Rubrika: Hypotéky

Byt v pražském paneláku může být cenově srovnatelný s apartmánem na pobřeží španělské Andalusie nebo horskou chatkou v Rakousku. Na kolik zahraniční nemovitost vyjde a jak to funguje?

Průměrný šedesátimetrový byt na Jižním Městě, největším panelovém sídlišti v Praze, vyjde podle dat serveru Sreality na 5,37 milionu korun. Za stejné peníze můžete mít luxusní nemovitost u moře.

Třeba nový apartmán v blízkosti pláže ve vyhledávaném španělském resortu v Costa del Sol o rozloze 44 čtverečních metrů můžete podle nabídky realitní kanceláře Rellox koupit za 4,63 milionu korun. Stometrový byt tu seženete pod 10 milionů. V chorvatském městečku Makarska je jednotková cena za metr čtvereční ještě nižší – téměř shodná se zmíněným Jižákem. Plážový byt o 45 metrech čtverečních můžete koupit za čtyři miliony korun.

Pokud jde o lyžařská střediska v Alpách, tam jsou byty o něco dražší než v pražském paneláku, ale při srovnání s Krkonošemi už cenově obstojí. Apartmán o rozloze 28 čtverečních metrů na pomezí vyhlášených rakouských středisek Zell am See/Kaprun a Skicircus Saalbach (408 kilometrů sjezdovek) má zmíněná realitka v nabídce za 5,4 milionu korun. Za stejnou cenu se prodávají apartmány srovnatelné velikosti v Harrachově (7,3 kilometrů sjezdovek).

Podle realitních kanceláří ukládá do nemovitostí v zahraničí peníze pořád víc Čechů. „Silný zájem o nemovitosti v zahraničí z předchozích let pokračuje. Po skokových nárůstech poptávky z minulých let teď dochází spíš ke stabilizaci. Na druhou stranu očekáváme zvýšení průměrné kupní ceny nemovitostí.

Daně, poplatky a jiné španělské zádrhele

Vstupem Česka do Evropské unie v roce 2004 padly překážky pro investice do evropských nemovitostí. Nicméně podmínky pro koupi i vlastnictví nemovitostí se pořád řídí zákony a daňovým systémem země, kde se nemovitost nachází.

Setrvalý zájem je v Česku třeba o španělské nemovitosti. Covid ho ještě posílil. Lidé začali hledat útočiště v místě, kde je celoročně hezké počasí a kvalitní služby. Umocnil to pak konflikt na Ukrajině, který přiměl spoustu investorů diverzifikovat své investice co nejdál od východní Evropy. Jen v naší kanceláři zaznamenáváme měsíčně desítky poptávek po nemovitosti na Costa del Sol.

Ne každý ale potřebuje vlastnit nemovitost přímo v populárních rezortech Slunečného pobřeží. V jiných částech jihovýchodního pobřeží Španělska můžou být ceny oproti Costa del Sol klidně poloviční – začínají kolem 2,9 milionu korun za nový dvoupokojový apartmán. Srovnatelně velký byt v Costě koupíte za 6,2 milionu, na Mallorce už to bude kvůli velkému zájmu z Německa přes 7,4 milionu.

Španělský trh je pro zahraniční investory i dovolenkáře pořád zajímavý. Jen v roce 2020 cizinci zakoupili ve španělku přes 60 tisíc domů a apartmánů, zejména na pobřeží Středozemního moře. Ceny nemovitostí v roce 2022 sice proti předchozímu roku rostly o 4,7 až 6,7 procenta – ale po zohlednění inflace jejich reálná hodnota naopak klesla (o 4,85 procenta).

Do budoucna ale hodnota španělských nemovitostí nemusí jen růst. „Převis nabídky nad poptávkou mívá za následek i propady cen.

Kupec zvyklý na poměry v Česku by se měl připravit na pár odlišností a možných zádrhelů. Při koupi nemovitosti ve Španělsku vás může podle realitního zprostředkovatele Tomáše Chrobáka překvapit třeba daň z převodu nemovitosti, která činí až deset procent kupní ceny. Tu je potřeba zaplatit v případě, že nejste prvním majitelem.

Pokud byste chtěli, aby vám nemovitost vydělávala, vězte, že pro krátkodobý pronájem je navíc potřeba získat licenci (bez které riskujete sankce) a platit různé poplatky, včetně daně z příjmu, daně z majetku, odvozu odpadu a městské daně.

Jan Rejcha z Relloxu upozorňuje, že se ve Španělsku ceny nemovitostí uvádějí bez DPH nebo bez daně z převodu.

Poměrně odlišný od toho, na co jsou Češi zvyklí doma, je i samotný proces koupě nemovitosti. „Smlouvy se řídí španělskými předpisy a převod nemovitosti zajišťuje notář, prostřednictvím notářského zápisu. Není tedy rozhodující například zápis do katastru nemovitostí jako v Česku. Úschovu peněz nedělají právníci nebo notáři, ale banka.

Podle Lucie Krajné z RE/MAX Lusso je naprosto zásadní zřízení španělského daňového registračního čísla NIE. Bez něj prý není v zemi možné nemovitost koupit. Pokud byste ale nemovitost kupovali přes realitku, můžete čekat, že za papírování vyřídí. Kromě běžné agendy související s koupí nemovitosti máme k dispozici i právníka, který za klienta ověří veškeré podklady včetně toho, zda na nemovitosti neváznou nedoplatky nebo zda má objekt zajištěnou licenci, díky které ho lze nejen obývat, ale i pronajímat.

Chorvatsko: Výnos jen v sezoně

Kupovat si apartmán u moře s vidinou výnosů z pronájmu se nemusí vyplatit. Turistická sezóna tu sice kvete, ale trvá jen krátce. Apartmány v Chorvatsku se vyplatí hlavně těm, kteří zemi milují, jezdí sem pravidelně a pronájem pro ně bude jen alternativou.

Pro pořádek dodejme, že nový plážový apartmán se dvěma ložnicemi v Chorvatsku pořídíte zhruba od 3,7 milionu korun.

Na investici do takových nemovitostí je třeba pohlížet z dlouhodobé perspektivy. Zajímavý růst hodnoty je podle něj možné čekat až v průběhu několika let. Průměrný roční růst cen nemovitostí činil v Chorvatsku posledních pár let sedm procent, v roce 2022 dokonce v důsledku inflace skočil meziročně o 13,6 procenta. I po odečtení inflace to znamenalo meziroční nárůst o 1,4 procenta. To už je atraktivní investice.

Při nákupu nemovitosti v Chorvatsku je potřeba dávat pozor na rizika spojená s chaosem v dokumentech. Až 60 procent chorvatských nemovitostí nemá v pořádku dokumentaci v katastru nemovitostí. To znamená, že v katastru může být zapsán jiný vlastník, než odpovídá realitě.

Nejkomplikovanější je to u starších domů. U těchto nemovitostí je potřeba vždy ověřovat, jestli jsou tzv. čisté. Po válce v 90. letech se hodně stavělo načerno – buď celý dům, nebo aspoň jeho části, například balkon, terasa nebo patro.

Výhodou Chorvatska může být to, že se u novostaveb většinou neplatí tříprocentní daň z převodu nemovitosti, takže vedlejší náklady spojené s koupí novostavby (do dvou let) jsou takřka nulové. Nepočítáme-li samozřejmě realitní provizi a právní náklady – ty bývají v řádu nižších procent z ceny nemovitosti.

V Rakousku pozor na nesprávné užívání

Ceny za menší apartmány ve vyhlášených rakouských lyžařských střediscích začínají zhruba na 6,2 milionu korun. Čím dál od top středisek a sjezdovek, tím nižší cena. Starší apartmán v horách pořídíte i za 3,7 milionu korun. Ceny nemovitostí v zemi stabilně rostou – podobně jako v Chorvatsku v průměru o sedm procent ročně.

Zhruba sedm procent jsou i poplatky související s koupí nemovitosti v Rakousku – daň z převodu, registrace do katastru a notářské poplatky.

Horské domy v Rakousku mají také svá specifika, je stěžejní dát si pozor na správné využívání nemovitosti. Zahraniční majitelé totiž v Rakousku musí ve velké většině případů své byty a apartmány povinně pronajímat ke krátkodobému turistickému ubytování.

Využití apartmánu pro soukromý pobyt je omezeno jen na několik, obvykle čtyři až šest týdnů v roce. Existují dokonce i projekty, kde je osobní využití investorů vyloučeno, respektive podmíněno placením běžné ceny za ubytování. Povinnost nabízet nemovitost k ubytování je zakotvena v územním rozhodnutí a stavebním povolení. Rakousko si tím zajišťuje nízkou zastavěnost svých turistických a lyžařských středisek.

Rakousko je podle něj ideální volbou pro ty, kteří chtějí mít investiční apartmán v zahraničí a neřešit starosti s provozem a pronájmem. O všechno se stará provozní agentura, která majitelům vyplácí čistý výnos z pronájmu. Některé větší hotelové komplexy umožňují majitelům bezplatně využít jiný apartmán, což je výhodné hlavně v době, kdy je jejich vlastní apartmán obsazený nebo když potřebují větší kapacitu, než jim jejich apartmán nabízí.

Na Slovensku skoro jako v Česku

Nováčkem na trhu investičních apartmánů je Slovensko, kde se objevují první nabídky inspirované rakouským modelem. Jedním z takových míst je menší lyžařské středisko Tále na jižní straně Nízkých Tater. Klasický dvouložnicový apartmán tu vyjde zhruba na tři miliony korun – tedy o poznání levněji než v Rakousku.

Stejně jako v Rakousku existuje také na Slovensku možnost uzavřít smlouvu s agenturou, která se postará o komplexní servis. Investoři prý můžou čekat roční výnos z pronájmu pro turistické účely čtyři až osm procent. Agentura si za své služby, tedy kompletní servis bere 35 procent z celkového výnosu.

Na modelovém příkladu bytu za tři miliony a průměrném výnosu šest procent by to znamenalo, že ze 180 tisíc, které vám apartmán za rok vynese, dáte 63 tisíc agentuře.

Pokud jde o proces koupě nemovitosti, na Slovensku nebo v Polsku je to podobné jako v Česku. Pozitivem je, že na Slovensku jsou velmi nízké vedlejší náklady.

Slovensko se může časem stát pro investory atraktivní destinací. Je ale potřeba myslet na to, že tento koncept ještě není prověřen časem, a je proto důležitá pečlivá rešerše.

Spoluvlastnictví nemovitostí

Investiční nemovitost v zahraničí si můžete pořídit i v případě, že zrovna nemáte volných pár milionů. Řešením je takzvané podílové vlastnictví nemovitostí, kdy si koupíte třeba čtvrtku nebo osminku apartmánu nebo domu v zahraničí.

Koncept podílového vlastnictví zahraničních nemovitostí dorazil do Česka letos a zatím ho nabízejí dvě firmy – Rezidente a Tuseca. V jejich nabídce najdete byty i domy, u moře i v horách, v Evropě i mimo ni. Podíly se prodávají přes obchodní společnost. Ty nejlevnější začínají na částkách okolo milionu korun.

Jako majitel podílu, můžete nemovitost využívat několik týdnů v roce (v závislosti na tom, jak velký díl vlastníte), a to jak pro sebe, tak k pronájmu. O nemovitost se za poplatek stará agentura, takže s ní ani s jejím pronájmem nemáte žádné starosti.

Zájem o nemovitosti v zahraničí mezi Čechy roste. Hypotéky na jejich nákup nabízejí i některé tuzemské banky. Jak se liší od běžných hypoték a co všechno je potřeba? Vlastnictví apartmánu či domku v oblíbené prázdninové lokalitě v zahraničí láká stále víc i Čechy. Potvrzují to některé tuzemské banky, jejichž prostřednictvím lidé financují koupi či rekonstrukci nemovitosti v cizině. Přestože o možnosti vzít si na bydlení u moře hypotéku přímo v Česku patrně ani neví všichni zájemci, banky registrují poměrně velký nárůst této klientely.

Pokud srovnáme poptávku například proti roku 2022, jsme už teď, s daty za prvních deset měsíců letoška, o více než 20 procent výše,“ říká Miroslav Zetek, člen představenstva a vrchní ředitel zodpovědný za obchod v ČSOB Hypoteční bance. Ta je spolu s Českou spořitelnou lídrem hypotečního trhu.

Tento typ úvěru nyní ČSOB propaguje pod názvem Hypotéka bez hranic. Jde o takzvanou účelovou hypotéku, která má stejné podmínky jako standardní hypotéka na nemovitost v Česku – k získání je však nutné ručit jinou nemovitostí v Česku.

Může to být jak nemovitost ve vlastnictví klienta, tak někoho z jeho blízkých. ČSOB připouští i možnost ručit nemovitostí, která už je částečně splacená – na uhrazenou část lze získat druhou hypotéku.

„Na podzim čekáme ještě silnější nárůst, protože nejčastější scénář je takový, že si zájemci v létě obhlédnou své vysněné lokality a na podzim realizují koupi,“ říká Zetek.

„Tyto zahraniční nemovitosti představují nejen atraktivní investici, ale pro mnohé Čechy především splněný sen o druhém domově v místech, která si oblíbili z předešlých cest,“ dodává. Vedle tradičních evropských lokalit se Češi podle něj poohlížejí i po exotičtějších místech jako jsou Kapverdy, Indie, Thajsko či Kypr.

Zájmu o zahraniční nemovitosti, které mnohdy bývají levnější než v Česku, si všimla i Air Bank. Také ona nabízí účelovou hypotéku na nemovitost v cizině. „Reagujeme tím na poptávku ze strany klientů. Jedná se o doplňkovou produktovou nabídku. V rámci celkové produkce mají nemovitosti v zahraničí podíl kolem tří procent,“ říká mluvčí Michal Kuzmiak.

Srovnatelný produkt má z tuzemských bank i UniCredit, ale využívá ho jen pro individuální případy, nikoliv jako běžnou součást své produktové nabídky.

Variantním řešením může být Hypotéka bez hranic od Oberbank. Banka ji však poskytne pouze pro pořízení nemovitosti v Rakousku, v Německu nebo na Slovensku. Výhodou je, že k zajištění umožňuje pořizovanou nemovitost přímo v těchto zemích.

Ostatní banky nabízejí zájemcům o nemovitost v cizině pouze takzvanou americkou hypotéku. Také v jejím případě je podmínkou zástava jinou nemovitostí, která se nachází v Česku, nicméně americká hypotéka je méně výhodná než ta standardní.

Je totiž dražší – většinou s úrokem o půl až jeden procentní bod vyšším. Navíc zájemce bude potřebovat ke koupi víc vlastních peněz. Americká hypotéka je typicky na maximálně 70 procent hodnoty zastavené nemovitosti, zatímco u standardní hypotéky to může být až 90 procent (u zájemců nad 36 let většinou 80 procent). Splatnost americké hypotéky je maximálně 20 let, u standardní až 30 let.

Hypotéka na nemovitost v cizině se čerpá v českých korunách a stejně tak ji klient v korunách splácí. Úroková sazba je pak stejná jako u hypoték na koupi nemovitosti v Česku. K žádosti je nutné přiložit i kupní smlouvu na pořizovanou nemovitost. „Pro čerpání hypotéky potřebujeme překlad kupní smlouvy s kulatým razítkem,“ upřesňuje Monika Hořínková, mluvčí ČSOB.

„Vedle standardních dokumentů k posouzení bonity žadatele a ocenění nemovitosti musí být doložen návrh nabývacího titulu, což může být například kupní smlouva, smlouva o budoucí kupní smlouvě, rezervační smlouva. Finální smlouva se dokládá pro čerpání hypotéky – tu je nutné doložit v českém, slovenském, anglickém, německém jazyce nebo v jiném jazyce s úředním překladem,“ říká Michal Kuzmiak z Air Bank.

Pro hypotéku na nemovitost v zahraničí pak platí stejné podmínky i pro ostatní parametry – typicky pro možnost mimořádných splátek. „Klient Air Bank není zatížen ani poplatkem za rezervaci zdrojů či za nečerpání hypotéky,“ dodává Kuzmiak.

Hypotéku na zahraniční nemovitost od ČSOB i Air Bank lze využít na koupi ve státech, které nejsou na seznamu rizikových zemí. Pro Evropskou unii takové omezení neplatí.

„Klienti typicky pořizují nemovitosti v rámci EU, kde financujeme všechny státy,“ potvrzuje mluvčí Air Bank. Mluvčí ČSOB říká, že „posouzení rizikovosti země je vždy individuální a probíhá na pobočce, takže doporučujeme se obrátit na pobočku nebo našeho specialistu a probrat tuto možnost s ním“.

Podle aktuálních dat ČSOB jsou nejčastějšími žadateli o hypoteční úvěr na zahraniční nemovitost lidé ve věku 41 let se spolužadatelem. Nejmladšímu žadateli bylo 20 let. Dvě třetiny z žadatelů o Hypotéku bez hranic jsou vysokoškoláci, kteří jsou sezdaní a vydělávají průměrně 112 tisíc korun, uvádí banka. Zbylou třetinu podle ČSOB tvoří středoškoláci s průměrným příjmem 95 tisíc korun.

Průměrná výše hypotéky na zahraniční nemovitost se pohybuje kolem 3,5 milionu korun. To je méně, než je průměrná výše hypotéky na nemovitost v Česku, která v říjnu (podle statistiky ČBA Hypomonitor) dosahuje 3,79 milionu. Největší část žadatelů u ČSOB pochází aktuálně z Prahy, Jihomoravského, Středočeského a Moravskoslezského kraje.

Zahraniční nemovitosti jsou stále populárnější – ať už pro vlastní bydlení, rekreaci, nebo jako zajímavá investice. Mezi atraktivní destinace patří nejen exotická místa jako Bali či Zanzibar, ale také blíže položené a osvědčené lokality, jako jsou Španělsko, Chorvatsko, Itálie či Rakousko. 

Investice do zahraniční nemovitosti je atraktivní nejen díky možnosti vlastního užívání, ale také jako potenciální zdroj pasivního příjmu. Nákup nemovitosti v zahraničí a její následný pronájem může přinášet zajímavý zisk. Pro mnoho zájemců se tak investiční nemovitost v zahraničí stává ideálním nástrojem k diverzifikaci a zhodnocení majetku.

Výběr investiční nemovitosti v zahraničí je o něco náročnější než v České republice, protože vyžaduje místní znalost trhu a posouzení potenciálu stabilního výnosu. Je také důležité zvážit právní aspekty, rozdílné místní zvyklosti a zákony. Pokud nefinancujete nákup pouze z vlastních zdrojů, je rovněž nutné zajistit vhodné financování u tuzemské nebo zahraniční banky.

Nejlepší destinace pro investice do nemovitostí

Pro Čechy jsou nejatraktivnějšími destinacemi pro nákup nemovitostí Chorvatsko, Španělsko, Itálie, Rakousko a nově i Albánie. Čím jsou tyto lokality zajímavé?

• Chorvatsko láká svou blízkostí a možnostmi u pobřeží, například v oblastech jako Istrie a Dalmatské pobřeží.
• Španělsko, a to například oblasti jako Malága, Costa del Sol a další, nabízí atraktivní investiční příležitosti s příznivými cenami a stabilním realitním trhem.
• Itálie, zejména oblasti jako Toskánsko nebo jižní pobřeží, láká kupce na svou malebnou krajinu a atraktivní podmínky pro investice, zejména v turistických oblastech.
• Rakousko je populární především díky nemovitostem v horských střediscích, které zajišťují stabilní výnosy z turistického ruchu.
• Albánie se stává stále atraktivnější díky nízkým cenám a rozvíjejícímu se turistickému trhu, což z ní činí zajímavou investiční příležitost .

Rizika nákupu nemovitosti v zahraničí

Při nákupu investiční nemovitosti v zahraničí je důležité věnovat pozornost několika klíčovým aspektům. „Začněte důkladným průzkumem lokality, abyste zjistili poptávku po pronájmech. Nekupujte nemovitost bez osobní prohlídky, jinak nemusíte odhalit její skryté vady. Dále si ohlídejte právní náležitosti, jako jsou veškeré smlouvy a katastrální zápisy. Místní zvyklosti a daňové povinnosti (např. daň z nemovitosti v zahraničí) se mohou výrazně lišit, proto se vyplatí konzultovat s odborníky, aby se předešlo komplikacím.

Financování nemovitosti v zahraničí

Pokud si plánujete pořídit například apartmán u moře nebo dům na horách, určitě vás bude zajímat, jaké jsou možnosti financování nemovitosti v zahraničí. Mezi nejvyužívanější možnosti patří hypotéka v české bance, americká hypotéka nebo hypotéka sjednaná v zahraničí. Nyní si jednotlivé možnosti představíme podrobněji.

Česká hypotéka na nemovitost v zahraničí

Financovat nemovitost v zahraničí hypotékou u české banky není tak jednoduché, jak by se mohlo na první pohled zdát. Ručení zahraniční nemovitostí totiž u tuzemských bank není možné. Právní a tržní podmínky v zahraničí se výrazně liší, což bance ztěžuje hodnocení rizik i správu úvěru. Existuje však řešení.

I když tuzemské banky obecně neumožňují ručit zahraniční nemovitostí, některé z nich mohou za určitých podmínek financovat její nákup. Příkladem je produkt Hypotéka bez hranic od ČSOB, který nabízí financování zahraniční nemovitosti, avšak s podmínkou zajištění úvěru nemovitostí v České republice.

U žádosti o hypotéku na nemovitost v zahraničí banky postupují stejně jako u hypoték na české nemovitosti. Proces zahrnuje posouzení bonity žadatele, příjmu, zajištění úvěru a dalších kritérií, která jsou u obou typů hypoték obdobná.

Americká hypotéka na zahraniční nemovitost

Další možností financování nemovitosti v zahraničí je americká hypotéka. Na rozdíl od klasické hypotéky je americká hypotéka neúčelovým úvěrem, což znamená, že nemusíte dokládat, na co peníze použijete. To zahrnuje i možnost financovat nákup nemovitosti v zahraničí.

Výhodou tohoto typu úvěru je flexibilita, avšak je třeba počítat s vyšší úrokovou sazbou oproti klasickým účelovým hypotékám. Rovněž je zapotřebí více vlastních zdrojů, protože LTV u americké hypotéky bývá obvykle maximálně do 70 % hodnoty nemovitosti.

Sjednání hypotéky v ČR

Při žádosti o hypotéku banka vyžaduje několik klíčových dokumentů, které slouží k ověření vaší totožnosti, finanční situace a zajištění úvěru. Nezbytné jsou doklady totožnosti žadatele. Výši a zdroj příjmů dokládáte buď potvrzením o příjmech od zaměstnavatele, nebo v případě podnikatelů daňovým přiznáním. Banka se bude také zajímat o výši vašich stávajících závazků.

„Dále budete muset předložit výpis z katastru nemovitostí a nabývací titul k nemovitosti, který potvrzuje, jak byla nemovitost získána (např. kupní smlouva). Banka také požaduje odhad ceny nemovitosti a její pojištění proti živelním pohromám s vinkulací ve prospěch banky, aby zajistila výplatu pojistného v případě poškození nemovitosti,“ doplňuje Miroslav Majer, CEO hyponamíru.cz.

Zahraniční hypotéka

Hypotéky běžně poskytují i banky v zahraničí. Nabízí se tedy otázka, zda není výhodnější sjednat si hypotéku na nemovitost přímo v zemi, kde ji kupujete. Výhodou tohoto řešení je především to, že bude uplatněna zástava nemovitosti v zahraničí.

Toto řešení má však jeden zásadní háček. Musíte tamní bance prokázat, že máte k dané zemi určitou vazbu, například tím, že v ní dlouhodobě pracujete nebo žijete. Banka bude také vyžadovat doložení výše a zdroje vašich příjmů, závazků u jiných finančních institucí a ověří si vaši stávající platební historii.

Sjednání hypotéky v zahraniční bance se v mnohém podobá procesu v České republice, ale má své specifické rozdíly, které je důležité mít na paměti. Prvním rozdílem je nižší LTV, tedy poměr mezi výší úvěru a hodnotou nemovitosti. Zatímco v Česku banky poskytují až 90% hypotéku, v zemích západní a jižní Evropy je tento podíl obvykle nižší. To znamená, že budete muset pokrýt větší část ceny nemovitosti z vlastních zdrojů.

Další odlišností je úroková sazba hypotéky – ta může být v zahraničí vyšší než u českých bank, nebo naopak výhodnější, v závislosti na konkrétní zemi a nabídce banky. Také je třeba počítat s více papírováním a nutností úředních překladů všech dokumentů, což může proces výrazně prodloužit. Navíc mohou existovat další poplatky a odlišné podmínky úvěru, například vysoké sankce za předčasné splacení hypotéky.Je proto důležité předem dobře prozkoumat podmínky u vybrané banky a zvážit veškerá specifika hypotečního úvěru v zahraničí.

Proces získání hypotéky v zahraničí

Jak získat hypotéku v zahraničí? V zemích EU je proces sjednání hypotéky podobný jako v Česku. Nejprve si srovnejte hypotéky na zahraniční nemovitosti. Nechte si připravit několik nabídek a pečlivě porovnejte jejich podmínky.

„akmile se rozhodnete pro některou z nabídek, je třeba podat žádost a připravit požadované dokumenty. Zahraniční banka bude vždy vyžadovat doklady pro ověření totožnosti, posouzení vaší finanční situace a zajištění úvěru. Součástí podmínek bude i ručení zahraniční nemovitostí, proto si připravte kupní smlouvu k pořizované nemovitosti.

Pokud splníte všechny požadavky, banka vaši žádost o hypotéku schválí. Po dokončení všech formalit a zajištění úvěru se stanete majiteli nemovitosti v zahraničí. V této fázi je důležité mít sjednané pojištění nemovitosti a být připraven na případné dodatečné výdaje spojené s vlastnictvím, jako jsou daně, údržba a správa nemovitosti.

Investice do nemovitosti v zahraničí může být výhodným krokem, pokud máte správně nastavené financování a jasnou představu o budoucím využití nemovitosti, ať už pro vlastní potřebu nebo pronájem.

Pořízení nemovitosti je v dnešní době celkem nákladnou záležitostí. Jedinou cestou pro mnoho lidí je hypotéční úvěr. Pokud ho chcete vyřídit, měli byste vědět, jaké dokumenty je nutné si připravit.

Hypotéka je jednou z nejvyhledávanějších cest, jak se dopracovat k vlastnímu bydlení. Primárně slouží ke všemu, co se pojí s investicí do nemovitosti. Ať už se jedná o nákup stavebního pozemku, výstavbu rodinného domu, pořízení bytové jednotky, rekonstrukci nebo majetkové vypořádání. Široká použitelnost láká mnoho zájemců, kteří by však měli mít povědomí o tom, co všechno je třeba doložit.

Doklady spojené s žádostí o hypotéku

Pokud se vaším cílem stanou bankovní hypotéky, musíte být dopředu připraveni. V okamžiku, kdy máte nachystáno vše potřebné, domůžete se rychlejšího schvalovacího procesu a potřebných peněz. Ve své podstatě jsou nezbytné tři základní typy dokumentů.

• Osobní doklady
• Potvrzení o příjmu
• Dokumenty týkající se nemovitosti

V rámci osobních dokladů si připravte minimálně platný občasný průkaz, na základě něhož budete bankou identifikováni. Některé instituce vyžadují dokonce dva doklady totožnosti. Při dokládání výše příjmů se obraťte na svého zaměstnavatele, ať vám takové potvrzení vystaví. Osoby samostatně výdělečně činné budou předkládat daňová přiznání.

Co se týče dokumentů spjatých s nemovitostí, je obvykle třeba doložit účel hypotéky. Může to být například kupní smlouva prokazující nákup objektu či pozemku. Při výstavbě rodinného bydlení vám přijde vhod list vlastnictví pozemku, stavební povolení, ale i projekt a geometrický plán. U plánované rekonstrukce počítejte s přehledem rozpočtových nákladů. Další případné dokumenty si obvykle vyžádá sama banka.

Jak vybrat výhodnou hypotéku?

V dokumentech spjatých s hypotéčním úvěrem máte nyní jasno. Jak se ale dopracovat k výhodné hypotéce? Nápomocna vám v tomto ohledu bude hypotéční kalkulačka. Online nástroj, jehož smyslem a cílem je najít to nejlepší řešení právě pro vás. K němu dojdete na základě jasně daných kritérií.

• Požadovaná výše hypotéky
• Hodnota zastavené nemovitosti
• Celková doba splatnosti
• Akceptovaná výše měsíční splátky

Stačí si jen promyslet, kolik potřebujete peněz, popřípadě kolik jste schopni měsíčně splácet. Hypotéční kalkulačka se pak o vše postará za vás. Proces, který vám zabere maximálně několik minut je cestou k úspěšnému nalezení vhodného hypotéčního úvěru.

Využijte praktické srovnání hypoték

Z výše uvedených řádků asi správně tušíte, že cesta k nalezení hypotéky s výhodnou úrokovou sazbou má pouze jednu podobu. Je to hypotéční kalkulačka, respektive porovnání několika hypotéčních úvěrů na jednom místě. Díky silnému konkurenčnímu boji mezi bankami mohou být rozdíly znatelné. A k čemu vám bude srovnat hypotéky?

• Ušetříte drahocenný čas
• Získáte nejlevnější řešení na trhu
• Můžete o hypotéku požádat online

Kde porovnat hypotéční úvěry?

Na závěr vám přinášíme ještě jednu důležitou informaci. Měli byste vědět, kde takové srovnání hypotéčních produktů provést. Nápomocen vám v tomto ohledu bude online projekt Půjčka.co. Místo, kde srovnáte nejenom hypotéky, ale také úvěry libovolného typu. Bezplatné porovnání obohacené o řadu dalších věcí. Chybět vám nebudou přednosti vybraných hypotéčních úvěrů, ale i finanční magazín, s nímž si rozšíříte obzory v úvěrovém světě.

Nyní se tedy můžete pustit do práce. Navštivte internetový projekt Půjčka.co, použijte hypotéční kalkulačku a srovnejte jednotlivé hypotéky. Zvolte si tu nejvýhodnější pro vás, vyplňte online žádost, přichystejte si všechny potřebné dokumenty, které můžete dodat elektronickou formou a vyčkejte na výsledek schvalovacího řízení.

V dnešní době si můžete půjčit peníze opravdu na cokoliv. Pokud Vám schází finanční prostředky, není nutné šetřit dlouhé měsíce. Jednoduše si vyřídíte půjčku, danou věc zaplatíte hned a teprve poté splácíte svůj dluh. Málokdo však tuší, jaké faktory ovlivňují výhodnost takového úvěru. Není to jenom účel, ale i mnohé další.

Na co peníze potřebujete?

Úrokovou sazbu a RPSN z velké míry ovlivňuje to, na co peníze vlastně vyžadujete. Například taková hypotéka má jasně daný účel. Finance můžete využít pouze na výstavbu či nákup nemovitosti, respektive na pořízení věcí spojených s bydlením. Účelová půjčka je obvykle spjata s výhodnějším úrokem.

Opakem jí je neúčelová půjčka, kde hodnota úrokové sazby a RSPN může narůstat. A v mnoha případech také narůstá. Je to způsobeno tím, že tento typ úvěru má neúčelový charakter, takže ho můžete upotřebit na cokoliv.

•    Rychlá půjčka
•    Spotřebitelský úvěr
•    Kontokorent

Takže ano, nejvýhodnější je z pohledu úrokové sazby účelová půjčka ve formě již zmiňované hypotéky, překlenovacího úvěru nebo stavebního spoření.

Výše půjčky a ostatní parametry

Další zásadní vliv na výši úrokové sazby má velikost úvěru. S tímto parametrem se do značné míry pojí i celková doba splatnosti. Díky flexibilitě a variabilitě mnohých poskytovatelů máte možnost nastavit si měsíční splátku podle svého. Počítat však musíte s tím, že tyto věci se také promítnou do úrokové sazby. A jaké jiné vlastnosti půjčky ovlivňují výši úrokové sazby?

• Celková bonita klienta
• Hodnota LTV u hypoték
• Pomoc od spolužadatele

Hodnota RPSN ovlivněna řadou faktorů

Ať už se rozhodnete pro jakékoliv online půjčky, stěžejním pro vás bude nejenom samotný úrok. V rámci nákladů na úvěr byste měli vycházet primárně z RPSN neboli roční procentní sazby nákladů. Ta totiž zahrnuje jak klasický úrok, tak všechny přidružené náklady spojené s půjčkou. Proto je tato hodnota obvykle vyšší a zároveň jasně vypovídající.

• Poplatek za vedení úvěrového účtu
• Náklady na sjednání půjčky
• Výdaje za převod peněz a mnohé další

Ve své podstatě je hodnota RPSN tím, co by vás mělo u libovolného úvěru zajímat nejvíce. Z výše uvedených řádků je pak zřejmé, jaké faktory ovlivňují výši úroků. Od účelu půjčky, až po bonitu klienta, velikost úvěru a dobu splatnosti. Výdaje v tomto směru může ovlivňovat také pojištění schopnosti splácet.

Zvolte nejvýhodnější půjčku na trhu

Ať už se rozhodnete pro libovolný úvěrový produkt, kterým bude třeba půjčka na rekonstrukci, vždy vybírejte z vícero úvěrů naráz. To je jediná cesta k tomu, jak se dopracovat k nižšímu úroku, hodnotě RPSN a mnohdy k celkově výhodnějším splátkovým podmínkám. I neúčelové online půjčky totiž mohou být zajímavé z pohledu úrokové sazby. Musíte pouze vědět, kde je hledat.
Praktické a efektivní srovnání půjček vám nabízí internetový portál. Jde o projekt zaměřený na finanční produkty libovolného typu. Ve své podstatě se jedná o velkou aktualizovanou databázi, kde nechybí hypotéka, online půjčky odlišného ražení a mnohé jiné. A v čem spočívá kouzlo tohoto srovnání?

• Úspora drahocenného času
• Vše na jednom místě
• Nízká úroková sazba a RPSN

Půjčku na rekonstrukci a ty ostatní můžete nyní sjednat nejenom za výhodnějších splátkových podmínek. Nabízí se vám také možnost požádat o takový úvěr online skrze žádost na internetu. Pravděpodobně jedna z nejjednodušších cest, jak vyřídit úvěr z pohodlí domova. Věnujte tedy výběru půjčky alespoň trochu času, protože jak můžete vidět, vyplatí se to.

Nákup nemovitosti v zahraničí se stává stále oblíbenější alternativou tuzemských investorů. Kromě možnosti koupit dům či apartmán v příjemné dovolenkové destinaci k vlastnímu využití, totiž tyto nemovitosti nabízejí ve srovnání s Českou republikou vyšší výnos z pronájmu.

Ten se na rozdíl od pražských výnosů v rozsahu 3 až 5 % pohybuje mezi 7 a 11 %. Vystoupat však může až přes 20 %. Komplexní proces koupě zahraniční nemovitosti ale vyžaduje pečlivé zvážení řady faktorů ovlivňujících jak celkovou výši investice, tak ziskovost. Roli nehraje jen lokalita nebo stav objektu, ale také právní aspekty, jako jsou například podmínky převodu vlastnictví, daňové povinnosti, případná omezení pro zahraniční investory anebo výše následných měsíčních nákladů. Celý průběh koupě tak může být pro jednotlivce komplikovaný, služby profesionálních makléřů bývají proto v případě realitní investice v cizině nedocenitelné.

Při pořízení nemovitosti v zahraničí je, stejně tak jako v tuzemsku, potřeba počítat s tím, že nabízené ceny se uvádí bez daní a bez poplatků. Cena tedy většinou není finální a je nutné si zjistit všechny nezbytné finanční výdaje. Současně musí majitelé počítat s měsíčními náklady za provoz a údržbu objektu. S jakými konkrétními aspekty by tedy investoři měli u svých celkových nákladů počítat?

Právní náležitosti a náklady spojené s transakcí

Základní daň při koupi novostavby se liší s ohledem na danou zemi, pohybuje se ale v rozmezí zhruba od 3 do 11 % tržní ceny. Například v pevninském Španělsku činí 10 %, u starší nemovitosti či následného přeprodeje je daň z převodu 7 %.

To na Tenerife se novostavba váže se 7% daní, přeprodej pak s 6,5 %. Konkrétně v Chorvatsku se platí 3% daň z převodu nemovitosti. Pokud klient ale kupuje od developera nebo od firmy, daň se na to nevztahuje, a tím pádem ušetří. Současně je nutné počítat s dalšími cca 3 %, které pokryjí služby notáře, zápis do katastru nemovitostí, kolek i asistenci právníka.

Pokud si ale kupující najme realitní kancelář, zaplatí jí provizi (obvykle 3 až 5 %), dostane komplexní servis. Kancelář se postará jak o tyto služby, tak o celý proces koupě od vyhledání a prověření nemovitosti až po předání klíčů, příp. následně i o doporučení na zajištění služeb jako je například správa nemovitosti.

Opomenout nelze ani další specifická pravidla konkrétních států. Při koupi nemovitosti ve Španělsku je například nutné si navíc vyřídit tzv. NIE (Número de Identificación de Extranjero neboli daňové identifikační číslo) a současně si založit španělský bankovní účet.

Našim klientům umíme NIE vyřídit za poplatek cca 500 Kč (20 €), stejně tak založíme požadovaný bankovní účet. V obou případech nám plně vystačí součinnost klienta. To samé platí pro Chorvatsko, kde je nutné založit tzv. OIB (Osobni identifikacijski broj), což je jako naše IČ u fyzických osob.

K jednorázovým počátečním nákladům patří také částka za vybavení bytu. Zařízení interiéru nejčastěji řeší klienti u novostavby. Finanční suma bývá individuální, ale ceny jsou většinou podobné jako u nás. U nemovitostí na ostrovech je potřeba kvůli dopravě počítat vždy s vyšší cenou, třeba na Tenerife nebo na Mallorce až o 20 %.

Naopak v Chorvatsku se většina nemovitostí prodává již plně vybavených, a to i v případě novostaveb, kdy developeři interiér kompletně zařizují nábytkem.

Pravidelné náklady

„Stejně jako v Česku je potřeba počítat s řadou průběžných nákladů spojených s vlastnictvím nemovitosti. Proto je rozumné počítat s cca 50 % čistým příjmem z ceny pronájmu,“ propočítává Jesika Schopper. I tak se výnos např. ve Španělsku či Chorvatsku pohybuje mezi 7 a 11 % ročně.

Pro kupující jde o dobrou investici s lepším výnosem než v Česku. A pokud se o celý proces postará renomovaná realitní kancelář, mají vše bez velkých starostí. Mohou se do koupě pustit samozřejmě individuálně, ale pak to pro ně může být mnohem složitější. Zejména pro zájemce, kteří nemají s realitami velké zkušenosti a nejsou příliš jazykově vybaveni.

V potaz je určitě nutné brát konkrétní daňové zatížení, které se váže k dané lokalitě. V Chorvatsku se liší dle regionu, ale dle Veroniky Peckové jsou sumy obdobné: „Třeba v oblasti Dalmácie se jedná o zhruba 50 Kč za metr čtvereční ročně. Takže například apartmán o velikosti 100 m2 vyjde na cca 5 000 Kč/rok, což není nijak závratná suma.“

To v kontinentálním Španělsku se roční daň z nemovitosti vypočítává z katastrální hodnoty, jež je nižší než kupní cena. Na Tenerife je daň 0,4 až 1,1 %. U nemovitosti prodávané za 9 840 000 Kč (400 000 €) se tak tzv. IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, tedy obecní daň) pohybuje kolem 17 200 Kč (700 €).

Při pronajímání nemovitosti je nutné současně odvádět daň z příjmu ze získaného pronájmu. V celém Španělsku dosahuje cca 19 % pro rezidenty Evropské unie, pro ostatní pak 24 %. „V případě daně z příjmu je potřeba si navíc ověřit, kdy je nutné ji platit. V kontinentálním Španělsku se totiž musí v určité míře odvést i v případě, že majitel objekt aktuálně nepronajímá. Na Kanárských ostrovech, například na Tenerife to naopak nutné není,“ upozorňuje Jesika Schopper a doplňuje: V celém Španělsku rovněž u dražších nemovitostí a vysokých příjmu požadují daň z bohatství.

I v Chorvatsku podléhají pronajímatelé jako fyzické osoby dani z příjmu z poskytování ubytovacích služeb v cestovním ruchu. „Tu mohou platit paušálně, pokud příjmy nepřesahují částku cca 984 000 Kč (40 000 €) ročně. Jestliže však tento limit překročí, jsou povinni vést obchodní účetnictví a platit daň z příjmu podle předepsaných sazeb. Ty v současné době činí 24 % a 36 %,“ komentuje Veronika Pecková. V jednotlivých zemích je také potřeba se v případě naplnění stanovených regulí přihlásit jako plátce DPH.

Opomenout nelze ani pravidelné náklady a komunitní poplatky. „Sem spadají veškeré měsíční náklady, tedy například úklid, zahradník, servis bazénu nebo údržba sauny. A pokud se jedná například o apartmán v rámci většího areálu, počítejte navíc s výdaji na fitness, garáž, recepci a podobně. Čím více služeb, tím logicky stoupají i poplatky.

Pro ilustraci v Chorvatsku u luxusní vily s užitnou plochou 300 m2 v Primoštenu s kupní cenou 36,9 mil. Kč (1 500 000 €) sahají měsíční náklady ke zhruba 20 100 Kč (817 €) měsíčně (viz tabulka č. 1 v závěru). Při realistickém odhadu 58% obsazenosti v průběhu roku lze kalkulovat s čistým výnosem kolem 3 270 700 Kč (132 957 €), tedy 8,36 %. (viz tabulka č. 2)

To u apartmánu o dispozici 4+kk a velikosti 124 m2 ve španělském Costa del Sol, jehož cena činí 11 045 000 Kč (449 000 €), se dohromady náklady za měsíc pohybují okolo 8 730 Kč (355 €) (viz tabulka č. 3). Čistý roční výnos tu může činit kolem 802 500 Kč (32 620 €), tedy 6,43 %. (viz tabulka č. 4)

Sehnání nájemců

Poslední, a snad nejdůležitější krok, který čeká majitele v rámci pořízení investiční nemovitosti v zahraniční, představuje zajištění příjmu, tedy sehnání spolehlivých nájemců. V tomto ohledu lze využít služeb agentur zaměřujících se na krátkodobé ubytování typu Booking a Airbnb. Ty si ale např. ve Španělsku standardně účtují roční poplatek v hodnotě kolem 25 000 Kč (1 000 €) a zároveň 15 % z každého pronájmu. Pokud navíc zařídí pronájem vily či apartmánu i s kompletním servisem, tak už se jedná o 20 %. Zahrnují sem totiž komunikaci s hosty, předávání klíčů, cenotvorbu, nafocení a veškerý servis kolem. Navíc se platí i úklid. V Chorvatsku je to jinak, zde si agentury účtují pouze 15 % z příjmů.

Majitelé nemovitosti v zahraničí musí s agenturami ze začátku aktivně pracovat. Až se jim podaří pronájmy nastartovat, je důležité využívat vyšší ceny v sezónách. A pokud si chtějí zvýšit výnos a mají možnost si rekreační objekt sami spravovat, tak hlavně budovat vlastní klientelu. Pak jim časem mohou odpadnout poplatky za agentury, což představuje obrovskou úsporu a k možnostem investičních výnosů. Může se stát, že majitel nechce užívat vilu či apartmán i pro svou vlastní potřebu, ale výhradně jako investici. V této situaci se pak více vyplatí dlouhodobý pronájem.

Byť je možné nemovitost v zahraničí koupit na vlastní pěst, dle společnosti Luxent – Exclusive Properties se s ohledem na složitost procesu vyplatí využít služeb realitní kanceláře.

Obrovským benefitem je důkladné prověření nemovitosti, což bývá pro kupující v zahraničí velmi složité. Dále díky profesionálním makléřům bude snadnější také zajištění prohlídky objektu a v případě rozhodnutí pro koupi i celý administrativně-právní systém takové transakce.

V současné době banky kladou žadatelům o hypotéky několik překážek. Jednou z nich je i požadavek našetřit často až 10 % z ceny nemovitosti. U vysněného bytu za 5 milionů korun to představuje 500 tisíc korun, což může být pro mnohé, zejména mladé lidi, nedosažitelné. Jako řešení se nabízí možnost ručení jinou nemovitostí.

Banky se při sjednávání hypoték musí řídit limity České národní banky. Centrální banka reguluje trh úvěrů na bydlení nastavením tří klíčových parametrů: LTV, DTI a DSTI. První z těchto limitů, LTV, je pro poskytovatele hypoték závazný. Aktuálně nastavená horní hranice ukazatele LTV činí 80 %, avšak pro žadatele mladší 36 let, kteří si pořizují vlastní bydlení, je tato hranice zvýšena na 90 %. Nad touto hranicí mohou banky poskytovat úvěry pouze na výjimku.

Další dva ukazatele, DTI a DSTI, aktuálně pro banky závazné nejsou. Přesto ČNB doporučuje, aby poskytovatelé hypoték vysoce obezřetně posuzovali žádosti o hypotéky, u nichž by ukazatel DTI přesáhl osmi násobek ročního příjmu. U parametru DSTI aktuálně doporučená horní hranice činí 40 %.

Hypotéka bez vlastních prostředků existuje

Nutnost našetřit 10 % z ceny nemovitosti přitom v současnosti není zcela povinná. Bankám je ale doporučeno, aby poskytovaly hypotéky nad 90 % ceny nemovitosti (LTV) pouze 5 % žadatelům. Většina proto získá hypotéku až s 90 % LTV a ze svého doplácí minimálně 10 % z ceny nemovitosti. Existují však i případy, kdy jsou banky ochotné poskytnout úvěr na bydlení v plné výši. Patří mezi ně také ručení jinou nemovitostí, například domem nebo bytem rodičů.

Ručení jinou nemovitostí jako řešení

Krýt hypotéku ještě další nemovitostí je tedy jedna z cest, jak se vyhnout nutnosti našetřit 10 % z ceny nemovitosti. „Podmínkou však je, aby cena obou nemovitostí převýšila cenu kupované nemovitosti i požadované úspory. Má to pak i další výhodu. Pokud například hodnota další nemovitosti bude 3 miliony korun, celkově budete ručit 8 miliony za úvěr 5 milionů. Hypotéka bude tedy v hodnotě pouhých 62,5 % z ceny zástavy a proces schvalování hypotéky bude s největší pravděpodobností rychlejší,“ popisuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.

I toto řešení má však svůj zádrhel. Například děti se často stydí požádat rodiče o ručení a rodiče se mohou obávat možných následků. Rodič totiž musí podepsat zástavní smlouvu, a zastavit tak svou nemovitost. Tu pak může banka v případě neschopnosti splácet zpeněžit. Další nevýhodou doprovodného ručení je i to, že v době zástavy nesmí s danou nemovitostí její vlastník libovolně disponovat. Pokud se tedy dostane do finančních potíží, může nemovitost prodat jen za podmínek stanovených bankou.

Snížení rizika ztráty nemovitosti a její vyvázání

Obavy rodičů či ručitelů ale můžete snadno minimalizovat sjednáním pojištění schopnosti splácet hypotéku. Uklidnit je může i to, že rozhodně neručí nemovitostí po celou dobu splácení hypotéky. Nemovitost totiž může být ze smlouvy vyvázána, když dojde ke splacení částky o velikosti požadovaných úspor, tedy např. 10 % LTV.  Pokud je tedy tato částka v hodnotě 500 tisíc korun a výše splátek 20 tisíc korun měsíčně, o vyvázání nemovitosti můžete požádat přibližně za dva roky a jeden měsíc. Ačkoliv je tento příklad pouze orientační a doba vyvázání nemovitosti se může u jednotlivých bank lišit, rozhodně nejde o zástavu na dvě až tři dekády.

Jaké typy nemovitostí lze použít jako zástavu?

Nejčastěji jsou bankám do zástavy nabízeny byty, rodinné domy a stavební pozemky. Hodnota těchto nemovitostí je obvykle velmi stabilní a zároveň mají dobrou likviditu na trhu. Vhodná nemovitost ke krytí hypotéky je zejména taková, jejíž hodnota dosahuje alespoň výše úspor stanovených bankou. Výjimka nastává u komerčních objektů a podnikatelských provozoven, které jsou neakceptovatelnou zástavou.

„Problém může nastat také u rekreačních objektů, které patří k nestandardní zástavě, a žadateli u nich hrozí přísnější podmínky na maximální možné LTV. Výjimka je spojená i s pozemky, které banky považují za vhodnou zástavu jen tehdy, jde-li o stavební parcelu. Vhodná nemovitost samozřejmě nesmí být ani zatížená věcným břemenem dožití či zástavními právy dalších bank a institucí,“ uvádí Miroslav Majer z hyponamíru.cz.

Jak funguje ručení další nemovitostí a jaký je postup při schvalování?

Zajištění další nemovitostí u hypotéky funguje tak, že bance dáte do zástavy kromě kupované nemovitosti i další nemovitost. Pokud přestanete splácet úvěr, banka má právo tuto nemovitost prodat a z výtěžku pokrýt vzniklý dluh. Tento způsob ručení snižuje riziko pro banku a vám umožňuje dosáhnout potřebného financování.

Nejprve je třeba vybrat druhou nemovitost, která bude sloužit jako dodatečná zástava. Tato nemovitost může být vlastněna žadatelem nebo třetí osobou, která souhlasí s jejím použitím jako zástavy (například rodiče, příbuzní či přátelé). Banka následně provede ocenění obou nemovitostí – té, kterou žadatel kupuje, i té, která bude použita jako další zástava. Odhadce určí tržní hodnotu těchto nemovitostí a banka spočítá poměr výše úvěru k celkové hodnotě zajištěných nemovitostí (LTV).

Po ocenění nemovitostí a výpočtu LTV banka připraví úvěrovou smlouvu, ve které bude zahrnuto ručení oběma nemovitostmi. Ve smlouvě budou uvedeny podmínky úvěru, včetně výše měsíčních splátek, úrokové sazby a doby splatnosti. Na obě nemovitosti bude v katastru nemovitostí zapsáno zástavní právo ve prospěch banky.

Jaké jsou možnosti refinancování hypotéky s ručením další nemovitostí?

Při refinancování hypotéky postupuje nová banka stejně jako u nové žádosti o úvěr. Připravte se na to, že si banka ověří vaši bonitu a bude nutné doložit odhad nemovitosti. Pokud potřebujete více finančních prostředků, dodatečná zástava vám může umožnit navýšení úvěru. Konkrétní možnosti je vhodné probrat s hypotečním specialistou

Mnozí Češi se během svého života dostanou do situace, kdy budou muset řešit financování vlastního bydlení hypotékou. Jedním z prvních rozhodnutí, které je v tomto okamžiku čeká, je volba mezi sjednáním úvěru u stávající banky, nezávislého zprostředkovatele nebo takzvaně po vlastní ose.

Na první pohled se může zdát nejjednodušší jít do své hlavní banky, kde už jste klientem a máte vybudovaný určitý vztah. Avšak tato cesta nemusí být vždy nejvýhodnější.

Podrobným srovnáním hypoték dostupných na trhu můžete ušetřit. I při drobném rozdílu v úrokových sazbách můžete na dlouhém horizontu ušetřit zajímavou částku. Srovnat je třeba i výši souvisejících poplatků a další podmínky hypotéky. Ne každá banka je také vhodná pro všechny. Třeba OSVČ musí pečlivě zvážit, kterou banku s žádostí o úvěr osloví. Metodika bank se liší a ne vždy žadatel o úvěr uspěje. Hypoteční nabídky si dnes snadno srovnáte online, není to nijak složité a zabere vám to jen minimum času.

Výhody řešení hypotéky po vlastní ose

• Větší pocit kontroly a odpovědnosti
• Přímá komunikace s bankou
• Není nutné hledat nezávislého poradce

Nevýhody řešení hypotéky po vlastní ose

• Časová náročnost
• Jsou nutné znalosti a zkušenosti
• Vyšší riziko chyby
• Horší vyjednávací pozice (pozn. oproti zavedeným zprostředkovatelům)

Proč je dobré neřešit hypotéku po vlastní ose?

Poradce má větší zkušenosti a přehled

Hypoteční trh je velmi dynamický, neustále se vyvíjí a mění. Pro laika je prakticky nemožné sledovat všechny legislativní změny, aktuální úrokové sazby hypoték či trendy na nemovitostním trhu. Nezávislý hypoteční zprostředkovatel má nejen přehled o aktuálních nabídkách různých bank, ale také zná specifické požadavky jednotlivých poskytovatelů úvěrů. Díky tomu dokáže vybrat hypotéku přesně na míru vašim individuálním potřebám. Poradce zároveň pomůže s výběrem vhodného typu úvěru, zajistí nejvýhodnější podmínky hypotéky po celou dobu splácení nebo dohlíží na hladký průběh sjednání hypotéky.

Individuální přístup a řešení

Každý zájemce o hypotéku je v jiné finanční situaci a rozdílné jsou i požadavky na úvěr. Hypoteční poradce dokáže nabídnout individuální přístup a přizpůsobit řešení na míru vašim specifickým požadavkům. Zkušený poradce nejdříve provede analýzu vaší finanční situace a potřeb. „Na základě analýzy finanční situace poradce navrhne řešení, které nejlépe vyhovuje vašim potřebám. Oproti standardizovaným nabídkám bank má nezávislý poradce více možností výběru. Má totiž přístup k širokému spektru nabídek od různých poskytovatelů a má tedy i lepší přehled o dostupných možnostech,“ říká hypoteční odborník Miroslav Majer z hyponamiru.cz.

Přístup k exkluzivním nabídkám

Hypoteční poradci spolupracují s různými bankami a mají s nimi vybudované dlouhodobé vztahy. Díky těmto kontaktům mají přístup i ke speciálním nabídkám, které nejsou obvykle běžným klientům dostupné. Nezávislý zprostředkovatel může s konkrétním poskytovatelem hypotéky vyjednávat o lepších podmínkách, které byste sami nemuseli získat. Může vám zajistit například výhodnější úrokovou sazbu nebo zajímavé slevy na poplatcích. Výhodou také je, že se jako první dozví o připravovaných akčních nabídkách.

Úspora času a energie

Poradce vám ušetří spoustu času a starostí nejen při hledání a porovnávání nabídek hypoték od jednotlivých bank, ale také při samotném sjednávání úvěru. Hned na začátku vám řekne, jaké dokumenty je třeba bance dodat a pomůže vám také s vyplněním potřebných žádostí a formulářů. Spoustu času vám také ušetří také tím, že převezme komunikaci s bankou a vyřídí vše potřebné.

„V našem hypotečním bankovnictví jsou veškeré dokumenty a doklady předávány online. Přehledně vidíte, v jaké fázi schvalovacího procesu se nacházíte. Hyponamíru už více než 10 let investuje miliony korun ročně do vývoje nástrojů, které mají usnadnit cestu k hypotéce. U nás je také velkou přidanou hodnotou to, že dokážeme převzít komunikaci s realitními kancelářemi či právníky, aby vše proběhlo hladce. V mnohých případech tuto možnost lidé využívají,“ doplňuje Miroslav Majer.

Právní jistota a bezpečí

Hypoteční poradce detailně zná proces schvalování hypotéky, a díky jeho pomoci se vyhnete mnoha problémům. Možnosti financování se vyplatí nezávazně probrat ještě předtím, než začnete hledat nemovitost. Aby vám neunikly zajímavé nabídky, můžete si zajistit také takzvanou předschválenou hypotéku (pozn. někdy označovaná jako hypotéka bez nemovitosti).

Hypoteční trh v minulém roce lehce zamrzl. Mohly za to kromě vysokých cen realit i vysoké úrokové sazby u hypoték. Nicméně potom ceny nemovitostí začaly po mnoha letech pomalu, ale jistě padat a podobné to bylo také u úroků na úvěrech. Kromě toho také Česká národní banka dovolila upustit od sledování ukazatelů DSTI a DTI a vypadá to, že ani není v plánu jejich obnova.

Objem hypotečních úvěrů v červnu 2024

Červen byl pro banky příjemným překvapením. Objem hypotečních úvěrů činil 42,2 miliardy korun, z toho se v rámci nových úvěrů jednalo o 20,2 miliardy korun. Prozatím se tak v letošním roce jedná o nejvyšší dosažená čísla. Důležité je navíc zmínit, že nad hranici 20 miliard korun se objem úvěrů přehoupl po více než dvou letech. Jedná se tak o meziroční nárůst o 80 %. Připomeňme, že loni se jednalo za červen o meziroční pokles o 41,2 %. Pokud bychom pak měli srovnat červen 2023 s červnem 2021, šlo dokonce o pokles o 71,1 %.

Kdo má nejnižší úrokovou sazbu?

Úrokové sazby šly také poměrně dolů. Nejnižší úrok u hypotečního úvěru na českém trhu pravděpodobně nabízí Moneta Money Bank. Ta slibuje 4,44 % p.a. Druhý nejnižší úrok 4,58 % p.a. aktuálně poskytuje Fio banka, na kterou v závěsu navazuje Air Bank s 5,19 % p.a. a s 4,99 % při převedení. Česká spořitelna se pak dostala na čtvrté místo s 5,19 % p.a. Jako pátá se v pomyslném žebříčku nachází Raiffeisenbank s 5,29 % p.a.

V loňském roce měla nejnižší úrok UniCredit Bank, a to ve výši 5,39 % p.a. Bohužel však bylo podmínkou takového úroku uzavření rizikového pojištění. Dále druhý nejnižší úrok 5,68 % p.a. poskytovala Fio banka. Ihned po ní se o třetí místo dělily Air Bank, Komerční banka a Moneta Money Bank s 5,79 % p.a. Česká spořitelna byla na čtvrtém místě s 5,84 % p.a. Pátá byla ČSOB s 5,94 % p.a.

Srovnání výše úrokových sazeb přehledně

Od DSTI i DTI se upustilo

ČNB před lety stanovila hned tři ukazatele, podle kterých se mají komerční banky řídit při posuzování nároku na hypotéku. Jedním z nich je tzv. DSTI, tedy procentní vyjádření podílu ročních průměrných výdajů žadatele o úvěr vyplývající z jeho celkového zadlužení na jeho ročním čistém příjmu. Jednoduše řečeno, žadatel musí na hypotéku vydávat jen určitou část svého měsíčního čistého příjmu. U žadatelů do 36 let platilo, že splátka nesmí být vyšší než 50 % měsíčních čistých příjmů, u ostatních pak šlo o 45 %.

ČNB však ukazatel loni DSTI deaktivovala, a nemusí tak být dodržen. To stejné platí i pro ukazatel DTI, který určoval míru předluženosti. Ve hře tedy zůstává pouze LTV. To určuje poměr půjčených peněz k hodnotě nemovitosti.

LTV je stále drženo na hranici 80 %, 90 % platí pro žadatele mladší 36 let. Minimálně 10 % tak musí mít žadatel o hypotéku nachystáno z vlastních peněz nebo jiné půjčky.