Na co si dát pozor, když uvažujete o druhé hypotéce?

Vlastníte už jednu nemovitost na hypotéku, ale zvažujete pořízení další? Druhá hypotéka může být cestou k investičnímu bytu, většímu domu nebo vyplacení spoluvlastníka. Její získání však není automatické – banky přísně posuzují bonitu, zajištění i účel. V článku Vám poradíme, co vše druhá hypotéka obnáší a jak se na ni připravit.

Řada Čechů splácí jednu hypotéku, někteří si ale berou i druhou. Tu využívají například na nákup investiční nemovitosti, vyplacení spoluvlastnického podílu nebo rozšíření stávajícího bydlení. Pokud jsou splněny podmínky, banky s poskytnutím druhé hypotéky nemívají problém. Klíčová je bonita žadatele, který musí být schopen splácet veškeré úvěry.

Co znamená druh hypotéka a jaké jsou podmínky? 

Když mluvíme o druhé hypotéce, obvykle tím myslíme jednu ze dvou situací. První nastává, když už jednu hypotéku splácíte a k ní si vezmete další. V takovém případě platíte současně dva úvěry, zajištěné dvěma nemovitostmi. Druhá varianta je, že původní hypotéku už máte splacenou a teprve poté si berete novou. V tomto článku se ale zaměříme především na první možnost, tedy na situaci, kdy splácíte dvě hypotéky současně.

Podmínky jsou podobné jako u první hypotéky. Banka posuzuje bonitu – tedy vaši schopnost splácet všechny úvěry podle příjmů, výdajů a závazků. 

Důležitá je i úvěrová historie. Problémy se splácením v minulosti mohou žádost zkomplikovat. Počítejte s nutností vlastních prostředků – většinou aspoň 20 % z ceny nemovitosti. Banka sleduje poměr LTV (výše úvěru vs. hodnota zajištění). Je také nutné ručit nemovitostí – buď tou kupovanou, nebo jinou vhodnou.

Druhou hypotéku lze získat i bez úspor, pokud bance nabídnete do zástavy jinou nemovitost (např. vlastní byt, dům rodičů. Možná je i kombinace s úvěrem ze stavebního spoření – ten má obvykle výhodnější podmínky a nevyžaduje zajištění.

Modelový příklad: Druhá hypotéka na investiční byt

Rodina již splácí první hypotéku na vlastní bydlení a nyní zvažuje koupi investičního bytu za 3,5 milionu Kč. Využívá možnost druhé hypotéky do 80 % LTV, tedy si půjčuje 2,8 milionu Kč. Úroková sazba činí 4,65 % p.a. a splatnost je nastavena na 25 let. Měsíční splátka druhé hypotéky vychází přibližně na 15 800 Kč.

Tato částka je čistě orientační a nezahrnuje pojištění nemovitosti ani poplatky. Pokud by klient měl i první hypotéku s obdobnou splátkou, musí jeho domácnost zvládnout celkové měsíční zatížení přes 30 tisíc korun. Z tohoto důvodu banky velmi důkladně prověřují bonitu a stabilitu příjmů.

Hypotéka na výstavbu 

Druhá hypotéka může pokrýt stavbu na pozemku, který jste už koupili na úvěr. Musí jít ale o stejnou banku, která drží zástavu. Místo nové hypotéky lze také žádat o navýšení té původní. Vzniká ale nový úvěr s novými podmínkami, často i refinancovaný.

Úroková sazba 

Sazby hypoték se liší podle doby sjednání, inflace, politiky ČNB i nabídky bank. První a druhá hypotéka tak často mají jiné podmínky. Výsledná sazba závisí na trhu, typu úvěru a vaší bonitě.

Refinancování hypotéky 

Pokud můžete získat výhodnější podmínky, lze hypotéku převést k jiné bance. Nejvhodnější je řešit refinancování na konci fixace, kdy vám banka nesmí účtovat sankční poplatky. Je možné refinancování dvou hypoték najednou? Ano, pokud mají podobný termín fixace a banka to umožní, můžete obě hypotéky refinancovat současně. V některých případech je možné je i sloučit do jednoho úvěru. Výsledkem může být jednotná sazba, jednodušší správa i nižší náklady.

Nejčastější chyby při druhé hypotéce 

Mezi nejčastější chyby při sjednávání druhé hypotéky patří přecenění vlastní finanční situace, rychlé přijetí první nabídky a opomenutí možného růstu splátek. Mnoho žadatelů si neuvědomuje, jak výrazně může druhý úvěr zatížit rodinný rozpočet. Často se spokojí s první nabídkou, aniž by pečlivě porovnali úrokové sazby, poplatky či podmínky u různých bank. Třetím rizikem jsou vyšší splátky, které mohou nastat po skončení doby fixace. Bez dostatečné finanční rezervy může taková situace vést k vážným finančním problémům.

Na co si dát pozor? 

• Ověřte si, zda zvládnete splácet oba úvěry i po fixaci
• Zvažte pojištění schopnosti splácet
• Nespoléhejte jen na výnos z pronájmu
• Mějte finanční rezervu minimálně na 3–6 měsíců splátek
• Srovnejte nabídky více bank – podmínky se výrazně liší

Kdy má druhá hypotéka smysl? 

Druhá hypotéka je dnes běžným řešením, zejména u lidí, kteří chtějí investovat do nemovitostí. Dobře nastavená druhá hypotéka může pomoci k finanční nezávislosti. Důležité je ale mít realistický plán, porovnat možnosti a poradit se s odborníkem. Hyponamiru.cz