Každá hypotéka musí být zajištěna nemovitostí a její odhad nám stanoví, kolik nám na ni banka dokáže půjčit. Odhad upozorní na možná rizika nemovitosti a napoví o přiměřenosti ceny, kterou po nás prodávající požaduje.
Odhad musí být vypracován znalcem, kterého daná banka akceptuje a stanoví nám maximální zástavní hodnotu dané nemovitosti. U nemovitostí, které ještě nejsou dokončeny, stanoví znalec i tak zvanou budoucí hodnotu – tedy hodnotu nemovitosti po dokončení. To je potřeba zejména kupujeme-li byt, který je ještě ve výstavbě a nemá zatím kolaudaci, nebo pokud stavíme rodinný dům. Odhad nemovitosti tedy udává hodnotu, z níž vychází banky při stanovení maximální výše možné hypotéky. Standardní hypotéky bývají do 80 % zástavní hodnoty, v tomto případě musíme 20 % financovat z vlastních zdrojů. Možné jsou i 90% hypotéky, kdy nám stačí jen 10 % vlastních zdrojů. Takové hypotéky ale bývají mírně dražší a banky budou při schvalování přísnější. Pokud máme k dispozici více nemovitostí, které můžeme použít pro banku jako vhodnou zástavu, můžeme zástavní hodnoty všech nemovitostí sčítat a dosáhneme tak snadno na vyšší hypotéku. Tak je možné profinancovat i 100 % našeho investičního záměru.
Co ovlivní výši odhadu?
Znalec musí zohlednit vše, co může mít vliv na cenu nemovitosti. Největší vliv má pochopitelně lokalita, kde se daná nemovitá věc nachází. Pod pojem lokalita lze zahrnout dopravní dostupnost, občanskou vybavenost, případné negativní vlivy okolí (například hluk, prach, vibrace či zápach), atraktivitu okolí, zaměstnanost v regionu či strukturu obyvatel.
Dalšími hlavními faktory, které ovlivňují hodnotu nemovitosti, jsou její velikost (tedy podlahová plocha či výměra pozemku), příslušenství (například garážové stání, sklep, terasa, zahrada či bazén) a technický stav. Jinou hodnotu bude mít novostavba a jinou opotřebovaná nemovitost, kde bude nutná rekonstrukce. Při stanovení odhadu je důležitá také dispozice nemovitosti, standardy vybavení, standardy použitých materiálů a použitá technologická řešení (například tepelné čerpadlo, rekuperace či bezpečnostní zařízení).
Značný vliv na výslednou cenu nemovitosti mají také případné právní vady. Může se jednat o věcná břemena, zástavní práva či nevyjasněné vlastnické struktury. Občas je možné narazit na nesoulad skutečného a právního stavu – kdy na pozemku například stojí budova, která není zapsaná v katastru nemovitostí. Takový rozpor se pak obvykle v odhadu objeví a je potřeba dát do souladu dřív, než banka uvolní peníze z hypotéky. Neméně důležitý je přístup k nemovitosti po stránce faktické. Znalec si všímá, zdali k nemovitosti vede zpevněná nebo asfaltová komunikace či jen malá polní cesta. Také právní přístup k nemovitosti hraje významnou roli – zda je přístupová komunikace ve vlastnictví obce nebo zda je ve vlastnictví jiného cizího vlastníka. Ve druhém případě může být nemovitost pro banky i zcela nevhodnou zástavou, pokud není přístup zajištěn věcným břemenem.
Jak je vidět, znalecký odhad hodně napoví o celkovém stavu posuzované nemovitosti. Při zvažování koupě nemovitosti je proto určitě užitečným pomocníkem, a to nejen pro hypoteční banky. Proč se liší odhady různých bank?
Každá banka má svoji interní metodiku. Jisté požadavky má na banky v tomto směru i ČNB. Ale jelikož banky požadují odhady za stejným účelem, tj. potřebují znát obvyklou cenu a likviditu zastavované nemovitosti, odhady by se v hlavních parametrech neměly lišit příliš.
Některé banky přistupují k oceňování nemovitostí i na základě cenových map. To má své výhody, ale i nevýhody. Výstup z cenových map je sice rychlejší než klasické ocenění, nedokáže ale dostatečně zohlednit individualitu posuzované nemovitosti.
V praxi se tak stává poměrně často, že se zástavní hodnoty různých bank liší a stejná nemovitá věc je oceněna na jinou hodnotu. Jak je to možné, když se jedná stále o stejnou nemovitost?
Hlavní příčina je v lidském faktoru. Když budou tři odhadci oceňovat stejnou nemovitost, je možné, že dospějí k třem různým cenám a ani jedna nemusí být špatně. Ale neměly by se lišit nijak zásadně. Tržní oceňování pro banky není oceňování „vyhláškové“, kde se doplňují číslíčka do tabulek a vypadne výsledek. Takže v každém ocenění se vždy odrazí individuální přístup a jisté cítění odhadce. Zde bych vyzdvihl důležitost místního šetření, které je dle mého názoru pro stanovení správné ceny nezbytné.
Jak určí znalec výslednou hodnotu?
Pokud se bavíme o odhadech pro účely bank, jedná se vždy o odhad tržní ceny obvyklé. Banka potřebuje vědět, za kolik a za jak dlouho by v případě potřeby nemovitou věc bezpečně zpeněžila. Největší váhu má při tomto typu ocenění porovnávací metoda, kdy se porovnávají obdobné nemovitosti v obdobné lokalitě. Rozdíly mezi nemovitostmi se pochopitelně zohledňují a vyhlazují. Ideální je znát opravdu realizované ceny obdobných nemovitostí v okolí, to však není vždy možné. Proto banky akceptují i ceny z realitních inzercí. U cen z inzercí se pro účely ocenění vždy uplatňuje srážka za nejistotu.
Někdy se přistupuje i k výnosové metodě, kdy hodnota nemovitosti odráží její budoucí čistý výnos. Tato metoda se používá hlavně u komerčně využívaných nemovitostí nebo i u nemovitostí rezidenčních při jejich pronájmu.
U odhadů pro banky se také určuje věcná hodnota, která ovšem obvykle příliš nereflektuje tržní cenu. Tato hodnota se obvykle používá pouze pro účely stanovení minimální pojistné částky dané nemovitosti.
Kolik za odhad nemovitosti zaplatíme?
Pokud se stanovuje pouze obvyklá cena současná (stávající hodnota nemovitosti) je cena za bytovou jednotku mezi 4–5 000 Kč. Pokud se stanovuje i cena budoucí – u rozestavěných bytů nebo bytů v rekonstrukci – cena je obvykle 5 500 až 6 000 Kč. Jde o náročnější typ odhadu, kde se stanovují dvě ceny. Současná a po dokončení a rovněž se vyhodnocují náklady na výstavbu/rekonstrukci a stavební řízení. U rodinných domů je cena na současný stav obvykle 5–6 000 Kč. Pokud je třeba stanovit i cenu budoucí a vyhodnotit náklady na výstavbu/rekonstrukci, je cena obvykle kolem 6–7 000 Kč. Odhady stavebních pozemků o běžné velikosti se pohybují mezi 3 500 až 4 500 Kč.
Banky a hypoteční makléři však často mají pro své hypoteční klienty různé marketingové akce, kdy odhad nemovitosti hradí samy, nebo jej zajistí za snížené ceny.
