Autor: FW

Zásadní výhodou nákupu bytu na hypotéku je to, že získáte velkou sumu peněz na investici. Peníze z hypotéky úročené aktuálně pěti procenty jsou vlastně velice levné, proto se vyplatí si je půjčit. Proč je výhodná investiční hypotéka? A jak na ni?

Investice bez velkého kapitálu

Zjednodušeně by se dalo říci, že hypotéka dělá podnikatele z každého. Je investicí bez velkého kapitálu. Nemusíte mít geniální nápad ani velký majetek, a přesto vám banka půjčí. Je to logické, získává totiž jasnou zástavu: nemovitost.

I když se podmínky pro získání hypotečních úvěrů zpřísňují, stále platí, že banka vám půjčí osmdesát procent ceny. Na zvláštní žádost v některých případech i 90. Při hodnotě bytu 6 milionů potřebujete 1,2 milionu, respektive 600 tisíc. Dalším faktorem, určujícím, zda hypotéku dostanete nebo ne, je samozřejmě výše příjmu. Do ní si ale můžete započítat i příjem z nájmu, a to je chvíle, kdy je dobré něco vědět o takzvané investiční hypotéce.

Pokud si totiž prostřednictvím investiční hypotéky koupíte „správný byt za správnou cenu“, který následně dobře a dlouhodobě pronajmete, velmi na tom vyděláte. Nájemné totiž bude vyšší než úroky z úvěru, které zaplatíte bance. Nájemné vám tak bude fakticky splácet váš dluh a ještě vám něco zbyde. Na počátku období splácení bude rozdíl malinký, ale díky dlouhodobě rostoucím nájmům a cenám nemovitostí se rozdíl za deset nebo dvacet let značně zvětší. Reálně tak třeba již za 15 let může jít třetina až polovina nájemného do vaší kapsy. Nehledě na to, že kdybyste v tom momentě byt prodali, můžete z prodejní ceny splatit hypotéku a dost peněz vám zbyde. A pokud počkáte celých 30 let do úplného splacení hypotéky, bude celý byt váš. A přitom se splatil z nájemného a ještě vám generoval příjem.

V Anglii dokonce mají hypotéky, u kterých nesplácíte jistinu, ale jen úroky. Díky tomu vám do kapsy půjde větší část peněz. Jistinu splatíte, až nemovitost někdy v budoucnu prodáte. Takové investiční hypotéky u nás zatím nejsou, takže my musíme nemovitost pečlivěji vybírat. Je třeba hledat v lokalitách, kde je příznivý poměr nájmu k ceně bytu. O tom více v dalším textu.

Porovnání klasické a investiční hypotéky

Jak se liší klasická a investiční hypotéka? Ta investiční narozdíl od klasické předpokládá, že si nekupujete nemovitost pro vlastní bydlení, ale k tomu, abyste ji pronajímali. Do vašeho příjmu se tak započítává plánovaný příjem z nájemného.

Zásadní rozdíl je pak také v takzvaných LTV, což je odborný výraz vyjadřující poměr hypotečního úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti. Ten je u investiční hypotéky obvykle nižší – 60 procent oproti 80 procentům v případě vlastního bydlení. Rozdíl bývá také ve výši úrokové sazby nebo v době splatnosti.

Nájem investičního bytu pokryje splátky

Při uvažování o tom, do jakého bytu investovat, je dobré, aby nájem investičního bytu pokryl splátky. Myslete na to, že například v Praze je největší jistotou malý byt blízko metra. Ten se nejlépe a v podstatě vždy rychle pronajme. Pokud si například půjčíte dva miliony (na 30 let), přidáte své úspory a koupíte malý byt (2 kk) někde v Praze na sídlišti, ale u metra, za 3,3 milionu, budete splácet 7 300 korun měsíčně. Přitom z nájmu získáte 13 tisíc.

Samozřejmě musíte myslet na to, že byt se vám možná nepodaří pronajmout hned. Také, že budete mít náklady s jeho údržbou, opravami, fondem oprav, a že občas bude třeba vymalovat. Ale i tak je téměř jisté, že na tom vyděláte.

Obecné podmínky získání investiční hypotéky

I když se investiční hypotéka od té klasické liší, mnohé mají společné. Obecné podmínky získání investiční i klasické hypotéky vždy vyžadují jistou výši příjmů. Splátka nesmí totiž tvořit více jak 45 procent čistého příjmu, od něj se odečítají i všechny další úvěry. Celkové zadlužení nesmí být vyšší než devítinásobek čistého ročního příjmu.

Pokud se v hypotékách trochu vyznáte, pak víte, že se jedná o nové parametry DTI/DSTI (DSTI – Debt Service to Income, DTI – Debt To Income). Jde o údaje určující jednak výši celkového zadlužení a také výši dluhu vůči příjmu. Jejich zpřísnění bohužel značně ztížilo získávání více hypoték na jednu osobu. Dříve bylo možné koupit investičních bytů na jedno rodné číslo prakticky neomezené množství. Existuje hodně investorů, kteří mají deset a více bytů. Hypotéky splácí z pronájmů a vše šlape jako po drátkách. Bohužel, nyní to již není možné. I když jde o investiční byt, musíte splňovat parametry DTI/DSTI, a to u sedmého bytu dáte dohromady těžko.

Naštěstí to má řešení. Hypotéku si můžete pořídit na společnost s ručením omezeným nebo je možné využít podnikatelský úvěr, kterého se regulace také netýká. Má to svá specifika, svá pro a proti, ale pokud nemáte jinou možnost, může to být dobrá volba. Můžete také využít kamaráda, který nemá hypotéku, ale má příjem, aby vám za hypotéku ručil. Možností je spousta.

Pamatujte ale, že úvěr vám banka schválí jen v případě, že nebudete mít záznam v bankovním a nebankovním registru dlužníků. Pozitivní naopak je, že manželé mohou žádat o hypotéku společně, což výrazně zvyšuje jejich šance.

Zde je seznam pěti největších poskytovatelů hypoték a jejich výhody:

• Česká spořitelna se ji snaží předběhnout a je ideální na financování developerských projektů a výstavby.
• Komerční banka je stabilní trojka na trhu a dává předhypoteční úvěr na družstevní byty.
• Raiffeisenbank má silné jarní a podzimní kampaně, dává bonusy k hypotéce, je vhodná pro financování výstavby a kontokorent.
• UniCredit Bank je známá jednotnými sazbami pro všechny fixace a má výhodné nabídky při zahrnutí pojištění.

Koupit byt za hotové nebo s hypotékou?

Po přečtení předchozích řádků vás možná již napadlo, že vlastně nemá moc smysl kupovat byt za hotové. „Hypoteční peníze“ jsou levné. Proč si tedy nepůjčit, když to jde, a koupit si tak místo jednoho bytu za hotové dva na hypotéku. Při využití hypotéky se vám sice sníží aktuální výnos z vložených prostředků, ale na konci budete o byt bohatší. Pokud potřebnými penězi disponujete, je to především o vašem rozhodnutí, zda potřebujete maximalizovat své příjmy z pronájmu nebo uvažujete spíše dlouhodobě.

Prostředky na investici

Nejste si jistí, jak se rozhodnout? Sepište si finanční možnosti. Jaké máte prostředky pro investici? Co případně můžete prodat a peníze použít k investování? Na jak vysokou hypotéku dosáhnete? Kolik peněz máte z vlastních zdrojů? Můžete a chcete zastavit nějakou svou jinou nemovitost? Potřebujete víc peněz pro získání hypotéky nebo vám chybí příjem na hypotéku? Pak si sepište, čeho potřebujete dosáhnout a následně i možnosti, jak toho můžete dosáhnout.

Pokud nevíte, jak se rozhodnout, navštivte kouče. Skvělý kouč je například můj kamarád Robert Lhota (robert.lhota@gmail.com). Je to pětačtyřicetiletý zkušený manažer a sám k němu chodím na koučink, když si nevím rady s nějakým rozhodnutím.

Hypoteční poradci

Pokud se neorientujete ve světě hypoték, tak vězte, že existují hypoteční poradci. Svou práci pro vás dělají zdarma. Jsou placeni provizí z banky a přitom vám domluví lepší podmínky, než když budete s bankou jednat sami. Všechny banky jim dávají zhruba stejné odměny, takže není důvod, aby vám kvalitní poradce nedoporučil ten nejlepší finanční ústav. Když jim popíšete svou situaci, poradí vám, která banka se na to hodí nejvíce. Umí spočítat vaše možnosti s vaší výší platu a spousta dalších věcí.

Lze předčasně splatit hypotéku? Takovou otázku si klademe nejčastěji, když zvažujeme prodej nemovitosti. Odpověď zní: ano, ale… dřívější splacení hypotéky může být úplně zdarma nebo Vás může stát až 50 000 Kč. Poradíme Vám, jak zvládnout mimořádné splátky hypotéky bez sankcí.

Předčasné ukončení hypotéky může mít mnoho důvodů, ale zdaleka nejčastější je prodej nemovitosti a koupě nového bydlení. Jestli vás zajímá toto téma, podívejte se také na článek Prodej bytu s hypotékou, kde vás provedeme čtyřmi hlavními scénáři takového prodeje. Záleží totiž i na tom, jaké financování zvolí kupující.

Když chcete nemovitost prodat, v Maximě vám taky umíme vyplatit až 80 % ceny vaší nemovitosti předem, abyste mohli využít možnost předčasného splacení hypotéky, ještě než nemovitost prodáte.

Zjistěte si konec fixace hypotéky

Když vás čeká předčasné splacení hypotečního úvěru, zkontrolujte si dvě věci: konec fixace a datum uzavření smlouvy. Od těchto údajů se totiž odvíjejí vaše možnosti, jak hypotéku splatit, a také výše případných poplatků a sankcí. Fixace je doba, po kterou máte nastavenou pevnou úrokovou sazbu. Splacení hypotéky mimo fixaci je vždy jednodušší, než když fixační doba teprve běží.

U data uzavření smlouvy o hypotečním úvěru je rozhodující, jestli byla uzavřena po 1. 12. 2016, nebo ne. Předčasné splacení hypotéky se totiž řídí zákonem o spotřebitelském úvěru (zák. č. 257/2016 Sb.). Ten nabyl účinnosti 1. 12. 2016 a vztahuje se na všechny smlouvy o hypotečnímu úvěru uzavřené po tomto datu. Týká se ale i hypoték uzavřených před 1. 12. 2016, pokud u nich uplynula fixační doba.

Jestliže jste smlouvu o hypotečním úvěru uzavřeli před 1. 12. 2016 a fixační doba ještě neuplynula, budou se podmínky předčasného splacení řídit vaší smluvní dokumentací (která nejspíš nebude moc výhodná). Podrobné vyčíslení nákladů spojených s předčasným splacením vám poskytne vaše banka.

Předčasné splacení hypotéky bez sankce

Předčasné splacení hypotéky zdarma znamená žádné poplatky za zpracování žádosti o předčasné splacení úvěru, žádné smluvní pokuty, žádné budoucí úroky, o které banka předčasným splacením přijde. Úroky z hypotéky zaplatíte pouze k datu, kdy hypotéku předčasně splatíte.

Nárok za předčasné splacení hypotéky zdarma máte v těchto případech:

1. Splacení hypotéky na konci fixace

Pokud se blíží konec fixace hypotéky a vy můžete s předčasným splacením hypotéky pár týdnů/měsíců počkat, udělejte to. Poté, co vám banka po skončení fixačního období sdělí novou úrokovou sazbu na následující období, máte celé 3 měsíce na to, abyste zdarma splatili hypotéku.

2. Splacení hypotéky v těžkých životních situacích

Zákon definuje těžké životní situace tak, že výrazně klesne schopnost dlužníka splácet hypoteční úvěr a stane se tak proto, že:

• hypoteční dlužník zemře, stane se invalidním nebo je dlouhodobě nemocný,
• případně zemře, stane se invalidním nebo dlouhodobě onemocní jeho manžel/ka nebo partner/ka.

Nezáleží na tom, zda se hypotéka splácí např. ze životního pojištění zemřelého nebo z vlastních zdrojů. Předčasné splacení hypotéky bez sankce je možné, pokud je splněna podmínka těžké životní situace a zároveň musí být výrazně snížena schopnost splácet hypotéku (např. chod domácnosti je najednou financován pouze z jednoho příjmu).

3. Mimořádná splátka hypotéky na výročí

Blíží se výročí uzavření vaší hypoteční smlouvy? A máte volné finanční prostředky? Měsíc před datem, kdy jste uzavřeli smlouvu o hypotečním úvěru, je vždy možná mimořádná splátka hypotéky ze zákona, takže ji musí umožnit každá banka.

Tato předčasná splátka hypotéky může dosáhnout až 25 % z celkové výše hypotečního úvěru. Banka si za tyto výroční mimořádné splátky hypotéky nesmí účtovat nic navíc. Částka 25 % se počítá z výše původní hypotéky.

4. Kdykoliv, když je hypotéka bez fixace

Jestliže nemáte fixovanou úrokovou sazbu, kdykoliv bude možné předčasné splacení hypotéky bez poplatků. To se týká všech hypotečních smluv bez výjimky, včetně smluv uzavřených před 1. 12.

Poplatek za předčasné splacení hypotéky

Pokud nemůžete počkat na skončení fixace nebo aspoň na výročí fixace, potřebujete vědět, jaké jsou sankce za předčasné splacení hypotéky v době fixace.

Aby vám banka neúčtovala vysoké smluvní pokuty či jiné kompenzace za budoucí úroky (o které předčasným splacením přijde), musí vaše hypotéka běžet alespoň dva roky. Zároveň je předčasné splacení možné jenom tehdy, když prodáváte nemovitost, kterou jste si na hypotéku pořídili.

Vyplatí se předčasné splacení hypotéky?

Máte-li peníze navíc dřív než po dvou letech od sjednání své hypotéky, raději tyto peníze někam uložte nebo využijte jinak. Předčasné splacení hypotéky se vám nevyplatí.

Sankce za předčasné splacení hypotéky

Podle zákona o spotřebitelském úvěru platí, že banka může požadovat pouze takzvanou náhradu účelně vynaložených nákladů. To je velká změna oproti stavu před 1. 12. 2016 — před tímto datem banky běžně účtovaly klientům vysoké smluvní pokuty, které jim kompenzovaly ušlý zisk z budoucích úroků.

Výši těchto účelně vynaložených nákladů omezuje zákon třemi limity:

• Nesmí přesáhnout 1 % z předčasně splacené částky.
• Nesmí být vyšší, než kolik byste zaplatili na úrocích do konce vaší fixace.
• Maximální strop je 50 000 Kč.

Jak se v těchto limitech zorientovat? Jednoduše. Platí pro vásten, který je nejnižší.

Příklad: Manželé Novákovi platí měsíční splátku hypotéky 10 000 Kč, z toho 6 000 Kč jsou úroky. Potřebují svoji nemovitost prodat a předčasně splatit hypotéku. Banka jim vyčíslila k doplacení 3 miliony korun. Manželé Novákovi zaplatí v souvislosti s předčasným splacením hypotéky maximálně 30 000 Kč.Proč?

• 1 % ze 3 milionů, které budou Novákovi doplácet, je 30 000 Kč.
• Za rok, který zbývá do konce fixačního období, by na úrocích zaplatili 72 000 Kč (12 × 6 000 Kč).
• Maximální limit poplatků je ze zákona 50 000 Kč.

Pro manžele Novákovy platí nejnižší zákonný limit, tedy 30 000 Kč. Víc po nich banka v souhrnu chtít nemůže.

Česká národní banka vydala k sankcím za předčasné splacení také doporučující stanovisko, které banky povětšinou respektují, byť některé s výhradami. V některých případech taky ČNB už udělila bankám pokuty za příliš vysoké poplatky.

Žádejte v bance vyčíslení poplatku za předčasné splacení

Pokud uvažujete o předčasném splacení hypotéky, zeptejte se své banky. Banka má povinnost vám na dotaz pro případ předčasného splacení úvěru poskytnout tyto informace:

• vyčíslení dlužné částky včetně rozpadu na samotný dluh (jistinu), úroky a náklady spojené s předčasným splacením;
• přesné vyčíslení poplatků, které bude banka v případě předčasného splacení požadovat (pokud není možné přesné vyčíslení, měla by vám banka popsat všechny podmínky, které mají na výši bankovních poplatků vliv);

Zároveň by banka měla přidat poučení o tom, v jakých situacích máte nárok na předčasné splacení hypotéky zdarma.

Některé banky dokáží projevit i jistou míru empatie a požadují spíše symbolické poplatky v náročnějších životních situacích, které ale nejsou dostatečně tíživé na to, aby vás kvalifikovaly na předčasné splacení zdarma (typicky rozvod). Není výjimkou, že poplatek za splacení hypotéky dříve je přijatelných 1 000 Kč.

Pokud jste si však před 1. prosincem 2016 sjednali hypotéku například s desetiletou fixací, mohla by pokuta za předčasné splacení úvěru dosáhnout podstatně vyšších částek (klidně se může pohybovat ve statisících). Konkrétně ji vyčíslí pracovníci banky. Pak je třeba zvážit, zda se nevyplatí počkat s prodejem až na termín fixace.

Předčasné splacení hypotéky 2024: chystá se novela

Výše uvedené podmínky předčasného splacení hypotéky se dost možná brzy zase změní. Ministerstvo financí totiž připravuje novelu zákona o spotřebitelských úvěrech, kterou schválila Poslanecká sněmovna 15. listopadu 2023, nyní projde ještě Senátem. Zároveň vznikla na úrovni EU nová směrnice o spotřebitelských úvěrech.

Jak se novela podepíše na podmínkách pro předčasné splacení hypotéky? K tomu se vyjádřilo i Ministerstvo financí a vyjasnilo situaci v následujícím přehledu:

Klient má již dnes možnost předčasného splacení hypotéky bez poplatku v těchto případech:

• v rámci plnění z pojištění určeného k zajištění splacení úvěru
• u úvěru poskytnutého formou možnosti přečerpání
• po vypršení fixace úrokové sazby
• do 3 měsíců od sdělení nové výše úrokové sazby bankou
• v případě úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity klienta či jeho manžela/manželky.

Nověse možnost předčasného splacení bez poplatkubude vztahovat také na případy:

• vypořádání společného jmění manželů (tzn. rozvod klienta)
• prodej nemovitosti po 2 letech (či později) od její koupě.

V ostatních situacích, kdy klient usiluje o předčasné splacení, však novela vrací bankám právo účtovat klientovi poplatek. Lidé by však podle této novely neměli zaplatit více než dvě procenta z jistiny, tedy půjčené částky. Banky takový návrh vítají, lidé už méně. Zatím se neví, kdy novela vstoupí v platnost.

Shrnutí: Splacení hypotéky předčasně

Kdy se předčasné splacení hypotéky vyplatí:

• Když vám končí fixační období — 3 měsíce po oznámení nové úrokové sazby máte možnost předčasně splatit hypotéku bez jakýchkoliv poplatků navíc.
• Pokud chcete splatit hypotéku částečně, počkejte na výročí hypoteční smlouvy — každý rok můžete bance poslat mimořádnou splátku až 25 % hypotéky.
• Pokud jste v tíživé životní situaci.
• Když je vaše hypotéka bez fixace.

Kdy s předčasným splacením hypotéky počkat:

• Pokud jste uzavřeli smlouvu před 1. 12. 2016 a ještě vám neskončila fixace.
• Pokud máte hypotéku méně než dva roky.

Kdy je třeba počítat s poplatky v limitované výši:

• Předčasné splacení hypotéky v době fixace, ale po více jak dvou letech od uzavření hypoteční smlouvy. Poplatky za předčasné splacení se v těchto případech pohybují obvykle v řádech jednotek tisíc.