Rubrika: Hypotéky

Prodej nemovitosti zatížené hypotékou může být pro mnohé velkou výzvou. Většina lidí si pořizuje nemovitosti na hypotéku, protože jen málokdo má dostatek hotovosti na koupi bez úvěru. Může se zdát, že hypotéka je závazek na celý život, ale to není pravda. Existují způsoby, jak nemovitost prodat nebo koupit i s hypotékou, aniž byste se museli obávat složitých procesů. Proces prodeje nemovitosti s hypotékou je často byrokraticky náročný a pro laika může být nepřehledný. Nesprávný postup navíc může vést k zbytečným komplikacím.

Vyčíslení zůstatku úvěru

„Jako první krok je nutné požádat banku o tzv. vyčíslení zůstatku úvěru k předčasnému splacení. Tento dokument uvádí přesnou částku, kterou banka požaduje k úplnému splacení úvěru,“ popisuje Michal Svoboda, realitní makléř Century 21. Bankám trvá přibližně týden, než vyčíslení připraví. Dokument obvykle obsahuje i započtené poplatky spojené s výmazem zástavního práva na katastru nemovitostí, v případě že tento úkon banka provádí sama.

Pokud však banka ponechá tento úkon na klientovi, zašle mu tzv. kvitanci k výmazu zástavního práva, tedy dokument potvrzující, že zástavní právo bylo splaceno a může být vymazáno z katastru nemovitostí. Ten následně musí klient podat na katastr sám a uhradit správní poplatek ve výši 2000 korun. Je také důležité požádat banku o výmaz dalších zápisů, jako je zákaz zcizení, což umožní prodej nemovitosti. Finanční částky v kupní smlouvě pak vycházejí z údajů uvedených ve vyčíslení banky.

Varianty financování při nákupu

Při prodeji nemovitosti s hypotékou existuje několik způsobů, jak může kupující nákup financovat. „Pokud má kupující hotovost, může vložit prostředky do úschovy, odkud se uhradí doplatek bance, nebo zaplatit přímo na úvěrový účet prodávajícího a zbytek uložit do úschovy,“ vysvětluje Svoboda. Pokud si kupující vyřizuje hypotéku u stejné banky jako prodávající, banka si započte částku potřebnou k doplacení úvěru a zbytek složí do úschovy. V případě, že kupující získává úvěr u jiné banky, obvykle se postupuje tak, že banka pošle příslušnou částku na umoření úvěru bance prodávajícího a zbytek složí do úschovy.

Je také možné, aby kupující převzal stávající hypotéku prodávajícího, ale tato možnost má svá omezení. Často výše úvěru již není dostačující a kupující je nucen si vzít doplňující úvěr u stejné banky. Navíc, pokud již skončila fixace výhodných sazeb, klient je odkázán na běžné sazby, což může snížit atraktivitu této možnosti. I když fixace ještě neskončila, blížící se konec fixace může znamenat, že úspora nebude tak výrazná.

Výměna zástav v katastru nemovitostí

Dalším klíčovým krokem v procesu je výměna zástav v katastru nemovitostí. „Součástí vyčíslení je nutný i případný souhlas se zápisem zástavního práva druhého v pořadí pro banku kupujícího,“ říká Svoboda. Pokud kupující a prodávající využívají stejnou banku, je proces obvykle jednodušší. Nejprve se podává zápis zástavního práva pro kupujícího. Jakmile je úvěr prodávajícího uhrazen, dojde k výmazu původního zástavního práva. V případě, že kupující využívá jinou banku než prodávající, je postup obdobný, ale může vyžadovat více koordinace mezi oběma bankami. Nejprve se zapíše zástavní právo kupujícího a po úhradě úvěru prodávajícího se původní zástava vymaže.

Připravte se na maraton, ne na sprint

Celý proces může trvat déle, než byste očekávali. „Nejprve je třeba počítat s čekáním na vyčíslení zůstatku úvěru nezbytného k vyhotovení kupní smlouvy, což zabere přibližně týden. Následně se proces prodlužuje zajištěním úvěru pro kupujícího. To zahrnuje odhad nemovitosti, který může trvat jeden až dva týdny, u rodinných domů i déle, a vyhotovení úvěrové smlouvy, které závisí na doložení potřebných podkladů a posouzení bonity klienta, což z mých zkušeností trvá další 2 týdny. Celkem se může proces při financování úvěrem protáhnout o čtyři až pět týdnů,“ popisuje Svoboda. Při koupi nemovitosti s hypotékou je proto důležité být trpělivý a mít na paměti, že se jedná spíše o maraton než o sprint.

Pokud si nejste jisti, jak na to, neváhejte se obrátit na odborníky, kteří vás procesem nákupu nebo prodeje nemovitostí s hypotékou provedou a pomohou vám vyhnout se komplikacím.

Výběr správného bytu představuje rozhodnutí, které může ovlivnit kvalitu Vašeho života na mnoho let. Ať už hledáte svůj první domov nebo uvažujete o změně stávajícího bydlení, je důležité postupovat pečlivě a s rozvahou zvážit všechny aspekty. Svou roli obvykle hraje poloha, cena i velikost bytu, důležitými kritérii je ale také právní a technický stav.

Požadavky na byt – co při výběru zohlednit?

Každý z nás má své představy o tom, jak by měl ideální byt vypadat. Přesto existuje několik univerzálních kritérií, která by měl byt vhodný pro pohodlné a dlouhodobé žití splňovat. Před samotným hledáním bytu je důležité si tyto požadavky jasně definovat. Při výběru bytu hraje pro velkou část zájemců roli lokalita. Obvykle lze zaznamenat pokles cen starších nemovitostí v méně atraktivních lokalitách, kde kromě dopravní dostupnosti výrazně ovlivňuje cenu také technický stav budov a jejich energetická náročnost.

„Ideální byt by měl být situován v oblasti, která odpovídá vašemu životnímu stylu. Pro někoho může být rozhodující dostupnost veřejné dopravy, jiní hledají bydlení na základě toho, jak blízko je školám či školkám. Obecně bývá vítaná blízkost obchodů a základní občanské vybavenosti,“ vysvětluje Jan Hamr, provozní ředitel společnosti DMG Stav.

Nezapomeňte zhodnotit také bezpečnost lokality či její perspektivu do budoucna. Pokud máte informace o plánovaném rozvoji okolí, zvažte, zda je pro vás tento aspekt výhodou či nikoliv. S lokalitou se váže také cena, která se může lišit nejen v městech a krajích, ale dokonce také v samotných pražských obvodech. „Data za leden až březen 2024 ukazují nejvyšší průměrnou cenu na Praze 1, kde zaplatíte za metr čtvereční okolo 253 tisíc korun. Nejnižší cenu naopak najdete v Praze 9 – za m² zde zaplatíte v průměru 138 200 Kč,“ doplňuje Jan Hamr.

Velikost bytu by měla odpovídat vašim současným i budoucím potřebám. Dva byty o stejné ploše však mohou nabízet zcela odlišné dispozice a využití prostoru. Počet místností a jejich rozložení dokonce může hrát větší roli než samotná velikost. Zařízení garsonky o rozloze 40 m² vyžaduje jiný přístup než vybavení 2+kk bytu se stejnou plochou. Podle údajů Eurostatu by měl mít vlastní místnost každý dospělý pár a každá osoba starší 18 let. Dvě děti nebo teenageři do 18 let mohou místnost obývat společně. V domácnostech s více členy je tedy praktické mít více menších místností namísto jedné velké.

Promyslete také, zda pro vás byt nabízí dostatek úložného prostoru nebo případně disponuje sklepem. Zvažte, zda má dostatečně prostornou kuchyň a zda vám vyhovuje, jak je řešena koupelna a toaleta. V tomto směru by měl být váš vysněný byt praktický a brát ohled na váš každodenní režim a potřeby všech členů domácnosti.

Dejte si pozor na byty, které na první pohled působí lákavě, avšak na ten druhý začnou vyplouvat na povrch nedostatky. „Díky zkušenostem z více než 50 projektů, které jsme v DMG Stavu úspěšně zrealizovali, vím, na co si dát pozor a jak poznat, že byla stavba provedena kvalitně. Abyste si mohli užít pohodlné a bezstarostné bydlení, doporučuji vám před podpisem smlouvy provést důkladnou prohlídku, ideálně za přítomnosti odborníka. Zkontrolujte stav elektroinstalace, vodovodních a kanalizačních rozvodů, izolace i případné známky vlhkosti či plísní. Nezapomeňte si také zjistit informace o stavu společných prostor domu, jako jsou výtahy, schodiště či fasáda,“ zdůrazňuje Jan Hamr.

Promyslete si, zda je váš vysněný byt finančně dostupný nejen pořizovací cenou, ale také z dlouhodobého hlediska. Průměrná česká domácnost potřebuje podle údajů Ministerstva pro místní rozvoj na pořízení bytu o rozloze 60 m² zhruba 5 svých čistých ročních příjmů. V Praze si domácnosti musí připravit na koupi bytu až osm čistých ročních platů. Do nákladů na pořízení bytu se zároveň nepočítá jen kupní cena, ale také provozní náklady a budoucí investice do oprav. Nezapomeňte zahrnout také náklady na energie, správu domu a případně příspěvky do fondu oprav.

Před koupí si také vždy ověřte právní stav nemovitosti. Zjistěte si, zda na bytě není dluh nebo jiné závazky, které by užívání bytu zkomplikovaly. Důkladně si projděte kupní smlouvu a případné nejasnosti zkonzultujte s právníkem, který vám pomůže rozpoznat možná rizika.

Kde hledat byt?

Najít ideální byt může být časově náročné, ale pokud víte, kde hledat, můžete celý proces zefektivnit. Nejpopulárnější místo, kde hledat bydlení, jsou online realitní portály. Účinné mohou být také sociální sítě, na kterých se nachází mnoho skupin zaměřených na pronájmy a prodeje nemovitostí. Tato alternativa je však výhodnější pro studenty, kteří hledají vhodné, cenově dostupné spolubydlení.

V poslední době se však stává stále populárnější hledat bydlení přímo na stránkách rezidenčních projektů. Za druhé čtvrtletí tohoto roku prodali developeři celých 1500 bytů, což představuje o polovinu více než ve stejném období minulého roku. Rezidenční projekty mnohdy nabízejí moderní a energeticky úsporné byty v atraktivních lokalitách, které zohledňují možné potřeby i životní styl zájemců. Pokud byste uvažovali o koupi bytu v developerském projektu, je potřeba pojmout hledání bytu opět trochu jinak.

Stránky rezidenčních projektů obvykle obsahují ucelený přehled o celém daném projektu. Naleznete zde podrobné informace o jednotlivých bytech, jejich dispozicích, vybavení, energetické náročnosti i dalších aspektech. Velkou výhodou je také vizualizace projektu, díky které si můžete snadno představit, jak bude váš budoucí domov vypadat.

„Rezidenční projekty často nezahrnují pouze samotné byty, ale také plánovanou infrastrukturu. Pod ní si můžete představit například parky, dětská hřiště, obchody, školy či sportoviště. Stránky daného projektu mohou obsahovat přehled těchto plánů, a můžete tak jednoduše zvážit, zda lokalita splňuje vaše požadavky na pohodlné a praktické bydlení,“ radí Jan Hamr.

Pokud si vybíráte byt v rezidenčním projektu, máte obvykle možnost volby z několika variant dispozic i podlaží. Některé projekty dokonce umožňují i částečnou „personalizaci“ bytu, například výběr podlahy či obkladů. Bydlení si tak můžete přizpůsobit podle svých představ ještě před jeho dokončením. Developerské projekty mají obvykle jasně definované podmínky koupě. Zahrnují podrobné smlouvy, harmonogramy výstavby i sjednané podmínky financování. Na webových stránkách projektu obvykle naleznete informace o postupu při koupi bytu, platební podmínky i možnosti financování. Celý proces si tak můžete snadno naplánovat a vyhnout se nečekaným komplikacím.

Na stránkách rezidenčních projektů můžete pravidelně sledovat aktualizace dostupných bytů, a mít tak snadno přehled o volných bytech a jejich cenách. Některé projekty nabízejí dokonce možnost online rezervace. Pokud tedy uvidíte nabídku, která vás osloví, můžete na ni rychle zareagovat a zajistit si vybraný byt z pohodlí domova. Rezidenční projekty představují také zajímavou investiční příležitost. Jak již bylo zmíněno výše, stránky projektů často poskytují informace i o plánovaném rozvoji oblasti, což vám může pomoci se rozhodnout, zda je investice do bytu z dlouhodobého hlediska výnosná.

A jak koupě bytu od developera probíhá?

Pořízení bytu v developerském projektu je v současnosti poměrně běžné – byty jsou často atraktivní svým jedinečným designem, kvalitní občanskou vybaveností i výhodnou polohou. Koupě bytu od developera představuje zároveň strukturovaný proces, který zájemci umožní získat nové bydlení s minimálním rizikem a jasně definovanými podmínky. První krok, který jako zájemce učiníte, je výběr bytu na webových stránkách rezidenčního projektu. Prohlédněte si dostupné varianty, které se mohou lišit v dispozicích, podlaží či orientaci bytu. Jakmile naleznete byt, který vám vyhovuje, vyplníte na stránkách kontaktní formulář s vašimi údaji a provedete online rezervaci.

Do 24 hodin od provedení rezervace očekávejte zkontaktování od zástupce developera. Ten vám poskytne podrobnější informace o dalším postupu, smluvních podmínkách a případně zodpoví vaše dotazy. Doporučujeme se ujistit, že budou všechny vaše požadavky plně zohledněny.

V průběhu následujících 5 dnů od potvrzení rezervace se zpravidla setkáte s developerem k podpisu rezervační smlouvy. Při podpisu rezervační smlouvy složíte také rezervační poplatek ve výši 5 % z celkové ceny bytu. Do 14 dnů od podpisu rezervační smlouvy následuje uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Tato smlouva detailně upravuje podmínky prodeje, včetně harmonogramu plateb a termínu dokončení stavby. Při podpisu této smlouvy je potřeba složit další poplatek, a to ve výši 10 % z ceny bytu. Poslední fázi představuje samotné uzavření kupní smlouvy, k němuž dochází po kolaudaci bytu. V tento moment doplatíte zbylou částku z celkové ceny bytu. Kupní smlouva přenese vlastnické právo na vás a stanete se oficiálním majitelem bytu.

Výběr správného bytu představuje rozhodnutí, které může ovlivnit kvalitu Vašeho života na mnoho let. Ať už hledáte svůj první domov nebo uvažujete o změně stávajícího bydlení, je důležité postupovat pečlivě a s rozvahou zvážit všechny aspekty. Svou roli obvykle hraje poloha, cena i velikost bytu, důležitými kritérii je ale také právní a technický stav.

Požadavky na byt – co při výběru zohlednit?

Každý z nás má své představy o tom, jak by měl ideální byt vypadat. Přesto existuje několik univerzálních kritérií, která by měl byt vhodný pro pohodlné a dlouhodobé žití splňovat. Před samotným hledáním bytu je důležité si tyto požadavky jasně definovat. Při výběru bytu hraje pro velkou část zájemců roli lokalita. Obvykle lze zaznamenat pokles cen starších nemovitostí v méně atraktivních lokalitách, kde kromě dopravní dostupnosti výrazně ovlivňuje cenu také technický stav budov a jejich energetická náročnost.

„Ideální byt by měl být situován v oblasti, která odpovídá vašemu životnímu stylu. Pro někoho může být rozhodující dostupnost veřejné dopravy, jiní hledají bydlení na základě toho, jak blízko je školám či školkám. Obecně bývá vítaná blízkost obchodů a základní občanské vybavenosti,“ vysvětluje Jan Hamr, provozní ředitel společnosti DMG Stav.

Nezapomeňte zhodnotit také bezpečnost lokality či její perspektivu do budoucna. Pokud máte informace o plánovaném rozvoji okolí, zvažte, zda je pro vás tento aspekt výhodou či nikoliv. S lokalitou se váže také cena, která se může lišit nejen v městech a krajích, ale dokonce také v samotných pražských obvodech. „Data za leden až březen 2024 ukazují nejvyšší průměrnou cenu na Praze 1, kde zaplatíte za metr čtvereční okolo 253 tisíc korun. Nejnižší cenu naopak najdete v Praze 9 – za m² zde zaplatíte v průměru 138 200 Kč,“ doplňuje Jan Hamr.

Velikost bytu by měla odpovídat vašim současným i budoucím potřebám. Dva byty o stejné ploše však mohou nabízet zcela odlišné dispozice a využití prostoru. Počet místností a jejich rozložení dokonce může hrát větší roli než samotná velikost. Zařízení garsonky o rozloze 40 m² vyžaduje jiný přístup než vybavení 2+kk bytu se stejnou plochou. Podle údajů Eurostatu by měl mít vlastní místnost každý dospělý pár a každá osoba starší 18 let. Dvě děti nebo teenageři do 18 let mohou místnost obývat společně. V domácnostech s více členy je tedy praktické mít více menších místností namísto jedné velké.

Promyslete také, zda pro vás byt nabízí dostatek úložného prostoru nebo případně disponuje sklepem. Zvažte, zda má dostatečně prostornou kuchyň a zda vám vyhovuje, jak je řešena koupelna a toaleta. V tomto směru by měl být váš vysněný byt praktický a brát ohled na váš každodenní režim a potřeby všech členů domácnosti.

Dejte si pozor na byty, které na první pohled působí lákavě, avšak na ten druhý začnou vyplouvat na povrch nedostatky. „Díky zkušenostem z více než 50 projektů, které jsme v DMG Stavu úspěšně zrealizovali, vím, na co si dát pozor a jak poznat, že byla stavba provedena kvalitně. Abyste si mohli užít pohodlné a bezstarostné bydlení, doporučuji vám před podpisem smlouvy provést důkladnou prohlídku, ideálně za přítomnosti odborníka. Zkontrolujte stav elektroinstalace, vodovodních a kanalizačních rozvodů, izolace i případné známky vlhkosti či plísní. Nezapomeňte si také zjistit informace o stavu společných prostor domu, jako jsou výtahy, schodiště či fasáda,“ zdůrazňuje Jan Hamr.

Promyslete si, zda je váš vysněný byt finančně dostupný nejen pořizovací cenou, ale také z dlouhodobého hlediska. Průměrná česká domácnost potřebuje podle údajů Ministerstva pro místní rozvoj na pořízení bytu o rozloze 60 m² zhruba 5 svých čistých ročních příjmů. V Praze si domácnosti musí připravit na koupi bytu až osm čistých ročních platů. Do nákladů na pořízení bytu se zároveň nepočítá jen kupní cena, ale také provozní náklady a budoucí investice do oprav. Nezapomeňte zahrnout také náklady na energie, správu domu a případně příspěvky do fondu oprav.

Před koupí si také vždy ověřte právní stav nemovitosti. Zjistěte si, zda na bytě není dluh nebo jiné závazky, které by užívání bytu zkomplikovaly. Důkladně si projděte kupní smlouvu a případné nejasnosti zkonzultujte s právníkem, který vám pomůže rozpoznat možná rizika.

Kde hledat byt?

Najít ideální byt může být časově náročné, ale pokud víte, kde hledat, můžete celý proces zefektivnit. Nejpopulárnější místo, kde hledat bydlení, jsou online realitní portály. Účinné mohou být také sociální sítě, na kterých se nachází mnoho skupin zaměřených na pronájmy a prodeje nemovitostí. Tato alternativa je však výhodnější pro studenty, kteří hledají vhodné, cenově dostupné spolubydlení.

V poslední době se však stává stále populárnější hledat bydlení přímo na stránkách rezidenčních projektů. Za druhé čtvrtletí tohoto roku prodali developeři celých 1500 bytů, což představuje o polovinu více než ve stejném období minulého roku. Rezidenční projekty mnohdy nabízejí moderní a energeticky úsporné byty v atraktivních lokalitách, které zohledňují možné potřeby i životní styl zájemců. Pokud byste uvažovali o koupi bytu v developerském projektu, je potřeba pojmout hledání bytu opět trochu jinak.

Stránky rezidenčních projektů obvykle obsahují ucelený přehled o celém daném projektu. Naleznete zde podrobné informace o jednotlivých bytech, jejich dispozicích, vybavení, energetické náročnosti i dalších aspektech. Velkou výhodou je také vizualizace projektu, díky které si můžete snadno představit, jak bude váš budoucí domov vypadat.

„Rezidenční projekty často nezahrnují pouze samotné byty, ale také plánovanou infrastrukturu. Pod ní si můžete představit například parky, dětská hřiště, obchody, školy či sportoviště. Stránky daného projektu mohou obsahovat přehled těchto plánů, a můžete tak jednoduše zvážit, zda lokalita splňuje vaše požadavky na pohodlné a praktické bydlení,“ radí Jan Hamr.

Pokud si vybíráte byt v rezidenčním projektu, máte obvykle možnost volby z několika variant dispozic i podlaží. Některé projekty dokonce umožňují i částečnou „personalizaci“ bytu, například výběr podlahy či obkladů. Bydlení si tak můžete přizpůsobit podle svých představ ještě před jeho dokončením. Developerské projekty mají obvykle jasně definované podmínky koupě. Zahrnují podrobné smlouvy, harmonogramy výstavby i sjednané podmínky financování. Na webových stránkách projektu obvykle naleznete informace o postupu při koupi bytu, platební podmínky i možnosti financování. Celý proces si tak můžete snadno naplánovat a vyhnout se nečekaným komplikacím.

Na stránkách rezidenčních projektů můžete pravidelně sledovat aktualizace dostupných bytů, a mít tak snadno přehled o volných bytech a jejich cenách. Některé projekty nabízejí dokonce možnost online rezervace. Pokud tedy uvidíte nabídku, která vás osloví, můžete na ni rychle zareagovat a zajistit si vybraný byt z pohodlí domova. Rezidenční projekty představují také zajímavou investiční příležitost. Jak již bylo zmíněno výše, stránky projektů často poskytují informace i o plánovaném rozvoji oblasti, což vám může pomoci se rozhodnout, zda je investice do bytu z dlouhodobého hlediska výnosná.

A jak koupě bytu od developera probíhá?

Pořízení bytu v developerském projektu je v současnosti poměrně běžné – byty jsou často atraktivní svým jedinečným designem, kvalitní občanskou vybaveností i výhodnou polohou. Koupě bytu od developera představuje zároveň strukturovaný proces, který zájemci umožní získat nové bydlení s minimálním rizikem a jasně definovanými podmínky. První krok, který jako zájemce učiníte, je výběr bytu na webových stránkách rezidenčního projektu. Prohlédněte si dostupné varianty, které se mohou lišit v dispozicích, podlaží či orientaci bytu. Jakmile naleznete byt, který vám vyhovuje, vyplníte na stránkách kontaktní formulář s vašimi údaji a provedete online rezervaci.

Do 24 hodin od provedení rezervace očekávejte zkontaktování od zástupce developera. Ten vám poskytne podrobnější informace o dalším postupu, smluvních podmínkách a případně zodpoví vaše dotazy. Doporučujeme se ujistit, že budou všechny vaše požadavky plně zohledněny.

V průběhu následujících 5 dnů od potvrzení rezervace se zpravidla setkáte s developerem k podpisu rezervační smlouvy. Při podpisu rezervační smlouvy složíte také rezervační poplatek ve výši 5 % z celkové ceny bytu. Do 14 dnů od podpisu rezervační smlouvy následuje uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Tato smlouva detailně upravuje podmínky prodeje, včetně harmonogramu plateb a termínu dokončení stavby. Při podpisu této smlouvy je potřeba složit další poplatek, a to ve výši 10 % z ceny bytu. Poslední fázi představuje samotné uzavření kupní smlouvy, k němuž dochází po kolaudaci bytu. V tento moment doplatíte zbylou částku z celkové ceny bytu. Kupní smlouva přenese vlastnické právo na vás a stanete se oficiálním majitelem bytu.

Vlastníte lesní pozemek, který byl dříve kompletně osvobozen o daně z nemovitostí? Nově může být předmětem daně. Do kdy podat daňové přiznání? A co se stane, pokud jej nepodáte? Konsolidační balíček z roku 2023 přinesl mnoho změn, které se týkaly oblasti daně z nemovitostí. Jejich účinnost pak byla rozložena do více let a plno následků ucítí poplatníci i tento rok. Kromě novot ohledně koeficientů je pozměněna i oblast lesních pozemků, v jejichž rozsahu jsou i lesy ochranné nebo zvláštního určení.

Částečně (ne)ochranné lesní pozemky jsou nově předmětem daně

Ještě v předchozích zdaňovacích obdobích byly lesní pozemky, na nichž se nacházejí lesy ochranné a lesy zvláštního určení, z předmětu daně vyjmuty v celém svém rozsahu.

To se ale od roku 2025 mění a na základě § 2 odst. 2 písm. b) zákona č. 338/1992 Sb. se danit nebudou pouze ty lesní pozemky nebo jejich části, které jsou lesy ochrannými nebo lesy zvláštního určení. Zbylou plochu bude tedy potřeba zdanit, protože i nadále platí, že zdanění podléhají lesy hospodářské.

Mnoho poplatníků tedy bude mít na základě této změny povinnost podat v roce 2025 přiznání k dani z nemovitostí.

Mění se i výpočet základu daně z lesa

U lesního pozemku, který je považován za les hospodářský, je daňovým základem součin skutečné výměry pozemku v metrech čtverečních zjištěný k 1. lednu příslušného zdaňovacího období a částky 3,80 Kč. Z toho se následně vypočítá daň z nemovitostí sazbou 0,45 %.

Od 1. ledna 2025 již tedy základ daně u lesních pozemků nelze stanovit alternativně jako cenu pozemku zjištěnou podle platných cenových předpisů k 1. lednu zdaňovacího období. To znamená, že poplatníci, kteří měli na rok 2024 stanoven základ daně takto, mají podle informací z Finanční správy také povinnost podat daňové přiznání k nemovitostem.

Práci s vyplňováním formuláře může velice usnadnit portál mojedane.cz. Ten poplatníkům poskytuje již předvyplněné údaje, které jsou získané z finančního úřadu a katastru nemovitostí.

Do kdy odevzdat přiznání k dani z nemovitostí a zaplatit daň?

Daňové přiznání k dani z nemovitostí musí být řádně odevzdáno do 31. ledna 2025. Daň pak nemusíte zaplatit společně s podáním, i když je to lepší, protože se zbavíte další povinnosti. Uhradit ji musíte do 2. června 2025. Zákonným termínem je jinak 31. květen, ten ale letos připadá na sobotu.

Ten, kdo má vypočtenou daň vyšší než 5000 Kč, ji může rozdělit do dvou splátek s tím, že první polovinu uhradí právě do 2. června a druhou do 1. prosince. Standardním termínem bývá vždy 30. listopad, ten ale letos připadá na neděli.

Co se stane, když nepodám daňové přiznání k nemovitostem?

Pokud se zpozdíte do 5 následujících dnů po termínů podání, vůbec nic se nestane. Od 6 dne však již začne nabíhat pokuta ve výši 0,05 % stanovené daně za každý den prodlení. Nejvýše lze vyměřit 5 % daně.

Úřady pak poplatníky, kteří nesplnili povinnost podání, nejdříve dle svých provozních možností kontaktují nejprve neformálním způsobem. K formálním a přísnějším výzvám přecházejí, až když se nesetkají se součinností ze strany poplatníka.

„Pokud poplatník podá daňové přiznání sice po lhůtě, ale před tím, než je k tomu správcem daně formálně vyzván, povinnost uhradit pokutu mu nevznikne. Povinnost uhradit pokutu za opožděné podání přiznání nevznikne poplatníkovi ani tehdy, pokud by byla menší než 1000 Kč,“  doplňuje Patrik Madle, tiskový mluvčí z Generálního finančního ředitelství.

Jestliže poplatník nepodá přiznání k dani ani přes oficiální výzvy, finanční úřad uplatní maximální pokutu ve výši 5 % daně, sankce však nemůže být nižší než 500 Kč. Celková výše pak může dosáhnout až částky 300 000 Kč.

Od 1. září 2024 se změnila pravidla pro výpočet náhrady za předčasné splacení hypoték. Kterých úvěrů se tato změna týká a kolik zaplatíte, když budete chtít úvěr splatit dříve, než jste se smluvně zavázali?

Kterých úvěrů se změna týká?

Změny se týkají úvěrů poskytnutých od 1. září 2024. Úvěrů, které byly poskytnuty dříve, se změny dotknou pouze tehdy, když v období od 1. září 2024 dojde ke stanovení pevné úrokové sazby. Tedy když začne běžet nové období fixace úrokové sazby.

Základní princip zůstává

Pravidla pro předčasné splacení úvěru vycházejí z evropských směrnic, proto se základní obrysy nemohou příliš měnit. Stále platí, že spotřebitel má právo úvěr kdykoli splatit a poskytovatel nesmí předčasnému splacení úvěru bránit. Ani nesmí za předčasné splacení ukládat sankce či pokuty.

Poskytovatel smí pouze požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů, které mu v souvislosti s předčasnou splátkou vzniknou. Kromě toho je v některých situacích předčasné splacení úvěru zcela zdarma.

Změny se týkají rezidenčních úvěrů

To, co se od loňského září mění, je výše a způsob stanovení této náhrady, a to především u takzvaných rezidenčních úvěrů. To jsou úvěry na bydlení zajištěné zástavním právem k nemovitosti a také úvěry poskytované stavebními spořitelnami.

Co se mění? Dříve měl poskytovatel úvěru vyčíslit výši nákladů, které mu předčasnou splátkou vznikly. Způsob výpočtu nebyl stanoven, banky měly vycházet ze skutečné situace.

Od loňského září zákon přesně popisuje, jak se výše náhrady počítá. Postup je jednotný a závazný pro všechny banky, jeho výsledek se proto může lišit od skutečných nákladů, které předčasnou splátkou vzniknou. Náhrada, kterou má klient zaplatit, je navíc nově omezena pevným limitem.

Od září se také rozšířil výčet situací, ve kterých nemá poskytovatel úvěru právo na náhradu, takže úvěr je možno splatit zcela zdarma.

Výpočet výše náhrady za předčasné splacení úvěru

Od září jsou náklady na předčasné splacení rezidenčního úvěru stanoveny jako administrativní náklady ve výši maximálně 1000 Kč navýšené o ušlé úroky a snížené o takzvaný referenční úrok.

Ušlým úrokem se rozumí úroky, o které banka přijde v důsledku předčasné splátky.

Referenční úrok je úrok, který banka může získat tím, že namísto původního (splaceného) úvěru poskytne úvěr jiný. Referenční úrok závisí na úrokové sazbě, za kterou v okamžiku provedení předčasné splátky nabízejí banky nové úvěry. Pro výpočet je proto použita takzvaná referenční sazba, kterou každý měsíc zveřejňuje Česká národní banka.

Referenční sazbu vyhlašuje ČNB na jeden měsíc dopředu (vždy do 10. dne předchozího měsíce). Proto není možné provést přesný výpočet s delším časovým předstihem, ale jen měsíc dopředu.

Jak vidno, je výpočet výše náhrady za předčasné splacení úvěru poměrně komplikovaný. Pomoci nám však může kalkulátor náhrady za předčasné splacení úvěru na webu stavebky.cz.

Bez ohledu na to, jak vysoké náklady bance vzniknou, výše náhrady nesmí překročit 0,25 % z výše provedené splátky za každý započatý rok zbývající do konce období, pro které je sjednána pevná zápůjční úroková sazba, nejvýše však 1 % z předčasně splacené části úvěru.

Při milionovém úvěru to znamená maximální náhradu 10 000 Kč. Pokud ale do konce fixace úrokové sazby zbývá jeden a půl roku, nepřekročí výše náhrady 5000 Kč (2 × 0,25 % z 1 milionu).

Kdy lze úvěr splatit bez poplatků?

I nadále můžete úvěr na bydlení splatit bez náhrady při změně úrokové sazby. Poté, co banka před koncem fixace oznámí novou výši úrokové sazby, máte právo během 3 následujících měsíců provést splátku úvěru bez poplatků.

Zachována byla i možnost bezplatně splatit každý rok 1/4 úvěru na bydlení. Splátku je potřeba provést během 1 měsíce přede dnem výročí uzavření úvěrové smlouvy. Čtvrtina se přitom počítá nikoli z aktuálně dlužené částky, ale z výše poskytnutého úvěru. To znamená, že se úvěru můžete zbavit během 4 let zcela zdarma.

Nový zákon dále rozšiřuje výčet životních situací, ve který lze provést předčasné splacení rezidenčního úvěru zdarma, bez placení náhrady. Bezplatně je možné splatit úvěr v těchto případech:

• V rámci plnění z pojištění určeného k zajištění splacení úvěru.
• Při vypořádání společného jmění manželů, jehož předmětem byla nemovitost financovaná úvěrem, nebo pokud byl úvěr touto nemovitostí zajištěn. Podmínkou však je, aby od poskytnutí úvěru uplynuly alespoň dva roky.
• Při prodeji či převodu nemovitosti, která byla úvěrem financována nebo kterou byl úvěr zajištěn. Splátka však smí být provedena nejdříve dva roky po poskytnutí úvěru.
• Bez poplatků je i splátka provedená v důsledku úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity dlužníka nebo jeho manžela či partnera, pokud tato skutečnost sníží schopnost dlužníka splácet úvěr.

Výše náhrady závisí na vývoji úrokových sazeb

Pokud nejste v některé ze situací popsaných v předchozím odstavci, může po vás banka za předčasné splacení úvěru požadovat náhradu vypočtenou podle zákona. Někdy však i tato náhrada může vyjít nulová. Jak je to možné?

Výše škody, kterou banka předčasnou splátkou utrpí, závisí na rozdílu mezi úrokovou sazbou splaceného úvěru a aktuální úrokovou sazbou na trhu.

Když splatíte hypotéku úročenou 5 % v situaci, kdy se podobné úvěry poskytují za 4 %, banka na tom prodělá. Když totiž vrácené peníze použije k poskytnutí jiného úvěru, získá na úrocích méně (o 1 procentní bod).

Opačná situace ovšem nastane, když splatíte úvěr úročený 4 % v situaci, kdy banka může poskytnout nový úvěr se sazbou 5 %. V takovém případě banka může na předčasné splátce dokonce vydělat a tomu odpovídá i výpočet náhrady podle zákona. Ta vyjde nulová, takže za předčasné splacení úvěru nezaplatíte ani korunu.

Při darování domu je nezbytné zajistit odpovídající ochranu prostřednictvím pojištění. Tento proces se mnohdy opomíjí, avšak právě pojištěním darovaného domu je možné zabezpečit majetek proti nepředvídatelným událostem a finančním ztrátám. 

Daruji rodinný dům

Darování rodinného domu je právní úkon, kterým jeden subjekt (dárce) bezúplatně převádí vlastnické právo k domu na jiný subjekt (obdarovaný). Jedná se o jeden ze způsobů, jak lze převést nemovitost na někoho jiného, a to například na děti, vnoučata nebo jiné blízké osoby.

Mezi právní aspekty darování domu patří:

1. Písemná smlouva: Darovací smlouva musí být vždy sepsána písemně a podepsána oběma stranami. Důrazně se doporučuje nechat si smlouvu ověřit notářem, aby se předešlo pozdějším sporům.
2. Vklad do katastru nemovitostí: Aby darování bylo právně účinné, je nutné provést vklad do katastru nemovitostí. Tento krok zajistí, že nový vlastník bude zapsán jako majitel domu v katastru.
3. Daně: Dary jsou v České republice považovány za bezúplatné příjmy a jsou zařazeny do kategorie ostatní příjmy podle zákona o dani z příjmů. Obecně platí, že dary jsou od daně osvobozeny, pokud jsou poskytnuty v rámci rodiny nebo mezi blízkými osobami. Od daně jsou osvobozeny všechny dary, pokud je mezi dárcem a darovaným přímý příbuzenský vztah, případně pokud je dárce a obdarovaný příbuzný v řadě pobočné, nebo obdarovaný a dárce žijí nejméně jeden rok ve společné domácnosti.Pokud je dar zdanitelný, platí se z něj daň z příjmů. Sazba daně z příjmů se liší podle toho, zda jde o fyzickou nebo právnickou osobu.
4. Dluhy: Je důležité si uvědomit, že darovaný dům přechází na obdarovaného včetně všech případných dluhů, které se na něj vztahují (například hypotéka).

S darováním domu souvisí i další práva a povinnosti, jako například právo na bydlení nebo věcná břemena. Mezi další práva a povinnosti nových majitelů patří např. i stavba.

Pojištění darované nemovitosti

Pojištění darované nemovitosti je stejně důležité jako pojištění jakékoli jiné nemovitosti. Ať už člověk nemovitost koupil, zdědil nebo mu byla darována, je nutné ji chránit před nepředvídatelnými událostmi, jako jsou požáry, povodně, krádeže nebo jiné škody.

Proč je pojištění tak důležité?

• Ochrana investice: Darovaná nemovitost představuje významnou hodnotu, ať už finanční, nebo sentimentální. Pojištění nemovitosti pomůže tuto investici ochránit a minimalizovat finanční ztráty v případě nenadálých událostí.
• Klidnější spánek: S pojištěním má člověk jistotu, že v případě škod bude mít finanční prostředky na jejich opravu nebo náhradu.

V současné době lze i darovanou nemovitost pojistit online, což ušetří čas. Člověk si navíc může udělat průzkum cen dopředu.

Získali jste nějaké dědictví, ale není jen Vaše? Vlastníte například se sourozencem dohromady byt či dům po rodičích? Ke spoluvlastnictví Vás nikdo nutit nemůže. Pokud se nedohodnete nebo nemáte dobré vztahy, můžete požádat soud, aby spoluvlastnictví vypořádal. To lze několika způsoby.

Po smrti vašich rodičů proběhne dědické řízení a vy a váš bratr zdědíte jejich byt. Rovným dílem. Bohužel ale se svým sourozencem dlouhodobě nevycházíte. Máte rozdílné pohledy na život, rozdílné hodnoty a pochopitelně i rozdílné představy o tom, jak s bytem naložit. Jeden by jej zrekonstruoval, druhý je proti. Jeden by ho prodal, druhý si ho chce ponechat a nesouhlasí. Jeden by ho pronajímal, druhý prodal.

Zdá se proto, že vlastnit společně nemovitost není v tomto případě šťastná varianta. Co se s tím dá dělat?

• Ideální je se domluvit
• Dohoda musí být písemná
• Podejte návrh na soud
• Pozor, soud rozhoduje nezávisle
• Návrh na vypořádání spoluvlastnictví může soud zamítnout

Ideální je se domluvit

Nejjednodušší variantou by pro oba sourozence samozřejmě bylo domluvit se na nějakém konečném řešení, když spoluvlastnictví nemovitosti nefunguje. Jako jedna z variant se tedy nabízí možnost nemovitost prodat a peníze si rozdělit. Nebo jeden sourozenec odprodá svůj podíl tomu druhému.

Případně je možné prodat podíl třetí osobě, ale jen za určitých okolností. „V této souvislosti bych upozornila, že sourozenci, kteří zdědí nemovitost, mají vůči sobě předkupní právo, a to po dobu 6 měsíců od nabytí vlastnictví k nemovitosti v dědickém řízení,“ uvádí advokátka Bohumila Vodičková Krpcová.

Prodat svůj podíl třetí osobě tedy můžete až po uplynutí 6 měsíců od nabytí vlastnictví, nebo za výjimečných podmínek, kdy například převádíte spoluvlastnický podíl na jiného sourozence, manžela nebo příbuzného v přímé linii.

Dohoda musí být písemná

Pokud se všichni spoluvlastníci domluví, jak ke zrušení spoluvlastnictví dojde, je potřeba takovou dohodu sepsat písemně, pro případ budoucích rozporů. V Dohodě o vypořádání spoluvlastnictví si přesně specifikujete, jak dojde ke zrušení spoluvlastnictví a jak proběhne vypořádání. Tedy například že jeden sourozenec přenechává svůj podíl druhému za úplatu 3 000 000 Kč.

Nedohodli jste se? I to se stává. Pokud máte s druhým či dalšími vlastníky natolik rozdílnou představu, že nemůžete najít shodu, neznamená to, že jste odsouzeni k věčným dohadům ohledně nakládání s nemovitostí. „Spoluvlastnictví je dobrovolné a nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat,“ říká Bohumila Vodičková Krpcová.

Podejte návrh na soud

V případě, že se například nejste schopni domluvit s bratrem, jak naložit s nemovitostí po smrti rodičů, můžete podat žalobu na zrušení spoluvlastnictví, případně o oddělení spoluvlastnictví, pokud je možné danou věc rozdělit. Takovou žádost adresujete soudu, který následně rozhodne o zrušení spoluvlastnictví i o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

Soud ale rozhoduje nezávisle

Musíte však počítat s tím, že soud může rozhodnout jakkoli a není vázán vaším přáním či potřebami. „Pokud soud rozhodne o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň i o způsobu vypořádání – způsob vypořádání nemusí spoluvlastníci navrhovat, nebo pokud spoluvlastníci nějaký způsob vypořádání navrhují, soud jejich návrhem není vázán,“ dodává Bohumila Vodičková Krpcová.

Jako první soud většinou zvažuje variantu, zda by šla daná věc rozdělit. Například pozemky jdou často rozdělit velmi jednoduše. U jiných nemovitostí záleží na tom, jestli by rozdělením mohly vzniknout dvě samostatné jednotky. U bytu to moc pravděpodobné není „Pokud není rozdělení společné věci možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům (např. dvěma spoluvlastníkům ze tří),“ uvádí Bohumila Vodičková Krpcová.

V případě dvou sourozenců by tedy v situaci, kdy byt nelze rozdělit na dvě samostatné jednotky, přikázal byt jednomu ze sourozenců za podle soudu přiměřenou finanční náhradu, kterou by musel druhému sourozenci vyplatit. Pokud ale přikázanou nemovitost nechcete, nebo nemáte peníze, abyste druhého spoluvlastníka vyplatili, rozhodne soud o prodeji nemovitosti ve veřejné dražbě.

Soud tedy postupuje s následující posloupností:

• rozdělení věci, pokud to není možné, tak
• přikázání věci jednomu spoluvlastníkovi za přiměřenou náhradu, a pokud to není možné, tak
• prodej věci ve veřejné dražbě.

Pravomocné rozhodnutí soudu je závazné a je vykonatelné exekučně. I pokud by se vám tedy rozhodnutí soudu nelíbilo, musíte ho respektovat.

Návrh na vypořádání spoluvlastnictví může soud zamítnout

Podání návrhu na vypořádání spoluvlastnictví neznamená, že ho soud vyhodnotí vždy kladně. Ačkoli vás nikdo nemůže nutit vlastnit s někým věc společně, existují okolnosti, za kterých soud návrh na vypořádání spoluvlastnictví může zamítnout.

Například v situaci, kdy by k vypořádání mělo dojít v nevhodnou dobu, nebo by tím došlo k újmě některého ze spoluvlastníků (§ 1140 odst. 2 občanského zákoníku). Nevhodnost doby bude směřovat především k dočasným okolnostem, které mají vliv na cenu společné věci. „Může jít o dočasný hlubší pokles cen společné věci s vidinou pozdějšího opětovného zvýšení ceny, hyperinflaci, probíhající opravu či úpravu věci, brzký zánik zatížení společné věci (např. věcné břemeno dožití), v jehož důsledku významně stoupne cena společné věci, apod.,“ vyjmenovává Bohumila Vodičková Krpcová.

Újmou spoluvlastníka se myslí situace, kdy jde například o spoluvlastníka vyššího věku, který řeší dlouhodobé zdravotní problémy.

K zamítnutí soud přikročí i v případě, že jde o zjevné zneužití práva, daného řízení se neúčastní všichni spoluvlastníci nebo z důvodu odkladu zrušení spoluvlastnictví. Ten si mohou spoluvlastníci ujednat i sami. „Dohodnou se, že po určitou dobu (max. 10 let) nebudou žádat o zrušení spoluvlastnictví – jedná se o formu omezení práva domáhat se zrušení spoluvlastnictví,“ vysvětluje Bohumila Vodičková Krpcová. Pokud taková dohoda stále platí, soud ji respektuje.

Naopak citová vazba na danou nemovitost, například z důvodu dlouhodobého užívání, není překážkou pro zrušení spoluvlastnictví. Totéž platí i pro případ absence finančních prostředků k vyplacení náhrady spoluvlastníkovi.

Při splnění zákonných podmínek se z prodeje nemovitosti neplatí daň z příjmu. Situace se liší v závislosti na tom, kdy byla nemovitost pořízena, zda v ní měl prodávající bydliště nebo si koupil novou nemovitost určenou k vlastnímu bydlení. Podívejme se na praktické příklady.

Dodržení zákonných podmínek pro daňové osvobození příjmu z prodeje nemovitosti je velmi důležité, neboť nedochází ke snížení ziskovosti kvůli platbě daně z příjmu.

Když prodej nemovitosti podléhá dani z příjmu, je nutné za příslušný rok vyplnit daňové přiznání. Sociální pojištění a zdravotní pojištění se z prodeje nemovitosti neplatí nikdy, bez ohledu na okolnosti samotného prodeje. Ani vysoké příjmy z prodeje nemovitosti tak mimo jiné nemají žádný vliv na výši vašeho budoucího důchodu, který dostanete od státu.

Kdy je příjem z prodeje bytu či domu osvobozen od daně z příjmu?

• Bydliště v prodávané nemovitosti alespoň dva roky
• Řešení vlastní bytové potřeby
• Dodržení pětiletého časového testu
• Prodej zděděné nemovitosti
• Prodej darované nemovitosti
• Nutnost dodržení desetiletého časového testu

Bydliště v prodávané nemovitosti alespoň dva roky

Paní Simona prodala byt, ve kterém měla bydliště tři roky. Paní Simona nemá z důvodu prodeje bytu žádné daňové starosti, neboť příjem z prodeje bytu je od daně z příjmu mimo jiné osvobozen, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem, což paní Simona splňuje.

Řešení vlastní bytové potřeby

Pan Martin prodal menší jednopokojový byt, který si koupil před rokem a půl, a peníze ihned použil na nákup většího třípokojového bytu, neboť s přítelkyní plánují založení rodiny. Ani pan Martin nebude platit daň z příjmu. Pan Martin sice měl v bytě bezprostředně před prodejem bydliště po dobu kratší 2 let, ale použil získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby, což je zákonný důvod pro daňové osvobození.

Dodržení pětiletého časového testu

Paní Marcela prodala v letošním roce byt, který koupila za účelem jeho pronájmu v roce 2018. V případě nemovitostí, ve kterých neměl prodávající bydliště a ani nepoužívá získané finanční prostředky na řešení své vlastní bytové potřeby, je splněna podmínka pro daňové osvobození, když je dodržen časový test, tedy požadovaná lhůta mezi nabytím a prodejem předmětné nemovitosti. U nemovitostí pořízených do konce roku 2020 přitom platí pětiletý časový test. Pro nemovitosti pořízené od roku 2021 již platí desetiletý časový test. Paní Marcela tedy dodrží podmínky pětiletého časového testu a z prodeje investičního bytu nebude platit daň z příjmu, neboť je tento příjem daňově osvobozen.

Prodej zděděné nemovitosti

Pan Michal zdědil v letošním roce byt po svém otci, který poměrně rychle prodal, aby mohl peníze rozdělit mezi své dvě děti. Vzhledem k tomu, že otec pana Michala v daném bytě bydlel přes 20 let, je splněna časová podmínka pro daňové osvobození. V případě dědictví se totiž do časového testu započítává i doba, po kterou vlastnil předmětný byt zůstavitel v případě, že jde o prodej nemovitých věcí nabytých děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé, což je v případě dědictví po otci splněno.

Prodej darované nemovitosti

Paní Hana obdržela v roce 2023 darem byt od svého dědečka, který aktuálně pronajímá a uvažuje o jeho prodeji. V případě darování nemovitosti se lhůta pro daňové osvobození nezkracuje. Vzhledem k tomu, že se jedná o investiční byt, pro paní Hanu platí klasický desetiletý časový test, aby z prodeje nemovitosti neplatila daň z příjmu. Samozřejmě může paní Hana prodat byt i dříve, v takovém případě bude předmětný příjem ponížený o související výdaje daňovým základem dle § 10 zákona o daních z příjmů a bude se muset uvést do daňového přiznání a zdanit. Za zaměstnance v takových případech nemůže zaměstnavatel provést roční zúčtování daně a musí si sám podat a vyplnit daňové přiznání.

Nutnost dodržení desetiletého časového testu

Investor Karel si koupil v letošním roce byt, který celý zrekonstruoval a nyní ho hodlá se ziskem prodat. Pro pana Karla platí klasický časový test v rozsahu 10 let, aby byly splněny podmínky pro daňové osvobození. Při nedodržení daňového testu bude muset pan Karel příjem z prodeje nemovitosti ponížený o související výdaje zahrnout do daňového přiznání.

Platíte, nebo teprve budete příští rok prvně platit daň z nemovitostí? Pokud ano, určitě Vás budou zajímat informace ohledně daňového přiznání a platby. Podíváme se i na to, jak se daň změní.

Na konci loňského roku byl schválen konsolidační balíček, jehož účelem bylo ozdravit veřejné finance. Jeho součástí bylo i mj. zvýšení daně z nemovitých věcí. Pojďme si proto zopakovat základní informace o této dani a podívat se na to, kolik bude v roce 2025 činit.

• Koho se týká daň z nemovitostí?
• Musí se daň přiznávat každý rok?
• Jak se daň z nemovitostí platí?
• Jak se daň z nemovitostí zase změní?

Koho se týká daň z nemovitostí?

Jedná se o daň majetkovou, kterou tudíž musí platit všechny osoby, které vlastní zdanitelný pozemek, stavbu, dům nebo bytovou jednotku. Najdou se však i výjimečné případy, kdy ji musí zaplatit stavebníci, pachtýři, nájemníci nebo uživatelé pozemku. Na druhou stranu se tato daň vůbec netýká družstevních bytů, neboť jde z právního hlediska pouze o vlastnictví družstevního podílu, nikoliv nemovitosti, byť je oním družstevním podílem právě byt a podíl na společných prostorách domu.

Dále také není vůbec rozhodné, zda daná osoba nemovitost koupila, zdědila, nebo jí byla darována. Podstatné je jen to, že se stala jejím vlastníkem.

Přesný výčet druhů a typů nemovitostí, na které se daň vztahuje, najdete v § 2 a § 7 zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí.

Musí se daň přiznávat každý rok?

Přiznání k dani z nemovitých věcí se obvykle podává pouze jednou. Finančnímu úřadu se podává do konce ledna v roce, který následuje po roce, ve kterém daná osoba nabyla do vlastnictví nemovitou věc. Následné další roky se již daňové přiznání podávat nebude, neboť finanční úřad již bude mít výši daně ve své evidenci. Pouze vás bude každý rok vyzývat k její platbě.

Najdou se však i takové případy, kdy budete muset daňové přiznání podat znovu. Důvodem pro novou výši daně jsou totiž změny vlastností nemovitosti. Mezi ty můžeme zařadit např. provedení přístavby, nástavby anebo jakoukoliv jinou změnu, na základě které se změnila výměra nemovitosti. Daňové přiznání k dani z nemovitostí můžete podat online

Jak se daň z nemovitostí platí?

Platit se musí každý rok, nicméně pro některé poplatníky existují hned dva termíny. Pro většinu vlastníků je jediným termínem pro platbu 31. květen, do kterého musí být každoročně daň uhrazena finančnímu úřadu. Jiná situace ale nastává, pokud daň přesáhne částku 5000 Kč. V takovém případě je totiž možné rozdělit peníze do dvou splátek s tím, že polovinu vlastník uhradí do 31. května a druhou do 30. listopadu.

Jak se daň z nemovitostí zase změní?

V rámci konsolidačního balíčku byla sazba daně z nemovitostí zvýšena na 1,8násobek. Řada vlastníků si tedy v roce 2024 připlatila. Nicméně v rámci upraveného návrhu mohly obce místní koeficient snížit až na 0,5. Další změnou pak bylo i to, že 100 % výnosu z plateb daně z nemovitých věcí začalo náležet výhradně obcím. Dále se také zavedl inflační koeficient, který je letos stanoven na hodnotu 1. Tyto změny platily pro letošní rok 2024.

K překvapení mnohých se ani rok 2025 v této oblasti neobejde beze změny. Co zůstane stejné, je inflační koeficient na hodnotě 1. Nepůjde však už snižovat základní koeficient o jednu až tři kategorie. Novinkou bude také to, že se počet obyvatel obce a měst určí podle vyhlášky č. 250/2024. Dále také dochází ke zpřísnění požadavku na vymezení území, na které bude možné navýšení koeficientu uplatnit.

V neposlední řadě také dojde k úplnému zrušení koeficientu 1,5. Ten se podle zákona o dani z nemovitých věcí aplikoval na stavby a jednotky, které měly sloužit k podnikání, k rodinné rekreaci nebo pro garáže.

Jak to udělat, když potřebujete navýšit hypotéku? Nabízí se dva způsoby, každý je vhodný v jiné situaci. S jedním z nich si ale můžete snížit stávající sazbu. Potřebujete-li navýšit svou stávající hypotéku, máte dvě možnosti, jak to udělat. Než si odpovíte na otázku, jaký způsob zvolit, musíte zohlednit, jakou máte nyní sazbu a jak dlouhou máte fixaci.

Refinancování nebo nový úvěr jen na navýšení

Pokud si potřebujete ke své stávající hypotéce ještě něco dopůjčit, máte dvě varianty, jak to udělat. V každém případě však budete sjednávat u banky nový úvěr.

Buď na částku sestávající z původního úvěru navýšenou o to, co chcete navíc. Tímto úvěrem pak refinancujete původní úvěr. Dochází tedy ke sjednání nové hypotéky, kterou použijeme na doplacení původní hypotéky. Rozdíl mezi rámcem nové hypotéky a zůstatkem té původní následně klient využije dle účelu navýšení.

Nebo si vezmete nový úvěr jen na to, co potřebujete navíc, a budete mít úvěry dva (které můžete v budoucnu konsolidovat do jednoho).

Navýšit stávající úvěr, který už splácíte, není možné. Banka totiž musí – v souladu se zákonem o spotřebitelském úvěru – znovu posoudit, zda jste schopni splácet i to, co si plánujete půjčit navíc. Navýšit zadlužení bez nového posouzení ale nejde ani kvůli katastru nemovitostí. Ten eviduje zástavní smlouvu, která řeší zástavní právo, tedy zajištění banky u poskytnuté hypotéky. Zástavní smlouva se vztahuje na konkrétní částku a konkrétní úvěr. Zástava by totiž po navýšení už nemusela být dostatečná, a proto se situace musí řešit novou hypotékou.

Výše poskytnuté hypotéky je zapsána v katastru nemovitostí na příslušném listu vlastnictví; každé takové ‚navýšení‘ je tedy nutné znovu do katastru zapsat,protože každá hypotéka je spojena s novým zástavním právem vkládaným do katastru nemovitostí, se kterým se pojí poplatek ve výši dvou tisíc korun.

Kterou variantu zvolit?

Než zvolíte konkrétní řešení, musíte vzít v potaz, v jaké výši je vaše stávající sazba a jak dlouhou máte fixaci.

Je to důležité vzhledem k faktu, že pokud budete svůj stávající úvěr refinancovat a půjčíte si v rámci tohoto úvěru rovnou i na navýšení, získáte na celou částku novou úrokovou sazbu.

Pokud u vašeho úvěru nedávno proběhla refixace a vy jste trefili vrchol úrokových sazeb, může být lepší refinancování, protože se vám navýšení i stávající úvěr přepočítají nižší sazbou, než máte teď.

V případě, že jste se ale narodili pod šťastnou hvězdou a máte z minulosti zafixovaná dvě procenta na dalších pár let dopředu, zbytečně byste se o tuto výhodu připravili. V této situaci se vám spíš vyplatí vzít si na potřebné navýšení nový úvěr s aktuálně nabízenou sazbou a na tom stávajícím si nechat tu původně sjednanou po celý zbytek fixace. Chcete-li konsolidovat oba úvěry do jednoho, musíte v takovém případě počkat, až vám fixace s výhodnou nízkou sazbou doběhne.

Váš bankéř by vám měl umět pomoci definitivně rozhodnout, co se vyplatí víc vzhledem k individuálním podmínkám vašeho úvěru.

Proč to stihnout do září

Rozhodnete-li se refinancovat stávající úvěr, musíte počítat s tím, že bance zaplatíte poplatek za předčasné splacení původního úvěru.

Ten v současné době banky neúčtují buď vůbec, nebo jen v řádu několika stovek (ačkoli k tomu vedla u některých bank jen pozvolná cesta).

To se ale brzy změní. Schválená novelizace zákona o spotřebitelském úvěru umožní bankám poplatek za předčasné splacení hypotéky navýšit. Změnou zákona o spotřebitelském úvěru dochází od 1. září 2024 k úpravě stanovování účelně vynaložených nákladů při předčasném splacení úvěrů na bydlení, s tím, že to automaticky ovlivní hypotéky uzavřené od září 2024. Těch starších se to dotkne až od fixace, která proběhne od letošního září a později.

Schválená předloha od září umožní bankám naúčtovat za předčasné splacení během fixace 0,25 % z předčasně splacené části celkové výše úvěru za každý (i započatý) rok do konce fixace. Maximálně však může poplatek dosáhnout 1 % z nesplacené částky.

Jak to probíhá?

Žádáte-li o nový úvěr, ať už na refinancování, nebo na část navýšení, musíte znovu projít skóringem. Zákon nařizuje, že věřitel musí posoudit úvěruschopnost žadatele, když se podstatným způsobem mění podmínky úvěru. Když se klient zadlužuje více, tak to splňuje charakter významné změny, tudíž musí proběhnout řádné a úplně posouzení.

Pokud ale refinancujete u své banky, ke které vám navíc chodí pravidelně příjem, může být celý proces rychlejší, než pokud byste refinancovali úvěr u konkurence, která vás zatím nezná a nemá ani žádné podklady z původně sjednaného úvěru.

Navíc si banka při refinancování vlastní hypotéky pravděpodobně nebude účtovat poplatek za sjednání nového úvěru. Zaplatíte jí tedy případně za předčasné splacení úvěru a za výmaz dosavadního zástavního práva z katastru. V souvislosti s novým úvěrem ale následně zaplatíte podání nového návrhu na vklad do katastru (za katastr tedy při refinancování zaplatíte dvakrát), odhad nemovitosti (u stávající banky může jít jen o aktualizaci u již evidované nemovitosti) nebo ověření podpisu na zástavní smlouvě.

Co s vysokou sazbou bez refinancování?

Ne každý však potřebuje navýšit hypotéku. Pokud jste refixovali v období nejvyšších sazeb, můžete se zkusit poptat u konkurence, zda byste u nich nezískali lepší nabídku. Jak už jsme zmínili, měli byste to stihnout do konce srpna, než budou moci banky zvýšit poplatky za předčasné splacení hypotéky (což se vší pravděpodobností většinou asi udělají).

Před tím to ale můžete zkusit u své banky. Klient může požádat banku o přehodnocení úrokové sazby a ta jeho žádost posoudí. Otázkou je, jestli se s vámi bude někdo bavit i bez páky v podobě výhodnější nabídky od konkurence, která bude znamenat reálnou hrozbu refinancování úvěru u konkurence.

Banky se k této otázce vyjadřují většinou ve smyslu “toto řešíme s klienty individuálně”. Některé ale přiznávají, že pokud hrozí, že odejdete s hypotékou jinam, snaží se najít možnosti, jak sazbu upravit.

Zajímavou odpověď nám dala Air Bank, která se rozhodla sama klienty s vysokou úrokovou sazbou oslovit: Uvědomujeme si, že nemalá část klientů má hypotéky s vyšší úrokovou sazbou pohybující se kolem 6 %. Rozhodli jsme se tyto vybrané klienty výjimečně jednorázově oslovit a nabízíme jim možnost přechodu na novou fixaci dle výběru a aktuální výše úrokových sazeb platných pro refinancování (tzn. v naší nabídce ty nižší). Klienty postupně aktivně oslovujeme a neúčtujeme žádný poplatek.