Měsíc: Leden 2026

Jak na prodej a koupi nemovitosti se zástavním právem?

Zjistili jste, že je Vám byt, který jste si před pár lety pořídili, malý? Nebo jste se zkrátka rozhodli, že dáte městu sbohem a přestěhujete se do domu, který bude blíže přírodě? Pokud je pro Vás jedinou překážkou k tomu, tento krok učinit, nesplacená hypotéka, nemusíte dál váhat. Prodej a koupě nemovitosti se zástavním právem dnes představuje zcela běžnou praxi a není třeba se toho nijak obávat. Důležité je postupovat odpovídajícím standardizovaným postupem. 

Zástavní právo k nemovitosti

Zástavní právo je právní institut sloužící k zajištění pohledávky a využívá se jako pojistka pro případ, že by dlužník nebyl schopen svůj dluh splácet. Nejčastěji se s ním setkáte u hypoték a dalších realitních transakcí. Zástavní právo smluvní musí být vždy zapsané v katastru nemovitostí, čímž je lehce dohledatelné a lze tak rychle a jednoduše zjistit, zda je danou nemovitostí ručeno.

Jak prodat či koupit nemovitost, na které je vázáno zástavní právo?

Obecně lze říci, že zástavní právo váznoucí na nemovitosti, která je předmětem koupě, nijak nebrání prodeji ani koupi nemovitosti. Pro kupujícího však představuje zástavní právo jisté riziko, a proto je na místě mít vždy řádně ošetřeno, aby v souvislosti s koupí nemovitosti došlo k úhradě pohledávky věřitele. Zejména pak k zániku a výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí.

  1. Kupní smlouva – existenci zástavního práva na nemovitosti je nutné specifikovat do kupní smlouvy a do předchozí dokumentace ujednané za účelem převodu (rezervační smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí kupní). V rámci kupní smlouvy také vymezit způsob úhrady a převodu kupní ceny tak, aby byl vyplacen dluh, který zajišťuje zástavní právo na nemovitosti. Do smlouvy pak nezapomenout zahrnout ustanovení o možnosti odstoupení od smlouvy pro případ, že zástavní právo z nějakého důvodu nakonec nebude vymazáno.
  2. Potvrzení o výši zajištěného dluhu – kupující by si měl vyžádat od prodávajícího potvrzení o výši zajištěného dluhu a souhlas banky s převodem nemovitosti. Potvrzení banky by mělo rovněž obsahovat prohlášení, že po úhradě dluhu bude vydáno potvrzení o zániku zástavního práva a učiněn výmaz zástavního práva na katastru nemovitostí. Takové potvrzení banky pak uvést jako přílohu kupní smlouvy.
  3. Převod peněz jen s úschovou – koupě či prodej nemovitosti je administrativně složitá záležitost, při které se nevyplatí šetřit na nákladech úschovy. V úschovní smlouvě je zapotřebí vymezit postup převodu jednotlivých částí kupní ceny, a to bance prodávajícího k úhradě dluhu a zbývající části kupní ceny prodávajícímu (obvykle po vkladu vlastnického práva na katastru nemovitostí ve prospěch kupujícího a předložení výpisu z katastru nemovitostí).

Hypotéka na nemovitost se zástavním právem

Předpokládejme, že kupující bude nemovitost financovat hypotečním úvěrem. Bance musí doložit veškeré dokumenty a projít schvalovacím procesem. Hypotéka bude zajištěna pořizovanou nemovitostí. Stejně jako v případě refinancování hypotéky se zástavní právo banky, u které si kupující hypotéku sjednává, zapíše na katastr jako druhé v pořadí.

Banka kupujícího povolí čerpání úvěru bance prodávajícího, převodem peněz mezi bankami dojde k úplnému splacení hypotéky. Banka prodávajícího vystaví potvrzení o zániku pohledávky, to se následně vloží na katastr nemovitostí a původní zástavní právo bude vymazáno, nové bude zapsáno jako první v pořadí.

Je možné převzít stávající hypotéku?

Pokud to banka umožní, může se prodávající s kupujícím dohodnout, že převezme danou nemovitost i se stávající hypotékou. Banka bude u kupujícího postupovat, jako by žádal o novou hypotéku a bude prověřovat jeho schopnost úvěr splácet. Hypotéka se přebírá s původní úrokovou sazbou a veškerými smluvními podmínkami. Na vázaný účet kupující složí částku odpovídající rozdílu mezi dohodnutou prodejní cenou a nesplacenou částkou hypotéky. Nemovitost se následně na katastru nemovitostí přepíše na nového majitele a peníze budou uvolněny na účet prodávajícího. Zástavní právo na nemovitost zůstává stále ve prospěch banky.

Nehoda na letních pneumatikách automaticky neznamená, že místo pojišťovny budete platit Vy?

Za nepřezutí na zimní pneumatiky riskujete pokutu a pomačkané plechy. Do křížku se při nehodě můžete dostat i s pojišťovnou. Neplatí to ale absolutně. Mít přezuto na zimní pneumatiky je v Česku povinné v období od 1. listopadu do 31. března, pokud se na vozovce nachází souvislá vrstva sněhu, ledu či námrazy nebo lze takové podmínky vzhledem k počasí očekávat. Obecně pak odborníci doporučují přezout ve chvíli, kdy se teploty delší dobu pohybují pod 7 °C.

Nadto samozřejmě existují místa, kde jsou zimní pneumatiky nutné bez ohledu na počasí – ty jsou označené dopravní značkou Zimní výbava.

Začátkem listopadu se to pak v médiích i našem redakčním mailu hemží připomenutím výše uvedených pravidel a také varováním ohledně přístupu pojišťoven k řidičům, kteří na zimní pneumatiky nepřezují a způsobí nehodu.

Pojišťovny podle nich krátí výplatu náhrady škody z povinného ručení, nebo plnění v krajních případech zcela zamítnou. Taková varování ale danou problematiku poměrně zjednodušují. Nadto můžou vyvolat dojem, že pokud vás v zimě nabourá řidič na letních pneumatikách, nemusí pojišťovna viníka újmu zaplatit.

Podívali jsme se proto, co na krácení náhrady či plnění z důvodů nepřezutí na zimní pneu říká zákon i jednotlivé pojišťovny.

Povinné ručení: Pojišťovny musí prokázat příčinnou souvislost

Jelikož se z povinného ručení hradí škody, které řidiči motorových vozidel způsobí na majetku či zdraví druhých, musí mít toto pojištění každý, kdo nějaké vozidlo provozuje. Na rozdíl od ostatních typů pojištění tak jeho podmínky upravuje zákon, konkrétně zákon o pojištění odpovědnosti z provozu vozidla.

V tomto zákoně se přitom píše, že pojistitel – tedy pojišťovna – má právo na náhradu pojistného plnění vůči pojištěnému, pokud prokáže, že příčinnou vzniku újmy byla skutečnost, že konstrukce nebo technický stav vozidla, jehož provozem vznikla újma, neodpovídá požadavkům bezpečnosti provozu na pozemních komunikacích.

Z uvedené části zákona tedy vyplývá, že před vymáháním náhrady vyplaceného pojistného musí pojišťovny řešit a především prokázat, že mezi neodpovídajícím technickým stavem vozidla a důvodem nehody existuje takzvaná příčinná souvislost.

Pod uvedené pravidlo přitom spadá i přezutí na zimní pneumatiky, jak nám v anketě potvrdily jednotlivé pojišťovny.

Allianz

“V Allianz přistupujeme k pojistnému plnění z povinného ručení v souladu s platnými právními předpisy. Je důležité, aby pneumatiky odpovídaly požadavkům bezpečnosti provozu, jak je stanoveno zákonem. Pokud dojde k nehodě v době, kdy vozidlo nebylo přezuto na zimní pneumatiky, může to mít vliv na pojistné plnění pouze v případě, že nesprávné pneumatiky prokazatelně přispěly ke vzniku nehody nebo k rozsahu škody,” uvedla Kateřina Novotná specialistka interní a externí komunikace pojišťovny.

Česká podnikatelská pojišťovna

“Pokud dojde v období, kdy mají řidiči povinnost mít na svém vozidle zimní přezutí, k dopravní nehodě, v rámci šetření pojišťovny se zkoumá, zda v daném místě, kde došlo k nehodě, byly splněné podmínky pro povinnost použití zimních pneumatik dle zákona a zda absence zimních pneumatik měla přímý vliv na vznik nehody nebo na rozsah vzniklé škody. Například, zda mohl řidič účinnějším bržděním snížit rychlost a zmenšit výši škody. V případě povinného ručení se poškozenému uhradí náklady na odškodnění v celém rozsahu a „krácení“ se bude uplatňovat vůči viníkovi nehody,” říká tisková mluvčí ČPP Renata Čapková.

ČSOB Pojišťovna

“Pojišťovna může krátit pojistné plnění v případech, kdy nejsou klientem dodržena zákonná nařízení nebo povinnosti vyplývající z pojistné smlouvy. Obecně k těmto případům přistupujeme individuálně a zejména posuzujeme, do jaké míry měla jízda bez zimních pneumatik vliv na vznik pojistné události,” vysvětlil tiskový mluvčí ČSOB pojišťovny Petr Milata.

Direct pojišťovna

“Záleží samozřejmě na tom, jestli se nehoda stala v období a situaci, kdy jsou zimní pneumatiky (případně celoroční) povinné. A také na tom, jestli tam byla takzvaná příčinná souvislost. Tedy, jestli k nehodě došlo skutečně kvůli tomu, že auto nemělo správné obutí.  Řešili jsme případ, kdy řidička jela na letních pneumatikách, které navíc byly velmi sjeté. Na ledu dostala smyk a způsobila hromadnou nehodu. V tomto případě vyplacené peníze za škody po řidičce vymáháme,” popisuje postup a zkušenost Direct pojišťovny její tiskový mluvčí Michal Kárný.

Generali Česká pojišťovna

“U nevhodných pneumatik – ať už jde o hloubku dezénu, vhodný sezónní vzorek nebo velikost v souladu s technickým průkazem auta – pojišťovna vždy posuzuje, do jaké míry se podílely na vzniku nebo rozsahu nehody. V případě nedobrzdění s letním vzorkem na sněhu je jasné, že rozsah škody bude větší. V takovém případě by hrozilo vymáhání části škody po viníkovi nehody, z jehož povinného ručení by se škoda hradila,” říká Jan Marek, tiskový mluvčí Generali České pojišťovny.

Hasičská vzájemná pojišťovna

“Z pojištění odpovědnosti provozu vozidla nelze, dle platné právní úpravy, přistupovat ke krácení pojistného plnění z důvodu, kdy vozidlo škůdce, tedy pojištěného klienta, nesplňovalo povinnost o používání zimních pneumatik. V případech, kdy absence zimního obutí prokazatelně přispěla ke vzniku nebo k následkům dopravní nehody, zvážíme uplatnění tzv. regresu po viníkovi nehody,” objasňuje rozdíl v pojmech Marek Procházka ředitel odboru likvidace škod z autopojištění Hasičské vzájemné pojišťovny.

Kooperativa

“U povinného ručení poškozenému vyplatíme odpovídající plnění a část můžeme vymáhat po viníkovi, který nehodu způsobil z důvodu použití nevyhovujících pneumatik. Nepostupujeme takto ve všech případech, vždy zkoumáme, zda opravdu existuje příčinná souvislost jízdy na letních pneumatikách se vznikem dopravní nehody,” říká tiskový mluvčí pojišťovny Kooperativa Milan Káňa a přidává příklad loňské nehody na dálnici D1.

“Řidič na letních pneumatikách dostal smyk a způsobil dopravní nehodu. Navíc se nehoda stala v úseku, kde je dopravní značkou nařízena povinnost použití zimní výbavy. Při prohlídce vozidla naši technici zjistili, že vozidlo bylo „obuto“ do letních pneumatik, které byly příčinou nehody. Proto jsme přistoupili ke krácení pojistného plnění, konkrétně jsme klientovi krátili pojistné o dvojnásobek spoluúčasti.”

Pillow pojišťovna

“Pillow i všechny ostatní pojišťovny v případě škody zkoumají, zda nepřezutí mělo vliv na pravděpodobnost nehody a podle toho buď nevymáhají část pojistného plnění – není příčinná souvislost – nebo vymáhají část pojistného plnění, tedy je příčinná souvislost,” vysvětluje spoluzakladatel Pillow pojišťovny Martin Podávka.

Pojišťovna VZP

“Pokud dojde k nehodě a zjistí se, že momentální technický stav vozidla je v příčinné souvislosti se vznikem dané nehody, PVZP po majiteli vozidla uplatňuje nároky v oblasti náhrady plnění z povinného ručení,” říká tiskový mluvčí pojišťovny VZP Vlastimil Sršeň.

Slavia pojišťovna

“Samotná absence zimních pneumatik neznamená automatické krácení pojistného plnění při nehodě. Podstatná je totiž příčina této nehody. Pokud by bylo její příčinou špatné obutí, může se to projevit na pojistném plnění. A pokud je příčina jinde, tak nemusí. Zimní pneumatika na zasněženém povrchu ale každopádně dává motoristovi jistotu, že tohle dilema v případě nehody vůbec řešit nemusí,” radí tiskový mluvčí Slavia pojišťovny Václav Bálek.

UNIQA

“Pojišťovna může přistoupit ke krácení pojistného plnění tehdy, pokud je prokazatelná příčinná souvislost mezi použitím nevhodných pneumatik a vznikem nebo rozsahem škody. Typickým případem může být smyk na zledovatělé či zasněžené vozovce nebo situace, kdy vozidlo kvůli letním pneumatikám v zimních podmínkách nestihne včas zabrzdit. Pokud se ale prokáže, že by ke škodě došlo i při správném obutí vozidla, pojišťovna pojistné plnění nekrátí,” uvedla na dotaz redakce tisková mluvčí pojišťovny UNIQA Veronika Hešíková.

Co když řidič s nevhodným přezutím nabourá vás?

Ačkoli tedy můžou pojišťovny v určitých situacích chtít po viníkovi nehody peníze vyplacené z jeho pojistky zpátky, druhé strany – tedy dalších osob poškozených dopravní nehodou, se toto „krácení pojistného plnění“ nijak netýká. Pojišťovna v těchto případech de facto nic nekrátí, ale uplatňuje regresní nárok vůči viníkovi nehody.

“Pokud škodu prokazatelně způsobí řidič vozidla, které nemělo zimní pneu (když je mělo mít), pak se poškozený v takovém případě nemusí vůbec ničeho obávat – skutečná škoda mu vždy bude vyplacena z povinného ručení viníka. Pojišťovna následně výplatu pojistného plnění (či jeho část) regresuje proti viníkovi pojistné události. I tady platí, že pečlivě zkoumáme příčiny a rozsah škody, k níž nevhodné pneumatiky přispěly,” vysvětluje Jan Marek z Generali České pojišťovny.

Pozor na havarijní pojištění

Kde už ale žádný zákon prokázání příčinné souvislosti mezi nevhodnými pneumatikami a příčinnou nehody neřeší, je havarijní pojištění.  V rámci plnění z havarijního pojištění se kryjí škody na vašem autě způsobené vámi, živly nebo třeba zvěří. Jeho sjednání je na rozdíl od povinného ručení dobrovolné.

Pokud máte sjednané havarijko, nepřezujete a budete bourat, může vaše pojišťovna pojistné plnění krátit. Vždy záleží na sjednaných pojistných podmínkách a postupu dané pojišťovny.

“Vždy zkoumáme, do jaké míry nevhodné pneumatiky (či hloubka jejich dezénu neodpovídající normě) skutečně přispěly jak k samotnému vzniku škody, tak k jejímu rozsahu. Následně po posouzení všech objektivních faktů, včetně policejního záznamu, fotodokumentace z místa nehody, svědeckých výpovědí, prohlídky vozidla a podobně, řešíme případnou výší snížení pojistného plnění. Prostor pro korekci výše pojistného plnění u havarijního pojištění tedy existuje na škále od 0 do 100 %,” říká Jan Marek z Generali České pojišťovny.  Zamítnutí celé škodní události je ale podle něj v praxi spíš výjimečné.

Bitcoin má za sebou stovky pohřbů, ale odmítá zůstat mrtvý.

Bitcoin byl pohřben už skoro pětsetkrát. Každý prudší pád jeho ceny spouští vlnu nekrologů a titulků o jeho definitivním konci. Parte mu přitom nevystavují jen anonymní komentátoři na fórech, ale i mainstreamová média a respektovaní investoři. Co prozrazují „nekrology bitcoinu“, tedy⁠ databáze rozrůstající se už patnáct let?

Každý prorokovaný konec bitcoinu měl být ten definitivní. Od toho je ostatně slovo konec. Když v roce 2011 spadl kurz kryptoměny z třiceti dolarů na dva, noviny psaly o konci digitální bubliny. V roce 2014 po krachu burzy Mt. Gox to měl být definitivní kolaps. V roce 2018, když se cena zřítila z dvaceti na tři tisíce dolarů, se média předháněla v tom, kdo napíše ostřejší nekrolog. A v roce 2022, po pádu burzy FTX, se bitcoin údajně rozpadl už i morálně.

A stejně tady pořád je. Web 99Bitcoins vede od roku 2010 veřejnou databázi všech mediálních „ukládání do hlíny“ nazvanou Bitcoin Obituaries. V ní jsou zapsány stovky článků a názorů, které „s vážnou tváří“ tvrdí, že je bitcoin mrtvý, bezcenný a že už nikdy nevstane. Výsledkem je⁠ databáze, která ukazuje, jak často a s jakou jistotou se lidé mýlí.

Když bitcoin leží v bahně, objevují se novinové titulky plné jistoty o jeho skonu. Když se zvedne, nastává ticho. A pořád dokola. Vlastně úplně obyčejný koloběh digitálního života. Dočkáme se podobného scénáře i teď, když cena bitcoinu spadla pod 100 tisíc dolarů?

Jak se měří smrt

Do databáze se dostaly články ze zdrojů jako The Guardian, Bloomberg, CNBC, Washington Post nebo Business Insider, ale i prohlášení tržních celebrit formátu Warrena Buffetta, Jamieho Dimona nebo Nouriela Roubiniho. Každý z nich měl někdy za to, že tentokrát už kryptoměna definitivně skončila nebo ji to v dohledné době čeká.

K listopadu letošního roku je v databázi přes 470 záznamů. Nejvíce jich přibylo v roce 2018, kdy se po euforii z předchozího roku trh zhroutil a cena bitcoinu spadla z dvaceti na tři tisíce dolarů. Další výrazná série záznamů následovala v roce 2022 po kolapsu projektů Terra Luna a FTX.

Autoři projektu původně sbírali titulky pro pobavení. Postupně ale vznikl nezamýšlený indikátor sentimentu, který vystihuje cyklickou psychologii trhu lépe než některé analytické modely. Když se přitom na titulních stranách objevuje bitcoin is dead, bývá to spíše signál, že trh už brzy dosáhne dna a může se začít odrážet vzhůru.

Velcí pohřební řečníci

Jednu z nejznámějších pohřebních řečí pronesl Warren Buffett v roce 2018. Na setkání akcionářů Berkshire Hathaway označil bitcoin za „krysí jed na druhou“. Cena tehdy oscilovala kolem osmi tisíc dolarů a mířila níže. O rok později se už největší světová kryptoměna obchodovala za dvojnásobek. Buffettovi se ten výrok vrací pokaždé, když bitcoin posune historické maximum. Mnozí investoři tehdy jeho slova brali vážně a zůstávali skeptičtí vůči kryptoměnám. Ukázalo se ale, že ani slavný investor není neomylný.

Podobně mluvil Jamie Dimon, šéf JPMorgan, když v roce 2017 prohlásil, že bitcoin je „podvod, který špatně skončí“. Jím vedená banka ale o několik let později spustila oddělení pro obchodování s digitálními aktivy a vydala vlastní token pro institucionální platby. Nedávno dokonce vyšla zpráva, že věhlasná instituce začne přijímat bitcoin jako zástavu pro poskytování úvěrů.

K nejhlasitějším kritikům bitcoinu patřili i respektovaní ekonomové jako Nouriel Roubini a Nassim Nicholas Taleb. Oba označili bitcoin za bezcenný koncept a v podstatě selhání moderní ekonomie. Roubini svůj postoj nezměnil a zůstává jedním z nejtvrdších odpůrců kryptoměn. Taleb bitcoin opakovaně popsal jako „technologický tulipán“, tedy ukázkový příklad spekulativní bubliny, která odhaluje více o lidské psychologii než o finanční inovaci. Také jim to trh a zmíněná databáze s ledovým klidem zapisují do životopisu.

Co z toho plyne pro investory

Databáze (a další podobné indexy) se mezitím staly nechtěným pomocným investičním ukazatelem. Nikdo je nebere jako klasický analytický nástroj, i tak je ale lidé sledují.

Zpětné srovnání ukazuje, že období s největším počtem „nekrologů“ se překrývá s cenovými extrémy. Když se mediální hlasy spojí ve sborové „bitcoin je mrtvý“, je to obvykle chvíle, kdy prodávají vystrašení drobní hráči a nakupují ti trpělivější. Naopak v časech, kdy o bitcoinu nikdo nepochybuje a naskakuje i retail zaslepený chamtivostí, může být korekce za dveřmi.

Z investičního hlediska je zmíněný seznam ponaučením na téma lidského chování. Nepředpovídá cenu, ale monitoruje mentalitu davu. Ukazuje, jak se z optimismu rodí nadutost, z nadutosti pád a z pádu nový začátek.

Závěrečné pomazání

Bitcoin zatím všechno přežil. Historie napovídá, že každý jeho pád vypadá jako konec jen do chvíle, než se kurz opět zvedne. Kdo v průběhu času uvěřil titulkům o smrti a prodal, většinou litoval. A naopak.

Až se tedy znovu objeví titulky o „definitivní smrti“ bitcoinu, není hned nutné zapalovat svíčky. Stačí si nalít kávu, otevřít cenový graf od roku 2010 a připravit se na další kolo pohřební hostiny, která obvykle končí oslavou zmrtvýchvstání.

Kdo by měl vážně uvažovat o havarijním pojištění?

Zatímco bez povinného ručení na silnice s autem nesmíte, to havarijní si platí řidiči dobrovolně. A mnohdy nejde o zrovna zanedbatelné částky. V jakých situacích byste měli o havarijní pojistce vážně uvažovat?

Pořídili jste si auto na leasing

V úvodu je potřeba zmínit, že v případě auta „pořízeného“ na leasing se nestáváte jeho majitelem, ale pouze pronajímatelem. Veškeré škody, které během pronájmu na vozidle vzniknou, leží na bedrech řidiče. Proto je dobré si havarijní pojištění sjednat. U některých leasingových společností navíc nemáte na výběr, protože „havarijko“ vyžadují.

S havarijním pojištěním je v naprosté většině případů spojena také tzv. spoluúčast. Jde o procento či částku, kterou při pojistné události budete muset zaplatit z vlastní kapsy. Obecně platí, že čím vyšší spoluúčast u havarijního pojištění zvolíte, tím nižší pojistné budete platit.

Vlastníte nové a drahé auto

Nové vozidlo je často obrovským lákadlem pro nejrůznější vandaly a nenechavce. Havarijní pojistka by proto měla být v tomto případě prioritou. V rámci ní si nechte pojistit nejen vandalismus, ale také případné odcizení nebo zvolte rovnou GAP pojištění. Pokud si ho sjednáte, pojišťovna vám v případě totální škody (krádež, velké poničení) vyplatí cenu, za kterou jste nové vozidlo pořídili.

Havarijní pojištění se nevyplatí pouze majitelům nových a drahých aut, ale také starších ojetin. Mnohé pojišťovny totiž dokážou nabídnout výhodné havarijní pojištění také pro starší vozy. Sjednávat si tuhle pojistku má ovšem smysl u vozidel, která jsou maximálně 20 let stará.

Parkování v rizikové oblasti

O havarijním pojištění by měli vážně uvažovat také řidiči, kteří parkují vozidlo mimo kryté garážové stání. Riziko, že dojde k poničení nebo krádeži vozidla je totiž mnohem vyšší než u toho, které má svoje místo v garáži. Problémem může být i řádění živlů. Bouřka či přívalové deště dokážou napáchat obrovské škody. Ať už jde o poničení způsobené popadanými větvemi nebo třeba kroupami, pojišťovna opravu vozu v případě správně nastavené pojistky uhradí.

Mějte na paměti, že v rámci havarijního pojištění si jednotlivá rizika pojišťujete většinou samostatně. Některé pojišťovny ovšem umožňují vybírat z balíčků, které vybraná rizika vzájemně kombinují. Čím více rizik si pojistíte, tím bude pochopitelně pojistka dražší.

Často cestujete po Česku i zahraničí

Pokud je vozidlo neustále na cestách, rapidně stoupá riziko nehody nebo poškození (člověkem i zvěří) či jeho odcizení. Proto je na místě havarijní pojistku sjednat. Ta navíc platí obvykle i v rámci dalších států Evropy. Při sjednání havarijního pojištění většinou získáte i komplexní balíček asistenčních služeb, které se vám budou hodit například ve chvíli, kdy potřebujete nechat auto odtáhnout do nejbližšího servisu nebo v případě havárie požadujete náhradní vůz.

Smlouvu o havarijním pojištění byste měli průběžně aktualizovat. A to ideálně jednou za dva roky. Pojistné by se tímto krokem totiž mělo postupně snižovat v závislosti na hodnotě pojištěného vozu.

Jak na předčasné splacení hypotéky?

Lze předčasně splatit hypotéku? Takovou otázku si klademe nejčastěji, když zvažujeme prodej nemovitosti. Odpověď zní: ano, ale… dřívější splacení hypotéky může být úplně zdarma nebo Vás může stát až 50 000 Kč. Poradíme Vám, jak zvládnout mimořádné splátky hypotéky bez sankcí.

Předčasné ukončení hypotéky může mít mnoho důvodů, ale zdaleka nejčastější je prodej nemovitosti a koupě nového bydlení. Jestli vás zajímá toto téma, podívejte se také na článek Prodej bytu s hypotékou, kde vás provedeme čtyřmi hlavními scénáři takového prodeje. Záleží totiž i na tom, jaké financování zvolí kupující.

Když chcete nemovitost prodat, v Maximě vám taky umíme vyplatit až 80 % ceny vaší nemovitosti předem, abyste mohli využít možnost předčasného splacení hypotéky, ještě než nemovitost prodáte.

Zjistěte si konec fixace hypotéky

Když vás čeká předčasné splacení hypotečního úvěru, zkontrolujte si dvě věci: konec fixace a datum uzavření smlouvy. Od těchto údajů se totiž odvíjejí vaše možnosti, jak hypotéku splatit, a také výše případných poplatků a sankcí. Fixace je doba, po kterou máte nastavenou pevnou úrokovou sazbu. Splacení hypotéky mimo fixaci je vždy jednodušší, než když fixační doba teprve běží.

U data uzavření smlouvy o hypotečním úvěru je rozhodující, jestli byla uzavřena po 1. 12. 2016, nebo ne. Předčasné splacení hypotéky se totiž řídí zákonem o spotřebitelském úvěru (zák. č. 257/2016 Sb.). Ten nabyl účinnosti 1. 12. 2016 a vztahuje se na všechny smlouvy o hypotečnímu úvěru uzavřené po tomto datu. Týká se ale i hypoték uzavřených před 1. 12. 2016, pokud u nich uplynula fixační doba.

Jestliže jste smlouvu o hypotečním úvěru uzavřeli před 1. 12. 2016 a fixační doba ještě neuplynula, budou se podmínky předčasného splacení řídit vaší smluvní dokumentací (která nejspíš nebude moc výhodná). Podrobné vyčíslení nákladů spojených s předčasným splacením vám poskytne vaše banka.

Předčasné splacení hypotéky bez sankce

Předčasné splacení hypotéky zdarma znamená žádné poplatky za zpracování žádosti o předčasné splacení úvěru, žádné smluvní pokuty, žádné budoucí úroky, o které banka předčasným splacením přijde. Úroky z hypotéky zaplatíte pouze k datu, kdy hypotéku předčasně splatíte.

Nárok za předčasné splacení hypotéky zdarma máte v těchto případech:

1. Splacení hypotéky na konci fixace

Pokud se blíží konec fixace hypotéky a vy můžete s předčasným splacením hypotéky pár týdnů/měsíců počkat, udělejte to. Poté, co vám banka po skončení fixačního období sdělí novou úrokovou sazbu na následující období, máte celé 3 měsíce na to, abyste zdarma splatili hypotéku.

2. Splacení hypotéky v těžkých životních situacích

Zákon definuje těžké životní situace tak, že výrazně klesne schopnost dlužníka splácet hypoteční úvěr a stane se tak proto, že:

  • hypoteční dlužník zemře, stane se invalidním nebo je dlouhodobě nemocný,
  • případně zemře, stane se invalidním nebo dlouhodobě onemocní jeho manžel/ka nebo partner/ka.

Nezáleží na tom, zda se hypotéka splácí např. ze životního pojištění zemřelého nebo z vlastních zdrojů. Předčasné splacení hypotéky bez sankce je možné, pokud je splněna podmínka těžké životní situace a zároveň musí být výrazně snížena schopnost splácet hypotéku (např. chod domácnosti je najednou financován pouze z jednoho příjmu).

3. Mimořádná splátka hypotéky na výročí

Blíží se výročí uzavření vaší hypoteční smlouvy? A máte volné finanční prostředky? Měsíc před datem, kdy jste uzavřeli smlouvu o hypotečním úvěru, je vždy možná mimořádná splátka hypotéky ze zákona, takže ji musí umožnit každá banka.

Tato předčasná splátka hypotéky může dosáhnout až 25 % z celkové výše hypotečního úvěru. Banka si za tyto výroční mimořádné splátky hypotéky nesmí účtovat nic navíc. Částka 25 % se počítá z výše původní hypotéky.

4. Kdykoliv, když je hypotéka bez fixace

Jestliže nemáte fixovanou úrokovou sazbu, kdykoliv bude možné předčasné splacení hypotéky bez poplatků. To se týká všech hypotečních smluv bez výjimky, včetně smluv uzavřených před 1. 12.

Poplatek za předčasné splacení hypotéky

Pokud nemůžete počkat na skončení fixace nebo aspoň na výročí fixace, potřebujete vědět, jaké jsou sankce za předčasné splacení hypotéky v době fixace.

Aby vám banka neúčtovala vysoké smluvní pokuty či jiné kompenzace za budoucí úroky (o které předčasným splacením přijde), musí vaše hypotéka běžet alespoň dva roky. Zároveň je předčasné splacení možné jenom tehdy, když prodáváte nemovitost, kterou jste si na hypotéku pořídili.

Vyplatí se předčasné splacení hypotéky?

Máte-li peníze navíc dřív než po dvou letech od sjednání své hypotéky, raději tyto peníze někam uložte nebo využijte jinak. Předčasné splacení hypotéky se vám nevyplatí.

Sankce za předčasné splacení hypotéky

Podle zákona o spotřebitelském úvěru platí, že banka může požadovat pouze takzvanou náhradu účelně vynaložených nákladů. To je velká změna oproti stavu před 1. 12. 2016 — před tímto datem banky běžně účtovaly klientům vysoké smluvní pokuty, které jim kompenzovaly ušlý zisk z budoucích úroků.

Výši těchto účelně vynaložených nákladů omezuje zákon třemi limity:

  • Nesmí přesáhnout 1 % z předčasně splacené částky.
  • Nesmí být vyšší, než kolik byste zaplatili na úrocích do konce vaší fixace.
  • Maximální strop je 50 000 Kč.

Jak se v těchto limitech zorientovat? Jednoduše. Platí pro vásten, který je nejnižší.

Příklad: Manželé Novákovi platí měsíční splátku hypotéky 10 000 Kč, z toho 6 000 Kč jsou úroky. Potřebují svoji nemovitost prodat a předčasně splatit hypotéku. Banka jim vyčíslila k doplacení 3 miliony korun. Manželé Novákovi zaplatí v souvislosti s předčasným splacením hypotéky maximálně 30 000 Kč.

Proč?

  • 1 % ze 3 milionů, které budou Novákovi doplácet, je 30 000 Kč.
  • Za rok, který zbývá do konce fixačního období, by na úrocích zaplatili 72 000 Kč (12 × 6 000 Kč).
  • Maximální limit poplatků je ze zákona 50 000 Kč.

Pro manžele Novákovy platí nejnižší zákonný limit, tedy 30 000 Kč. Víc po nich banka v souhrnu chtít nemůže.

Česká národní banka vydala k sankcím za předčasné splacení také doporučující stanovisko,které banky povětšinou respektují, byť některé s výhradami. V některých případech taky ČNB už udělila bankám pokuty za příliš vysoké poplatky.

Žádejte v bance vyčíslení poplatku za předčasné splacení

Pokud uvažujete o předčasném splacení hypotéky, zeptejte se své banky. Banka má povinnost vám na dotaz pro případ předčasného splacení úvěru poskytnout tyto informace:

  • vyčíslení dlužné částky včetně rozpadu na samotný dluh (jistinu), úroky a náklady spojené s předčasným splacením;
  • přesné vyčíslení poplatků, které bude banka v případě předčasného splacení požadovat (pokud není možné přesné vyčíslení, měla by vám banka popsat všechny podmínky, které mají na výši bankovních poplatků vliv);

Zároveň by banka měla přidat poučení o tom, v jakých situacích máte nárok na předčasné splacení hypotéky zdarma.

Některé banky dokáží projevit i jistou míru empatie a požadují spíše symbolické poplatky v náročnějších životních situacích, které ale nejsou dostatečně tíživé na to, aby vás kvalifikovaly na předčasné splacení zdarma (typicky rozvod). Není výjimkou, že poplatek za splacení hypotéky dříve je přijatelných 1 000 Kč.

Pokud jste si však před 1. prosincem 2016 sjednali hypotéku například s desetiletou fixací, mohla by pokuta za předčasné splacení úvěru dosáhnout podstatně vyšších částek (klidně se může pohybovat ve statisících). Konkrétně ji vyčíslí pracovníci banky. Pak je třeba zvážit, zda se nevyplatí počkat s prodejem až na termín fixace.

Předčasné splacení hypotéky 2024: chystá se novela

Výše uvedené podmínky předčasného splacení hypotéky se dost možná brzy zase změní. Ministerstvo financí totiž připravuje novelu zákona o spotřebitelských úvěrech, kterou schválila Poslanecká sněmovna 15. listopadu 2023, nyní projde ještě Senátem. Zároveň vznikla na úrovni EU nová směrnice o spotřebitelských úvěrech.

Jak se novela podepíše na podmínkách pro předčasné splacení hypotéky? K tomu se vyjádřilo i Ministerstvo financí a vyjasnilo situaci v následujícím přehledu:

Klient má již dnes možnost předčasného splacení hypotéky bez poplatku v těchto případech:

  • v rámci plnění z pojištění určeného k zajištění splacení úvěru
  • u úvěru poskytnutého formou možnosti přečerpání
  • po vypršení fixace úrokové sazby
  • do 3 měsíců od sdělení nové výše úrokové sazby bankou
  • v případě úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity klienta či jeho manžela/manželky.

Nověse možnost předčasného splacení bez poplatkubude vztahovat také na případy:

  • vypořádání společného jmění manželů (tzn. rozvod klienta)
  • prodej nemovitosti po 2 letech (či později) od její koupě.

V ostatních situacích, kdy klient usiluje o předčasné splacení, však novela vrací bankám právo účtovat klientovi poplatek. Lidé by však podle této novely neměli zaplatit více než dvě procenta z jistiny, tedy půjčené částky. Banky takový návrh vítají, lidé už méně. Zatím se neví, kdy novela vstoupí v platnost.

Shrnutí: Splacení hypotéky předčasně

Kdy se předčasné splacení hypotéky vyplatí:

  • Když vám končí fixační období — 3 měsíce po oznámení nové úrokové sazby máte možnost předčasně splatit hypotéku bez jakýchkoliv poplatků navíc.
  • Pokud chcete splatit hypotéku částečně, počkejte na výročí hypoteční smlouvy — každý rok můžete bance poslat mimořádnou splátku až 25 % hypotéky.
  • Pokud jste v tíživé životní situaci.
  • Když je vaše hypotéka bez fixace.

Kdy s předčasným splacením hypotéky počkat:

  • Pokud jste uzavřeli smlouvu před 1. 12. 2016 a ještě vám neskončila fixace.
  • Pokud máte hypotéku méně než dva roky.

Kdy je třeba počítat s poplatky v limitované výši:

  • Předčasné splacení hypotéky v době fixace, ale po více jak dvou letech od uzavření hypoteční smlouvy. Poplatky za předčasné splacení se v těchto případech pohybují obvykle v řádech jednotek tisíc.

Od kdy jsou zimní pneumatiky povinné a jak Vás může pojišťovna potrestat?

Přezutí na zimní pneumatiky je důležitým krokem k zajištění bezpečnosti na silnicích v podzimním a zimním období. Správné pneumatiky zlepšují přilnavost, ovladatelnost a brzdnou dráhu vozidla, což může být rozhodující v kritických situacích.

V České republice platí zákonná povinnost používat zimní pneumatiky od 1. listopadu do 31. března, pokud se na silnici nachází souvislá vrstva sněhu, led nebo námraza, nebo lze takové podmínky vzhledem k počasí a povětrnostní situaci očekávat.

Některé úseky mohou být označeny značkou Zimní výbava, kde je zimní obutí povinné bez ohledu na počasí.

Teplotní kritérium

„Obecně platí, že byste měli přezout na zimní pneumatiky, jakmile teplota stabilně klesne pod 7 °C. Při těchto teplotách začíná běžná guma letních pneumatik tvrdnout, což snižuje jejich přilnavost. Zimní pneumatiky jsou oproti letním vyrobeny ze speciální směsi, která si udržuje optimální vlastnosti při nižších teplotách. Sledujte tedy dlouhodobou předpověď a pokud se blíží období stabilně nízkých teplot nebo sněžení, je čas na přezutí,“ říká Martin Thienel ze společnosti Kalkulátor.cz.

Hloubka dezénu

Zákon stanovuje pro pneumatiky obecně minimální hloubku dezénu 1,6 mm. U zimních pneumatik ale odborníci doporučují mít minimálně 4 mm, protože pod touto hranicí se výrazně zhoršují jízdní vlastnosti na sněhu i ledu.

Další tipy pro zimní sezónu

Nezapomínejte ani na pravidelnou kontrolu tlaku v pneumatikách. V zimních měsících je třeba tlak kontrolovat častěji, protože nízké teploty mohou způsobit jeho pokles. Pro zajištění maximální bezpečnosti je důležité vždy vyměnit všechny čtyři pneumatiky najednou. Použití pouze dvou zimních pneumatik může způsobit nestabilitu vozidla.

„V zimních měsících hrozí také nenadálé situace, kterým se ne vždy podaří vyhnout, a proto je vhodné myslet také na pojištění, které vám v případě nehody zajistí finanční bezpečí,“ doplňuje Thienel.

Pozornost věnujte také skladování letních pneumatik – přes zimu je třeba je uchovávat na suchém, chladném a tmavém místě. Ideální je jejich umístění do speciálních pytlů nebo vaků, které chrání pneumatiky před prachem a UV zářením.

V Německu už samotné označení M+S nestačí

V české legislativě se zimní pneumatiky stále označují jako ty s označením M+S (z anglického Mud + Snow), případně podobnou alternativou (M.S, M/S, M&S nebo MS). Většina výrobců pneumatik navíc přidává i tzv. „horský symbol“ – 3PMSF (Three Peak Mountain Snowflake), tedy tři horské vrcholy se sněhovou vločkou, který jednoznačně potvrzuje vhodnost pneumatik pro zimní použití.

Pozor však, pokud vyrážíte do Německa. Od loňského podzimu (1. října 2024) tam platí povinnost používat pneumatiky s označením 3PMSF. Samotné M+S už v zimních podmínkách nestačí a může vám hrozit pokuta. To znamená, že pneumatiky, které jsou v ČR stále legálně uznávané, nemusí být v Německu považovány za zimní.

Zimní pneumatiky a pojištění

„Pokud se stanete účastníky dopravní nehody v zimním období a nebudete mít přezuto, můžete počítat s postihem od pojišťovny. Ať už jste nehodu způsobil nebo ne, pojišťovna může krátit výplatu náhrady škody z povinného ručení, a to až o pětinu. Případně plnění zcela zamítnout, pokud budou pneumatiky sjeté víc, než je minimální výška dezénu. Takové vozidlo je totiž nezpůsobilé a nemá na silnici co dělat. I proto je potřeba vždy dbát na to, abyste měli pneumatiky patřičné aktuálnímu počasí a nepodceňovali jejich včasnou výměnu,“ říká Thienel.

Vyplatí se také havarijní pojištění

Mnoho motoristů stále zaměňuje povinné ručení a havarijní pojištění, popřípadě chápe obě služby různými způsoby. Při povinném ručení pojišťovna zaplatí škodu za vás, například když někoho nabouráte. V ČR je takové pojištění povinné, proto se mu říká „povinné ručení“. Oficiální název je totiž pojištění odpovědnosti z provozu vozidla, protože pojištění přebírá vaši odpovědnost nahradit škodu poškozenému.

Havarijní pojištění osobně doporučuji pro dražší auta, nebo pokud je pro vás auto důležité. Zvláště v zimním období je riziko nehody vyšší nejen díky zhoršenému počasí, ale i dřívější tmě. Je důležité mít auto na vhodných a kvalitních pneumatikách a v dobrém technickém stavu. A když dojde na nejhorší, mít dobré pojištění.

5 investičních ponaučení s cenou zlata.

Investování není raketové inženýrství. Zásadní je schopnost držet se zdravého rozumu a nenechat se strhnout emocemi. Pár pouček a rad se ale může hodit.

1. Investiční filozofie může být univerzální, strategie musí být na míru

Neexistuje univerzální portfolio ani dokonalé aktivum. Cíle a požadavky každého investora jsou jedinečné, takže i přístup každého investora k trhu je jiný. Investičními filozofiemi, které celému portfoliu dávají tvar nebo základní myšlenku, se klidně můžete inspirovat. Ale nemyslete si, že když budete kopírovat strategii někoho jiného, máte vyhráno.

Portfolio musí v každém okamžiku odrážet délku investičního horizontu, vztah k riziku, ale třeba i specifické potřeby investora v oblasti daňové optimalizace. Portfolio musí s investorem po všech stránkách souznít, jinak je zaděláno na průšvih.

2. Nejsou chytré a hloupé peníze, jen chytří a hloupí investoři

Kdysi platilo, že portfoliomanažeři velkých fondů, stratégové a další experti, pro které je povoláním správa peněz ostatních, jsou ve velké výhodě vůči drobným investorům. Mluvilo se o tom v nadsázce jako o souboji chytrých a hloupých peněz. Profesionálové měli lepší přístup k informacím, početné podpůrné týmy a nejlepší analytické nástroje.

Takzvaná demokratizace investování, zahrnující otevření většiny trhů prakticky všem, razantní snížení obchodních poplatků, zavádění nových investičních nástrojů nebo zpřístupňování pokročilých analytických nástrojů v obchodních platformách, ale pomyslný příkop zasypala. Už nejsou žádné chytré a hloupé peníze, jen chytří a hloupí investoři. A je jen na vás, na kterou stranu se přidáte.

3. Komunikace je forma risk managementu

Řízení rizika může mít řadu podob. Může to být diverzifikace portfolia napříč třídami aktiv, sektory i regiony. Může zahrnovat využívání opcí nebo stop-loss příkazů, může to být také třeba pravidelné rebalancování portfolia. Jeden z nejlepších nástrojů řízení rizika při správě peněz je ale z docela jiného soudku. Je jím komunikace.

Takový poradce pro investora nemusí být nutně hned ten, kdo mu říká, do čeho přesně má vložit peníze nebo kdy je má z trhu stáhnout. Může to být klidně jen někdo, s kým investor sdílí své pocity z finančního trhu a kdo jeho úvahám dává zpětnou vazbu. Pouhé vyslechnutí jiného pohledu na věc může totiž někdy úplně změnit způsob, jakým investor o věci uvažuje, a může ho přivést k zamyšlení se nad tím, jestli náhodou něčemu nepřikládá až příliš velkou váhu nebo jestli něco naopak neopomíjí.

4. Hlavně srozumitelně

Komplikovanost prodává, ale jednoduchost vyhrává. Tržní experti se někdy snaží všechny kolem sebe přesvědčit, že investování je tak komplexní, že je potřeba mu věnovat hodiny denně. Že zkrátka není v silách běžného člověka z ulice peníze zhodnocovat efektivně.

Opakovaně se ale ukazuje, že opak je pravdou. Jednoduché strategie stojící na racionální úvaze fungují dlouhodobě nejlépe. Jednoduché totiž rozhodně neznamená hloupé. Investor se musí s investiční strategií ztotožnit, ale to se jen těžko povede, pokud nebude přesně chápat, jak funguje.

5. Nepřeceňujte nadvýnos

Míra nadvýnosu oproti trhu je pro investory, kteří se rozhodují, do čeho vloží peníze, nezřídka tím jediným, na čem záleží. Je pochopitelné, že se investoři snaží výnos maximalizovat, otázkou je ale vždy cena za takovou snahu.

Posedlost takzvanou alfou může být pro investiční plán škodlivá. Často totiž vede k razantnímu zvyšování míry rizika, žádá si poměrně časté zásahy do portfolia a investory strhává k uvažování v krátkodobém horizontu. Mnohdy se proto vyplatí nějakou tu desetinu procentního bodu oželet a upřednostnit stabilitu a předvídatelnost. Kdo na trhu hledá zkratky, může nakonec odejít s prázdnými kapsami.

Nová generace pojištění DEFEND Gap a DEFEND Truck Gap nabízí ještě lepší ochranu.

DEFEND INSURANCE GROUP s potěšením představuje novou generaci pojištění proti ztrátě hodnoty vozu DEFEND Gap a DEFEND Truck Gap. Tyto inovované produkty nabízejí širší rozsah krytí a pokrývají i kategorie speciálních vozidel. Posouvají tak ochranu zákazníků na novou úroveň a zajišťují maximální jistotu v případě totální škody nebo odcizení vozidla, ať už jde o osobní či nákladní vozy.

Nová generace pojištění DEFEND Gap proti ztrátě hodnoty osobních vozidel nově zahrnuje čtyři programy, které reagují na komplexní potřeby současných řidičů. Pro ty, co hledají maximální ochranu a sjednali si havarijní pojištění, jsou k dispozici varianty DEFEND Gap MAX a DEFEND Gap MAX GO.

Nově lze programy MAX sjednat pro vozidla až 10 let stará s pořizovací cenou až 6 000 000 Kč. Širší je i spektrum krytých rizik, která nově zahrnují také spoluúčast z havarijního pojištění. Navíc se hradí i související náklady se škodou z primárního pojištění ve výši 25 000 Kč v rámci limitu pojistného plnění. Standardem jsou již tři limity pojistného plnění až ve výši 1 500 000 Kč, aby si mohl každý vybrat podle svých potřeb, ať již vlastní luxusní vůz nebo levnější ojetinu.

Programy DEFEND Gap FLEX a DEFEND Gap FLEX GO nabízejí flexibilní ochranu zejména pro majitele starších vozidel, kteří si nechtějí sjednávat havarijní pojištění. Jsou k dispozici pro vozidla až 15 let stará s pořizovací cenou až 3 000 000 Kč. Zajistí efektivní ochranu před ztrátou hodnoty vozidla pro případ nezaviněné havárie, odcizení vozidla a nově i střetu se zvěří, požáru a parciální škody – to vše i bez nutnosti havarijního pojištění.

„Nová generace pojištění DEFEND Gap je výsledkem našeho závazku reagovat na měnící se potřeby našich zákazníků a obchodních partnerů. Díky širšímu krytí a větší flexibilitě mohou řidiči využívat optimální ochranu, která odpovídá jejich individuálním požadavkům. Naše produkty nyní pokrývají i speciální kategorie vozidel, jako jsou karavany, obytná vozidla nebo vozidla licencované taxislužby a odtahové služby, takže nabízíme skutečně komplexní řešení,“ říká Gabriela Motejzíková, Country Manager DEFEND INSURANCE pro Českou republiku.

Varianty „GO“ (DEFEND Gap MAX GO a DEFEND Gap FLEX GO) jsou unikátní tím, že nejsou bezprostředně vázány na nákup vozidla, a lze je uzavřít kdykoliv po uplynutí 6 měsíců od koupě vozidla.

V případě GAP pojištění pro nákladní vozidla DEFEND Truck Gap jsou v nabídce dva inovované programy DEFEND Truck Gap T-MAX a DEFEND Truck Gap T-MAX GO, které nabízí stejné krytí jako varianty MAX pro osobní vozy. I majitelé nákladních vozidel se tak mohou těšit na komplexnější ochranu i možnost sjednání pro širší spektrum vozidel.

„Naším cílem je nabízet zákazníkům špičková pojistná řešení, která chrání jejich finanční investici a umožňují jezdit bez obav. Věřím, že nová generace pojištění DEFEND Gap a DEFEND Truck Gap umožní našim partnerům oslovit širší segment zákazníků včetně těch nejnáročnějších a dále posílí naši pozici evropského lídra v oblasti doplňkového pojištění vozidel,“ uzavírá Gabriela Motejzíková, Country Manager DEFEND INSURANCE pro Českou republiku.

Co je to investiční hypotéka a proč je tak výhodná?

Zásadní výhodou nákupu bytu na hypotéku je to, že získáte velkou sumu peněz na investici. Peníze z hypotéky úročené aktuálně pěti procenty jsou vlastně velice levné, proto se vyplatí si je půjčit. Proč je výhodná investiční hypotéka? A jak na ni?

Investice bez velkého kapitálu

Zjednodušeně by se dalo říci, že hypotéka dělá podnikatele z každého. Je investicí bez velkého kapitálu. Nemusíte mít geniální nápad ani velký majetek, a přesto vám banka půjčí. Je to logické, získává totiž jasnou zástavu: nemovitost.

I když se podmínky pro získání hypotečních úvěrů zpřísňují, stále platí, že banka vám půjčí osmdesát procent ceny. Na zvláštní žádost v některých případech i 90. Při hodnotě bytu 6 milionů potřebujete 1,2 milionu, respektive 600 tisíc. Dalším faktorem, určujícím, zda hypotéku dostanete nebo ne, je samozřejmě výše příjmu. Do ní si ale můžete započítat i příjem z nájmu, a to je chvíle, kdy je dobré něco vědět o takzvané investiční hypotéce.

Pokud si totiž prostřednictvím investiční hypotéky koupíte „správný byt za správnou cenu“, který následně dobře a dlouhodobě pronajmete, velmi na tom vyděláte. Nájemné totiž bude vyšší než úroky z úvěru, které zaplatíte bance. Nájemné vám tak bude fakticky splácet váš dluh a ještě vám něco zbyde. Na počátku období splácení bude rozdíl malinký, ale díky dlouhodobě rostoucím nájmům a cenám nemovitostí se rozdíl za deset nebo dvacet let značně zvětší. Reálně tak třeba již za 15 let může jít třetina až polovina nájemného do vaší kapsy. Nehledě na to, že kdybyste v tom momentě byt prodali, můžete z prodejní ceny splatit hypotéku a dost peněz vám zbyde. A pokud počkáte celých 30 let do úplného splacení hypotéky, bude celý byt váš. A přitom se splatil z nájemného a ještě vám generoval příjem.

V Anglii dokonce mají hypotéky, u kterých nesplácíte jistinu, ale jen úroky. Díky tomu vám do kapsy půjde větší část peněz. Jistinu splatíte, až nemovitost někdy v budoucnu prodáte. Takové investiční hypotéky u nás zatím nejsou, takže my musíme nemovitost pečlivěji vybírat. Je třeba hledat v lokalitách, kde je příznivý poměr nájmu k ceně bytu. O tom více v dalším textu.

Porovnání klasické a investiční hypotéky

Jak se liší klasická a investiční hypotéka? Ta investiční narozdíl od klasické předpokládá, že si nekupujete nemovitost pro vlastní bydlení, ale k tomu, abyste ji pronajímali. Do vašeho příjmu se tak započítává plánovaný příjem z nájemného.

Zásadní rozdíl je pak také v takzvaných LTV, což je odborný výraz vyjadřující poměr hypotečního úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti. Ten je u investiční hypotéky obvykle nižší – 60 procent oproti 80 procentům v případě vlastního bydlení. Rozdíl bývá také ve výši úrokové sazby nebo v době splatnosti.

Nájem investičního bytu pokryje splátky

Při uvažování o tom, do jakého bytu investovat, je dobré, aby nájem investičního bytu pokryl splátky. Myslete na to, že například v Praze je největší jistotou malý byt blízko metra. Ten se nejlépe a v podstatě vždy rychle pronajme. Pokud si například půjčíte dva miliony (na 30 let), přidáte své úspory a koupíte malý byt (2 kk) někde v Praze na sídlišti, ale u metra, za 3,3 milionu, budete splácet 7 300 korun měsíčně. Přitom z nájmu získáte 13 tisíc.

Samozřejmě musíte myslet na to, že byt se vám možná nepodaří pronajmout hned. Také, že budete mít náklady s jeho údržbou, opravami, fondem oprav, a že občas bude třeba vymalovat. Ale i tak je téměř jisté, že na tom vyděláte.

Obecné podmínky získání investiční hypotéky

I když se investiční hypotéka od té klasické liší, mnohé mají společné. Obecné podmínky získání investiční i klasické hypotéky vždy vyžadují jistou výši příjmů. Splátka nesmí totiž tvořit více jak 45 procent čistého příjmu, od něj se odečítají i všechny další úvěry. Celkové zadlužení nesmí být vyšší než devítinásobek čistého ročního příjmu.

Pokud se v hypotékách trochu vyznáte, pak víte, že se jedná o nové parametry DTI/DSTI (DSTI – Debt Service to Income, DTI – Debt To Income). Jde o údaje určující jednak výši celkového zadlužení a také výši dluhu vůči příjmu. Jejich zpřísnění bohužel značně ztížilo získávání více hypoték na jednu osobu. Dříve bylo možné koupit investičních bytů na jedno rodné číslo prakticky neomezené množství. Existuje hodně investorů, kteří mají deset a více bytů. Hypotéky splácí z pronájmů a vše šlape jako po drátkách. Bohužel, nyní to již není možné. I když jde o investiční byt, musíte splňovat parametry DTI/DSTI, a to u sedmého bytu dáte dohromady těžko.

Naštěstí to má řešení. Hypotéku si můžete pořídit na společnost s ručením omezeným nebo je možné využít podnikatelský úvěr, kterého se regulace také netýká. Má to svá specifika, svá pro a proti, ale pokud nemáte jinou možnost, může to být dobrá volba. Můžete také využít kamaráda, který nemá hypotéku, ale má příjem, aby vám za hypotéku ručil. Možností je spousta.

Pamatujte ale, že úvěr vám banka schválí jen v případě, že nebudete mít záznam v bankovním a nebankovním registru dlužníků. Pozitivní naopak je, že manželé mohou žádat o hypotéku společně, což výrazně zvyšuje jejich šance.

Zde je seznam pěti největších poskytovatelů hypoték a jejich výhody:

  • Česká spořitelna se ji snaží předběhnout a je ideální na financování developerských projektů a výstavby.
  • Komerční banka je stabilní trojka na trhu a dává předhypoteční úvěr na družstevní byty.
  • Raiffeisenbank má silné jarní a podzimní kampaně, dává bonusy k hypotéce, je vhodná pro financování výstavby a kontokorent.
  • UniCredit Bank je známá jednotnými sazbami pro všechny fixace a má výhodné nabídky při zahrnutí pojištění.

Koupit byt za hotové nebo s hypotékou?

Po přečtení předchozích řádků vás možná již napadlo, že vlastně nemá moc smysl kupovat byt za hotové. „Hypoteční peníze“ jsou levné. Proč si tedy nepůjčit, když to jde, a koupit si tak místo jednoho bytu za hotové dva na hypotéku. Při využití hypotéky se vám sice sníží aktuální výnos z vložených prostředků, ale na konci budete o byt bohatší. Pokud potřebnými penězi disponujete, je to především o vašem rozhodnutí, zda potřebujete maximalizovat své příjmy z pronájmu nebo uvažujete spíše dlouhodobě.

Prostředky na investici

Nejste si jistí, jak se rozhodnout? Sepište si finanční možnosti. Jaké máte prostředky pro investici? Co případně můžete prodat a peníze použít k investování? Na jak vysokou hypotéku dosáhnete? Kolik peněz máte z vlastních zdrojů? Můžete a chcete zastavit nějakou svou jinou nemovitost? Potřebujete víc peněz pro získání hypotéky nebo vám chybí příjem na hypotéku? Pak si sepište, čeho potřebujete dosáhnout a následně i možnosti, jak toho můžete dosáhnout.

Pokud nevíte, jak se rozhodnout, navštivte kouče. Skvělý kouč je například můj kamarád Robert Lhota (robert.lhota@gmail.com). Je to pětačtyřicetiletý zkušený manažer a sám k němu chodím na koučink, když si nevím rady s nějakým rozhodnutím.

Hypoteční poradci

Pokud se neorientujete ve světě hypoték, tak vězte, že existují hypoteční poradci. Svou práci pro vás dělají zdarma. Jsou placeni provizí z banky a přitom vám domluví lepší podmínky, než když budete s bankou jednat sami. Všechny banky jim dávají zhruba stejné odměny, takže není důvod, aby vám kvalitní poradce nedoporučil ten nejlepší finanční ústav. Když jim popíšete svou situaci, poradí vám, která banka se na to hodí nejvíce. Umí spočítat vaše možnosti s vaší výší platu a spousta dalších věcí.

Jaká jsou železná pravidla akciového trhu?

Pokud by trhy neměly žádná pravidla, nemělo by v podstatě smysl jejich fungování jakkoli studovat. Ale i když se trhy často vyvíjejí úplně jinak, než bychom si představovali nebo než předtím odhadovali ti, kteří se věštěním v různě sofistikované podobě živí, některé věci platí. Sice na nich rovnou nevyděláte, ale když si je uvědomíte, alespoň do té finanční divočiny nevyrazíte úplně neozbrojení.

Na akciových trzích neexistují žádná univerzální, stoprocentně fungující pravidla. Kdyby něco fungovalo pokaždé, dělali by to všichni a investování by bylo snadné. Tedy vlastně ne, bylo by nemožné, protože kdyby všichni chtěli ve stejnou chvíli nakupovat, nikdo by neprodával, takže by trh jako takový v podstatě přestal existovat. To, že nic neplatí vždy, ale neznamená, že to neplatí nikdy. A i když budoucnost není kopií minulosti, určité vzorce se opakují a mohou investorům pomáhat. Co tedy mít na paměti?

1. Volatilita se vrací k průměru: Na trzích se střídají bouřlivá a klidná období. Vysoká volatilita dříve či později vystřídá tu nižší a naopak. Trh by bez těchto výkyvů nebyl tím, čím je, tedy rizikem a příležitostí zároveň. Dobré časy končí těmi špatnými, ale ty špatné pak naštěstí také netrvají věčně.

2. Vyplatí se nakupovat, když trh padá: Velké propady cen akcií jsou pro dlouhodobé investory příležitost. Nižší ceny a valuace a vyšší dividendové výnosy, to všechno jsou podmínky pro lepší budoucí zhodnocení. Ne, není možné spolehlivě odhadnout cenové dno, trh může vždycky spadnout ještě níže. Ale z historického hlediska byly právě krize nejlepšími obdobími pro vstup na trh. A kdyby se trh už nikdy neměl odrazit výše, problém by nejspíše nebyl investiční, ale civilizační, přičemž peníze by ani zdaleka nebyly tou největší starostí.

3. Diverzifikace je nejlepší ochrana proti dopadům extrémních událostí: Jen malá část akcií zajišťuje většinu dlouhodobých zisků, zatímco velké množství titulů ztrácí na hodnotě a už se nikdy úplně nezotaví. Trhy některých zemí stagnovaly třeba i desítky let. Proto je rozložení investic napříč regiony, sektory, velikostmi firem a počtem titulů nejúčinnější obranou proti katastrofálním ztrátám. Diverzifikace sama o sobě nezaručí skvělé výsledky, oproti největším tržním vítězům dokonce logicky znamená výraznou podvýkonnost, zvyšuje ale šanci přežít a zůstat na trhu. A to je dlouhodobě klíčové.

4. Největší výhodou investora může být jeho přístup, ne data: Schopnost zvládat vlastní emoce a držet se plánu je důležitější než jakýkoli přístup založený čistě na datech. Trh přechytračit nedokážete, ale můžete se snažit alespoň nepodrazit sami sebe svými unáhlenými rozhodnutími.

5. Trh se občas musí propadnout: Krize nejsou chyba systému, ale jeho součást. Bez občasné bolesti by neexistovaly dlouhodobé zisky. Propady ochlazují přehřáté valuace, testují trpělivost investorů a nabízejí příležitosti těm, kteří si udrží disciplínu.

6. Trh je těžké překonat: Jsou lidé, kteří to dokážou, ale většina investorů nikoli. Určitě ne dlouhodobě. Statistiky ukazují, že většina aktivně spravovaných fondů dlouhodobě zaostává za indexy. To je důvod, proč se tak rozmáhá takzvaně pasivní investování. Neznamená to, že porážet trh je nemožné, je to ale zkrátka spíše výjimka. Investiční strategie by měla vycházet z realistických očekávání.

7. Riziko nikdy úplně nezmizí: Vsadit všechno na akcie znamená vyšší očekávané výnosy, ale také možnost hlubších propadů hodnoty investice. Mít všechny peníze v hotovosti znamená vyhnout se volatilitě, ale skoro jistě přicházet o kupní sílu. Vyvážené investiční portfolio zase vyvolává frustraci z toho, že některé jeho části zrovna ztrácejí. Riziko nezmizí, jen mění podobu. Investoři si musejí vybrat, jakou podobu a míru rizika jsou ochotní nést.

8. Tendence vracet se k průměru a momentum: Investoři se neustále potýkají s emocemi. Někdo drží ztrátové akcie příliš dlouho v naději, že se vrátí na původní cenu. Jiný naopak přikupuje ty, které posilují, a naopak se rychle zbavuje poražených. Jedni reagují na zprávy přehnaně, druzí je ignorují. Tyto rozdíly v chování vedou k tomu, že na trzích v určitých fázích fungují jak návraty k průměru, tak momentum. Strach, chamtivost, přehnaná sebedůvěra, krátkozrakost nebo různá psychologická zkreslení způsobují, že se investorský dav často vrhá jedním směrem, aby pak zase houfně otočil. A proto nic neroste „do nebe“ a fungují různé trendy. A to přesně do doby, než fungovat přestanou a nastane návrat k průměru (nebo alespoň k průměru daného trendu).

9. Delší investiční horizont zvyšuje šance na úspěch: Akciový trh je zvláštní „kasino“, protože čím déle hrajete, tím větší máte šanci na celkovou výhru. S prodlužujícím se investičním horizontem pravděpodobnost zisku na akciovém trhu výrazně roste. Schopnost mít zainvestováno a vydržet je klíčovou konkurenční výhodou oproti těm, kteří panikaří a odcházejí z trhu příliš brzy.

10. Trh trestá (zdánlivou) jistotu: Nikdo nemá všechno pod kontrolou. Jakmile si investoři začnou myslet, že našli jednoduchý recept na zisky, trh je rychle vyvede z omylu. Přehnaná sebedůvěra a pocit jistoty jsou jednou z nejdražších chyb, „snadné peníze“ neexistují.