Rubrika: Hypotéky

Bydlení v ateliéru nabízí netradiční prostor a možnost kreativního uspořádání. Zjistěte, jak jej přeměnit v obytný prostor a financovat.

Co si z článku odnést:

• Ateliér je nebytový prostor, který lze využít pro kreativní činnosti, dílnu, zkušebnu nebo flexibilní pracovní prostory.
• Samostatný ateliér nelze standardně financovat klasickou hypotékou, protože se jedná o nebytový prostor.
• V ateliéru nelze zřídit trvalý pobyt a jeho užívání v rozporu s kolaudačním souhlasem mohou úřady pokutovat.
• Rekolaudace ateliéru na byt umožňuje financovat jeho koupi a rekonstrukci prostřednictvím hypotéky.
• Pro rekolaudaci na byt je nezbytné splnit stavební a hygienické požadavky, včetně koupelny, WC, kuchyně a bezpečnostních norem.
• Pokud je ateliér součástí nemovitosti určené k trvalému bydlení (například půda v rámci rodinného domu nebo přístavba), je možné využít klasickou hypotéku.
• Alternativní možnosti financování ateliéru zahrnují americkou hypotéku nebo neúčelový úvěr pro spotřebitele či podnikatele.
• Lofty představují nevšední bydlení s plným statutem bytu a umožňují financovat koupi klasickou hypotékou.

Bydlení v ateliéru má zvláštní kouzlo. Velká okna, otevřený prostor a netradiční dispozice lákají lidi, kteří chtějí žít jinak než v klasickém bytě. Ateliéry oslovují hlavně mladé páry, kreativce a umělce. 

Alternativou k ateliéru jsou lofty, tedy byty upravené z bývalých továren, skladů nebo jiných nevyužívaných průmyslových budov.

Možností, jak tyto typy nemovitostí financovat, je hned několik. Pokud je nemovitost určena k trvalému bydlení, lze využít klasickou hypotéku. V případě, že jde o nebytový prostor, nabízí se například americká hypotéka. Před koupí ateliéru nebo loftu se vždy vyplatí probrat možnosti financování se zkušeným hypotečním poradcem,

Co je ateliér

Samostatný ateliér je nebytový prostor, který se často využívá například jako dílna, zkušebna nebo prostor pro výtvarné či hudební projekty. Obvykle nesplňuje veškeré technické a hygienické normy, a proto nemůže sloužit k trvalému bydlení. Například nejsou splněny požadavky na dostatek denního světla a odhlučnění.

Ateliér může být ale i součástí rodinného domu, například jako půdní vestavba, přístavba nebo samostatná místnost. Pokud je celý dům zkolaudován k trvalému bydlení, nevztahují se na takový ateliér omezení, která platí pro samostatné nebytové jednotky.

Hypotéka na ateliér. Je možné ji získat?

Samostatný ateliér je v katastru nemovitostí veden jako nebytový prostor, což s sebou nese určitá omezení při jeho financování. Banky na nebytový prostor hypotéku neposkytnou. Možným řešením je rekolaudace ateliéru na byt. V takovém případě lze hypotékou financovat jak koupi, tak následnou rekonstrukci nemovitosti. Jednotlivé banky však tyto situace posuzují individuálně.

Pokud je ateliér součástí prostor určených k trvalému bydlení (např. jedna místnost v rodinném domě), hypotéku lze získat. Předmětem financování je bytová potřeba a konkrétní využití jedné z místností jako ateliéru není rozhodující.

Pronájem ateliéru

V nabídkách realitních kanceláří se můžete setkat s pronájmy ateliérů. Pokud prostor využíváte například k podnikání nebo k nouzovému přespání, je to v pořádku. Pronajímání ateliéru v nebytovém prostoru k trvalému bydlení ale s sebou nese rizika. Zřízení trvalého bydliště v ateliéru není možné a úřady mohou užívání v rozporu s kolaudací pokutovat.

Srovnání: Rozdíl hypotéka na byt vs. hypotéka na ateliér

Získání hypotéky na ateliér je možné, pokud jde o prostor, který lze stavebně upravit a zkolaudovat jako byt. Prvním krokem je výběr nemovitosti s potenciálem splnit podmínky pro trvalé bydlení. Následuje konzultace se stavebním úřadem ohledně možnosti rekolaudace a příprava projektové dokumentace.

Důležitý je také výběr banky, protože každá přistupuje k financování ateliérů odlišně. Vždy se vyplatí probrat konkrétní záměr, zjistit pohled banky na hypotéku na ateliér a tomu přizpůsobit financování. Banka bude kromě standardních dokumentů k hypotéce vyžadovat podrobné informace o stavebním záměru, zjednodušený rozpočet, plán rekonstrukce a další dokumentaci. Zkušený hypoteční poradce vám sdělí, co banka vyžaduje pro hypotéku na ateliér.

Stavební požadavky ateliéru pro hypotéku

Aby bylo možné rekolaudovat ateliér na byt a financovat ho hypotékou, musí splnit základní stavební a hygienické podmínky. Patří mezi ně dostatek denního světla, možnost větrání a dostatečná ochrana proti hluku. Nezbytné je také hygienické zázemí, koupelna, WC a napojení na vodu i kanalizaci. Prostor musí mít kuchyň nebo kuchyňský kout a splňovat požadavky na bezpečnost, přístup a požární ochranu.

Přesné požadavky na nemovitosti k bydlení stanovuje česká legislativa. Podrobnosti najdete zejména ve stavebním zákoně a příslušných vyhláškách k technickým a hygienickým normám pro byty (např. vyhláška č. 268/2009 Sb. a ČSN 73 4301).

LTV u hypotéky na ateliér

Pokud je ateliér již zkolaudován jako bytová jednotka, nebo pokud bude rekolaudován na byt v rámci žádosti o hypotéku, mohou žadatelé do 36 let dosáhnout na LTV až 90 %, starší žadatelé zpravidla na 80 %.

Banky posuzují každou žádost individuálně a v případě přestaveb ateliérů na byty mohou snížit LTV například na 60 až 70 %. V takovém případě budete potřebovat k financování více vlastních zdrojů.

Odhadní cena ateliéru pro hypotéku

Odhadní cena ateliéru pro účely hypotéky bývá zpravidla nižší než cena srovnatelného bytu. Hlavní příčinou je nižší likvidita ateliérů na trhu, protože většina kupujících stále upřednostňuje klasické byty. Kvůli slabší poptávce trvá prodej ateliéru déle a banky ho vnímají jako méně hodnotnou zástavu.

Dalším faktorem jsou právní rizika spojená s koupí ateliéru, například omezené možnosti jeho využití. Pokud se majitel rozhodne ateliér přestavět na bytový prostor, musí počítat s dalšími investicemi. Všechny tyto okolnosti vedou k tomu, že bankovní odhadci oceňují ateliéry opatrně a často uplatňují snižující koeficient.

Alternativní možnosti financování ateliéru

Pokud nelze na koupi ateliéru využít klasickou hypotéku, existují i jiné způsoby financování. Jedním z nejčastějších je americká hypotéka. V takovém případě dáváte bance do zástavy jinou nemovitost a získané prostředky můžete použít na koupi ateliéru. Toto řešení je vhodné zejména pro investory, kteří pořizují ateliér za účelem pronájmu nebo plánují jeho přestavbu na byt.

Alternativně lze využít jiný typ neúčelového úvěru, například spotřebitelský nebo podnikatelský, ovšem s vyšší úrokovou sazbou a kratší dobou splatnosti. Volba nejvhodnější varianty závisí na vaší finanční situaci, možnostech zajištění a plánech s konkrétním ateliérem.

Mezi další typy nevšedního bydlení patří také lofty

Loft je specifický bytový prostor vzniklý adaptací bývalých průmyslových nebo komerčních objektů na moderní bydlení. Typickými znaky loftu jsou velká otevřená plocha, vysoké stropy, často panoramatická okna a výrazné industriální prvky v interiéru. Lofty jsou oblíbené pro svůj netradiční charakter a vzdušný prostor, který nabízí mnoho možností individuálního uspořádání.

Na rozdíl od ateliéru má loft status bytu. Splňuje všechny stavební, hygienické a právní požadavky a lze ho bez omezení využívat k trvalému bydlení. Snazší je i financování loftu. K nákupu lze využít klasickou hypotéku stejně jako u běžného bytu.

Rozhodli jste se pro vlastní bydlení? Je to pochopitelné, protože je to většinou lépe vyhovující a finančně výhodnější řešení. Ale málokdo si dnes dokáže koupit dům, pozemek nebo byt z vlastních zdrojů. A tak se hypoteční úvěr stává řešením vlastního bydlení pro mnohé lidi. Netřeba však sáhnout hned po první možnosti – je dobré zjistit si více variant a udělat si alespoň základní srovnání hypoték.

Jak si takový úvěr můžete vyřídit? Co všechno potřebujete vědět a co všechno musíte splňovat? Zkusme si to postupně vysvětlit.

Hypoteční úvěr, tzv. hypotéka, je účelový úvěr, za který dlužník ručí nemovitostí. Banka jako věřitel kvůli vlastní ochraně vyžaduje od dlužníka dané ručení.

Banky poskytují hypoteční úvěry pro následující účely:

• koupě nemovitosti,
• rekonstrukce nemovitosti,
• výstavba nemovitosti,
• refinancování úvěrů.

Výjimkou je bezúčelová (americká hypotéka), za kterou klient také ručí nemovitostí, ale poskytnuté prostředky může použít na cokoliv jiného (např. ke koupi auta, zařízení domácnosti). Takovou hypotéku, případně stavební spoření nebo jiný typ půjčky může klient využít na dofinancování hypotéky – vybrat to nejvýhodnější řešení mu může pomoci například srovnání půjček.

Získání hypotečního úvěru není samozřejmost. Banky poskytují hypotéky jen za určitých podmínek. Základní podmínky určuje Česká národní banka. Jednotlivé banky se mohou některými podmínkami lišit.

Obecně potřebujete splňovat následující požadavky:

Věk

Žadatel o hypoteční úvěr musí dosáhnout 18 let. Horní hranice věku není stanovena, závisí na době splacení. Obyčejně to bývá 67 let (výjimečně 70 let), kdy banky stanovují hranici konce splacení hypotéky. Obecně platí, že šanci na získání hypotéky mají lidé v produktivním věku.

Místo pobytu

V České republice můžete získat hypoteční úvěr, pokud jste:

• občanem České republiky,
• občanem členských států EU s přechodným pobytem v České republice,
• cizincem ze země mimo EU s trvalým pobytem v České republice.

Výjimka platí pro občany Slovenské republiky, kteří v některých bankách nemusí dokládat pobyt.

Příjem klienta

Pro banku je velmi důležité znát celkový příjem klienta. Zahrnuje to váš hlavní příjem, případné vedlejší příjmy, přídavky, příspěvky, důchody a další příjmy. Na základě toho vypočítá možnou výši poskytnuté hypotéky. Při samostatně výdělečně činných osobách banka vychází z daňového přiznání případně z výše tržeb.

Bonita klienta

Banku samozřejmě zajímá celková bonita klienta. Čili jeho schopnost požadovanou částku splatit. To znamená, že kromě příjmu jsou důležité i vaše výdaje. Splácení stávajících úvěrů, placení výživného či jiné výdaje, to vše banka potřebuje vědět. Banka se bude zajímat o vaši celkovou finanční perspektivu, čili vzdělání, zaměstnání, rodinný stav.

Úvěrová minulost klienta

Banky zkoumají i úvěrovou minulost klienta. To znamená, zda někdy už nějaký úvěr čerpal a zda ho dokázal bez větších problémů splácet. Pokud jste tedy v minulosti měli se splácením úvěru nějaké potíže, může vám to cestu k získání hypotéky zkomplikovat případně zcela zrušit.

Hodnota nemovitosti

Zajištěním banky jako věřiteli je samotná nemovitost. A tak přirozeně bance není lhostejná její hodnota. Hodnotu nemovitosti určí znalecký posudek. Obecně závisí na stavu nemovitosti a hlavně na dané lokalitě. Můžete si dát vypracovat vlastní znalecký posudek nebo vám jeho vypracování poskytne banka. V prvním případě však budete svobodnější. Takový znalecký posudek můžete použít ve více bankách, a nejste tak odkázáni na nabídku jedné banky.

Jak vysokou hypotéku vám může banka poskytnout?

Výše poskytnuté hypotéky závisí na celkovém příjmu klienta a na hodnotě nemovitosti. V současnosti banky v České republice poskytují hypoteční úvěr maximálně ve výši 90 % z ceny nemovitosti.

Jak si vybrat tu správnou hypotéku?

Na trhu je mnoho bank, které poskytují hypoteční úvěry. Každá banka má podmínky nastavené trochu jinak. Úroková sazba je jen jedním ukazatelem, ne vždy tím nejdůležitějším. Která hypotéka je pro vás ta správná závisí na několika faktorech, především na vaší celkové finanční situaci. Je třeba si dát pozor na různé skryté poplatky. Zkušený finanční poradce vám pomůže při porovnávání hypoték a při výběru té nejvýhodnější.

Proces získání hypotéky

Když už jste se rozhodli pro konkrétní hypoteční úvěr a daná banka je k vám příznivě nakloněna, následuje podání žádosti. Většinou jde o dokument banky.

Žádost o hypoteční úvěr obsahuje:

• údaje o žadateli případně spoludlužníkovi – jméno, příjmení, trvalý pobyt, rodné číslo, číslo občanského průkazu, (podnikatelský subjekt – název firmy, sídlo firmy, IČO, DIČ, výpis z obchodního rejstříku, oprávnění k podnikání),
• požadovaný druh úvěru,
• výška a měna úvěru,
• způsob ručení,
• termíny čerpání a splácení,
• údaje o stávajících úvěrech a obchodních spojeních s jiným bankami.

Další požadované dokumenty:

• doklad o vlastnictví nemovitosti (list vlastnictví),
• doklad o nabytí nemovitosti (kupní smlouva),
• znalecký posudek hodnoty nemovitosti,
• kopie dokladů – občanský průkaz případně řidičský průkaz nebo pas,
• potvrzení o výši příjmů za několik posledních měsíců (u žadatele i u spolužadatele),
• při podnikatelských subjektech banka vyžaduje doložit např. živnostenské oprávnění, výpis z obchodního rejstříku.

Po podání žádosti následuje proces posuzování a schvalování hypotečního úvěru bankou. Konečné schválení hypotečního úvěru představuje kladný postoj banky o poskytnutí úvěru ve prospěch klienta.

Co je to předschválená hypotéka (Hypotéka naopak)

Předschválená hypotéka nebo hypotéka naopak je postup, při kterém si nejprve požádáte o hypoteční úvěr a až potom přistoupíte ke kroku koupě nemovitosti. Banka klientovi vydá hypoteční certifikát s výškou možného úvěru. Oproti jiným zájemcům dané nemovitosti budete ve výhodě, co se týče rychlosti poskytnutí financí.

Odklad splátek hypotéky

Banky ze zákona poskytují i možnost odkladu splátek. Odklad splátek hypotéky můžete využít v určitých mimořádných situacích. Například jako je nynější období pandemie a s ním spojený ekonomický dopad. Je potřebné znát informace o podmínkách odkladu splátek. V životě se může stát leccos. Odklad splátek bude mít však určitý dopad a pro vás finanční nevýhodu, například to může ovlivnit vaši bonitu při žádosti o nový úvěr či hypotéku. Proto je dobré si to pořádně promyslet.

Rok 2025 přináší vlnu refixací hypoték sjednaných v době covidového boomu, kdy úrokové sazby klesly na historická minima. Lidé, kteří si v době covidového boomu sjednali hypotéky s úrokem kolem 2 %, dnes při refixaci čelí sazbám kolem 4,5 %. To znamená nárůst splátek o tisíce korun měsíčně a pro mnoho rodin zásadní zásah do rozpočtu.

V roce 2020 klesly úroky pod 2 %, což znamenalo rekordní zájem o hypotéky. Banky zažívaly rekordní poptávku a objemy nově poskytnutých hypoték dosahovaly historických maxim. Jenže ekonomická situace se od té doby zásadně změnila. Pět let poté čelíme opačnému trendu – úrokové sazby výrazně vzrostly v důsledku inflace, hospodářských otřesů i zpřísněné měnové politiky České národní banky. Hypoteční trh se tak ocitl v úplně jiné situaci než na začátku desetiletí.

Kolik hypoték bude refixováno? 

Podle České národní banky (ČNB) čeká letos přibližně 100 tisíc domácností, u kterých končí fixace, a budou tak muset řešit nové podmínky. V dalších letech počet refixací naroste až na 140 tisíc ročně. To znamená, že v příštích letech projde mezi bankami stovky miliard korun v nových úvěrových smlouvách:

• 2025: cca 240 miliard Kč
• 2026: až 460 miliard Kč
• 2027: až 500 miliard Kč

Úrokový šok pro domácnosti 

Mnoho majitelů hypoték se v následujících měsících setká s takzvaným úrokovým šokem. Jedná se o situaci, kdy lidé, kteří si v době covidového boomu sjednali úvěr s mimořádně nízkou úrokovou sazbou kolem 2 %, nyní při refixaci čelí podstatně vyšším sazbám. Aktuální nabídky bank se často pohybují kolem 4,5 %, což znamená citelný nárůst měsíčních splátek. U průměrné hypotéky může rozdíl činit i několik tisíc korun měsíčně. Pro řadu domácností to představuje výrazný zásah do rodinného rozpočtu a nutí je přemýšlet o úsporách, refinancování nebo prodloužení splatnosti úvěru.

Co to znamená v praxi?

Například klient, který měl měsíční splátku kolem 10 000 Kč při nízké sazbě, teď musí počítat s novou splátkou kolem 13 700 Kč. Zvýšení splátky o téměř 4 000 Kč může zásadně zatížit rodinný rozpočet.

A podle ekonomů se v nejbližší době výrazný pokles hypotečních sazeb neočekává, což naznačuje, že domácnosti budou s vyššími splátkami počítat delší dobu.

Banky reagují slevami 

Některé banky na trhu reagují na rostoucí úrokové sazby svými akcemi a slevami: 

• Partners Banka snížila sazbu u roční fixace z 5,05 % na 4,59%

• Moneta Money Bank nabízí tříletou fixaci už od 4,14%

• Raiffeisenbank mírně zlevnila fixace o 0,1–0,2%

Jaká je současná nabídka hypotečních úvěrů na českém trhu? 

Následující tabulka uvádí současnou nabídku/srovnání hypotečních úvěrů u vybraných bank na českém trhu na základě modelového příkladu za těchto podmínek: nově sjednaný (nerefinancovaný) účelový hypoteční úvěr (koupě nemovitosti) ve výši 3,5 mil. Kč, při minimální úrokové sazbě do 80 % LTV s fixací na 3 roky a splatností 30 let. Banky jsou seřazeny abecedně.

Česká národní banka drží pevnou ruku 

ČNB v srpnu 2025 ponechala základní úrokovou sazbu na 3,5 %. I nadále však setrvává u přísného přístupu k inflaci a cenám nemovitostí. Prognózy ukazují krátkodobý pokles průměrné sazby PRIBOR na zhruba 3,4 %, ale pak opět její růst.

Co je PRIBOR? 

PRIBOR (Prague InterBank Offered Rate) je průměrná úroková sazba, za kterou si banky v České republice krátkodobě půjčují peníze mezi sebou. Tuto sazbu každý pracovní den stanovuje autorizovaná organizace na základě informací od předních českých bank a zveřejňuje ji Česká národní banka. PRIBOR je důležitý referenční ukazatel, protože odráží cenu peněz na trhu a ovlivňuje i úroky u hypoték a dalších úvěrů. Vyšší PRIBOR tedy znamená dražší úvěry pro spotřebitele.

Hledáte výhodnou půjčku šitou na míru Vašim potřebám? Chcete vědět, jak se dopracovat k lepším splátkovým podmínkám? Využijte dostupné nástroje, mezi něž patří úvěrová kalkulačka.

Potřebujete půjčit peníze na nečekané výdaje, chcete investovat do svých koníčků nebo zaplatit opravu auta a rekonstrukci bytu? V takovém případě využijte půjčky vhodného typu. Na trhu jich existuje přemíra, s nimiž můžete financovat libovolné věci. Jsou to účelové i neúčelové půjčky pocházející z různých segmentů.

• Bankovní půjčky
• Nebankovní půjčky

Úvěrová kalkulačka jako efektivní nástroj

Možná si nyní pokládáte otázku, jak vlastně zvolit tu nejvýhodnější půjčku, když je jich na trhu přemíra? Mezi desítkami dostupných úvěrů se můžete vyznat poměrně snadno a rychle. Nápomocna vám bude úvěrová kalkulačka, která na základě vstupních údajů předloží vhodné návrhy.

• Výše půjčky
• Doba splácení
• Úroková sazba

Mnohdy stačí opravdu málo, abyste se dopracovali ke kýženému výsledku. S pomocí úvěrové kalkulačky obratem zjistíte, jak vysoká bude měsíční splátka a někdy se dočtete ještě další přidružené informace. Při hledání nejvýhodnějšího úvěru si však pohlídejte jednu důležitou věc. Klasický úrok může na první pohled vypadat dobře, nejsou v něm zahrnuty případné poplatky. Proto je lepší přihlížet k roční procentní sazbě nákladů známé pod zkratkou RPSN. Ta má vypovídací hodnotu díky tomu, že zahrnuje i jednotlivé poplatky.

• Poplatek za vyřízení půjčky
• Poplatek za vedení úvěrového účtu
• Poplatek za předčasné splacení a mimořádné splátky

Dostupnost úvěrové kalkulačky

Jednou z velkých výhod úvěrové kalkulačky je její dostupnost. Tento online nástroj zajišťující porovnání půjček je vám k dispozici 24 hodin denně a 7 dní v týdnu. S pomocí úvěrové kalkulačky můžete zapomenout na ruční porovnávání a můžete se spolehnout na automatický proces. V podstatě během vteřin zjistíte, jaký úvěrový produkt je pro vás ten nejlepší a nejvýhodnější, ať už bude pocházet z bankovního či nebankovního segmentu.

Úvěrová kalkulačka je takovým pomyslným odrazovým můstkem při hledání vhodné půjčky. I přesto, že nabídne to nejlepší pro vás, vždy se ujistěte o tom, že vám takový produkt vyhovuje po všech stránkách. Zajímejte se například o případné vícenáklady spojené s některými službami, které byste mohli v budoucnu využít. Zároveň se držte dobře známých pravidel.

• Úvěrová kalkulačka předkládá pouze orientační výpočet
• Před uzavřením smlouvy si důkladně přečtěte smluvní podmínky
• Půjčte si peníze pouze za předpokladu, že své úvěrové závazky dokážete včas a řádně splácet

Mnohé úvěrové kalkulačky vám kromě základních informací prezentují i jiné. V rámci podrobných dat se dozvíte například o akčních nabídkách, doplňkových službách, pojištění schopnosti splácet apod. Stačí jen zvolit tu správnou úvěrovou kalkulačku.

Porovnání půjček leverage.cz

V rámci porovnání půjček se svěřte do ruku zkušených odborníků. Dejte přednost pravidelně aktualizovaným databázím půjček, volte přehlednost, jednoduchost a zároveň dostupnost potřebných informací. Přesně to a mnohé další vám předkládá srovnávací portál leverage.cz, který je takovou pomyslnou zdravější peněženkou pro váš šťastnější život. Místo, kde najdete vše důležité na jednom místě.

• Spotřebitelské úvěry a hypotéky
• Sloučení půjček a refinancování
• Běžné účty a spořicí účty
• Spoření a kreditní karty

Šetřete svůj drahocenný čas, a především finanční prostředky. Úvěrová kalkulačka se při hledání výhodné půjčky stane vaší pravou rukou. Zajistí vám porovnání půjček na jednom místě a zároveň nabídne možnost požádat o konkrétní úvěr prostřednictvím online žádosti na internetu. Cesta k výhodné půjčce je snazší, než si možná myslíte.

Základem je kvalitní rezervační smlouva, bezpečná úschova a správné otázky. Konkrétní rady, tipy a návod pro Vás.

Rezervační smlouva je základem obchodu

Ještě před podpisem kupní smlouvy se často setkáte s rezervační smlouvou. Ta vám má zajistit, že nemovitost bude po určitou dobu rezervována pro vás a (typicky) realitní kancelář bude odmítat další potenciální zájemce o koupi. Vy jako kupující máte naopak čas vyřídit si potřebné formality, připravit financování atd.

První riziko je spojeno s platbou rezervační zálohy. Na co si dát pozor?

Výše poplatku

Ověřte si, zda je poplatek přiměřený, čím nižší bude, tím lépe pro vás. Na trhu je standardem, že odpovídá provizi realitní kanceláři, může být ale i vyšší či nižší.

Podmínky vrácení

Zásadní je, za jakých podmínek vám bude poplatek vrácen, pokud k prodeji nedojde.

Kdo drží peníze

Ačkoli úschovu u realitní kanceláře v souvislosti se složením kupní ceny nedoporučujeme, zaslání rezervačního poplatku na účet realitky je standardem.

Přesto doporučujeme si realitní kancelář předem prověřit – například na webu a ověřit si, zda není například v exekuci. I s tím jsme se v minulosti setkali (i když je to výjimečný případ).

Proč je úschova peněz tak důležitá

Při koupi nemovitosti dochází k převodu vlastnického práva na katastru až s časovým odstupem po podpisu kupní smlouvy. Úschova kupní ceny slouží jako neutrální mechanismus, který chrání obě strany současně.

Chrání prodávajícího

Díky advokátní úschově listin má prodávající jistotu, že kupní smlouva a návrh na vklad budou podány na katastr až v momentě, kdy kupující složí kupní cenu do úschovy.

Nemůže tak nastat situace, že by vkladové listiny došly katastrálnímu úřadu, aniž by kupující poslal peníze.

Chrání kupujícího

Kupující má jistotu, že prodávající dostane peníze až poté, co je v katastru nemovitostí zapsán jako právoplatný vlastník. Peníze jsou bezpečně „zaparkované“ u třetí strany – schovatele a nehrozí, že prodávající peníze zinkasuje a nemovitost nepřevede.

Úschova vás však nechrání jen před podvody. Může pomoci i v situacích, se kterými nikdo nepočítá – například když financující banka z nějakého důvodu neuvolní peníze, ačkoliv měla, nebo když katastrální úřad zamítne vklad vlastnického práva. Bez úschovy by v takových případech bylo složité a zdlouhavé řešit vracení peněz.

Typy úschovy kupní ceny: Srovnání výhod a rizik

Existují tři hlavní typy bezpečné úschovy – advokátní, notářská a bankovní úschova. Často nabízená čtvrtá možnost – úschova u realitní kanceláře je z našeho pohledu méně bezpečná, například kvůli pojištění, takže ji klientům nedoporučujeme.

1. Advokátní úschova

V praxi je to nejčastější a nejoblíbenější varianta. Peníze má na speciálním úschovním účtu advokát a má tyto výhody:

Flexibilita a rychlost

Advokát často zastřešuje celý obchod – připravuje smlouvy, realizuje úschovu a podává návrh na vklad na katastr. Vše je tak propojené a logicky navazuje. Je snadné do smluv zanést specifické požadavky (samozřejmě dávají-li pro zúčastněné strany smysl).

Cena

Obvykle je cenově dostupnější než bankovní a notářská úschova.

Komplexní servis

Advokát může zajistit i ověření podpisů a veškerý právní servis na jednom místě.
Bezpečnost advokátních úschov je neustále posilována, a to i legislativně, o čemž svědčí i nedávná novela zákona o advokacii z roku 2025.

Níže jsou uvedené bezpečnostní garance, o kterých byste měli vědět.

Samostatný účet

Pro každou úschovu musí advokát zřídit samostatný bankovní účet, který je zcela oddělený od jeho majetku. Peníze na něm jsou tak chráněny i v případě, že by se advokát dostal do exekuce nebo insolvence, exekutor si na ně proto nesáhne.

Dohled České advokátní komory (ČAK)

Každá úschova musí být hlášena do tzv. elektronické knihy úschov, kterou ČAK spravuje a kontroluje. Kontrolní orgány ČAK provádějí u advokátů pravidelné kontroly úschov.

Dohled banky

Samotné banky věnují účtům advokátních úschov zvýšenou pozornost a při podezřelých transakcích, ale i namátkově si nezřídka žádají od schovatele další podklady.

Pojištění

Advokáti jsou ze zákona pojištěni. Ptejte se ale nejen na výši pojištění, ale i na to, zda má advokát pojištění pro případ ztráty finančních prostředků, které kryje škody způsobené neúmyslnou chybou (např. odeslání peněz na špatný účet). To není u transakcí nad 7 milionů Kč automatické a u obchodů přesahujících tuto částku je to naprosto zásadní.

Kromě výše uvedeného doporučujeme prověřit si advokáta i v seznamu České advokátní komory.

2. Notářská úschova

Funguje podobně jako advokátní, peníze jsou uloženy u notáře. Pro nalezení notáře můžete využít veřejný seznam. V praxi je ale notářská úschova využívána méně často, zejména proto, že je dražší a méně flexibilní.

Výhody i nevýhody jsou následující:

Vysoká míra zabezpečení

Notáři podléhají přísnému dohledu.

Menší flexibilita

Notáři často používají formulářové smlouvy, do kterých je obtížné prosadit specifické úpravy. Proces je tak méně pružný, což mnohdy klientům komplikuje vyjednávání o podmínkách smlouvy.

Cena

Cena se řídí notářským tarifem, který se odvíjí od výše uschované částky, a bývá tak výrazně dražší než úschova advokátní.

Mýtus o státní garanci

Mnoho lidí se mylně domnívá, že za notářskou úschovu ručí stát. Není to pravda. Při provádění úschovy vystupuje notář jako soukromoprávní subjekt a jeho odpovědnost za případnou zpronevěru je stejná jako u advokáta. Stát za něj škodu neuhradí. Přesto si mnoho lidí stále myslí, že notářská úschova je v tomto ohledu bezpečnější než advokátní, co ale není pravda.

3. Bankovní úschova

U bankovní úschovy jsou peníze uloženy na speciálním vázaném účtu u banky na základě smlouvy uzavřené s bankou. Název této smlouvy i podmínky se liší banka od banky.

Bankovní úschova je velmi bezpečná, zároveň má podstatné praktické nevýhody, které je potřeba zmínit.

Neflexibilita

Banky mají striktní „formulářové” smlouvy a jakákoliv odchylka či specifická podmínka znamená zdlouhavé interní schvalování, pokud je vůbec možné. (Pozn. redakce: Možné to je vždy, ale v praxi se pak tento proces prodlužuje min. o dny až týdny, protože jde o nové schvalovací kolečko přes právníky banky a další odpovědné manažery.)

Vysoká cena

Bývá nejdražší variantou. (Pozn. red.: Vyšší poplatky jsou převážně u komplikovaných smluv. Jednoduché smlouvy mají paušální poplatky okolo 7000 Kč.)

Neřeší úschovu listin

Zde nastává podstatný problém. Banka uschová pouze peníze, ale už ne kupní smlouvu. To znamená, že k bankovní úschově peněz si musíte stejně sjednat ještě samostatnou advokátní úschovu listin, což celý proces komplikuje a dále prodražuje.

4. Úschova u realitní kanceláře

Některé realitní kanceláře tuto službu nabízejí, často v rozporu se zákonem, který jim to umožňuje jen na výslovnou písemnou žádost klienta. Tuto úschovu našim klientům nedoporučujeme, a to hlavně z těchto důvodů.

Nedostatečné pojištění

Standardní profesní pojištění realitních zprostředkovatelů se často nevztahuje na pochybení při provádění úschovy. V případě chyby (např. poslání peněz na chybné číslo účtu) nemusí být škoda kryta.

Slabší kontrolní mechanismy

Tento typ úschovy není tak přísně regulován jako advokátní, notářská a bankovní úschova.
Úschovu u realitní kanceláře proto považujeme za méně bezpečnou. Nezapomínejte také na to, že realitní kancelář má zpravidla uzavřenou zprostředkovatelskou smlouvu s prodávajícím, v níž se zavazuje uskutečnit pro něj obchod v jeho nejlepším zájmu.

Checklist: Smlouva o úschově

Výše jsme si shrnuli to nejdůležitější o jednotlivých úschovách. Bez ohledu na to, jaký typ úschovy uzavíráte, je naprosto zásadní dát si pozor na několik bodů, které jsme pro vás shrnuli do praktického checklistu:

1. Pečlivě si přečtěte text kupní a úschovní smlouvy, zaměřte se hlavně na své osobní údaje, nemovitost a částky.
2. Zkontrolujte číslo účtu pro platbu DO úschovy: Nejčastější chyby jsou překlepy. Požádejte schovatele (např. advokáta) o potvrzení o vedení účtu z banky, abyste si mohli ověřit, že číslo účtu ve smlouvě je správné a skutečně existuje.
3. Přečtěte si podmínky výplaty: Ty musí přesně odpovídat tomu, co je dohodnuto v kupní smlouvě, přičemž prodávající by měl dostat peníze až po přepisu nemovitosti v katastru na vaše jméno.
4. Co se stane, když obchod nedopadne? Smlouva musí obsahovat jasný mechanismus pro případ, že k převodu vlastnictví nedojde. Měla by stanovit lhůtu (např. 6 měsíců), po které se peníze vrací zpět kupujícímu, aby nezůstaly „viset“ v úschově.
5. Splnění závazku kupujícího: Pro vás jako kupujícího je důležité ujednání o tom, že složením peněz do úschovy je váš závazek uhradit kupní cenu splněn. Chrání vás to pro případ, že by se s penězi v úschově něco stalo (krach banky, zpronevěra..).

“Koupě nemovitosti je pro většinu lidí jedním z největších životních kroků. Proto je klíčové minimalizovat rizika a nepodcenit žádný detail. Kvalitní rezervační smlouva a především bezpečná úschova kupní ceny jsou základem, který zajistí klidný průběh celého obchodu a ochrání obě strany před nečekanými komplikacemi,”  doplňuje realitní advokát Jan Zajíček.

Pokud se na koupi nemovitosti řádně připravíte, může celý proces proběhnout bezpečně. Zjišťujte a ověřujte si co nejvíce informací. Zeptejte se advokátů na jejich pojištění, na princip kontroly „čtyř očí“ při výplatě peněz a nezapomeňte ani na potvrzení o existenci účtu. Garantem bezpečné a úspěšné koupě by měl být specializovaný realitní advokát či advokátka, přičemž je jeho odpovědnost kryta i profesním pojištěním. Volba je však na vás.

Developeři se opět pouštějí do výstavby, hypotéky zlevňují a investoři vyhledávají nemovitosti jako bezpečný přístav pro své peníze. Ti, kdo se rozhodnou včas, mohou díky očekávanému růstu cen i nájemného vydělat. Jaké jsou nejčastější chyby zájemců o realitní investice?

Je právě teď ideální čas investovat do bytu v Praze v developerském projektu?

Situace je podobná té po finanční krizi – inflace klesá, hypoteční trh se stabilizuje a rizika pro investory slábnou. Developeři znovu rozjíždějí projekty pozastavené během pandemie, přičemž stavební aktivita roste od začátku loňského roku. Hlavní příležitostí je klesající cena hypoték, které investoři už považují za přijatelné. Zároveň je tu silná poptávka ze strany lidí, kteří vybrali peníze z prvních protiinflačních dluhopisů. Kvůli poklesu úrokových sazeb teď hledají výhodnější zhodnocení. Část těchto investorů se dívá na akcie, ale významná část volí nemovitosti.

Někteří developeři dokonce uvádějí, že až polovina nemovitostí se aktuálně prodává za hotové peníze. Současné podmínky jsou tedy pro realitní trh velice příznivé. Jako investor můžete uhradit například 20 % ceny nemovitosti, počkat dva roky na dokončení projektu, a mezitím pravděpodobně dojde k dalšímu poklesu úrokových sazeb. To dále zvýší poptávku a vytvoří tlak na růst cen nemovitostí. Domníváme se proto, že až budete nemovitost za dva roky přebírat, její hodnota bude výrazně vyšší. Současný trh tak nabízí investorům výjimečnou příležitost, jak těchto faktorů efektivně využít.

Jak podstatné je načasování investice?

Na trhu, kde poptávku výrazně podporuje klesající úroková sazba, je klíčové naskočit do rozjetého vlaku včas a nepromarnit příležitost. Lidé pochopitelně hledají způsoby, jak smysluplně využít nahromaděnou hotovost, kterou už nechtějí nechávat ležet na spořicích účtech.

Můžete popsat konkrétní případ, kdy někdo promeškal vhodný moment?

Přišel za námi klient, který měl ještě před pandemií k dispozici sedm milionů korun. Každý rok váhal, protože měl pocit, že jsou ceny nemovitostí příliš vysoko a že zákonitě musejí klesnout. To se ale, jak víme, nestalo. Když se nakonec loni rozhodl, ceny byly výrazně výše, a navíc mu kvůli poklesu příjmů klesla bonita. Zatímco za sedm milionů mohl mít před pandemií pět bytů financovaných z větší části hypotékou, teď za tu samou částku pořídil jeden.

Pokud máte k dispozici peníze a investice odpovídá vašemu plánu, je nejlepší jednat hned. Nesnažte se časovat trh. Platí to pro nemovitosti stejně jako pro akcie. Lidé, kteří váhají a odkládají nákup bytu, budou za pět let zrovna tak litovat, že do toho nešli hned.

Jaký výnos může investor reálně očekávat v horizontu 10 až 15 let?

Nic neroste rovnoměrně a bez výkyvů. Pokud se podíváme na dlouhodobý průměr, pracujeme ve výpočtech se 6% ročním růstem hodnoty nemovitostí a 5% růstem nájemného. V reálu jsou čísla často vyšší, ale záměrně volíme konzervativní přístup, aby měli klienti realistická očekávání.

Dáte opět příklad konkrétní nemovitosti z praxe?

Mohu zmínit byt v Kačírkově ulici na Waltrovce. Pokud je člověk ve správný čas na správném místě, dokážeme pro něj zajistit velice výhodnou investiční nemovitost. Snažíme se být s developery u projektů už ve fázi předprodeje a díky dobrým vztahům máme možnost vybírat byty ještě předtím, než se dostanou na volný trh. Každou investici je potřeba vnímat ve dvou rovinách – růstu hodnoty nemovitosti a růstu nájemného. Na Waltrovce od roku 2017 dosáhlo zhodnocení vlastního vkladu v obou těchto kategoriích dohromady přes 354 % za osm let. Vklad 20 %, hypotéka 80 % a počítáme po odečtení hypotečních úroků. Je vidět, že nemovitosti v tomto období skvěle posloužily jako ochrana proti inflaci.

Jaké výhody podle vás nabízejí investice do nemovitostí ve srovnání s těmi akciovými?

Výhodou nemovitostí oproti akciím je možnost využití finanční páky, tedy hypotéky na financování investice. I když započítáme náklady na úroky, konečný výnos často vychází velice zajímavě. Osobně věřím, že člověk by měl své investice rozdělit na část ve finančních produktech a část v nemovitostech. Každá z těchto kategorií se chová odlišně a vzájemně se dobře doplňují. Je ale důležité si uvědomit, že běžný investor si u akcií nemůže vzít páku v tak výhodném poměru, jaký je běžný u nemovitostí.

Když člověk investuje tři miliony korun do akciového fondu, může očekávat výnos kolem 8–10 % ročně a tím to končí. U nemovitostí funguje matematika jinak. Ty samé tři miliony si mohu rozdělit na pět částí jako 20% vklad na každou nemovitost a na zbytek si vzít hypotéku, pokud mám dostatečnou bonitu. Tím získám pět bytů, které budou získávat na hodnotě. I když od nájemného odečtu splátky a úroky, investice se mi bohatě vyplatí. V konečném důsledku na tom budu výrazně lépe, než kdybych celou částku vložil jen do akciového fondu.

Co patří mezi nejčastější chyby při nákupu investičních bytů?

Kromě váhání lidé často chybují tím, že nakupují byty bez hlubší analýzy, čistě podle pocitu. Přijdou do realitky nebo k developerovi, ukáže se jim, co je volné, a oni si něco vyberou, protože to „vypadá dobře“. Často znají jen lokalitu, ale neřeší další důležité faktory. Výsledkem je, že velká část lidí kupuje byty, které nejsou pro investici vhodné. Z velkého developerského projektu s například 100 byty je podle našich kritérií vhodných jen 10–15 %. Ostatní jsou v hlučné ulici, mají špatnou dispozici, jsou v přízemí nebo jde o nevhodné typy jako 3+kk či 4+kk. My hodnotíme mnohem více, například mikrolokality, dlouhodobou atraktivitu pro nájemníky, ekonomiku konkrétního bytu a výnos vlastního kapitálu. Prověřujeme developera, chodíme na osobní prohlídky a řešíme technický stav. Na předpřejímce za investora často vypíšeme dvě stránky bodů k opravám.

Má běžný člověk vůbec šanci vybrat správně investiční nemovitost, když jde sám do realitní kanceláře?

Pokud jde takový člověk do realitní kanceláře, ve většině případů narazí na nemovitost, kterou bychom my nedoporučili, protože nesplňuje některý z našich kvalitativních parametrů. Nemusí to být vyloženě špatná koupě, ale často jde o nemovitosti s nedostatky, které považujeme za zásadní. Makléř má obvykle v nabídce několik bytů a jeho cílem je prodat je. Neřeší, jestli je daný byt skutečně vhodný jako investice, a nebude s vámi rozebírat návratnost investice nebo další ukazatele. Kdyby realitní makléři posuzovali nemovitosti tak přísně jako my, většinu své nabídky by vůbec nemohli prodávat.

Jaký postup je podle vás vhodnější?

Když k nám přijde zájemce, začínáme tím, že si ujasníme jeho možnosti a cíle. Pokud například teď může koupit dvě nemovitosti, ale jeho cílem je vlastnit jich pět, připravíme plán, jak toho postupně dosáhnout. Následuje výběr vhodného bytu, což řešíme souběžně s právním servisem. Zajímavostí je, že přibližně polovinu bytů kupujeme pro klienty na základě plné moci. Většina z nich nemovitost ani osobně nevidí, protože často ještě ani není postavená. Jakmile je hypotéka vyřízena a převod na katastru hotový, přebíráme bytovou jednotku od developera. Zajistíme případné dokončovací práce, výmalbu, úklid a profesionální nafocení, aby nemovitost odpovídala našemu standardu. Pak následuje fáze podnájmu. Nemovitost si nejprve sami pronajmeme a následně ji nabízíme dále jako dlouhodobý podnájem. Tento model nám dává větší smluvní volnost vůči nájemníkovi, například v případě nevhodného chování vůči bytu můžeme smlouvu ukončit rychleji.

Co byste vzkázal lidem, kteří o investiční nemovitosti teprve uvažují?

Pokud zvažujete investici do nemovitosti, udělejte to co nejdříve, protože ceny mají dlouhodobě tendenci růst. Chcete-li opravdu kvalitní byt, který bude generovat stabilní a vysoký výnos, doporučuji obrátit se na odborníky. Často vídám případy, kdy lidé koupí drahou nemovitost za více než deset milionů a teprve zpětně zjistí, že to nebyla dobrá volba. Nedaří se jim byt obsadit a výnosy jsou výrazně nižší, než očekávali. Skutečně kvalitních investičních bytů je na trhu málo, a právě proto má smysl poradit se s někým, kdo se v oboru pohybuje každý den.

David Bureš je český podnikatel, realitní investor, zakladatel a ředitel firmy Bureš & partneři, která v Praze spravuje přes 600 bytů v celkové hodnotě přes 4 miliardy korun. Firma je známá unikátním know-how, díky kterému vybírá 0,2 % nejlepších investičních nemovitostí. Je také autorem podcastu Investice do nemovitostí. Aktivně přednáší a sdílí zkušenosti z praxe, například prostřednictvím on-line kurzu MasterClass.

Vlastníte už jednu nemovitost na hypotéku, ale zvažujete pořízení další? Druhá hypotéka může být cestou k investičnímu bytu, většímu domu nebo vyplacení spoluvlastníka. Její získání však není automatické – banky přísně posuzují bonitu, zajištění i účel. V článku Vám poradíme, co vše druhá hypotéka obnáší a jak se na ni připravit.

Řada Čechů splácí jednu hypotéku, někteří si ale berou i druhou. Tu využívají například na nákup investiční nemovitosti, vyplacení spoluvlastnického podílu nebo rozšíření stávajícího bydlení. Pokud jsou splněny podmínky, banky s poskytnutím druhé hypotéky nemívají problém. Klíčová je bonita žadatele, který musí být schopen splácet veškeré úvěry.

Co znamená druh hypotéka a jaké jsou podmínky? 

Když mluvíme o druhé hypotéce, obvykle tím myslíme jednu ze dvou situací. První nastává, když už jednu hypotéku splácíte a k ní si vezmete další. V takovém případě platíte současně dva úvěry, zajištěné dvěma nemovitostmi. Druhá varianta je, že původní hypotéku už máte splacenou a teprve poté si berete novou. V tomto článku se ale zaměříme především na první možnost, tedy na situaci, kdy splácíte dvě hypotéky současně.

Podmínky jsou podobné jako u první hypotéky. Banka posuzuje bonitu – tedy vaši schopnost splácet všechny úvěry podle příjmů, výdajů a závazků. 

Důležitá je i úvěrová historie. Problémy se splácením v minulosti mohou žádost zkomplikovat. Počítejte s nutností vlastních prostředků – většinou aspoň 20 % z ceny nemovitosti. Banka sleduje poměr LTV (výše úvěru vs. hodnota zajištění). Je také nutné ručit nemovitostí – buď tou kupovanou, nebo jinou vhodnou.

Druhou hypotéku lze získat i bez úspor, pokud bance nabídnete do zástavy jinou nemovitost (např. vlastní byt, dům rodičů. Možná je i kombinace s úvěrem ze stavebního spoření – ten má obvykle výhodnější podmínky a nevyžaduje zajištění.

Modelový příklad: Druhá hypotéka na investiční byt

Rodina již splácí první hypotéku na vlastní bydlení a nyní zvažuje koupi investičního bytu za 3,5 milionu Kč. Využívá možnost druhé hypotéky do 80 % LTV, tedy si půjčuje 2,8 milionu Kč. Úroková sazba činí 4,65 % p.a. a splatnost je nastavena na 25 let. Měsíční splátka druhé hypotéky vychází přibližně na 15 800 Kč.

Tato částka je čistě orientační a nezahrnuje pojištění nemovitosti ani poplatky. Pokud by klient měl i první hypotéku s obdobnou splátkou, musí jeho domácnost zvládnout celkové měsíční zatížení přes 30 tisíc korun. Z tohoto důvodu banky velmi důkladně prověřují bonitu a stabilitu příjmů.

Hypotéka na výstavbu 

Druhá hypotéka může pokrýt stavbu na pozemku, který jste už koupili na úvěr. Musí jít ale o stejnou banku, která drží zástavu. Místo nové hypotéky lze také žádat o navýšení té původní. Vzniká ale nový úvěr s novými podmínkami, často i refinancovaný.

Úroková sazba 

Sazby hypoték se liší podle doby sjednání, inflace, politiky ČNB i nabídky bank. První a druhá hypotéka tak často mají jiné podmínky. Výsledná sazba závisí na trhu, typu úvěru a vaší bonitě.

Refinancování hypotéky 

Pokud můžete získat výhodnější podmínky, lze hypotéku převést k jiné bance. Nejvhodnější je řešit refinancování na konci fixace, kdy vám banka nesmí účtovat sankční poplatky. Je možné refinancování dvou hypoték najednou? Ano, pokud mají podobný termín fixace a banka to umožní, můžete obě hypotéky refinancovat současně. V některých případech je možné je i sloučit do jednoho úvěru. Výsledkem může být jednotná sazba, jednodušší správa i nižší náklady.

Nejčastější chyby při druhé hypotéce 

Mezi nejčastější chyby při sjednávání druhé hypotéky patří přecenění vlastní finanční situace, rychlé přijetí první nabídky a opomenutí možného růstu splátek. Mnoho žadatelů si neuvědomuje, jak výrazně může druhý úvěr zatížit rodinný rozpočet. Často se spokojí s první nabídkou, aniž by pečlivě porovnali úrokové sazby, poplatky či podmínky u různých bank. Třetím rizikem jsou vyšší splátky, které mohou nastat po skončení doby fixace. Bez dostatečné finanční rezervy může taková situace vést k vážným finančním problémům.

Na co si dát pozor? 

• Ověřte si, zda zvládnete splácet oba úvěry i po fixaci
• Zvažte pojištění schopnosti splácet
• Nespoléhejte jen na výnos z pronájmu
• Mějte finanční rezervu minimálně na 3–6 měsíců splátek
• Srovnejte nabídky více bank – podmínky se výrazně liší

Kdy má druhá hypotéka smysl? 

Druhá hypotéka je dnes běžným řešením, zejména u lidí, kteří chtějí investovat do nemovitostí. Dobře nastavená druhá hypotéka může pomoci k finanční nezávislosti. Důležité je ale mít realistický plán, porovnat možnosti a poradit se s odborníkem. Hyponamiru.cz

Ceny nemovitostí stále rostou a s nimi i nároky na vlastní zdroje při pořizování bydlení. Přestože banky většinou vyžadují alespoň 20% akontaci, existují způsoby, jak financovat koupi nemovitosti i bez našetřených peněz. V článku se podíváme na možnosti, jak získat tzv. 100% hypotéku, jaké jsou podmínky, výhody, rizika a kolik to ve výsledku může stát.

Dostupnost vlastního bydlení je pro mnohé stále větší výzvou. Nejen kvůli vysokým cenám nemovitostí, ale také kvůli požadavku bank na minimální akontaci, tedy vlastní finanční podíl na kupní ceně. Získat hypotéku bez jakékoli hotovosti je sice obtížné, ale za určitých podmínek nikoliv nemožné. Řešením může být například ručení další nemovitostí, půjčka od rodiny nebo kombinace s jiným úvěrem.

Existuje několik možností, jak získat hypotéku i bez počátečních úspor. Peníze si můžete půjčit například od rodiny nebo využít nezajištěný úvěr. Další variantou je poskytnout bance další nemovitost jako dodatečnou zástavu.

Proč banky akontaci vůbec vyžadují? 

Akontace je část ceny nemovitosti, kterou platíte z vlastních peněz. Zbytek pokryje banka hypotékou. Udává se v procentech z ceny nemovitosti. Banky chtějí akontaci kvůli regulaci ČNB, která stanovuje limity pro LTV (poměr úvěru k hodnotě nemovitosti). Cílem je omezit zadlužování a chránit finanční stabilitu. Proto je dnes velmi těžké získat hypotéku bez vlastních úspor.

Banky dnes poskytují hypotéky až do výše 80 % LTV. Znamená to, že byste měli mít naspořeno alespoň 20 % z kupní ceny nemovitosti. ti. Pokud je vám méně než 36 let, máte výhodu, protože můžete získat hypotéku až do 90 % LTV. Hypotéky nad tuto hranici jsou možné jen takzvaně na výjimku. Banky totiž mohou takto „výjimečných“ úvěrů poskytnout jen omezené množství, maximálně 5 % z celkového objemu nově uzavřených hypoték.

Možnosti financování bez vlastních úspor 

Existují způsoby, jak financovat celou kupní cenu nemovitosti i bez vlastních úspor. Jednou z možností je půjčka od rodiny, kterou lze použít na úhradu požadované akontace k hypotéce. Další variantou je ručení další nemovitostí. Může jít o vlastní nebo i cizí nemovitost. Třetí možností je sjednání neúčelového úvěru. Využít lze například úvěr ze stavebního spoření, který nevyžaduje ručení nemovitostí.

Ručení další nemovitostí 

Při nulové akontaci lze ručit i jinou nemovitostí – bytem, domem, chatou nebo pozemkem. Zvýší se tím hodnota zajištění a není nutné doplácet vlastní peníze. Po čase lze druhou nemovitost ze zástavy vyvázat.

Rizika a na co si dát pozor 

Před žádostí o hypotéku bez akontace zvažte, zda preferujete ručení jinou nemovitostí, půjčku od rodiny nebo další spotřebitelský úvěr. Pečlivě promyslete výši požadované hypotéky a reálnost jejího splácení.

Dodatečné náklady u 100% hypotéky 

Kromě splátek musíte platit i pojištění nemovitosti. Dobrovolně si můžete přidat pojištění domácnosti, života nebo splácení. Při nákupu přes realitku počítejte s provizí kolem 5 % z ceny (např. 200 000 Kč u bytu za 4 mil. Kč).

Refinancování 100% hypotéky 

Při refinancování banka hodnotí vaši bonitu a cenu nemovitosti. Pokud cena vzrostla, můžete získat lepší podmínky. Než se rozhodnete, propočítejte si náklady a úspory.

Rizika spojená s hypotékou bez vlastních úspor 

Hlavním rizikem hypotéky bez počátečních úspor je vyšší měsíční zatížení rodinného rozpočtu a větší citlivost na výkyvy příjmů. Chybějící finanční rezerva může zkomplikovat situaci při nečekaných výdajích nebo ztrátě výdělku. Zvažte proto pečlivě všechna pro a proti hypotéky bez počátečních úspor.

Co dělat, když vám banka odmítne úvěr? 

Když vám žádná banka hypotéku neschválí, nezoufejte. Nejdříve přehodnoťte své plány ohledně vlastního bydlení a reálně zvažte své finanční možnosti. Pokud je hlavní překážkou nedostatek vlastních zdrojů, začněte co nejdříve spořit.

Každý měsíc si pravidelně odkládejte částku, která by odpovídala hypotetické měsíční splátce úvěru. Peníze nenechávejte na běžném účtu, vyplatí se je uložit na úročený spořicí účet nebo využít termínovaný vklad. Úspory jsou zde alespoň minimálně úročeny. Jakmile naspoříte potřebnou akontaci, o hypotéku zažádejte znovu.

Jaká je současná nabídka hypotečních úvěrů na českém trhu? 

Následující tabulka uvádí současnou nabídku/srovnání hypotečních úvěrů u vybraných bank na českém trhu na základě modelového příkladu za těchto podmínek: nově sjednaný (nerefinancovaný) účelový hypoteční úvěr (koupě nemovitosti) ve výši 3,5 mil. Kč, při minimální úrokové sazbě do 80 % LTV s fixací na 3 roky a splatností 30 let. Banky jsou seřazeny abecedně.

Některé banky umožňují částečné nebo plné financování bez nutnosti složit klasickou akontaci. Příkladem je ČSOB ve spolupráci s Ownest, která nabízí klientům možnost pořídit si nemovitost s 3 % vlastních prostředků. Zároveň je možné až o dva roky odložit splácení hypotéky, během nichž klient platí pouze nájemné a získává čas na dořešení vlastního financování. Podobné alternativy se mohou hodit především mladým klientům nebo těm, kteří řeší přechodové období mezi nájmem a vlastním bydlením.

Doporučení – kdy má smysl hypotéka bez akontace: 

Kdy o 100% hypotéce uvažovat: 

• Máte stabilní a dlouhodobý příjem, ale zatím nemáte dostatečnou finanční rezervu.
• Jste schopni doložit bonitu a případně ručit další nemovitostí.
• Nechcete promarnit příležitost koupit konkrétní nemovitost, i když nemáte hotovost.

Kdy raději zvolit klasickou variantu: 

• Nemáte rezervu pro nenadálé výdaje (např. opravy, výpadek příjmů).
• Jste na hranici bonity a každá vyšší splátka by znamenala finanční stres.
• Plánujete další velké výdaje (např. auto, rekonstrukci).

Nezapomeňte, že vyšší úvěr = vyšší riziko. Vyplatí se porovnat více nabídek a zohlednit nejen úrokovou sazbu, ale i celkové náklady úvěru. Hyponamiru.cz

 

Když člověk prochází insolvencí, jeho cesta k vysněnému bydlení se významně komplikuje. Získat hypotéku je i přes úspěšné oddlužení výrazně obtížnější, není to ale nemožné. Existují tři způsoby, jak si zajistit úvěr na bydlení i po osobním bankrotu. Klíčové jsou trpělivost, důkladné finanční plánování a odborná pomoc.

Insolvence – zákonný proces řešení dluhové krize, kdy věřitel není schopen splácet své závazky – výrazně komplikuje přístup k úvěrům včetně hypoték, ale neznamená definitivní konec možnosti vlastního bydlení. Lidé po oddlužení mají několik způsobů, jak na hypotéku časem dosáhnout.

Základem úspěchu je především trpělivost. Po ukončení insolvence se doporučuje žádat o hypotéku až po vymazání z rejstříku dlužníků, tedy po pěti letech. Po této době jsou některé banky ochotné opět individuálně posoudit situaci s přihlédnutím k důvodům, proč k předchozí insolvenci došlo, a k tomu, jak si daný člověk od té doby uspořádal své finance.

• První možností je standardní hypotéka u banky po uplynutí dostatečné doby od oddlužení. Přístup jednotlivých finančních institucí se přitom výrazně liší. Zatímco některé banky striktně odmítají klienty po insolvenci, jiné po vymazání z insolvenčního rejstříku přistupují k hodnocení individuálně. Je přitom klíčové nežádat o hypotéku naslepo, každá zamítnutá žádost se totiž zaznamenává do registrů a může dále zhoršit šanci člověka na získání úvěru.
• Druhou variantou je využití nebankovní hypotéky. Nebankovní instituce bývají v hodnocení bonity (důvěryhodnosti) méně přísné než klasické banky a často dokáží najít řešení i pro klienty s problematickou finanční historií. Je ale potřeba počítat s tím, že se vyšší riziko promítne do vyšších úroků a splátek. Za příznivých okolností lze nicméně takto získanou hypotéku později refinancovat u banky za výhodnějších podmínek.
• Třetí cestou je získání hypotéky prostřednictvím blízké osoby. V prvních letech po insolvenci banky obvykle neakceptují žádosti, ve kterých oddlužená osoba figuruje třeba i jen jako spoluručitel. Řešením může být čerpání úvěru výhradně osobami, které nejsou vedeny v insolvenčním rejstříku. Typicky jsou to blízcí příbuzní. V případě manželů může pomoci zúžení společného jmění manželů, ale i v takovém případě mají banky různé podmínky. Některé například vyžadují, aby zúžení společného jmění bylo starší než šest měsíců.

Po insolvenci je přitom velice vhodné spolupracovat s finančním poradcem. Ačkoli je ještě příliš brzy na samotnou žádost o hypotéku, poradce může zásadně pomoci třeba s konsolidací stávajících půjček, výběrem vhodných spořicích a investičních nástrojů ve snaze zhodnocovat peníze a se systematickým zlepšováním bonity.