě 1. Nepůjde však už snižovat základní koeficient o jednu až tři kategorie. Novinkou bude také to, že se počet obyvatel obce a měst určí podle vyhlášky č. 250/2024. Dále také dochází ke zpřísnění požadavku na vymezení území, na které bude možné navýšení koeficientu uplatnit.

V neposlední řadě také dojde k úplnému zrušení koeficientu 1,5. Ten se podle zákona o dani z nemovitých věcí aplikoval na stavby a jednotky, které měly sloužit k podnikání, k rodinné rekreaci nebo pro garáže.

Co dělat, pokud potřebujete navýšit hypotéku?

Jak to udělat, když potřebujete navýšit hypotéku? Nabízí se dva způsoby, každý je vhodný v jiné situaci. S jedním z nich si ale můžete snížit stávající sazbu. Potřebujete-li navýšit svou stávající hypotéku, máte dvě možnosti, jak to udělat. Než si odpovíte na otázku, jaký způsob zvolit, musíte zohlednit, jakou máte nyní sazbu a jak dlouhou máte fixaci.

Refinancování nebo nový úvěr jen na navýšení

Pokud si potřebujete ke své stávající hypotéce ještě něco dopůjčit, máte dvě varianty, jak to udělat. V každém případě však budete sjednávat u banky nový úvěr.

Buď na částku sestávající z původního úvěru navýšenou o to, co chcete navíc. Tímto úvěrem pak refinancujete původní úvěr. Dochází tedy ke sjednání nové hypotéky, kterou použijeme na doplacení původní hypotéky. Rozdíl mezi rámcem nové hypotéky a zůstatkem té původní následně klient využije dle účelu navýšení.

Nebo si vezmete nový úvěr jen na to, co potřebujete navíc, a budete mít úvěry dva (které můžete v budoucnu konsolidovat do jednoho).

Navýšit stávající úvěr, který už splácíte, není možné. Banka totiž musí – v souladu se zákonem o spotřebitelském úvěru – znovu posoudit, zda jste schopni splácet i to, co si plánujete půjčit navíc. Navýšit zadlužení bez nového posouzení ale nejde ani kvůli katastru nemovitostí. Ten eviduje zástavní smlouvu, která řeší zástavní právo, tedy zajištění banky u poskytnuté hypotéky. Zástavní smlouva se vztahuje na konkrétní částku a konkrétní úvěr. Zástava by totiž po navýšení už nemusela být dostatečná, a proto se situace musí řešit novou hypotékou.

Výše poskytnuté hypotéky je zapsána v katastru nemovitostí na příslušném listu vlastnictví; každé takové ‚navýšení‘ je tedy nutné znovu do katastru zapsat,protože každá hypotéka je spojena s novým zástavním právem vkládaným do katastru nemovitostí, se kterým se pojí poplatek ve výši dvou tisíc korun.

Kterou variantu zvolit?

Než zvolíte konkrétní řešení, musíte vzít v potaz, v jaké výši je vaše stávající sazba a jak dlouhou máte fixaci.

Je to důležité vzhledem k faktu, že pokud budete svůj stávající úvěr refinancovat a půjčíte si v rámci tohoto úvěru rovnou i na navýšení, získáte na celou částku novou úrokovou sazbu.

Pokud u vašeho úvěru nedávno proběhla refixace a vy jste trefili vrchol úrokových sazeb, může být lepší refinancování, protože se vám navýšení i stávající úvěr přepočítají nižší sazbou, než máte teď.

V případě, že jste se ale narodili pod šťastnou hvězdou a máte z minulosti zafixovaná dvě procenta na dalších pár let dopředu, zbytečně byste se o tuto výhodu připravili. V této situaci se vám spíš vyplatí vzít si na potřebné navýšení nový úvěr s aktuálně nabízenou sazbou a na tom stávajícím si nechat tu původně sjednanou po celý zbytek fixace. Chcete-li konsolidovat oba úvěry do jednoho, musíte v takovém případě počkat, až vám fixace s výhodnou nízkou sazbou doběhne.

Váš bankéř by vám měl umět pomoci definitivně rozhodnout, co se vyplatí víc vzhledem k individuálním podmínkám vašeho úvěru.

Proč to stihnout do září

Rozhodnete-li se refinancovat stávající úvěr, musíte počítat s tím, že bance zaplatíte poplatek za předčasné splacení původního úvěru.

Ten v současné době banky neúčtují buď vůbec, nebo jen v řádu několika stovek (ačkoli k tomu vedla u některých bank jen pozvolná cesta).

To se ale brzy změní. Schválená novelizace zákona o spotřebitelském úvěru umožní bankám poplatek za předčasné splacení hypotéky navýšit. Změnou zákona o spotřebitelském úvěru dochází od 1. září 2024 k úpravě stanovování účelně vynaložených nákladů při předčasném splacení úvěrů na bydlení, s tím, že to automaticky ovlivní hypotéky uzavřené od září 2024. Těch starších se to dotkne až od fixace, která proběhne od letošního září a později.

Schválená předloha od září umožní bankám naúčtovat za předčasné splacení během fixace 0,25 % z předčasně splacené části celkové výše úvěru za každý (i započatý) rok do konce fixace. Maximálně však může poplatek dosáhnout 1 % z nesplacené částky.

Jak to probíhá?

Žádáte-li o nový úvěr, ať už na refinancování, nebo na část navýšení, musíte znovu projít skóringem. Zákon nařizuje, že věřitel musí posoudit úvěruschopnost žadatele, když se podstatným způsobem mění podmínky úvěru. Když se klient zadlužuje více, tak to splňuje charakter významné změny, tudíž musí proběhnout řádné a úplně posouzení.

Pokud ale refinancujete u své banky, ke které vám navíc chodí pravidelně příjem, může být celý proces rychlejší, než pokud byste refinancovali úvěr u konkurence, která vás zatím nezná a nemá ani žádné podklady z původně sjednaného úvěru.

Navíc si banka při refinancování vlastní hypotéky pravděpodobně nebude účtovat poplatek za sjednání nového úvěru. Zaplatíte jí tedy případně za předčasné splacení úvěru a za výmaz dosavadního zástavního práva z katastru. V souvislosti s novým úvěrem ale následně zaplatíte podání nového návrhu na vklad do katastru (za katastr tedy při refinancování zaplatíte dvakrát), odhad nemovitosti (u stávající banky může jít jen o aktualizaci u již evidované nemovitosti) nebo ověření podpisu na zástavní smlouvě.

Co s vysokou sazbou bez refinancování?

Ne každý však potřebuje navýšit hypotéku. Pokud jste refixovali v období nejvyšších sazeb, můžete se zkusit poptat u konkurence, zda byste u nich nezískali lepší nabídku. Jak už jsme zmínili, měli byste to stihnout do konce srpna, než budou moci banky zvýšit poplatky za předčasné splacení hypotéky (což se vší pravděpodobností většinou asi udělají).

Před tím to ale můžete zkusit u své banky. Klient může požádat banku o přehodnocení úrokové sazby a ta jeho žádost posoudí. Otázkou je, jestli se s vámi bude někdo bavit i bez páky v podobě výhodnější nabídky od konkurence, která bude znamenat reálnou hrozbu refinancování úvěru u konkurence.

Banky se k této otázce vyjadřují většinou ve smyslu “toto řešíme s klienty individuálně”. Některé ale přiznávají, že pokud hrozí, že odejdete s hypotékou jinam, snaží se najít možnosti, jak sazbu upravit.

Zajímavou odpověď nám dala Air Bank, která se rozhodla sama klienty s vysokou úrokovou sazbou oslovit: Uvědomujeme si, že nemalá část klientů má hypotéky s vyšší úrokovou sazbou pohybující se kolem 6 %. Rozhodli jsme se tyto vybrané klienty výjimečně jednorázově oslovit a nabízíme jim možnost přechodu na novou fixaci dle výběru a aktuální výše úrokových sazeb platných pro refinancování (tzn. v naší nabídce ty nižší). Klienty postupně aktivně oslovujeme a neúčtujeme žádný poplatek.

Vyplatí se koupit byt u moře nebo v Alpách na hypotéku?

Byt v pražském paneláku může být cenově srovnatelný s apartmánem na pobřeží španělské Andalusie nebo horskou chatkou v Rakousku. Na kolik zahraniční nemovitost vyjde a jak to funguje?

Průměrný šedesátimetrový byt na Jižním Městě, největším panelovém sídlišti v Praze, vyjde podle dat serveru Sreality na 5,37 milionu korun. Za stejné peníze můžete mít luxusní nemovitost u moře.

Třeba nový apartmán v blízkosti pláže ve vyhledávaném španělském resortu v Costa del Sol o rozloze 44 čtverečních metrů můžete podle nabídky realitní kanceláře Rellox koupit za 4,63 milionu korun. Stometrový byt tu seženete pod 10 milionů. V chorvatském městečku Makarska je jednotková cena za metr čtvereční ještě nižší – téměř shodná se zmíněným Jižákem. Plážový byt o 45 metrech čtverečních můžete koupit za čtyři miliony korun.

Pokud jde o lyžařská střediska v Alpách, tam jsou byty o něco dražší než v pražském paneláku, ale při srovnání s Krkonošemi už cenově obstojí. Apartmán o rozloze 28 čtverečních metrů na pomezí vyhlášených rakouských středisek Zell am See/Kaprun a Skicircus Saalbach (408 kilometrů sjezdovek) má zmíněná realitka v nabídce za 5,4 milionu korun. Za stejnou cenu se prodávají apartmány srovnatelné velikosti v Harrachově (7,3 kilometrů sjezdovek).

Podle realitních kanceláří ukládá do nemovitostí v zahraničí peníze pořád víc Čechů. „Silný zájem o nemovitosti v zahraničí z předchozích let pokračuje. Po skokových nárůstech poptávky z minulých let teď dochází spíš ke stabilizaci. Na druhou stranu očekáváme zvýšení průměrné kupní ceny nemovitostí.

Daně, poplatky a jiné španělské zádrhele

Vstupem Česka do Evropské unie v roce 2004 padly překážky pro investice do evropských nemovitostí. Nicméně podmínky pro koupi i vlastnictví nemovitostí se pořád řídí zákony a daňovým systémem země, kde se nemovitost nachází.

Setrvalý zájem je v Česku třeba o španělské nemovitosti. Covid ho ještě posílil. Lidé začali hledat útočiště v místě, kde je celoročně hezké počasí a kvalitní služby. Umocnil to pak konflikt na Ukrajině, který přiměl spoustu investorů diverzifikovat své investice co nejdál od východní Evropy. Jen v naší kanceláři zaznamenáváme měsíčně desítky poptávek po nemovitosti na Costa del Sol.

Ne každý ale potřebuje vlastnit nemovitost přímo v populárních rezortech Slunečného pobřeží. V jiných částech jihovýchodního pobřeží Španělska můžou být ceny oproti Costa del Sol klidně poloviční – začínají kolem 2,9 milionu korun za nový dvoupokojový apartmán. Srovnatelně velký byt v Costě koupíte za 6,2 milionu, na Mallorce už to bude kvůli velkému zájmu z Německa přes 7,4 milionu.

Španělský trh je pro zahraniční investory i dovolenkáře pořád zajímavý. Jen v roce 2020 cizinci zakoupili ve španělku přes 60 tisíc domů a apartmánů, zejména na pobřeží Středozemního moře. Ceny nemovitostí v roce 2022 sice proti předchozímu roku rostly o 4,7 až 6,7 procenta – ale po zohlednění inflace jejich reálná hodnota naopak klesla (o 4,85 procenta).

Do budoucna ale hodnota španělských nemovitostí nemusí jen růst. „Převis nabídky nad poptávkou mívá za následek i propady cen.

Kupec zvyklý na poměry v Česku by se měl připravit na pár odlišností a možných zádrhelů. Při koupi nemovitosti ve Španělsku vás může podle realitního zprostředkovatele Tomáše Chrobáka překvapit třeba daň z převodu nemovitosti, která činí až deset procent kupní ceny. Tu je potřeba zaplatit v případě, že nejste prvním majitelem.

Pokud byste chtěli, aby vám nemovitost vydělávala, vězte, že pro krátkodobý pronájem je navíc potřeba získat licenci (bez které riskujete sankce) a platit různé poplatky, včetně daně z příjmu, daně z majetku, odvozu odpadu a městské daně.

Jan Rejcha z Relloxu upozorňuje, že se ve Španělsku ceny nemovitostí uvádějí bez DPH nebo bez daně z převodu.

Poměrně odlišný od toho, na co jsou Češi zvyklí doma, je i samotný proces koupě nemovitosti. „Smlouvy se řídí španělskými předpisy a převod nemovitosti zajišťuje notář, prostřednictvím notářského zápisu. Není tedy rozhodující například zápis do katastru nemovitostí jako v Česku. Úschovu peněz nedělají právníci nebo notáři, ale banka.

Podle Lucie Krajné z RE/MAX Lusso je naprosto zásadní zřízení španělského daňového registračního čísla NIE. Bez něj prý není v zemi možné nemovitost koupit. Pokud byste ale nemovitost kupovali přes realitku, můžete čekat, že za papírování vyřídí. Kromě běžné agendy související s koupí nemovitosti máme k dispozici i právníka, který za klienta ověří veškeré podklady včetně toho, zda na nemovitosti neváznou nedoplatky nebo zda má objekt zajištěnou licenci, díky které ho lze nejen obývat, ale i pronajímat.

Chorvatsko: Výnos jen v sezoně

Kupovat si apartmán u moře s vidinou výnosů z pronájmu se nemusí vyplatit. Turistická sezóna tu sice kvete, ale trvá jen krátce. Apartmány v Chorvatsku se vyplatí hlavně těm, kteří zemi milují, jezdí sem pravidelně a pronájem pro ně bude jen alternativou.

Pro pořádek dodejme, že nový plážový apartmán se dvěma ložnicemi v Chorvatsku pořídíte zhruba od 3,7 milionu korun.

Na investici do takových nemovitostí je třeba pohlížet z dlouhodobé perspektivy. Zajímavý růst hodnoty je podle něj možné čekat až v průběhu několika let. Průměrný roční růst cen nemovitostí činil v Chorvatsku posledních pár let sedm procent, v roce 2022 dokonce v důsledku inflace skočil meziročně o 13,6 procenta. I po odečtení inflace to znamenalo meziroční nárůst o 1,4 procenta. To už je atraktivní investice.

Při nákupu nemovitosti v Chorvatsku je potřeba dávat pozor na rizika spojená s chaosem v dokumentech. Až 60 procent chorvatských nemovitostí nemá v pořádku dokumentaci v katastru nemovitostí. To znamená, že v katastru může být zapsán jiný vlastník, než odpovídá realitě.

Nejkomplikovanější je to u starších domů. U těchto nemovitostí je potřeba vždy ověřovat, jestli jsou tzv. čisté. Po válce v 90. letech se hodně stavělo načerno – buď celý dům, nebo aspoň jeho části, například balkon, terasa nebo patro.

Výhodou Chorvatska může být to, že se u novostaveb většinou neplatí tříprocentní daň z převodu nemovitosti, takže vedlejší náklady spojené s koupí novostavby (do dvou let) jsou takřka nulové. Nepočítáme-li samozřejmě realitní provizi a právní náklady – ty bývají v řádu nižších procent z ceny nemovitosti.

V Rakousku pozor na nesprávné užívání

Ceny za menší apartmány ve vyhlášených rakouských lyžařských střediscích začínají zhruba na 6,2 milionu korun. Čím dál od top středisek a sjezdovek, tím nižší cena. Starší apartmán v horách pořídíte i za 3,7 milionu korun. Ceny nemovitostí v zemi stabilně rostou – podobně jako v Chorvatsku v průměru o sedm procent ročně.

Zhruba sedm procent jsou i poplatky související s koupí nemovitosti v Rakousku – daň z převodu, registrace do katastru a notářské poplatky.

Horské domy v Rakousku mají také svá specifika, je stěžejní dát si pozor na správné využívání nemovitosti. Zahraniční majitelé totiž v Rakousku musí ve velké většině případů své byty a apartmány povinně pronajímat ke krátkodobému turistickému ubytování.

Využití apartmánu pro soukromý pobyt je omezeno jen na několik, obvykle čtyři až šest týdnů v roce. Existují dokonce i projekty, kde je osobní využití investorů vyloučeno, respektive podmíněno placením běžné ceny za ubytování. Povinnost nabízet nemovitost k ubytování je zakotvena v územním rozhodnutí a stavebním povolení. Rakousko si tím zajišťuje nízkou zastavěnost svých turistických a lyžařských středisek.

Rakousko je podle něj ideální volbou pro ty, kteří chtějí mít investiční apartmán v zahraničí a neřešit starosti s provozem a pronájmem. O všechno se stará provozní agentura, která majitelům vyplácí čistý výnos z pronájmu. Některé větší hotelové komplexy umožňují majitelům bezplatně využít jiný apartmán, což je výhodné hlavně v době, kdy je jejich vlastní apartmán obsazený nebo když potřebují větší kapacitu, než jim jejich apartmán nabízí.

Na Slovensku skoro jako v Česku

Nováčkem na trhu investičních apartmánů je Slovensko, kde se objevují první nabídky inspirované rakouským modelem. Jedním z takových míst je menší lyžařské středisko Tále na jižní straně Nízkých Tater. Klasický dvouložnicový apartmán tu vyjde zhruba na tři miliony korun – tedy o poznání levněji než v Rakousku.

Stejně jako v Rakousku existuje také na Slovensku možnost uzavřít smlouvu s agenturou, která se postará o komplexní servis. Investoři prý můžou čekat roční výnos z pronájmu pro turistické účely čtyři až osm procent. Agentura si za své služby, tedy kompletní servis bere 35 procent z celkového výnosu.

Na modelovém příkladu bytu za tři miliony a průměrném výnosu šest procent by to znamenalo, že ze 180 tisíc, které vám apartmán za rok vynese, dáte 63 tisíc agentuře.

Pokud jde o proces koupě nemovitosti, na Slovensku nebo v Polsku je to podobné jako v Česku. Pozitivem je, že na Slovensku jsou velmi nízké vedlejší náklady.

Slovensko se může časem stát pro investory atraktivní destinací. Je ale potřeba myslet na to, že tento koncept ještě není prověřen časem, a je proto důležitá pečlivá rešerše.

Spoluvlastnictví nemovitostí

Investiční nemovitost v zahraničí si můžete pořídit i v případě, že zrovna nemáte volných pár milionů. Řešením je takzvané podílové vlastnictví nemovitostí, kdy si koupíte třeba čtvrtku nebo osminku apartmánu nebo domu v zahraničí.

Koncept podílového vlastnictví zahraničních nemovitostí dorazil do Česka letos a zatím ho nabízejí dvě firmy – Rezidente a Tuseca. V jejich nabídce najdete byty i domy, u moře i v horách, v Evropě i mimo ni. Podíly se prodávají přes obchodní společnost. Ty nejlevnější začínají na částkách okolo milionu korun.

Jako majitel podílu, můžete nemovitost využívat několik týdnů v roce (v závislosti na tom, jak velký díl vlastníte), a to jak pro sebe, tak k pronájmu. O nemovitost se za poplatek stará agentura, takže s ní ani s jejím pronájmem nemáte žádné starosti.

Jak si koupit nemovitost v zahraničí na hypotéku?

Zájem o nemovitosti v zahraničí mezi Čechy roste. Hypotéky na jejich nákup nabízejí i některé tuzemské banky. Jak se liší od běžných hypoték a co všechno je potřeba? Vlastnictví apartmánu či domku v oblíbené prázdninové lokalitě v zahraničí láká stále víc i Čechy. Potvrzují to některé tuzemské banky, jejichž prostřednictvím lidé financují koupi či rekonstrukci nemovitosti v cizině. Přestože o možnosti vzít si na bydlení u moře hypotéku přímo v Česku patrně ani neví všichni zájemci, banky registrují poměrně velký nárůst této klientely.

Pokud srovnáme poptávku například proti roku 2022, jsme už teď, s daty za prvních deset měsíců letoška, o více než 20 procent výše,“ říká Miroslav Zetek, člen představenstva a vrchní ředitel zodpovědný za obchod v ČSOB Hypoteční bance. Ta je spolu s Českou spořitelnou lídrem hypotečního trhu.

Tento typ úvěru nyní ČSOB propaguje pod názvem Hypotéka bez hranic. Jde o takzvanou účelovou hypotéku, která má stejné podmínky jako standardní hypotéka na nemovitost v Česku – k získání je však nutné ručit jinou nemovitostí v Česku.

Může to být jak nemovitost ve vlastnictví klienta, tak někoho z jeho blízkých. ČSOB připouští i možnost ručit nemovitostí, která už je částečně splacená – na uhrazenou část lze získat druhou hypotéku.

„Na podzim čekáme ještě silnější nárůst, protože nejčastější scénář je takový, že si zájemci v létě obhlédnou své vysněné lokality a na podzim realizují koupi,“ říká Zetek.

„Tyto zahraniční nemovitosti představují nejen atraktivní investici, ale pro mnohé Čechy především splněný sen o druhém domově v místech, která si oblíbili z předešlých cest,“ dodává. Vedle tradičních evropských lokalit se Češi podle něj poohlížejí i po exotičtějších místech jako jsou Kapverdy, Indie, Thajsko či Kypr.

Zájmu o zahraniční nemovitosti, které mnohdy bývají levnější než v Česku, si všimla i Air Bank. Také ona nabízí účelovou hypotéku na nemovitost v cizině. „Reagujeme tím na poptávku ze strany klientů. Jedná se o doplňkovou produktovou nabídku. V rámci celkové produkce mají nemovitosti v zahraničí podíl kolem tří procent,“ říká mluvčí Michal Kuzmiak.

Srovnatelný produkt má z tuzemských bank i UniCredit, ale využívá ho jen pro individuální případy, nikoliv jako běžnou součást své produktové nabídky.

Variantním řešením může být Hypotéka bez hranic od Oberbank. Banka ji však poskytne pouze pro pořízení nemovitosti v Rakousku, v Německu nebo na Slovensku. Výhodou je, že k zajištění umožňuje pořizovanou nemovitost přímo v těchto zemích.

Ostatní banky nabízejí zájemcům o nemovitost v cizině pouze takzvanou americkou hypotéku. Také v jejím případě je podmínkou zástava jinou nemovitostí, která se nachází v Česku, nicméně americká hypotéka je méně výhodná než ta standardní.

Je totiž dražší – většinou s úrokem o půl až jeden procentní bod vyšším. Navíc zájemce bude potřebovat ke koupi víc vlastních peněz. Americká hypotéka je typicky na maximálně 70 procent hodnoty zastavené nemovitosti, zatímco u standardní hypotéky to může být až 90 procent (u zájemců nad 36 let většinou 80 procent). Splatnost americké hypotéky je maximálně 20 let, u standardní až 30 let.

Hypotéka na nemovitost v cizině se čerpá v českých korunách a stejně tak ji klient v korunách splácí. Úroková sazba je pak stejná jako u hypoték na koupi nemovitosti v Česku. K žádosti je nutné přiložit i kupní smlouvu na pořizovanou nemovitost. „Pro čerpání hypotéky potřebujeme překlad kupní smlouvy s kulatým razítkem,“ upřesňuje Monika Hořínková, mluvčí ČSOB.

„Vedle standardních dokumentů k posouzení bonity žadatele a ocenění nemovitosti musí být doložen návrh nabývacího titulu, což může být například kupní smlouva, smlouva o budoucí kupní smlouvě, rezervační smlouva. Finální smlouva se dokládá pro čerpání hypotéky – tu je nutné doložit v českém, slovenském, anglickém, německém jazyce nebo v jiném jazyce s úředním překladem,“ říká Michal Kuzmiak z Air Bank.

Pro hypotéku na nemovitost v zahraničí pak platí stejné podmínky i pro ostatní parametry – typicky pro možnost mimořádných splátek. „Klient Air Bank není zatížen ani poplatkem za rezervaci zdrojů či za nečerpání hypotéky,“ dodává Kuzmiak.

Hypotéku na zahraniční nemovitost od ČSOB i Air Bank lze využít na koupi ve státech, které nejsou na seznamu rizikových zemí. Pro Evropskou unii takové omezení neplatí.

„Klienti typicky pořizují nemovitosti v rámci EU, kde financujeme všechny státy,“ potvrzuje mluvčí Air Bank. Mluvčí ČSOB říká, že „posouzení rizikovosti země je vždy individuální a probíhá na pobočce, takže doporučujeme se obrátit na pobočku nebo našeho specialistu a probrat tuto možnost s ním“.

Podle aktuálních dat ČSOB jsou nejčastějšími žadateli o hypoteční úvěr na zahraniční nemovitost lidé ve věku 41 let se spolužadatelem. Nejmladšímu žadateli bylo 20 let. Dvě třetiny z žadatelů o Hypotéku bez hranic jsou vysokoškoláci, kteří jsou sezdaní a vydělávají průměrně 112 tisíc korun, uvádí banka. Zbylou třetinu podle ČSOB tvoří středoškoláci s průměrným příjmem 95 tisíc korun.

Průměrná výše hypotéky na zahraniční nemovitost se pohybuje kolem 3,5 milionu korun. To je méně, než je průměrná výše hypotéky na nemovitost v Česku, která v říjnu (podle statistiky ČBA Hypomonitor) dosahuje 3,79 milionu. Největší část žadatelů u ČSOB pochází aktuálně z Prahy, Jihomoravského, Středočeského a Moravskoslezského kraje.

Jak získat investiční nemovitost v zahraničí pomocí hypotéky?

Zahraniční nemovitosti jsou stále populárnější – ať už pro vlastní bydlení, rekreaci, nebo jako zajímavá investice. Mezi atraktivní destinace patří nejen exotická místa jako Bali či Zanzibar, ale také blíže položené a osvědčené lokality, jako jsou Španělsko, Chorvatsko, Itálie či Rakousko. 

Investice do zahraniční nemovitosti je atraktivní nejen díky možnosti vlastního užívání, ale také jako potenciální zdroj pasivního příjmu. Nákup nemovitosti v zahraničí a její následný pronájem může přinášet zajímavý zisk. Pro mnoho zájemců se tak investiční nemovitost v zahraničí stává ideálním nástrojem k diverzifikaci a zhodnocení majetku.

Výběr investiční nemovitosti v zahraničí je o něco náročnější než v České republice, protože vyžaduje místní znalost trhu a posouzení potenciálu stabilního výnosu. Je také důležité zvážit právní aspekty, rozdílné místní zvyklosti a zákony. Pokud nefinancujete nákup pouze z vlastních zdrojů, je rovněž nutné zajistit vhodné financování u tuzemské nebo zahraniční banky.

Nejlepší destinace pro investice do nemovitostí

Pro Čechy jsou nejatraktivnějšími destinacemi pro nákup nemovitostí Chorvatsko, Španělsko, Itálie, Rakousko a nově i Albánie. Čím jsou tyto lokality zajímavé?

  • Chorvatsko láká svou blízkostí a možnostmi u pobřeží, například v oblastech jako Istrie a Dalmatské pobřeží.
  • Španělsko, a to například oblasti jako Malága, Costa del Sol a další, nabízí atraktivní investiční příležitosti s příznivými cenami a stabilním realitním trhem.
  • Itálie, zejména oblasti jako Toskánsko nebo jižní pobřeží, láká kupce na svou malebnou krajinu a atraktivní podmínky pro investice, zejména v turistických oblastech.
  • Rakousko je populární především díky nemovitostem v horských střediscích, které zajišťují stabilní výnosy z turistického ruchu.
  • Albánie se stává stále atraktivnější díky nízkým cenám a rozvíjejícímu se turistickému trhu, což z ní činí zajímavou investiční příležitost .

Rizika nákupu nemovitosti v zahraničí

Při nákupu investiční nemovitosti v zahraničí je důležité věnovat pozornost několika klíčovým aspektům. „Začněte důkladným průzkumem lokality, abyste zjistili poptávku po pronájmech. Nekupujte nemovitost bez osobní prohlídky, jinak nemusíte odhalit její skryté vady. Dále si ohlídejte právní náležitosti, jako jsou veškeré smlouvy a katastrální zápisy. Místní zvyklosti a daňové povinnosti (např. daň z nemovitosti v zahraničí) se mohou výrazně lišit, proto se vyplatí konzultovat s odborníky, aby se předešlo komplikacím.

Financování nemovitosti v zahraničí

Pokud si plánujete pořídit například apartmán u moře nebo dům na horách, určitě vás bude zajímat, jaké jsou možnosti financování nemovitosti v zahraničí. Mezi nejvyužívanější možnosti patří hypotéka v české bance, americká hypotéka nebo hypotéka sjednaná v zahraničí. Nyní si jednotlivé možnosti představíme podrobněji.

Česká hypotéka na nemovitost v zahraničí

Financovat nemovitost v zahraničí hypotékou u české banky není tak jednoduché, jak by se mohlo na první pohled zdát. Ručení zahraniční nemovitostí totiž u tuzemských bank není možné. Právní a tržní podmínky v zahraničí se výrazně liší, což bance ztěžuje hodnocení rizik i správu úvěru. Existuje však řešení.

I když tuzemské banky obecně neumožňují ručit zahraniční nemovitostí, některé z nich mohou za určitých podmínek financovat její nákup. Příkladem je produkt Hypotéka bez hranic od ČSOB, který nabízí financování zahraniční nemovitosti, avšak s podmínkou zajištění úvěru nemovitostí v České republice.

U žádosti o hypotéku na nemovitost v zahraničí banky postupují stejně jako u hypoték na české nemovitosti. Proces zahrnuje posouzení bonity žadatele, příjmu, zajištění úvěru a dalších kritérií, která jsou u obou typů hypoték obdobná.

Americká hypotéka na zahraniční nemovitost

Další možností financování nemovitosti v zahraničí je americká hypotéka. Na rozdíl od klasické hypotéky je americká hypotéka neúčelovým úvěrem, což znamená, že nemusíte dokládat, na co peníze použijete. To zahrnuje i možnost financovat nákup nemovitosti v zahraničí.

Výhodou tohoto typu úvěru je flexibilita, avšak je třeba počítat s vyšší úrokovou sazbou oproti klasickým účelovým hypotékám. Rovněž je zapotřebí více vlastních zdrojů, protože LTV u americké hypotéky bývá obvykle maximálně do 70 % hodnoty nemovitosti.

Sjednání hypotéky v ČR

Při žádosti o hypotéku banka vyžaduje několik klíčových dokumentů, které slouží k ověření vaší totožnosti, finanční situace a zajištění úvěru. Nezbytné jsou doklady totožnosti žadatele. Výši a zdroj příjmů dokládáte buď potvrzením o příjmech od zaměstnavatele, nebo v případě podnikatelů daňovým přiznáním. Banka se bude také zajímat o výši vašich stávajících závazků.

„Dále budete muset předložit výpis z katastru nemovitostí a nabývací titul k nemovitosti, který potvrzuje, jak byla nemovitost získána (např. kupní smlouva). Banka také požaduje odhad ceny nemovitosti a její pojištění proti živelním pohromám s vinkulací ve prospěch banky, aby zajistila výplatu pojistného v případě poškození nemovitosti,“ doplňuje Miroslav Majer, CEO hyponamíru.cz.

Zahraniční hypotéka

Hypotéky běžně poskytují i banky v zahraničí. Nabízí se tedy otázka, zda není výhodnější sjednat si hypotéku na nemovitost přímo v zemi, kde ji kupujete. Výhodou tohoto řešení je především to, že bude uplatněna zástava nemovitosti v zahraničí.

Toto řešení má však jeden zásadní háček. Musíte tamní bance prokázat, že máte k dané zemi určitou vazbu, například tím, že v ní dlouhodobě pracujete nebo žijete. Banka bude také vyžadovat doložení výše a zdroje vašich příjmů, závazků u jiných finančních institucí a ověří si vaši stávající platební historii.

Sjednání hypotéky v zahraniční bance se v mnohém podobá procesu v České republice, ale má své specifické rozdíly, které je důležité mít na paměti. Prvním rozdílem je nižší LTV, tedy poměr mezi výší úvěru a hodnotou nemovitosti. Zatímco v Česku banky poskytují až 90% hypotéku, v zemích západní a jižní Evropy je tento podíl obvykle nižší. To znamená, že budete muset pokrýt větší část ceny nemovitosti z vlastních zdrojů.

Další odlišností je úroková sazba hypotéky – ta může být v zahraničí vyšší než u českých bank, nebo naopak výhodnější, v závislosti na konkrétní zemi a nabídce banky. Také je třeba počítat s více papírováním a nutností úředních překladů všech dokumentů, což může proces výrazně prodloužit. Navíc mohou existovat další poplatky a odlišné podmínky úvěru, například vysoké sankce za předčasné splacení hypotéky.Je proto důležité předem dobře prozkoumat podmínky u vybrané banky a zvážit veškerá specifika hypotečního úvěru v zahraničí.

Proces získání hypotéky v zahraničí

Jak získat hypotéku v zahraničí? V zemích EU je proces sjednání hypotéky podobný jako v Česku. Nejprve si srovnejte hypotéky na zahraniční nemovitosti. Nechte si připravit několik nabídek a pečlivě porovnejte jejich podmínky.

„akmile se rozhodnete pro některou z nabídek, je třeba podat žádost a připravit požadované dokumenty. Zahraniční banka bude vždy vyžadovat doklady pro ověření totožnosti, posouzení vaší finanční situace a zajištění úvěru. Součástí podmínek bude i ručení zahraniční nemovitostí, proto si připravte kupní smlouvu k pořizované nemovitosti.

Pokud splníte všechny požadavky, banka vaši žádost o hypotéku schválí. Po dokončení všech formalit a zajištění úvěru se stanete majiteli nemovitosti v zahraničí. V této fázi je důležité mít sjednané pojištění nemovitosti a být připraven na případné dodatečné výdaje spojené s vlastnictvím, jako jsou daně, údržba a správa nemovitosti.

Investice do nemovitosti v zahraničí může být výhodným krokem, pokud máte správně nastavené financování a jasnou představu o budoucím využití nemovitosti, ať už pro vlastní potřebu nebo pronájem.

Víte, jaké dokumenty potřebujete k žádosti o půjčku?

Pořízení nemovitosti je v dnešní době celkem nákladnou záležitostí. Jedinou cestou pro mnoho lidí je hypotéční úvěr. Pokud ho chcete vyřídit, měli byste vědět, jaké dokumenty je nutné si připravit.

Hypotéka je jednou z nejvyhledávanějších cest, jak se dopracovat k vlastnímu bydlení. Primárně slouží ke všemu, co se pojí s investicí do nemovitosti. Ať už se jedná o nákup stavebního pozemku, výstavbu rodinného domu, pořízení bytové jednotky, rekonstrukci nebo majetkové vypořádání. Široká použitelnost láká mnoho zájemců, kteří by však měli mít povědomí o tom, co všechno je třeba doložit.

Doklady spojené s žádostí o hypotéku

Pokud se vaším cílem stanou bankovní hypotéky, musíte být dopředu připraveni. V okamžiku, kdy máte nachystáno vše potřebné, domůžete se rychlejšího schvalovacího procesu a potřebných peněz. Ve své podstatě jsou nezbytné tři základní typy dokumentů.

  • Osobní doklady
  • Potvrzení o příjmu
  • Dokumenty týkající se nemovitosti

V rámci osobních dokladů si připravte minimálně platný občasný průkaz, na základě něhož budete bankou identifikováni. Některé instituce vyžadují dokonce dva doklady totožnosti. Při dokládání výše příjmů se obraťte na svého zaměstnavatele, ať vám takové potvrzení vystaví. Osoby samostatně výdělečně činné budou předkládat daňová přiznání.

Co se týče dokumentů spjatých s nemovitostí, je obvykle třeba doložit účel hypotéky. Může to být například kupní smlouva prokazující nákup objektu či pozemku. Při výstavbě rodinného bydlení vám přijde vhod list vlastnictví pozemku, stavební povolení, ale i projekt a geometrický plán. U plánované rekonstrukce počítejte s přehledem rozpočtových nákladů. Další případné dokumenty si obvykle vyžádá sama banka.

Jak vybrat výhodnou hypotéku?

V dokumentech spjatých s hypotéčním úvěrem máte nyní jasno. Jak se ale dopracovat k výhodné hypotéce? Nápomocna vám v tomto ohledu bude hypotéční kalkulačka. Online nástroj, jehož smyslem a cílem je najít to nejlepší řešení právě pro vás. K němu dojdete na základě jasně daných kritérií.

  • Požadovaná výše hypotéky
  • Hodnota zastavené nemovitosti
  • Celková doba splatnosti
  • Akceptovaná výše měsíční splátky

Stačí si jen promyslet, kolik potřebujete peněz, popřípadě kolik jste schopni měsíčně splácet. Hypotéční kalkulačka se pak o vše postará za vás. Proces, který vám zabere maximálně několik minut je cestou k úspěšnému nalezení vhodného hypotéčního úvěru.

Využijte praktické srovnání hypoték

Z výše uvedených řádků asi správně tušíte, že cesta k nalezení hypotéky s výhodnou úrokovou sazbou má pouze jednu podobu. Je to hypotéční kalkulačka, respektive porovnání několika hypotéčních úvěrů na jednom místě. Díky silnému konkurenčnímu boji mezi bankami mohou být rozdíly znatelné. A k čemu vám bude srovnat hypotéky?

  • Ušetříte drahocenný čas
  • Získáte nejlevnější řešení na trhu
  • Můžete o hypotéku požádat online

Kde porovnat hypotéční úvěry?

Na závěr vám přinášíme ještě jednu důležitou informaci. Měli byste vědět, kde takové srovnání hypotéčních produktů provést. Nápomocen vám v tomto ohledu bude online projekt Půjčka.co. Místo, kde srovnáte nejenom hypotéky, ale také úvěry libovolného typu. Bezplatné porovnání obohacené o řadu dalších věcí. Chybět vám nebudou přednosti vybraných hypotéčních úvěrů, ale i finanční magazín, s nímž si rozšíříte obzory v úvěrovém světě.

Nyní se tedy můžete pustit do práce. Navštivte internetový projekt Půjčka.co, použijte hypotéční kalkulačku a srovnejte jednotlivé hypotéky. Zvolte si tu nejvýhodnější pro vás, vyplňte online žádost, přichystejte si všechny potřebné dokumenty, které můžete dodat elektronickou formou a vyčkejte na výsledek schvalovacího řízení.