Jak funguje hypotéka a kolik mít naspořeno?

I desítky tisíc korun mohou lidé uspořit na hypotéce tím, že si dají práci s porovnáním jednotlivých nabídek bank. Každý bankovní dům má totiž jiné podmínky. Jak si vyřídit hypotéku, s jakým předstihem ji plánovat a na čem lze ušetřit peníze? I když se Vám podmínky hypotéky mohou zdát na první pohled příznivé, poplatky mohou celou půjčku výrazně prodražit. Důležité je rovněž správné načasování. Úrokové sazby se v průběhu roku mění i několikrát v reakci na kroky České národní banky (ČNB). Roli hrají i roční období, v průběhu nichž banky přistupují k akčním nabídkám. Právě jaro bývá obyčejně pro klienty výhodnější.

Jak dlouho trvá vyřízení hypotéky?

Sjednání půjčky na bydlení zabere čas. Už samotný výběr banky je náročný. Důležité je srovnání nabídek jednotlivých bankovních domů. Zaměřte se na:

• výši úrokové sazby,
• možnost výhodné fixace sazby (zmrazení úroku na určitou dobu, které vás ochrání před náhlými výkyvy na trhu).

Podle výkonného ředitele fintech startupu hyponamíru.cz Miroslava Majera by lidé při výběru banky měly sledovat i poplatky: „Při porovnávání nabídek hypoték se zaměřte nejen na úrokové sazby, ale také na poplatky spojené se sjednáním úvěru, vedením úvěrového účtu, oceněním nemovitosti nebo na možnosti předčasného splacení a flexibilitu splátek.“ Už správný výběr může zajistit úsporu i tisíce korun ročně.

Banka nejdříve musí prověřit vaši bonitu – tedy schopnost splácet úvěr – a následně rozhodne, zda a případně kolik peněz může půjčit. Počítejte zhruba s týdnem, než získáte od banky verdikt. Následuje vyřízení hypotéky. Nejenže musíte bance doložit všechny potřebné papíry, musíte pak počítat s tím, že banka si na schválení úvěru bere ještě další týdny. Zpravidla tento proces zabere čtyři až šest týdnů.

Kolik potřebujete mít našetřeno peněz?

Na hypotéku dosáhnou jen ti, co mají z vlastních úspor našetřený určitý objem peněz. Banky se řídí pravidly nastavenými ČNB, která určuje maximální výši úvěru vzhledem k hodnotě nemovitosti. Jde o takzvané LTV (loan-to-value). Obecně mohou banky půjčit na 80 procent hodnoty nemovitosti a zbytek – tedy 20 procent – musí pokrýt domácnost z vlastních úspor.

Slovník pojmů: úvěrové ukazatele

• LTV (loan-to-value) – výše úvěru k hodnotě zajištění
• LTI (loan-to-income) – výše úvěru k příjmům žadatele
• DSTI (debt service-to-income) – výše dluhové služby k příjmům žadatele
• DTI (debt-to-income) – výše celkového zadlužení k příjmům žadatele

Aktuálně stanovené horní hranice úvěrových ukazatelů:

• Maximální výše LTV: 80 %, resp. 90 % pro žadatele mladší 36 let s úvěrem určeným k financování pořízení obytné nemovitosti k vlastnímu bydlení

s 5% objemovou výjimkou dle §45a odst. 1 Zákona č. 6/1993 Sb. o ČNB.

Pravidla umožňují, že mladší lidé pod 36 let mohou dosáhnout na hypotéku až na 90 procent hodnoty nemovitosti. Deset procent pak musí dodat ze svého. Pro mladé zájemce je klíčové sledovat nabídky jednotlivých bank, protože podmínky financování se mění a mohou se lišit i v řádu desítek tisíc korun.

Co když úspory nestačí?

Pokud domácnost nemá našetřenou dostatečnou sumu, je tu stále možnost na hypotéku dosáhnout. A to zastavením jiné nemovitosti. Kromě kupovaného bytu zastaví člověk jiný byt nebo například rodinný dům, čímž se zvýší hodnota zajištění úvěru. Tímto způsobem lze získat i stoprocentní hypotéku bez nutnosti vlastních našetřených peněz.

Jak ušetřit na hypotéce?

1. Plánujte – důkladné plánování rozpočtu a správné rozhodování ušetří peníze
2. Porovnávejte nabídky bank – využijte třeba hypoteční kalkulačky nebo služby hypotečních poradců
3. Vyjednávejte s bankou – banky můžou nabízet slevy na poplatcích za sjednání hypotéky nebo výhodnější úrokové sazby.
4. Zvažte fixaci – pokud jsou úrokové sazby nízké, fixujte na delší období 5-10 let
5. Sledujte poplatky – prostudujte si poplatky spojené s hypotékou (za jednání úvěru, vedení účtu, předčasné splacení a další)
6. Zajímejte se o inflaci – sledujte vývoj inflace a jak ovlivňuje podmínky hypoték (vysoká inflace zpravidla znamená vyšší úrokové sazby a naopak)

Výše splátky a co ji ovlivňuje

To, jakou částku budete měsíčně bance splácet, ovlivňuje:

• výše půjčené částky (jistiny)
• délka splácení
• úroková sazba

Jestliže budete déle splácet, zpravidla zaplatíte nižší měsíční splátku, ale zároveň vyšší celkovou zaplacenou částku. Zkrátka bance přeplatíte víc peněz.

Co dalšího se do vyčíslení splátky půjčky promítá? Významným ukazatelem je RPSN, (roční procentní sazba nákladů) které zahrnuje nejen úroky, ale i všechny poplatky spojené s úvěrem. Výši splátky mohou ovlivnit i další poplatky, jako je pojištění schopnosti splácet nebo poplatky za vedení úvěrového účtu.

Jak si snížit splátky?

1. Prodloužením doby splácení – sníží se vám sice měsíční splátka, ale zvýší celkové náklady
2. Refinancováním úvěru – převedení půjčky k jinému poskytovateli s výhodnějšími podmínkami
3. Konsolidaci více půjček do jedné s nižší splátkou

Jaké dokumenty jsou potřeba k vyřízení?

Aby banka úvěr schválila, bude potřebovat hned několik dokumentů. Jde nejenom o doklady totožnosti  jako je občanský průkaz, dále jsou nutné doklady o příjmech.

• Zaměstnanci často předkládají potvrzení o příjmu od zaměstnavatele, pracovní smlouvu a výpisy z účtů.
• Osoby samostatně výdělečně činné (OSVČ) pak předkládají svoje daňová přiznání za poslední zdaňovací období, potvrzení o bezdlužnosti a případně rozvahu či takzvanou výsledovku.

Pro vyřízení žádosti o hypotéku je pak nutné dodat také dokumentaci k nemovitosti (například kupní smlouvu), návrh na vklad do katastru nemovitostí a znalecký posudek. Nutno dodat, že každá banka má svoje vlastní pravidla a některé dokumenty například nevyžaduje nebo naopak bude chtít doložit další papíry.

Důvody pro zamítnutí půjčky

Nejčastějšími důvody pro zamítnutí hypoték jsou:

• negativní záznam v registru dlužníků,
• nízký příjem,
• vysoké zadlužení,
• nedostatek vlastních úspor.

Nejčastěji banky požadují 20 procent z hodnoty nemovitosti, kterou plánujete pořídit. Banky navíc sledují, jestli je nemovitost vhodná jako zástava. U některých objektů – jako je například starší rekreační chata nebo chalupa – může být schválení hypotéky problematické.

Klíčová je pro banky bonita klienta – tedy jeho schopnost splácet. Zohledňuje se nejenom výše příjmu, ale třeba i typ zaměstnání, nebo zda už si člověk někdy v minulosti půjčil peníze. Pokud má například klient nízký příjem nebo splácí jiné úvěry, může po něm banka požadovat vyšší spoluúčast nebo nabídne méně výhodné podmínky.

Změna práce a mateřství proces komplikuje

Výpovědní nebo zkušební doba v zaměstnání může zkomplikovat schvalování hypotéky. Pokud tedy plánujete změnu práce, vyřiďte si hypotéku ještě před podáním výpovědi. Banky totiž často odmítají schválit hypotéku ve zkušební době u nového zaměstnavatele kvůli nejistotě stabilního příjmu.

Podobně je tomu v době mateřské či rodičovské, kdy příjem rodiny klesá. Banky se obávají, zda žadatel o půjčku dokáže včas splácet hypotéku. Obvykle tak požadují dalšího spolužadatele s dostatečným a stabilním příjmem. Ideální je proto půjčku vyřídit ještě před odchodem na mateřskou.