Rubrika: Hypotéky

Získat hypotéku na bydlení v době mateřské nebo rodičovské dovolené, případně v důchodu, sice není úplně nemožné, ale připravte se na velké omezení výše úvěru. Pokud pobíráte sociální příspěvky od státu, banka má automaticky pochybnosti o Vaší bonitě, tedy platební důvěryhodnosti.

Hypotéka na mateřské dovolené

Mateřská dovolená začíná 6–8 týdnů před termínem porodu a při narození jednoho dítěte trvá 28 týdnů. Během této doby žena – po šestinedělí to může být i muž – pobírá peněžitou pomoc v mateřství.

Banky ji často neuznávají v plné výši, protože se jedná o velmi krátký časový úsek, kdy rodič tento příspěvek pobírá. Navíc po mateřské automaticky následuje rodičovský příspěvek, který je ve většině případů ještě mnohem nižší.

Hypotéka na rodičovské dovolené

Na mateřskou pak navazuje rodičovská dovolená, která může trvat až do 4 let věku dítěte. Podle doby, kterou plánuje být rodič s potomkem doma, se pak vypočítává měsíční příjem. Během rodičovské dovolené má člověk nárok na celkový rodičovský příspěvek ve výši 300 000 Kč při péči o jedno dítě.

Rodičovský příspěvek banky většinou berou v potaz, ale hodně záleží na okolnostech.

• Když o hypotéku žádají partneři, z nichž jeden má standardní příjem, rodičovský příspěvek banka normálně započítá.
• Jestliže ale o hypotéku žádá samotný člověk a jeho jediný prokazatelný příjem plyne z rodičovského příspěvku, šance na získání hypotéky se blíží nule. A když už banka příjem uzná, neschválí úvěr na velkou částku. Hypotéka pro samoživitelku proto většinou nebývá moc reálná.

Hypotéka v důchodu

Při schvalování hypotéky hraje významnou roli věk žadatele. Banky preferují ty, kteří budou po dobu splácení v produktivním věku. Jakmile se stanete finančně závislými na starobním důchodu, banka váš příjem uzná jen jako doplňkový.

Věk ale není jediné kritérium, proto samozřejmě existují cesty k získání hypotéky pro 55+.

• Využijte možnost hypotéku řešit se spolužadatelem. Většinou to bývá partner, ale pokud jste oba v podobném věku, nebude to dostatečné řešení. Nejčastěji v tomto případě pomohou děti. Ty ale musí být zletilé, dostatečně bonitní a ideálně by neměly splácet vlastní hypotéku.
• Druhou možností je vzít si americkou hypotéku. Pokud si půjčíte do 50 % hodnoty zastavené nemovitosti, banka po vás nebude chtít dokládat příjmy. Její nevýhodou jsou ovšem vyšší úroky.

Na co si dát pozor

• Pokud žádáte o hypotéku na rodičovské dovolené, připravte si výměr sociální dávky od úřadu práce a výpis z účtu, na který vám peníze chodí.
• Matky samoživitelky můžou žádat o hypotéku ve chvíli, kdy mají opět vybudovaný stabilní příjem. Myslete ale na to, že do vašich příjmů se nezapočítávají přídavky na děti.

Hypotéka na investiční nemovitost může vylepšit rodinný rozpočet, ale stejně tak přinést mnoho bezesných nocí. Jak postupovat v případě pronájmu bytu s hypotékou, proč si před hledáním nového nájemníka raději ještě jednou pečlivě prostudovat úvěrovou smlouvu a kdo Vám může s pronájmem pomoci.

Pronájem bytu s hypotékou: Princip

Hypotéka na pronájem, nebo také hypotéka na investiční nemovitost, se v posledních letech těší stále větší oblibě. Principem tohoto typu hypotečního úvěru je pořízení nemovitosti za účelem pronájmu třetí osobě. Pronájem bytu s hypotékou je ideálním řešením, pokud máte volné peníze, které chcete investovat.

Rozhodli jste se investovat do nemovitosti a vylepšit si tak pravidelný příjem pronájmem bytu s hypotékou? Podmínky pro tento druh hypotéky se v zásadě neliší od klasického hypotečního úvěru. Jediným rozdílem může být kratší doba splácení (což většinou znamená také vyšší měsíční splátku úvěru), ale vždy záleží na aktuálních podmínkách dané banky. Z toho důvodu se držte 4 zásad:

• Prostudujte nabídku jednotlivých bank a rozhodněte se pro vhodného poskytovatele hypotéky.
• Nenechte se nalákat jen na nízkou úrokovou sazbu, ale věnujte pozornost také RPSN (roční procentní sazba nákladů) a dalším ukazatelům.
• Sledujte kroky České národní banky a vývoj úrokových sazeb hypoték.

Česká národní banka od roku 2018 stanovuje přípustnou hodnotu pro ukazatele zadluženosti DTI (celkový dluh žadatele o úvěr vyjádřený v násobcích jeho čistého měsíčního příjmu) a DSTI (poměr mezi celkovou výší měsíčních splátek úvěru a čistým měsíčním příjmem). Od 1. dubna 2022 musí komerční banky kontrolovat, aby ukazatel DTI nebyl vyšší než 8,5 (u žadatelů mladších 36 let 9,5) a ukazatel DSTI nepřekročil hodnotu 45 % (u žadatelů mladších 36 let 50 %). Značně se tak zkomplikovala situace osob, které mají více úvěrů. Přeborníkem na hypotéku bez dokládání příjmů je v současné době skupina ČSOB/HB.

Pronájem bytu s hypotékou: Jak postupovat

Pokud ještě hypoteční úvěr nemáte a o hypotéku na byt budete teprve žádat, postup je následující:

Dodání dokumentů. Banka musí v první řadě posoudit, jestli jste spolehlivým žadatelem o úvěr. Nejprve po vás tedy bude požadovat dokumentaci, díky které si udělá jasný obrázek nejen o vás (dokumenty prokazující totožnost a příjem), ale také o nemovitosti, na kterou se bude vztahovat zástavní právo (odhad nemovitosti).

Banka může přihlédnout k příjmům z pronájmu při vyhodnocování tzv. scoringu u hypotéky. Zvýší se tak tvoje bonita a tedy i šance, že ti banka hypotéku na byt schválí. Počítej ale s tím, že bance musíš doložit uzavřenou nájemní smlouvu (případně smlouvu o budoucí nájemní smlouvě), jinak příjmy z pronájmu neuzná.

Kontrola registrů dlužníků. Banka také důkladně prověřuje informace z registrů dlužníků. Pokud tedy víte, že jste v minulosti měli problém se splácením hypotéky nebo jiné půjčky, pak to s největší pravděpodobností zjistí i v bance. Mnoho klientů dá v takovém případě přednost hypotéce bez registru v některé z nebankovních institucí.

Ale pozor! Hypotéka bez registru sice láká klienty na snadné a rychlé vyřízení. Ale ti pak často platí vysoké úrokové sazby a nesmyslné poplatky. Půjčka se tak může pěkně prodražit.

Schválení hypotéky na byt a zápis zástavního práva věřitele (banky) do katastru nemovitostí. Na základě získaných informací posoudí banka vaši bonitu a rozhodne, jestli hypoteční úvěr schválí. Následně podepíšete úvěrovou smlouvu a zajistíte zápis zástavního práva do katastru nemovitostí. Poté můžete začít čerpat hypoteční úvěr.

Nezapomeň také na pojištění nemovitosti a zajištění vinkulace pojistného plnění hypotéky ve prospěch banky. Banka se tímto krokem chrání před znehodnocením nemovitosti, na kterou má zástavní právo.

Teď můžete začít řešit samotný pronájem bytu s hypotékou. Následujícím krokem tedy začíná také cesta klientů, kteří už hypoteční úvěr mají, ale nově se rozhodli byt pronajímat. V tomto okamžiku musíte:

Uvědomit o pronájmu bytu s hypotékou banku. Před samotným hledáním podnájemníků si pečlivě prostudujte úvěrovou smlouvu a smlouvu o zástavě k nemovitosti. V těchto dokumentech najdete podmínky, za jakých můžete byt s hypotékou pronajímat. Samozřejmě můžete také spoléhat na to, že se o pronájmu banka nedozví. Ale v takovém případě musíte počítat i možnými finančními postihy ze strany banky.

Teď můžete začít řešit samotný pronájem bytu s hypotékou. Následujícím krokem tedy začíná také cesta klientů, kteří už hypoteční úvěr mají, ale nově se rozhodli byt pronajímat. V tomto okamžiku musíte:

Uvědomit o pronájmu bytu s hypotékou banku. Před samotným hledáním podnájemníků si pečlivě prostudujte úvěrovou smlouvu a smlouvu o zástavě k nemovitosti. V těchto dokumentech najdete podmínky, za jakých můžete byt s hypotékou pronajímat. Samozřejmě můžete také spoléhat na to, že se o pronájmu banka nedozví. Ale v takovém případě musíte počítat i možnými finančními postihy ze strany banky.

Banky zpravidla zakazují pronájem bytu s hypotékou na dobu neurčitou a od klienta, který nemovitost pronajímá, vyžadují pravidelné kontroly bytu, aby se včas zamezilo znehodnocení nemovitosti a tedy i vzniku škody.

Najít zájemce o pronájem bytu s hypotékou. Tento krok můžete uskutečnit ve vlastní režii, nebo využít služeb firem, které se o pronájem bytu a záležitosti s tím spojené postarají za vás.

Specializované firmy za tebe byt profesionálně nafotí, najdou vhodného nájemníka, zajistí veškeré papírování, případné opravy bytu a neplatiče z bytu vyhodí. Za tuto služby si firmy účtují zpravidla 15 % z měsíčního nájmu. U bytu s pronájmem ve výši 25 tis. Kč tedy za tuto službu zaplatíš zhruba 3 750 Kč. Zbývající částku ti firma zašle na bankovní účet.

Pronájem bytu s hypotékou: Možné nevýhody

Při pronájmu bytu s hypotékou je lepší již předem počítat s možnými zádrhely. Mezi ty patří především:

• Zdlouhavé hledání vhodných nájemníků. Jak už bylo řečeno, tento problém můžete v případě pronájmu bytu s hypotékou vyřešit tak, že využijete služeb specializované agentury, která vše vyřeší za vás. Neobejde se to ale bez poplatku.
• Papírování spojené s pronájmem bytu s hypotékou. Nezbytná administrativa se týká dlouhodobých pronájmů i krátkodobých pronájmů s využitím ubytovacích služeb (např. Airbnb, Booking.com). Raději se tedy předem informujte, jakým způsobem a v jaké výši máte příjmy z pronájmu danit.
• Přijdete o slevu na dani u hypotéky. Abyste mohli uplatnit slevu na dani, musí hypoteční úvěr (mimo jiné) řešit vaši bytovou potřebu. Pokud se tedy rozhodnete pronajímat byt s hypotékou, o tento benefit přijdete.

Uvažujete o koupi družstevního bytu, ale nevíte si rady s financováním? Lze nákup hradit prostřednictvím hypotéky? Ano, ale má to jeden velký háček. Družstevní byty se v posledních několika letech těší velké oblibě. Dalo by se říct, že zažívají znovuzrození. Důvodem je pravděpodobně především nižší pořizovací cena na rozdíl od bytů, které jsou v osobním vlastnictví. Jejich nákup je levnější dokonce o 10 až 15 %. I to však má svůj důvod, který může mnohé odradit. 

Jaký je rozdíl mezi družstevním bytem a bytem v osobním vlastnictví?

Pokud kupujete byt v osobním vlastnictví, vždy kupujete nemovitost, kterou díky kupní smlouvě budete vlastnit. U družstevního bytu je to ale jiné. Oficiálně totiž nekupujete nemovitost, ale pouze družstevní podíl, tedy členskou část družstva.

Lze financovat nákup družstevního bytu hypotékou?

Za určitých podmínek lze. Právě to, že se jedná o družstevní podíl, celou situaci ohledně financování hypotékou komplikuje. Družstevní podíl totiž nelze na rozdíl od nemovitosti využít ve smlouvě jako zástavu. Hypoteční úvěr na nákup můžeme využít za předpokladu, že můžete ručit jinou nemovitostí, např. domem nebo bytem rodičů, k účelu by se dal využít i rekreační objekt v osobním vlastnictví.

Řešením může být předhypoteční úvěr

Předhypoteční úvěr funguje tak, že jeho prostřednictvím zafinancujete nákup a následně splácíte pouze úroky do doby, než dáte bance do zástavy koupenou bytovou jednotku. To tedy navíc znamená, že budete muset družstevní podíl převést do osobního vlastnictví, a to nejpozději do jednoho roku od nákupu. Důležité je však zmínit, že takový nákup a postup neumožňují všechny banky.

Čerpání předhypotečního úvěru má také svá úskalí. Hned tím prvním je vyšší úroková sazba, než je tomu u klasických hypoték. Další je pak to, že ne všechny družstevní podíly lze převést do osobního vlastnictví, o čemž byste se měli u družstva informovat ještě před nákupem.

Pokud družstevní podíl nepůjde převést do osobního vlastnictví nejpozději do jednoho roku od nákupu, budete muset k ručení použít jako zástavu jinou nemovitost. Jinak zkrátka nedosáhnete ani na předhypoteční úvěr.

Jak koupit družstevní podíl, když nemůžu ručit nemovitostí?

Pokud nemáte dostatek financí na pořízení nemovitosti bez půjčky, na hypotéku ani předhypotéku nemáte nárok, může vám pomoci ještě úvěr ze stavebního spoření. I zde je však třeba brát do úvahy určité nevýhody oproti hypotéce.

Abyste vůbec úvěr ze stavebního spoření získali, musíte spořit minimálně 2 roky. Je tu pak navíc i kratší doba splatnosti. Tu lze sjednat nejvýše na 25 let. Omezená je k tomu i jistina. To je částka, kterou si chcete od banky půjčit na nákup a kterou poté budete splácet. Ta je stanovena na maximálně 3 500 000 Kč a zároveň jsou zde i vyšší nároky na bonitu žadatele. Na pořízení dražších bytů tedy úvěr ze stavebního spoření nebude stačit.

Splácení družstevního podílu rovnou developerům

I taková možnost v praxi existuje. Vše funguje tak, že zájemci o byt, resp. o členský podíl v družstvu, zaplatí 20 až 30 % hodnoty podílu a zbytek doplácí formou nájmu. Po splacení je družstevní podíl jejich.

Pokud se však setkáte s takovou možností financování družstevního podílu, ale i bytu v osobním vlastnictví, doporučujeme si k nákupu přizvat právníka, který za vás prostuduje smlouvy a všechny podmínky.

Hypotéka je dlouhodobý závazek až na 30 let, a je proto potřeba počítat se všemi možnými situacemi, které mohou po dobu jejího dlouhého trvání nastat. Sazby se pohybují nahoru a dolů, inflace vzrostla, trh s nemovitostmi stagnuje. A pokud máte uzavřenou hypotéční smlouvu s fixací, tedy s dobou, po kterou platí dohodnutá pravidla a pevně stanovená úroková sazba, jistě Vás čeká doba, kdy fixace úrokové sazby skončí. A právě pro ty, které v nejbližší době čeká nastavení nové fixace, je určeno sedm tipů na to, jak snížit měsíční splátky a optimalizovat si hypotéční smlouvu.

Délka fixace

Při uzavírání hypotéční smlouvy s fixací je nutné zvážit, jaká délka fixace nejlépe odpovídá vaší finanční situaci a jaká jsou vaše očekávání do budoucna. Zda raději riskujete, nebo se vám s bankou nechce nic řešit. Volba mezi kratšími a delšími fixacemi závisí nejen na tom, jaká míra rizika je pro vás pohodlná, ale i na budoucím vývoji ekonomiky.

Sazby jsou v současnosti nejspíše na vrcholu, a proto nemá smysl volit dlouhodobou fixaci třeba na 7-10 let. Oproti tomu fixace na rok zrovna tak pozbyla smysl, protože se neočekává, že by se ČNB snížila základní sazbu až tak rychle. Navíc je roční fixace drahá, jelikož sazba při ní dosahuje až 7 %.

Podpora hypotéčního specialisty

Jeden z evergreenů osobních financí. Pokud si nejste jisti ohledně konce fixace a dalšího postupu s hypotéční smlouvou, specialista, který se orientuje na trhu, vám může výrazně pomoci s rozhodováním a podnikáním těch správných kroků.

Úrokové sazby

Aktuální ekonomická situace, kdy jsou sazby vyšší, naznačuje, že se úroky budou v několika následujících letech snižovat. Proto se doporučuje volit spíše kratší fixaci, například tříletou, abyste mohli využít sestupný trend sazeb. Nejvýhodnější sazby nabízejí banky u pětiletých fixací, kde se o klienty doslova perou. Nabízejí různé akční sazby na určité období, kde se úroky dostanou až pod 5,5 %. Banky si tak zajistí loajalitu klienta na delší dobu.

Refinancování

Před koncem fixace můžete také zvážit možnost refinancování hypotéky. To zahrnuje buď přechod k jiné bance s výhodnějšími podmínkami, nebo změnu délky fixace a snížení měsíční splátky. Refinancování ovšem může být komplexní, a proto je nejlepší se poradit s odborníkem. Při refinancování můžete hypotéku i navýšit, pokud potřebujete peníze například na modernizaci svého bydlení. Navýšit ji ovšem můžete i bez udání účelu (takzvaná neúčelová část).

Při refinancování do jiné banky se připravte na to, že musíte dokládat svoji bonitu. Pro refinancování musíte mít také dostatečnou zástavu a samozřejmě se nelze vyhnout některým poplatkům, třeba za vklad do katastru nemovitostí.

Připravenost

Proaktivní přístup je klíčový. Mějte na paměti termín konce fixace a včas kontaktujte svého hypotéčního poradce. Banky už mohou nabízet nové podmínky a sazby, a tak je důležité v předstihu vše zjistit.

Prodloužení splatnosti

Při zvýšení splátek po konci fixace můžete zvolit prodloužení doby splácení. Tím se sníží měsíční splátky, ale také zvyšují celkové náklady na úroky. Tato volba je vhodná pro ty, kteří potřebují krátkodobě snížit zátěž splátek. Jen je potřeba si dát pozor, aby byla splatnost do věku 70 let (jen výjimečně 72 let). Pokud by splatnost měla být do vyššího věku, museli byste do smlouvy přidat spoludlužníka, který bude mladší.

Finanční rezerva

Jistě se to snáze řekne, než udělá, ale v tomto období je obzvláště dobré zvážit tvorbu finanční rezervy. Rezervy lze v současnosti tvořit mnoha způsoby, především různým spořením nebo aktivním investováním. V takovém případě je opět vhodné obrátit se na investiční specialisty. Rezervy vám umožní zaplatit mimořádné splátky hypotéky, čímž se sníží dluh, a tím i výše měsíční splátky. Rezervy tedy mohou vést k lepší finanční flexibilitě.

Růst úrokových sazeb může některé majitele nemovitostí dostat do problémů se splácením hypotéky. Bohužel zdaleka ne každý si vytváří finanční rezervy vyhrazené na splátky hypotéky minimálně na 6 měsíců. S růstem úrokových sazeb u hypoték pak roste počet lidí, kteří splácí hypotéku na krev. Stačí pak přijít o práci nebo se objeví nečekané situace, jako například další Covidová omezení nebo problémy související s válkou na Ukrajině a problém se splácením hypotéky je na světě.

1. Komunikujte s bankou

Nejhorší, co můžete udělat je, že při problémech se splácením hypotéky, budete hrát mrtvého brouka a domnívat se, že si banka nezaplacených splátek nevšimne.

Bohužel stále je hodně lidí, kteří se takto chovají a zbytečně si problém ještě více komplikují.

Banky mají automatické kontrolní mechanismy, a když zapomenete zaplatit splátku či se jen opozdíte, banka to ihned začne řešit.

Vaše snaha problém řešit je pro banku dobrý signál, a proto se vám může pokusit vyjít vstříc.

Jedním z řešení může být další individuální odklad splátek. V takovém případě budete po nějakou dobu platit pouze úroky z úvěru bez anuitní splátky a někdy vám banka dokonce povolí i odklad celých splátek. Nejčastěji to bývá na 3 až 6 měsíců, ve výjimečných případech až na jeden rok. Záleží na konkrétní bance.

Spoléhat na takové ústupky však nemůžete a určitě to není řešení, které vám automaticky banka schválí. Je to extrémní scénář. Můžete s bankou diskutovat i restrukturalizaci celého úvěru.

K vašim problémům se ale banka může postavit zády a jednoduše vaši pohledávku prodá jinému subjektu.

Podobná řešení budou mít za následek, že budete mít záznam v registru dlužníků, což vám zkomplikuje či znemožní čerpání dalších úvěrů v budoucnu. U každého bankou navrhovaného řešení se proto vždy ptejte, jaký to bude mít dopad na vaší kredibilitu, tj. úvěrovou důvěryhodnost.

Nikdy nestrkejte před svými problémy hlavu do písku. Pokud budete výzvy banky k zaplacení splátek ignorovat či nebudete s bankou komunikovat, banka vám pak těžko bude vycházet vstříc a dá vás k soudu, a nakonec o nemovitost přijdete. Takové řešení problému vás vyjde na spoustu peněz, zbytečně. Proto musíte začít ihned jednat.

2. Zvažte spolubydlícího

Pokud máte jeden pokoj volný, možná vám pomůže, když se trochu uskromníte a pokoj na nějakou dobu pronajmete. Tím získáte pár tisíc korun měsíčně navíc, vašemu rozpočtu se uleví a možná to vaše problémy vyřeší. Je hodně lidí, kteří hledají spolubydlení.

3. Nemovitost pronajměte

Toto řešení je nejschůdnější, pokud máte byt. U ostatních typů nemovitostí to nemusí být vždy nejlepší řešení. Pokud spolubydlící není pro vás řešením, přemýšlejte, že váš byt na nějakou dobu pronajmete a sami se odstěhujete do levnějšího pronájmu např. na kraj města či za město. Je možné, že výnos z pronájmu vám pokryje náklady na splátku hypotéky. Pokud si najdete malý bytza Prahou a do Prahy za prací budete dojíždět, můžete tím ušetřit pár tisíc. Praha má vynikající a pohodlná vlaková spojení se Středočeským krajem a takové řešení může být docela komfortní.

Pronájem má však jedno velké riziko. Pokud byt pronajmete někomu, kdo vám byt poničí či v horším případě přestane platit nájem, váš problém se splácením hypotéky se tím ještě zhorší. Vystěhovat neplatícího nájemníka totiž nemusí být tak snadné.

Nájemníky proto velmi dobře vybírejte.

Pronajímatelé, kteří jsou sami pod finančním tlakem častěji dělají při výběru nájemníků chyby. Nevěnují dostatek pozorností prověřování zájemců o pronájem a někdy pronajmou byt prvnímu, kdo se objeví, jen aby měli peníze na zaplacení hypotéky. Nic proto neuspěchejte, vybírejte nájemníka v klidu a pečlivě si ho prověřte. Přes 80 % problémů s nájemníky začíná už při jejich výběru. Přečtěte si článek Jak prověřit kvalitu nájemníků.

4. Přiberte si další práci

Pokud vám v zaměstnání sníží plat a tím se dostanete do problémů, může být na nějakou dobu řešením další pracovní úvazek. To by však nemělo být dlouhodobé řešení, protože jinak se stanete otrokem vlastní hypotéky. A co si budeme říkat, nežijete jen proto, abyste spláceli hypotéku.

5. Uskromněte se

Někdy se stačí důkladně zamyslet a sepisovat si výdaje. Pak možná zjistíte, že vydáváte peníze, které se dají ušetřit. Často jsou to právě malé částky, o kterých si lidé myslí, že vůbec nic neznamenají. A v tom je jejich zákeřnost. Když se sečtou, může se jednat o výdaje i několik tisíc měsíčně, které chybí.

Prověřte sjednané pojištění, platby za elektřinu, plyn, telefonního operátora, útraty v obchodech a restauracích atd. Proč si např. kupovat balenou vodu, když můžete pít stejnou nebo ještě kvalitnější a přitom levnější z kouhoutku. Poskládejte si všechny zbytečné nákupy a možná budete překvapeni, kolik byste dokázali ušetřit.

Lidé často utrácí peníze jen tak ze zvyku za věci, které ke svému životu vůbec nepotřebují. Proto je důležité si nákupy sepisovat. Někdy stačí trochu reorganizace a finanční sebekázně, abyste byli z problémů venku.

6. Nemovitost prodejte

Nepřipadá v úvahu žádná ze shora uvedených možností? Pak přemýšlejte o prodeji. A nemovitost prodejte dříve, než získáte škraloup v podobně záznamu v registru nespolehlivých dlužníků.

Zápis v registru dlužníků totiž znemožní nebo zkomplikuje čerpání hypotéky na několik let dopředu.

Někdy stačí prodat vaši stávající nemovitost, na kterou finančně nestačíte a místo ní koupit na hypotéku levnější byt, jehož splátky bezproblémově zvládnete. Proto ale nesmíte mít zápis v registru dlužníků.

Prodávající, kteří jsou pod finančním a časovým tlakem často dělají chybná rozhodnutí. Například prodají nemovitost pod cenou prvnímu kupci, který se objeví nebo uzavřou nevýhodnou kupní smlouvu a pak svého rozhodnutí litují.

V takových případech vám schopný, zkušený realitní makléř pomůže udělat nejlepší možné rozhodnutí. Dokáže se totiž podívat na váš problém nezaujatě, z nadhledu, zná realitní trh, umí dělat marketing a prodávat. A tak vám pomůže nemovitost lépe prodat a ušetřit řadu starostí.

Jste živnostník a plánujete hypotéku na pořízení nemovitosti pro vlastní bydlení nebo pro investici? Co je pro získaní hypotéky lepší? Optimalizace náklady nebo výdajový paušál? Je potřeba bance vždy dokládat 2 daňová přiznání?

Úvodem bych rád uvedl na pravou míru jeden mýtus, který poslouchám od lidí z mého okolí ( OSVČ ) a nebo na mých přednáškách a to je : Zaměstnanec má mnohem více možností získát hypotéku. Protože má stály příjem, který mu pravidelne chodí na účet, je pro banku zajímavější atď. To je hlavní důvod, kvůli kterému jsem napsal tento článek.

Budu se snažit vysvětlil, že tomu tak není a také ukázat několik základních možností které mají všichni živnostníci v případě, že budou žádat o hypotéku.

Výdajový paušál anebo reálné výdaje?

Co se týká systému propočtu příjmu v případě živnostníku / OSVČ, má skoro každá banka jiný systém.

Některá jen řádek 104 v příloze 1 DP očistí o daň a odvody a vydělí 12 měsíci. Jiné banky v případě uplatňování výdajů na základě výdajových paušálu. Chápu, že reálné výdaje jsou mnohem nižší a z toho důvodu je uplatňován paušál. Podíváme se blíže na obě cesty.

Výdajový paušál:

Banky, které nás v případě paušálu nejvíce zajímají, jsou banky, které si tzv. předaní daňového přiznání dělají podle svého interního algoritmu.

Např. když uplatňuji jako OSVČ 60% výdajový paušál , banka si jej upraví na 50%, 40% nebo i 35% a tím pádem se rázem navýší použitelný příjem.

Ve specifických případech můžeme u vybraných profesí uplatnit Čestné prohlášení o reálných nákladech a díky tomu snížit paušál např. až na 15-20 %.

Profesní komory (právníci, notáři, lékaři atd.) mají ve výpočtech příjmu z daňového přiznání u bank lepší pozici a také je možné na výjimku protáhnout dobu splácení do vyššího věku.

Reálné výdaje:

V případě reálných výdajů má živnostník dvě možnosti.

První je vybrat banku, která pouze vydělí 12ti měsíci zisk očistěný o výdaje. V případě optimalizace reálnými výdaji z důvodu co nejnižšího zisku to postrádá smysl.

Druhá možnost je využít propočet příjmu z DPFO na základě obratu z podnikání. V tomto případě může být čistý zisk skutečně minimální, ale i přesto můžeme dosáhnout na dobrou výši hypotéky.

Jenom pro příklad:

Klient podal poptávku ohledně zajištění financovaní koupě bytu v hodnotě 6 200 000,-Kč

20 % z kupní ceny má v hotovosti a 80 % z kupní ceny tzn. 4 960 000,- Kč chce financovat hypotečním úvěrem.

Obraty z podnikaní má ve výši cca 3 500 000,-Kč, nicméně uplatňuje reálné náklady + odpisy a ty jsou ve výší 3 400 000,-Kč. Většina bank se bude dívat na jeho příjem zjednodušeně jako 100.000,- Kč/ ročně. Tzn. 8333,-Kč/měs. Ve většině bank nereálné.

Po použití výpočtu z obratu mu mnou vybraná banka akceptovala příjem 64.000,- Kč/ měs a ten je už dostatečný.

Díky tomu si můžete zvolit nebo se připravit na, pro vás, ten nejvýhodnější. Proto je ideální připravovat se na hypotéku včas, abychom věděli, kolik máme za daňové období vydělat.

Do termínu odevzdáni DP je ještě reálně dost času, proto můžeme vše včas konzultovat.

Potřebuje mít živnostník dvě daňová přiznání?

Ne každou banku zajímají poslední 2 daňová přiznání. Jsou banky, kterým stačí jen to poslední.

Dokonce mám 3 klienty, kteří začali podnikat v cca polovině roku a banka jim uznala jejich 6 měsíců podnikání jako dostatečné pro získání hypotéky. Samozřejmě důležitým faktorem byla jejich bonita.

Dva z nich podnikali v oboru IT a danili paušálem, tak jsme využili možnosti čestného prohlášení o reálných nákladech a rázem se bonita výrazně zlepšila.

Jeden jako obchodník, díky dobrým obratům na účtu, byl akceptován.

V jaké bance to bylo, to si nechám pro sebe a mé klienty.

Proč chtějí některé banky dvě daňová přiznání?

Důvody jsou v podstatě dva.

První je zjistit, zda je Váš příjem z podnikání dlouhodobý a druhý je zjistit, jaký byl příjem v předposledním daňovém období. Nejdůležitější je, aby nebyl negativní.

Proto, když někteří žadatelé mají v předposledním daňovém období roční příjem minimum a v tom posledním mají příjem několikanásobný a stačí pro získaní hypotéky, banka jim jej s velkou pravděpodobností neakceptuje.

Tady je lepší vybrat banku, kterou zajímá jenom to poslední daňové přiznání.

Uvádím, že to tak chtějí některé banky. To znamená, že jsou banky, kterým stačí jedno daňové přiznání pro prokázání bonity a vše je v pořádku. To nám otevírá další možnosti.

Další podklady v případě prokazování příjmu OSVČ

V případě hypotéky pro živnostníky bude chtít banka doložit také bezdlužnost vůči finančnímu úřadu a některé banky i bezdlužnost vůči správě sociálního zabezpečení. To si jako klient musíte zajistit sám. Finanční úřad je na počkání, ČSSZ cca 2-3 týdny. Bezdlužnosti vůči FÚ se může dokládat 2x. Prvně při žádaní o hypotéku a podruhé u čerpání, ale pouze když začnete čerpat následující rok termínu pro řádné podání daňového přiznání.

Další parametr, který je velmi důležitý, je regulace hypotéčních úvěrů na základě doporučení ČNB.

Rada na závěr:

V případě, že jste živnostník a chcete žádat o hypotéku a nebo se na ní jenom dostatečně v předstihu připravit, je pro Vás rozumnější zkonzultovat Vaše možnosti s Vaším finančním poradcem , hypotečním poradcem a nebo se mnou.

Jak jste sami četli , tak možností je skutečně více a každá banka to má trochu jinak. Samozřejmě, můžete to zkusit i na vlastní pěst ,ale zabere to skutečně hodně času, který můžete spíše investovat do podnikání nebo soukromých aktivit.

Získat hypotéku, to může být pro podnikatele složitější, než bychom čekali. Jste majitel nebo spolumajitel obchodní společnosti. Ta Vám dobře funguje, Vy sami sobě vyplácíte jen minimální mzdu. Proč si také posílat víc, když by to pro Vás znamenalo jen vyšší odvody a vyšší zaplacenou daň.

Všechny své náklady účtujete na firmu – auto a benzín, nejrůznější jiné výdaje. Možná si občas vezmete hotovost i z pokladny, jak se to tak občas dělá. Přijde však čas, kdy si chcete pořídit vlastní bydlení nebo na investici. Rozhodnete si proto vzít hypotéku tzv. na rodné číslo. Jenže ouha – po několika schůzkách v bance najednou vidíte, že není vše tak růžové, jak se na začátku zdálo.

Připravil jsem pro vás hned 3 cesty, jak získat hypotéku pro podnikatele úplně bez problémů

1) Měsíční mzda

Finančně nejméně výhodné řešení je nechat si každý měsíc vyplácet mzdu v dostatečné výši. Vy jako majitel obchodní společnosti asi víte, že to však zároveň znamená také placení sociálního a zdravotního pojištění a daně. Právě kvůli tomu je cesta vyplácení mzdy nejméně výhodná. Další možnou komplikací může být doložení těchto mezd.

Banka sice standardně chce vidět potvrzení o průměrné mzdě za posledních 12 měsíců, pokud je však vyplácená mzda dostatečně vysoká, je možné dohodnout, že se spokojí i s potvrzením jen za 6 měsíců. I pokud na toto banka přistoupí, potřebujete předložit 6 měsíčních výpisů z účtu – je tedy třeba si začít mzdu vyplácet včas. A mezi námi, pokud si dneska začnete z vaší společnosti vyplácet mzdu, nikde není psáno že za 6 měsíců budete mít vyhlédnutou nemovitost, kterou si zamilujete. Je tedy reálná možnost, že si mzdu budete vyplácet déle – dokud tu správnou nemovitost nenaleznete. Sečteno, podtrženo: tato varianta je ideální pro ty, kdo si ze společnosti dostatečně vysokou mzdu už vyplácejí.

2) Dividenda

Další možností je výplata dividendy neboli podílu na zisku.

Vaše firma generuje určitý zisk, který si nejspíš nevyplácíte formou mzdy (viz první bod), ale podílem na zisku. Mzdu si patrně vyplácíte buď žádnou nebo minimální, ale jednou za rok si část vytvořeného zisku na účet pošlete. Je to výhodné, z vyplaceného podílu na zisku totiž státu zaplatíte jenom 15% srážkovou daň, nic víc. Vyplacenou dividendu očištěnou o srážkovou daň pak můžete použít k prokázání příjmu.

Aby zjistila váš příjem, vydělí banka celkově vyplacený podíl na zisku 12, aby získala váš průměrný příjem za měsíc. Obvykle akceptuje 80, ale někdy i 100 % této částky. A s tím už se dá pracovat!

Vše je samozřejmě dobré si dopředu předjednat, abyste po vyplacení dividendy v bance nenarazili. Aby vše proběhlo bez zádrhele, je třeba si ověřit, v jaké výši bude banka pro účely schvalování hypotečního úvěru vyplacený zisk akceptovat.

3) Nerozdělený zisk

Nejzajímavější možností je využití nerozděleného zisku společnosti.

I jeho pomocí totiž můžete prokázat vlastní bonitu, vaši schopnost splácet hypotéku. Pokud máte ve firmě aspoň 20% podíl, je pro vás tato varianta ideální. Nevýhodou ale může být, že tuto variantu moc bank neumí.

Jak to funguje?

Vaše společnost šlape jak hodinky, kumuluje zisk, ten však nerozdělujete. Zůstává pěkně ve firmě, a protože jste dobří hospodáři, ani si pravidelně nevyplácíte dividendu.

Bance tedy můžete ukázat výkazy společnosti za poslední 2 roky. Tam bankéř uvidí jasné hospodářské výsledky vaší společnosti. Podle vzorce své banky si pak vypočte, jakou částku vám pro účely schvalování hypotéky dokáže započíst jako váš příjem. Zní vám to dobře?

Pokud firmu vlastníte 100% nebo ji spoluvlastníte a držíte aspoň 20 %, je toto reálná cesta.

Zisk bude samozřejmě započítán poměrně podle toho, z kolika procent společnost vlastníte – podle vašeho podílu. Peníze ve firmě jsou totiž, lidově řečeno, vaše. Jen jste si je zatím nevyplatili. A naštěstí existují banky, které tomuto rozumí a dokážou si s tím poradit.

V případě nerozděleného zisku však samozřejmě nestačí, když ve firmě máte jen několik desítek tisíc nerozděleného zisku (i když i toto lze použít jako doplňkový příjem). Také je důležité počítat s tím, že případné vyplacení by nemělo finančně ohrozit fungování společnosti.

Také je důležité vědět, že společnost s hypotékou vlastně nemá nic společného. Hypotéka bude pořád na vás, na vaše rodné číslo – firma funguje jen jako zdroj vašich příjmů.

Představte si, že jste vlastníkem nemovitosti a máte na ni hypotéku. Ale co když se rozhodnete prodat svou nemovitost dřív, než jste splatili celou hypotéku? Řešením jsou v podstatě dvě. 

Splacení hypotéky

Z peněz, které jako prodávající máte dostat, může být uhrazen zbytek hypotéky. Vám, jako prodávajícímu tak zanikne závazek, ale na druhou stranu vám z prodeje zbyde méně peněz. Takto se situace řešila v posledních letech, protože nová hypotéka byla s neustále klesajícími úrokovými sazbami téměř vždy výhodnější, než ta původní.

Peníze jdou většinou z advokátní úschovy přímo na účet původní banky, aby měly všechny strany jistotu, že hypotéka a zejména i zástavní právo zaniknou.

Převod hypotéky

Alternativou může být převod hypotéky na nového vlastníka. Jak celý proces funguje?

Převod hypotéky je proces, který umožňuje přenést povinnost splácet hypotéku na jinou osobu. Nejčastěji se tak děje při prodeji nemovitosti s hypotékou. Původní dlužník chce přenechat hypotéku novému vlastníkovi, který se stane novým dlužníkem. Stát se tak může i v jiných případech, například při dědictví, nicméně to není tématem tohoto článku.

Proces převodu

Samotný převod hypotéky na jinou osobu není tak jednoduchý. Nejdříve musí nový dlužník splnit určité podmínky banky, která poskytla původní hypotéku. Banka musí schválit převod a nový dlužník musí prokázat, že má schopnost splácet hypotéku. To znamená, že musí doložit svůj příjem, kontrolují se registry dlužníků atd. Banka obvykle také požaduje nový odhad hodnoty nemovitosti a další dokumenty, aby posoudila finanční situaci nového dlužníka. Je to proto, že banka chce zajistit, že nový dlužník bude schopen splácet hypotéku bez problémů.

Když jsou splněny všechny podmínky, proces převodu může začít. Podepíše se nová smlouva o úvěru mezi bankou a novým dlužníkem, která stanovuje nové podmínky a úrokovou sazbu hypotéky. V některých případech nemusí vzniknout nová smlouva, ale osoby zapojené do úvěru se mění dodatkem.

Vyplatí se to?

Výhodou je jednoznačně finanční úspora, kvůli které se převod hypotéky prakticky vždy vyplatí. Rozdíl tří procentních bodů na třímilionové hypotéce udělá na splátce více, než 5 000 Kč měsíčně.

Nevýhodou může být fakt, že se hypotéka přebírá jako celek, podle již nastavených podmínek. Nelze do ní tedy dělat jiné zásahy. Může tak nastat situace, kdy do konce fixace zbývá již jen krátká doba nebo třeba situace, kdy si kupující hypotéku převezme, ale kvůli nižšímu zůstatku si bude muset dopůjčit ještě jiným způsobem další prostředky. V takovém případě bych ještě popřemýšlel, jak dlouhou vybrat fixaci, jakmile ta původní skončí.

Mnoho lidí se může dostat do situace, kdy je náročné splácet úvěr. V těchto dnech spousta občanů, které postihly ničivé povodně, musí řešit otázku, jak zvládnout splácet hypotéku na postiženou nemovitost nebo jak správně nahlásit bance škody.

V případě potíží se rychle obraťte na svého poradce

Hypotéka je úvěr, který člověk splácí řadu let. V takovém časovém horizontu tedy nelze předpokládat, zda nebudu dlouhodobě nemocný, nepřijdu o partnera, nebo se neocitnu v těžké situaci se splácením. „Pokud včas neposíláte splátku, může se stát že, poběží úroky z prodlení. Tyto úroky běží, i pokud splátku například rozdělíte. V případě nečekané situace je nejlepší se ihned obrátit na pojišťovnu. Pokud máte svého poradce doporučujeme obrátit se první řadě na něj. Může vás rychleji nasměrovat a pomoct s nahlášením pojistné události.

Jak mi banka pomůže?

Banka neschopnost splácet řeší odkladem splátek nebo prodloužením konečné doby splatnosti hypotéky. Postup závisí na vaší předchozí platební historii a bezproblémové komunikaci s bankou. Ve většině případů je takové řešení oboustranně výhodné, protože klientovi pomůže ustálit finanční situaci a vrátit se k bezproblémovému splácení. Pokud jste vlivem povodní přišli o svůj zdroj příjmu a nejste momentálně schopni hypotéku splácet, domluvte se co nejdříve s bankou na dalším postupu. Banky klientům v takto těžkých životních situacích vychází vstříc. Řešením může být přerušení splácení hypotéky na 3-6 měsíců nebo snížení měsíční splátky a prodloužení splatnosti úvěru.

Jak postupovat, když povodeň zasáhne nemovitost?

V první řadě je důležité zjistit rozsah škod. Banky mohou mít odlišné postupy při poškození nemovitosti, která slouží jako zajištění k úvěru. Může se jednat o cca 20% poškození nemovitosti, které není potřeba hlásit bance, a klient škodu a opravu nemovitosti může řešit sám. Pokud je však škoda vyšší nebo i totální je potřeba tuhle skutečnost konzultovat s bankou a domluvit se na postupu, jak se naloží s případným pojistným plněním z pojištění nemovitosti.

Nemovitosti v zástavě za hypotéku jsou pojištěny. Pokud vám nemovitost zatíženou hypotékou poškodila povodeň, nahlaste co nejdříve pojistnou událost vaší pojišťovně. Výplata pojistného plnění bývá vinkulována ve prospěch banky. Domluvte se s bankou na dalším postupu (např. uvolnění pojistného plnění na nutnou rekonstrukci).

Jak funguje pojištění schopnosti splácet?

Jednou z možností, jak si pomoci v situaci, kdy nejsme schopní splácet je pojištění schopnosti splácet.

Pojištění schopnosti splácet je pojištění nabízené bankou, které zahrnuje rizika jako je úmrtí invalidita nebo pracovní neschopnost, je možné si připojistit i riziko ztráty zaměstnaní. V rámci takového pojištění není součást nějaké připojištění pro poškození majetku z důvodu živelných škod.

Co však je možné, tak některé pojišťovny nabízí připojištění, které je zahrnuto u pojištění nemovitost tedy Majetkové pojištění. Toto připojištění se týká situací, kdy byla nemovitost poškozena více jak z 20 %. V takové situaci za vás pojišťovna/banka může hradit splátky hypoték. Pro urychlení šetření události je nutné mít dobře zdokumentovaný rozsah škod formou fotografií či videa. Jakmile pojišťovna bude znát rozsah škod, se můžete pustit do úklidu a oprav.

Banka si do účelně vynaložených nákladů při předčasném splacení úvěru klientem nemůže účtovat vše. Jaké položky do nich tedy lze zařadit a kolik účelně vynaložené náklady u spotřebitelského úvěru činí?

Společně s předčasným splacením spotřebitelského úvěru, zejména hypoték, se velmi často skloňuje sousloví účelně vynaložené náklady. Právě ty si ve vybraných případech může za předčasné splacení půjčky účtovat banka jakožto náhradu výdajů na správu úvěru. O tom, za jakých okolností tyto výdaje nárokovat nemůže, jsme psali v minulém článku. Dnes se podíváme, co se mezi ně zařadit může.

Co (ne)patří do účelně vynaložených nákladů banky?

V zákoně č. 257/2006 Sb., o spotřebitelském úvěru, není uvedena žádná přesná definice účelně vynaložených nákladů. A právě proto se je snaží definovat Česká národní banka, která na svém webu uvádí, že mezi ně můžeme zařadit pouze takové náklady, jejichž vynaložení je „věcně nutné“ a jejich výše je odůvodněna.

Účelně vynaloženým nákladem nejsou např.

• neodůvodněné cestovní výdaje v rámci nadbytečných schůzek se spotřebitelem,
• odměna advokátní kanceláři za provedení standardních administrativních úkonů, pokud převyšují náklady za stejný úkon u zaměstnance banky,
• provize za zprostředkování spotřebitelského úvěru na bydlení,
• snížení úrokových výnosů a zisku,
• úrokové náklady poskytovatele z jeho dluhu,
• náklady z vnitřních úrokových swapů,
• poskytnutí informací o úvěru před jeho předčasným splacením apod.

Nepatří sem pak ani náklady, jejichž existence ani výše není nijak ovlivněna tím, že se spotřebitel rozhodl svůj úvěr předčasně splatit nebo kdy splacení provede.

Mezi účelně vynaložené náklady můžeme zahrnout odměnu za zprostředkování a úkony v souvislosti s předčasným splacením a také např. náklady zaúčtované v účetnictví, na jehož základě se zpracovává účetní závěrka. Dále sem spadají samozřejmě administrativní náklady na realizaci předčasného splacení, poplatky za vklad na katastr, poštovné, výdaje na kopírování dokumentů, notářské úkony, telefonní poplatky a náklady zaměstnance, který zpracoval žádost.

Kolik činí účelně vynaložené náklady u předčasného splacení?

Výše úhrady nákladů, kterou může požadovat banka, nesmí přesáhnout 1 % z předčasně splacené části celkové výše spotřebitelského úvěru. To ale pouze za předpokladu, že doba mezi předčasným splacením a sjednaným koncem úvěrové smlouvy přesahuje 1 rok. Pokud by měla být doba kratší, výše náhrady nesmí přesáhnout 0,5 % z předčasně splacené části celkové výše spotřebitelského úvěru.

Toto pravidlo však neplatí u spotřebitelského úvěru na bydlení, tedy u hypotéky.

Výjimku tvoří pouze spotřebitelský úvěr na bydlení v souvislosti s prodejem nemovité věci, jejíž nabytí, výstavba nebo zachování bylo financováno právě tímto úvěrem apod. U něj může náhrada účelně vynaložených nákladů činit maximálně 1 % z předčasně splacené výše půjčky. Nejvýše však může jít o částku 50 000 Kč.

Další podmínkou je, že náhrada nákladů bance nesmí přesáhnout částku úroků, kterou by jinak klient uhradil za dobu od předčasného splacení do skončení úvěru.

Jaké budou poplatky za předčasné splacení hypotéky?

V rámci novely zákona o spotřebitelském úvěru bude stále možné předčasně splatit hypotéku během období trvání fixace úrokové sazby, ale za to s poplatkem, který může činit maximálně 1 % z objemu splátky. Původně mělo jít dokonce o 2 %.

Změna zákona bude platná od září 2024 a vztahovat se bude na nově uzavřené úvěry. Již stávajících úvěrů se dotkne od započetí následujícího období fixace.