Měsíc: Červenec 2025

Při sjednání hypotéky životní pojištění povinné není, ale banky jeho existenci rády odmění lepší úrokovou sazbou. Poradíme Vám, jak pojištění k hypotéce správně zvolit a na co se při jeho sjednání zaměřit.

Ze statistik České bankovní asociace vyplývá, že banky a stavební spořitelny za rok 2024 domácnostem poskytly úvěry na bydlení v celkovém objemu 236 mld. korun, z toho samotné hypotéky byly v objemu 228 mld. korun. Hypotéka je ale dlouhým finančním závazkem, který nás provází i celá desetiletí.

Zatímco v okamžiku uzavření hypotéky jste často v produktivním věku a schopni splácet, životní situace se vám může nečekaně změnit. Rizika spojená se zdravotními komplikacemi, propadem či ztrátou příjmu, nebo i smrtí živitele rodiny pak představují značnou finanční i psychickou zátěž pro vaše blízké. Správně nastavené životní pojištění je klíčem k ochraně před černými scénáři. Zdraví nebo život vám sice nevrátí, ale významně pomůže k návratu do finanční rovnováhy.

Víme, že samotnou finanční zátěží je již samotná hypotéka, proto další pojištění k ní můžete vnímat negativně vlivem vašich omezených finančních zdrojů. Potěšíme vás: rizikové životní pojištění k hypotéce patří mezi levné životní pojištění, finančně vás nijak neohrozí. To uvidíte i na konkrétních příkladech.

Přímo v bance, nebo v pojišťovně?

Pojištění splácení hypotéky dnes můžete sjednat přímo v bance k hypotéce a až na výjimky automaticky dostanete slevu k úrokové sazbě hypotéky. Toto jednoduché a rychlé řešení má však i nevýhody. Zatímco smrt z jakýchkoliv příčin je kryta vždy, u pojištění invalidity je krytý nezřídka až 3. stupeň a obecně tyto banko-pojišťovací produkty mají přísnější výluky než produkty přímo od pojišťoven.

Jinými slovy, krabicové řešení pojištění od banky vám pojistí méně rizik, a navíc v omezeném rozsahu. Takový produkt je totiž postavený na klíč přímo pro banku, ne pro vás.

Sledujte čtyři velká rizika

Při výběru životního pojištění pro hypotéku je zásadní, aby krylo především rizika, která mohou ovlivnit vaši schopnost splácet. Mezi klíčové položky patří:

• Pojištění pro případ smrti – v případě vašeho úmrtí musí pokryt splacení hypotéky.
• Invalidita 2. a 3. stupně – pokud se stanete invalidní, pojištění pokryje propad příjmů, nebo splatí hypotéku.
• Pojištění dlouhodobé pracovní neschopnosti – nemoc nebo úraz vás mohou vyřadit i na několik měsíců z pracovního procesu, pojištění pokryje dočasný propad příjmů pro splátku hypotéky.
• Pojištění závažných onemocnění – při diagnóze vážné nemoci se vyplácí pojistné plnění. To může významně pomoci např. s předčasným splacením hypotéky, nebo snížením jistiny.

Na rozdíl o standardního životního pojištění je správné pojištění k hypotéce – resp. k úvěrům (nejen) na bydlení – nastaveno jako pojištění s klesající pojistnou částkou. Tím právě významně klesá celková cena pojištění.

Kolik vás to bude stát?

“Pro přesný propočet je potřeba znát věk klientů a dobu, na kterou hypotéku mají. Také jejich preference a další závazky jsou důležitou otázkou. Má jít o pojištění co nejvíc úsporné, anebo životní partneři chtějí myslet na pokrytí výpadku příjmu i pro další možné závazky, např. leasing vozu, úvěr na podnikání, studia dětí?,” vysvětluje pro Měšec.cz potřebné úvahy při sjednání pojištění Michal Korejs, produktový ředitel NN Životní pojišťovny.

Příklad cen pojistného k hypotéce ukazuje tabulka níže. Jako vzor nám poslouží 30letý člověk, který si vzal hypotéku na 30 let ve výši 3, 5 nebo 7 milionů korun s úrokovou sazbou 5,5 % p.a. a chce pojistit jen nejzákladnější rizika za co nejpříznivější ceny.

Pojišťuje se na tzv. první riziko

V případě pojištění smrti nebo invalidity 2. a 3. stupně se pojišťuje tzv. „na první riziko“. “To znamená, že která událost nastane jako první, vyplatí se celá částka, připojištění zaniká a dále se už neplatí. Takové pojištění je proto určeno právě pro případ zajištění hypotéky,” vysvětluje Michal Korejs, produktový ředitel NN Životní pojišťovny.

Protože pojistná částka v případě úvěrového pojištění klesá lineárně, je praktické jednotlivá rizika dopojistit samostatnými připojištěními s konstantními, tedy pevnými a neměnnými pojistnými částkami. Typicky jde o smrt a invaliditu 2. a 3. stupně. “Tím dosáhnete toho, že pojistná částka v žádném okamžiku nepoklesne pod úroveň zbývající jistiny vašeho úvěru,” doplňuje Michal Korejs.

Důležité

Při sjednání pojištění k hypotéce správně nastavte oprávněné osoby, které dostanou pojistné plnění. Máte-li možnost volby, zvolte jako oprávněnou osobu raději vašeho partnera/partnerku než přímo banku. V případě vaší smrti tak budou mít plnění pojišťovny zcela pod kontrolou.

Levnější pojistky, případně řešení na míru přímo od bank mohou mít omezená plnění nebo delší výluky.

Zaměřte se na skutečná rizika, která by mohla ovlivnit schopnost splácet hypotéku.
Aby bylo životní pojištění opravdu spolehlivé, musí být odolné vůči vnějším změnám.

Zejména u pojištění invalidity nebo pojištění nesoběstačnosti je důležité mít jistotu, že pojistná ochrana přetrvá i v případě změny veřejného systému. Pokud stát pod tlakem stárnutí populace v budoucnu třeba zpřísní podmínky pro získání invalidního důchodu nebo příspěvku na péči, vaše pojištění bude platit za původně sjednaných podmínek až do konce pojistné smlouvy.

Refinancování hypotéky je vhodné i pro revizi vaší pojistky. Může zlevnit

Jak hypotéku splácíte, výše úvěru se snižuje. “Nemusíte si nic sami hlídat, protože pojistná částka klesá sama a pojistné je stanoveno už s ohledem na tento přirozený pokles,” říká Michal Korejs.

Jakákoli změna v nastavení hypotéky je ale dobrým důvodem k revizi vaší pojistné smlouvy, ať už jde o refixaci, refinancování, nebo splacení hypotéky. V takovém případě rozhoduje, zda chcete upravit i pojistnou smlouvu. “Při splacení hypotéky nebo její části můžete upravit pojistné částky tak, aby odpovídaly vašim aktuálním závazkům,” dodává expert na krytí rizik NN Životní pojišťovny.

Pokud jste například splatili velkou část hypotéky, můžete snížit pojistnou částku, a tím i měsíční platbu za pojištění.

A co po hypotéce?

Jakmile hypotéku splatíte, zamyslete se nad tím, jak s vaším životním pojištěním k hypotéce dále naložíte. Tzv. hypoteční pojistka se splacením hypotéky automaticky končí. Pokud máte univerzální životní pojištění, to samozřejmě pokračuje a chrání vás před riziky dál.

Lidé ve věku 45 až 55 let často řeší, zda pojištění zrušit, snížit, nebo přesměrovat na jiná rizika. Na to je jednoduchá odpověď.

Když už nejste závislí na pravidelném příjmu pro splácení úvěru, můžete si pojištění upravit tak, aby vám místo krytí hypotéky poskytovalo ochranu třeba pro případ hospitalizace, invalidity nebo dalších zdravotních komplikací. Na to je přitom potřeba myslet už při sjednání smlouvy, protože další rizika pro vás v mladším věku budou výrazně levnější, než když je budete řešit až po splacení hypotéky.

Pokud je pojištění sjednáno na stejnou dobu, na jakou je sjednána hypotéka, pak pojištění skončí samo uplynutím této doby. Běžně se ale stává, že si lidé sjednávají pojištění na dobu delší, aby jim pokrylo i rizika spojená s vyšším věkem, typicky jde o riziko ztráty soběstačnosti. V takovém případě pokračuje jejich pojištění jen s nízkou pojistnou částkou pro případ smrti a dále jsou kryta jen ta rizika, která jsou pro vás v dané životní etapě relevantní. Nejčastěji jde právě o pojištění dlouhodobé péče, do vyššího věku 70 až 80 let se ale sjednávají i další připojištění, jako jsou pojištění hospitalizace, závažných onemocnění nebo úrazová připojištění. Při včasném sjednání jsou totiž tato pojistná krytí levná až do pokročilého stáří.

Před pár lety byly úrokové sazby hypoték nízko. Proklatě nízko, může si říkat ten, kdo si tehdy levně půjčil, když teď vidí, že banka mu při refixaci nabízí úrok dvakrát vyšší. Takových lidí bylo tolik, že ČNB teď vydává zprávu speciálně věnovanou „refixační vlně“. Ptáme se odborníků, jak se se zvýšenými úroky vyrovnat a jestli se na trhu objeví nemovitosti lidí, kteří zvýšení neutáhnou.

Když v devadesátých letech dorazily do Česka hypotéky, úrokové sazby bývaly dvouciferné. Po nějaké době se ale vydaly na cestu od desíti k pěti – kolem pětky se v průměru držely celou první dekádu tohoto tisíciletí. A pak šly ještě níž.

V letech 2020 a 2021 si desítky tisíc domácností a firem půjčovaly na bydlení na bezprecedentně nízký úrok kolem dvou procent nebo dokonce ještě níž. Levný dluh pak přiživil téměř nepřetržitý růst cen nemovitostí a rozšířil zájem o investiční nákupy bytů a domů. Už tenkrát se ale říkalo, že jednou se karta obrátí.

Obracet se začala s covidem, v roce 2021 průměrná sazba hypoték rychle stoupla zhruba o čtyři procentní body. A začalo se řešit, co to znamená pro lidi, kteří si půjčovali za levno, co až jim skončí doba fixace úrokové sazby – a banky jim nabídnou sazby zásadně vyšší a měsíční splátky poletí nahoru…

Podle nové analýzy České národní banky se český hypoteční trh právě teď nachází ve zlomovém období: v příštích měsících a letech končí fixace výraznému objemu hypoték, které byly sjednány v době minimálních sazeb.

Zatímco v roce 2021 se průměrná hypoteční sazba pohybovala kolem dvou procent, dnes se běžně nabízejí úvěry za čtyři až pět procent. U půjčky tři miliony korun s dvacetiletou splatností může rozdíl v měsíční splátce po refixaci dělat i několik tisíc korun. Některým domácnostem, varuje banka, narostou měsíční výdaje i o třetinu.

ČNB zároveň upozorňuje, že nejcitelněji změnu pocítí domácnosti zasažené už předchozím růstem cen energií a potravin – zejména střední příjmové skupiny, které si vzaly větší hypotéky při menší finanční rezervě. Bankovní data ukazují, že podíl „zranitelných domácností“ se v následujících letech může podstatně zvýšit.

Ptáme se proto odborníků: Dokážete odhadovat dopady kombinace končících fixací a dvakrát vyšších úroků? Kolik lidí bude mít potíže se splácením? Můžete obecně doporučit strategii, jakou by teď měli lidé a firmy, které refixace čeká, při jednání s bankami volit? A můžeme čekat, že se na trhu objeví nemovitosti, jejichž majitelé splátky nebudou ochotni nebo s to platit?

Je to pro domácnosti s hypotékou nepříjemná situace, která přichází po čase jako dozvuk prudkého navýšení úrokových sazeb (rateshock). Nicméně neočekávám prakticky žádný negativní dopad, který v otázce zmiňujete. Proč?

Tuto situaci zde máme už od léta 2022, rozdíl v refixačních sazbách byl i dvojnásobný, tedy lidé museli zvládnout nárůst sazby na novou fixaci až o čtyři procentní body. Měl jsem rovněž hodně otazníků, co se stane a výsledek po třech letech? Setrvale nejlepší disciplína splácení v historii hypotečního financování. Ani ne jedno procento špatně splácených hypoték ukazuje, že lidé se přizpůsobí a nenechají si vzít střechu nad hlavou.

Výjimky samozřejmě existují, ale jen fakt, že ceny nemovitostí dramaticky rostly, dává prostor pro finančně schůdné řešení i v situaci, pokud hypotéku nemůžu dál splácet. Doporučuji být aktivní a s bankou jednat, nevzít první nabídku a porovnat si sazby konkurence.

Významnějších otřesů se v souvislosti s vlnou refixací neobávám. Češi jsou ve financích notoricky konzervativní a sklony k předlužování nikdy neměli. Už od pandemie navíc vykazují nezvykle zvýšenou tendenci k tvorbě úspor. Částečně se patrně jednalo o důsledek obav z inflace, částečně ovšem mohlo jít právě i o přípravu na zvýšené úrokové náklady. A ačkoliv je nedávný růst sazeb citelný, stále se drží maximálně v nízkých jednotkách procentních bodů. Nejedná se tedy o vyloženě šokující skok a s podobným rizikem musel každý, kdo si hypotéku sjednával, alespoň částečně počítat.

Navíc inflace, které jsme si v nedávné době užili nadmíru, jak známo obecně zvýhodňuje dlužníky. Zatímco ceny všeho ostatního – a následně i mzdy – vzrostly o desítky procent, nominální hodnota dluhu zůstala stejná, a jeho reálná tíha tedy výrazně poklesla. Takže kdo si před inflační vlnou koupil na dluh něco drahého – třeba nemovitost –, ten si může vlastně gratulovat k malé výhře v loterii. Hodnotná věc mu totiž zůstala a splácet bude ve měně, která se mezitím dramaticky znehodnotila. Ano, případný růst úrokových nákladů při refixaci lze naopak označit za smůlu, nicméně její závažnost je o řád menší.

V souhrnu se tedy o hypotékaře nebojím. To samozřejmě neznamená, že se nenajdou konkrétní případy jednotlivců, kteří se dostanou do svízelné situace. Těm nezbývá než doporučit jednání s jejich bankou. Ta obvykle bývá ochotna přistoupit například k prodlužení celkové splatnosti, což sice pro klienta znamená, že na úrocích přeplatí o něco více, ale dostane se mu momentální úlevy.

Myslím, že nás nečeká nějaké speciální období. Je pravda, že jsou tu desítky tisíc hypoték, které mají velmi nízké úrokové sazby a kterým od loňského roku postupně expirují fixace, ale na nějaký větší problém to nevypadá. Češi mají u hypoték obecně excelentní platební morálku a poměr nesplácených úvěrů je minimální. Navíc vzrostly i příjmy domácností, a tak i toto velké navýšení úrokových sazeb nebude pro drtivou většinu lidí likvidační. Zkusíme si to ukázat na příkladu průměrné hypotéky ve výši 3 500 000 korun. Mohla mít sazbu 2 procenta, při splatnosti na 30 let je splátka 13 tisíc korun. Teď po 3 letech vyskočí sazba na 4,5 procenta a splátka se zvýší na 17 300 korun. Rozdíl je tedy 4 300 korun měsíčně a to bude opravdu většina domácností schopna pokrýt. Neříkám, že je to příjemné ani že to není bolestivé, ale také to není žádná tragédie.

Pokud bych připustil, že s tím ale bude mít problém desetina domácností, kterých se letos navýšení sazeb týká, bavíme se o nějakých čtyřech tisících domácností, které pošlou na trh svou nemovitost. To by bylo cirka 330 nemovitostí měsíčně navíc – a to nebude na trhu ani poznat a ceny nemovitostí to globálně nijak neovlivní. Pokud by se to týkalo specificky nějaké malé oblasti, svůj vliv to mít může. Samozřejmě si ale nemyslím, že k podobnému scénáři dojde.

Kdybych mohl lidem poradit, jak mají u končící fixace postupovat, tak v ideálním případě kontaktovat svou vlastní banku, kde hypotéku mají, a snažit se s ní dohodnout nové podmínky. Banky velmi posílily retenční procesy a opravdu se snaží klienty zbytečně nepouštět. Nevyjde to vždycky, ale ve většině případů je to nejjednodušší a správné řešení. Je dobré se informovat, jak trh vypadá, což se dá jednoduše na internetu nebo u nezávislého hypotečního specialisty. Když máte přehled, můžete efektivněji jednat o nových tržních podmínkách.

Tento úrokový šok zažívají domácnosti už od roku 2023, kdy byl rozdíl mezi dřívějšími sazbami a novými nabídkami bank až čtyři procentní body. Už tehdy vznikaly černé scénáře o nárůstu podílu nesplácených úvěrů. Nenastaly ale. Ukázalo se, že české domácnosti mají výdaje na bydlení na prvním místě, omezily jiné výdaje a úvěry udržely. Problémy případně byly v případě úvěru na výstavbu nemovitosti. Kvůli skokovému růstu cen materiálu nebyli klienti schopni dokončit své projekty ani navýšit úvěr a svůj záměr museli předčasně prodat.

Ještě jiná situace byla a je v případě investičních nemovitostí, kdy byl záměr postaven na tom, že nájemné pokryje náklady s úvěrem. Toto v mnoha případech přestává platit a pak dochází k prodeji takové nemovitosti.

Zájem o hypotéky opět roste. S klesajícími sazbami a větším optimismem na trhu se stále více lidí odhodlává ke koupi vlastního bydlení. Jenže právě v těchto chvílích je důležité nepodlehnout euforii a počítat i s méně příznivými scénáři. Co když přijde výpadek příjmu? Jak dlouho zvládnete splácet bez rezervy? Odborníci varují, že správně nastavené pojištění a realistický finanční plán mohou být rozhodující.

Zodpovědné bydlení začíná ještě před podpisem hypotéky 

Koupě nemovitosti je často největším finančním rozhodnutím v životě. A právě proto je důležité přemýšlet nejen o lokalitě, úrokové sazbě nebo vybavení bytu, ale také o tom, co by se stalo v případě nenadálých událostí – výpadku příjmu, nemoci, úrazu či ztráty zaměstnání.

Podle Martina Steinera, obchodního ředitele BNP Paribas Cardif Pojišťovny, by měl každý zájemce o vlastní bydlení zvážit pojištění schopnosti splácet. „I ten nejkrásnější domov se může bez vhodného pojištění a rezervy stát cestou do dluhové pasti,“ upozorňuje Steiner.

Pojištění schopnosti splácet: Jednoduché, ale účinné 

Na rozdíl od běžného životního pojištění je tento typ pojištění přímo navázaný na úvěr – kryje konkrétní výši hypotéky i měsíční splátky. Klient se tak nemusí bát podpojištění, tedy situace, kdy mu nastavená pojistná částka pokryje jen část závazku.

Kromě jistoty v těžkých chvílích přináší toto pojištění i duševní klid. Pokud přijde ztráta zaměstnání, vážné onemocnění nebo úraz, pojistka převezme splácení, dokud se klient nepostaví znovu na nohy.

Bez rezervy to nepůjde 

Data z průzkumu BNP Paribas Cardif ukazují, že 14 % Čechů nemá žádnou finanční rezervu a více než polovina by vydržela bez příjmu maximálně tři měsíce. Právě to je přitom období, které bývá v krizových situacích rozhodující. Ideální je mít rezervu ve výši 3 až 6 měsíčních výdajů domácnosti – jako bezpečnostní síť, která zabrání panice i unáhleným finančním rozhodnutím.

Nezapomeňte na „skryté“ náklady bydlení 

Při výběru nemovitosti je důležité myslet komplexně, tedy nejen na kupní cenu. Nezapomeňte započítat i poplatky realitní kanceláři, právní služby, případnou rekonstrukci a vybavení domácnosti.

Lidé často zapomínají na základní princip finančního zdraví – zajistit si nejen úvěr, ale i ochranu schopnosti ho splácet. Nepředvídatelné životní situace, jako je ztráta zaměstnání, nemoc nebo úraz, mohou během chvíle změnit stabilní rozpočet v krizovou situaci. V tu chvíli rozhoduje, jestli máte sjednané správné pojištění. Takové, které za vás v těžkých časech převezme splácení a pomůže udržet domov, na který jste dlouho spořili.

Na vlastní bydlení se vyplatí být připravený nejen technicky, ale především finančně. Kromě výběru nemovitosti, banky a úrokové sazby je třeba myslet i na životní realitu – ta přináší i nečekané události.