Rubrika: Hypotéky

Podle Institutu prevence a řešení předlužení se aktuálně v insolvenci nachází 95 837 osob. O insolvenci, neboli osobní bankrot, může v Česku požádat každý, kdo nezvládá splácet své závazky a tuto neschopnost prokáže před soudem. Proces oddlužení, pokud jej insolvenční soud povolí, pak trvá 3 až 5 let (u návrhů podaných po 1. 10. 2024 pouze 3 roky), během kterých dlužník část závazků splatí a zbytek mu soud odpustí.

Jenže ačkoli jsou dluhy smazané, informace o tom, že člověk oddlužením prošel, nikoli. Záznamy o právě probíhajících, ale i ukončených insolvencích, jsou vždy uvedené ve veřejně přístupném insolvenčním rejstříku (ISIR).

Jak takový záznam, ale i fakt, že jste oddlužením prošli, ovlivní vaše šance na získání hypotečního úvěru?

Záznam v insolvenčním rejstříku. Jak dlouho?

Předtím, než vám banka hypotéku či jakoukoli půjčku schválí, vždy musí dostatečně prověřit vaši schopnost splácet. “Banky pečlivě hodnotí bonitu klienta, protože neplatič pro ně představuje riziko. Povinnost důkladně prověřit schopnost žadatele úvěr splácet jim navíc přímo ukládá zákon,” vysvětluje Miroslav Majer, CEO Hyponamíru.cz. Stejnou povinnost mají mimochodem také všichni další nebankovní poskytovatelé úvěrů.

Posouzení úvěruschopnosti přitom vedle porovnání příjmů a výdajů obnáší také nahlížení do úvěrových registrů (BRKI a NRKI), registru dlužníků (SOLUS), Centrální evidence exekucí i zmíněného insolvenčního rejstříku.

Záznam o tom, že jste prošli oddlužením, ovšem není v insolvenčním rejstříku vidět natrvalo – po uplynutí určité lhůty se takzvaně znepřístupní. Jestliže jste o oddlužení žádali před účinností novely insolvenčního zákona (1. 10. 2024), insolvenční soud znepřístupní vaše údaje v insolvenčním rejstříku po 5 letech ode dne, kdy nabylo právní moci rozhodnutí, kterým bylo vaše insolvenční řízení úspěšně ukončeno.

Je nutné čekat, až bude záznam v insolvenčním rejstříku neviditelný?

Hypoteční specialisté obecně radí: čím déle po ukončení insolvence o hypotéku požádáte, tím je šance na úspěch větší. V praxi ovšem záleží na přístupu konkrétní banky. Roli můžou sehrát i okolnosti, za kterých jste se do insolvence dostali. Vždy se proto vyplatí se u jednotlivých bank nezávazně informovat.

I přesto, že má žadatel v insolvenčním rejstříku záznam viditelný, jsme mu schopní poskytnout hypotéku po individuálním posouzení s ohledem na ostatní okolnosti a parametry jeho případu. Vždy jsme ale obezřetnější,” popisuje přístup České spořitelny tiskový mluvčí Lukáš Kropík.

“Každý hypoteční příběh posuzujeme velmi individuálně, postup v tomto případě nejde generalizovat. V praxi mohou hrát roli různé faktory – od času, který od ukončení insolvence uplynul, přes příjmovou situaci až po záznamy v registrech. Společně s klientem projdeme možnosti a hledáme cestu, jak jeho situaci řešit, i pokud má za sebou složitější finanční minulost,” uvedla pro Měšec.cz tisková mluvčí ČSOB Monika Hořínková.

To, že jste si v minulosti prošli osobním bankrotem, pak také nemusí znamenat, že úvěr automaticky dostanete za horších podmínek. “Co se týká úrokových sazeb, klienti, kteří za sebou mají insolvenci, získají standardní sazbu jako každý jiný klient. Nenastavujeme navíc ani žádné speciální podmínky či závazky jen kvůli tomu, že klient prošel insolvencí,” vysvětluje Michal Kuzmiak, tiskový mluvčí Air Bank.

Co vám může pomoci?

Pokud chcete svoji šanci na schválení žádosti zvýšit, měli byste mít na paměti několik pravidel. Klíčové rozhodně je, řádně splácet veškeré závazky. Pohlídejte si, abyste včas hradili účty za telefon, energie či nájem. Samozřejmostí je, že se znovu nadměrně nezadlužujete a ideálně si pravidelně spoříte a máte stabilní příjem.

Pamatujete také, že bance byste vždy měli poskytnout kompletní a pravdivé informace o vašich příjmech, výdajích a závazcích. Pokud banka zjistí opak, patrně pro ni přestanete být důvěryhodným klientem. Špatně posouzená úvěruschopnost by vás nadto také mohla přivést k dalším problémům s dluhy.

Pozor na zamítnuté žádosti

Cestu k hypotečnímu úvěru vám může zkomplikovat také záznam v bankovním (BRKI) či nebankovním registru (NRKI). Do těchto registrů se sbíhají informace o vašich aktuálních i minulých půjčkách poskytnutých bankami i nebankovními úvěrovými společnostmi. Nadto se ovšem v registru objeví i záznamy o zamítnutých žádostech. V BRKI je záznam o neúspěšné žádosti evidovaný 1 rok, v NRKI 6 měsíců.

Pokud byste se tedy se žádostí o hypotéku obrátili na několik bank a ty vaši žádost odmítly, měly byste v registru hned několik záznamů, což by ve výsledku mohlo negativně ovlivnit váš skóring. “Je klíčové nežádat o hypotéku naslepo, každá zamítnutá žádost se zaznamenává do registrů a může dále zhoršit šanci na úspěch,” upozorňuje Jana Vaisová, hypoteční specialistka z finančně-poradenské společnosti FINGo.

Předtím, než podáte žádost u konkrétní banky, se proto hodí domluvit si schůzku a zjistit dopředu její podmínky. Případně poptat pomoc některého z nezávislých hypotečních poradců.

Insolvence a společná žádost manželů

V praxi často o hypoteční úvěr nežádají jednotlivci, ale manželé. V takovém případě pak oba nerozdílně ručí za jeho splácení, společně se také posuzují jejich příjmy a výdaje. Insolvence jednoho z manželů má tak logicky dopad i na druhého z páru.

Pokud by hrozilo, že kvůli oddlužení manžela či manželky banka hypotéku nepřiklepne, je variantou zúžení společného jmění manželů. “I tady mají banky různé podmínky. Některé například vyžadují, aby zúžení SJM bylo starší šesti měsíců,” upozorňuje Jana Vaisová.

Dohodu o zúžení společného jmění manželů musí potvrdit notář. Pokud banka toto zúžení akceptuje, hypotéku poskytne pouze jednomu z manželů, tedy posuzuje pouze jeho příjmy, výdaje a závazky.

Nevýhodou takového řešení ale může být to, že krom hypotéky se ze společného jmění manželů obvykle vyjme také nemovitost, která je úvěrem financovaná.

Zájem o hypotéky opět roste. S klesajícími sazbami a větším optimismem na trhu se stále více lidí odhodlává ke koupi vlastního bydlení. Jenže právě v těchto chvílích je důležité nepodlehnout euforii a počítat i s méně příznivými scénáři. Co když přijde výpadek příjmu? Jak dlouho zvládnete splácet bez rezervy? Správně nastavené pojištění a realistický finanční plán mohou být rozhodující.

Zodpovědné bydlení začíná ještě před podpisem hypotéky 

Koupě nemovitosti je často největším finančním rozhodnutím v životě. A právě proto je důležité přemýšlet nejen o lokalitě, úrokové sazbě nebo vybavení bytu, ale také o tom, co by se stalo v případě nenadálých událostí – výpadku příjmu, nemoci, úrazu či ztráty zaměstnání.

Každý zájemce o vlastní bydlení zvážit pojištění schopnosti splácet. I ten nejkrásnější domov se může bez vhodného pojištění a rezervy stát cestou do dluhové pasti.

Pojištění schopnosti splácet: Jednoduché, ale účinné 

Na rozdíl od běžného životního pojištění je tento typ pojištění přímo navázaný na úvěr – kryje konkrétní výši hypotéky i měsíční splátky. Klient se tak nemusí bát podpojištění, tedy situace, kdy mu nastavená pojistná částka pokryje jen část závazku.

Kromě jistoty v těžkých chvílích přináší toto pojištění i duševní klid. Pokud přijde ztráta zaměstnání, vážné onemocnění nebo úraz, pojistka převezme splácení, dokud se klient nepostaví znovu na nohy.

Bez rezervy to nepůjde 

Data z průzkumu BNP Paribas Cardif ukazují, že 14 % Čechů nemá žádnou finanční rezervu a více než polovina by vydržela bez příjmu maximálně tři měsíce. Právě to je přitom období, které bývá v krizových situacích rozhodující. Ideální je mít rezervu ve výši 3 až 6 měsíčních výdajů domácnosti – jako bezpečnostní síť, která zabrání panice i unáhleným finančním rozhodnutím.

Nezapomeňte na „skryté“ náklady bydlení 

Při výběru nemovitosti je důležité myslet komplexně, tedy nejen na kupní cenu. Nezapomeňte započítat i poplatky realitní kanceláři, právní služby, případnou rekonstrukci a vybavení domácnosti.

Lidé často zapomínají na základní princip finančního zdraví – zajistit si nejen úvěr, ale i ochranu schopnosti ho splácet. Nepředvídatelné životní situace, jako je ztráta zaměstnání, nemoc nebo úraz, mohou během chvíle změnit stabilní rozpočet v krizovou situaci. V tu chvíli rozhoduje, jestli máte sjednané správné pojištění. Takové, které za vás v těžkých časech převezme splácení a pomůže udržet domov, na který jste dlouho spořili.

Na vlastní bydlení se vyplatí být připravený nejen technicky, ale především finančně. Kromě výběru nemovitosti, banky a úrokové sazby je třeba myslet i na životní realitu – ta přináší i nečekané události.

Při sjednání hypotéky životní pojištění povinné není, ale banky jeho existenci rády odmění lepší úrokovou sazbou. Poradíme Vám, jak pojištění k hypotéce správně zvolit a na co se při jeho sjednání zaměřit.

Ze statistik České bankovní asociace vyplývá, že banky a stavební spořitelny za rok 2024 domácnostem poskytly úvěry na bydlení v celkovém objemu 236 mld. korun, z toho samotné hypotéky byly v objemu 228 mld. korun. Hypotéka je ale dlouhým finančním závazkem, který nás provází i celá desetiletí.

Zatímco v okamžiku uzavření hypotéky jste často v produktivním věku a schopni splácet, životní situace se vám může nečekaně změnit. Rizika spojená se zdravotními komplikacemi, propadem či ztrátou příjmu, nebo i smrtí živitele rodiny pak představují značnou finanční i psychickou zátěž pro vaše blízké. Správně nastavené životní pojištění je klíčem k ochraně před černými scénáři. Zdraví nebo život vám sice nevrátí, ale významně pomůže k návratu do finanční rovnováhy.

Víme, že samotnou finanční zátěží je již samotná hypotéka, proto další pojištění k ní můžete vnímat negativně vlivem vašich omezených finančních zdrojů. Potěšíme vás: rizikové životní pojištění k hypotéce patří mezi levné životní pojištění, finančně vás nijak neohrozí. To uvidíte i na konkrétních příkladech.

Přímo v bance, nebo v pojišťovně?

Pojištění splácení hypotéky dnes můžete sjednat přímo v bance k hypotéce a až na výjimky automaticky dostanete slevu k úrokové sazbě hypotéky. Toto jednoduché a rychlé řešení má však i nevýhody. Zatímco smrt z jakýchkoliv příčin je kryta vždy, u pojištění invalidity je krytý nezřídka až 3. stupeň a obecně tyto banko-pojišťovací produkty mají přísnější výluky než produkty přímo od pojišťoven.

Jinými slovy, krabicové řešení pojištění od banky vám pojistí méně rizik, a navíc v omezeném rozsahu. Takový produkt je totiž postavený na klíč přímo pro banku, ne pro vás.

Sledujte čtyři velká rizika

Při výběru životního pojištění pro hypotéku je zásadní, aby krylo především rizika, která mohou ovlivnit vaši schopnost splácet. Mezi klíčové položky patří:

• Pojištění pro případ smrti – v případě vašeho úmrtí musí pokryt splacení hypotéky.
• Invalidita 2. a 3. stupně – pokud se stanete invalidní, pojištění pokryje propad příjmů, nebo splatí hypotéku.
• Pojištění dlouhodobé pracovní neschopnosti – nemoc nebo úraz vás mohou vyřadit i na několik měsíců z pracovního procesu, pojištění pokryje dočasný propad příjmů pro splátku hypotéky.
• Pojištění závažných onemocnění – při diagnóze vážné nemoci se vyplácí pojistné plnění. To může významně pomoci např. s předčasným splacením hypotéky, nebo snížením jistiny.

Na rozdíl o standardního životního pojištění je správné pojištění k hypotéce – resp. k úvěrům (nejen) na bydlení – nastaveno jako pojištění s klesající pojistnou částkou. Tím právě významně klesá celková cena pojištění.

Kolik vás to bude stát?

“Pro přesný propočet je potřeba znát věk klientů a dobu, na kterou hypotéku mají. Také jejich preference a další závazky jsou důležitou otázkou. Má jít o pojištění co nejvíc úsporné, anebo životní partneři chtějí myslet na pokrytí výpadku příjmu i pro další možné závazky, např. leasing vozu, úvěr na podnikání, studia dětí?,” vysvětluje pro Měšec.cz potřebné úvahy při sjednání pojištění Michal Korejs, produktový ředitel NN Životní pojišťovny.

Příklad cen pojistného k hypotéce ukazuje tabulka níže. Jako vzor nám poslouží 30letý člověk, který si vzal hypotéku na 30 let ve výši 3, 5 nebo 7 milionů korun s úrokovou sazbou 5,5 % p.a. a chce pojistit jen nejzákladnější rizika za co nejpříznivější ceny.

Pojišťuje se na tzv. první riziko

V případě pojištění smrti nebo invalidity 2. a 3. stupně se pojišťuje tzv. „na první riziko“. “To znamená, že která událost nastane jako první, vyplatí se celá částka, připojištění zaniká a dále se už neplatí. Takové pojištění je proto určeno právě pro případ zajištění hypotéky,” vysvětluje Michal Korejs, produktový ředitel NN Životní pojišťovny.

Protože pojistná částka v případě úvěrového pojištění klesá lineárně, je praktické jednotlivá rizika dopojistit samostatnými připojištěními s konstantními, tedy pevnými a neměnnými pojistnými částkami. Typicky jde o smrt a invaliditu 2. a 3. stupně. “Tím dosáhnete toho, že pojistná částka v žádném okamžiku nepoklesne pod úroveň zbývající jistiny vašeho úvěru,” doplňuje Michal Korejs.

Důležité

Při sjednání pojištění k hypotéce správně nastavte oprávněné osoby, které dostanou pojistné plnění. Máte-li možnost volby, zvolte jako oprávněnou osobu raději vašeho partnera/partnerku než přímo banku. V případě vaší smrti tak budou mít plnění pojišťovny zcela pod kontrolou.

Levnější pojistky, případně řešení na míru přímo od bank mohou mít omezená plnění nebo delší výluky.

Zaměřte se na skutečná rizika, která by mohla ovlivnit schopnost splácet hypotéku.
Aby bylo životní pojištění opravdu spolehlivé, musí být odolné vůči vnějším změnám.

Zejména u pojištění invalidity nebo pojištění nesoběstačnosti je důležité mít jistotu, že pojistná ochrana přetrvá i v případě změny veřejného systému. Pokud stát pod tlakem stárnutí populace v budoucnu třeba zpřísní podmínky pro získání invalidního důchodu nebo příspěvku na péči, vaše pojištění bude platit za původně sjednaných podmínek až do konce pojistné smlouvy.

Refinancování hypotéky je vhodné i pro revizi vaší pojistky. Může zlevnit

Jak hypotéku splácíte, výše úvěru se snižuje. “Nemusíte si nic sami hlídat, protože pojistná částka klesá sama a pojistné je stanoveno už s ohledem na tento přirozený pokles,” říká Michal Korejs.

Jakákoli změna v nastavení hypotéky je ale dobrým důvodem k revizi vaší pojistné smlouvy, ať už jde o refixaci, refinancování, nebo splacení hypotéky. V takovém případě rozhoduje, zda chcete upravit i pojistnou smlouvu. “Při splacení hypotéky nebo její části můžete upravit pojistné částky tak, aby odpovídaly vašim aktuálním závazkům,” dodává expert na krytí rizik NN Životní pojišťovny.

Pokud jste například splatili velkou část hypotéky, můžete snížit pojistnou částku, a tím i měsíční platbu za pojištění.

A co po hypotéce?

Jakmile hypotéku splatíte, zamyslete se nad tím, jak s vaším životním pojištěním k hypotéce dále naložíte. Tzv. hypoteční pojistka se splacením hypotéky automaticky končí. Pokud máte univerzální životní pojištění, to samozřejmě pokračuje a chrání vás před riziky dál.

Lidé ve věku 45 až 55 let často řeší, zda pojištění zrušit, snížit, nebo přesměrovat na jiná rizika. Na to je jednoduchá odpověď.

Když už nejste závislí na pravidelném příjmu pro splácení úvěru, můžete si pojištění upravit tak, aby vám místo krytí hypotéky poskytovalo ochranu třeba pro případ hospitalizace, invalidity nebo dalších zdravotních komplikací. Na to je přitom potřeba myslet už při sjednání smlouvy, protože další rizika pro vás v mladším věku budou výrazně levnější, než když je budete řešit až po splacení hypotéky.

Pokud je pojištění sjednáno na stejnou dobu, na jakou je sjednána hypotéka, pak pojištění skončí samo uplynutím této doby. Běžně se ale stává, že si lidé sjednávají pojištění na dobu delší, aby jim pokrylo i rizika spojená s vyšším věkem, typicky jde o riziko ztráty soběstačnosti. V takovém případě pokračuje jejich pojištění jen s nízkou pojistnou částkou pro případ smrti a dále jsou kryta jen ta rizika, která jsou pro vás v dané životní etapě relevantní. Nejčastěji jde právě o pojištění dlouhodobé péče, do vyššího věku 70 až 80 let se ale sjednávají i další připojištění, jako jsou pojištění hospitalizace, závažných onemocnění nebo úrazová připojištění. Při včasném sjednání jsou totiž tato pojistná krytí levná až do pokročilého stáří.

Před pár lety byly úrokové sazby hypoték nízko. Proklatě nízko, může si říkat ten, kdo si tehdy levně půjčil, když teď vidí, že banka mu při refixaci nabízí úrok dvakrát vyšší. Takových lidí bylo tolik, že ČNB teď vydává zprávu speciálně věnovanou „refixační vlně“. Ptáme se odborníků, jak se se zvýšenými úroky vyrovnat a jestli se na trhu objeví nemovitosti lidí, kteří zvýšení neutáhnou.

Když v devadesátých letech dorazily do Česka hypotéky, úrokové sazby bývaly dvouciferné. Po nějaké době se ale vydaly na cestu od desíti k pěti – kolem pětky se v průměru držely celou první dekádu tohoto tisíciletí. A pak šly ještě níž.

V letech 2020 a 2021 si desítky tisíc domácností a firem půjčovaly na bydlení na bezprecedentně nízký úrok kolem dvou procent nebo dokonce ještě níž. Levný dluh pak přiživil téměř nepřetržitý růst cen nemovitostí a rozšířil zájem o investiční nákupy bytů a domů. Už tenkrát se ale říkalo, že jednou se karta obrátí.

Obracet se začala s covidem, v roce 2021 průměrná sazba hypoték rychle stoupla zhruba o čtyři procentní body. A začalo se řešit, co to znamená pro lidi, kteří si půjčovali za levno, co až jim skončí doba fixace úrokové sazby – a banky jim nabídnou sazby zásadně vyšší a měsíční splátky poletí nahoru…

Podle nové analýzy České národní banky se český hypoteční trh právě teď nachází ve zlomovém období: v příštích měsících a letech končí fixace výraznému objemu hypoték, které byly sjednány v době minimálních sazeb.

Zatímco v roce 2021 se průměrná hypoteční sazba pohybovala kolem dvou procent, dnes se běžně nabízejí úvěry za čtyři až pět procent. U půjčky tři miliony korun s dvacetiletou splatností může rozdíl v měsíční splátce po refixaci dělat i několik tisíc korun. Některým domácnostem, varuje banka, narostou měsíční výdaje i o třetinu.

ČNB zároveň upozorňuje, že nejcitelněji změnu pocítí domácnosti zasažené už předchozím růstem cen energií a potravin – zejména střední příjmové skupiny, které si vzaly větší hypotéky při menší finanční rezervě. Bankovní data ukazují, že podíl „zranitelných domácností“ se v následujících letech může podstatně zvýšit.

Ptáme se proto odborníků: Dokážete odhadovat dopady kombinace končících fixací a dvakrát vyšších úroků? Kolik lidí bude mít potíže se splácením? Můžete obecně doporučit strategii, jakou by teď měli lidé a firmy, které refixace čeká, při jednání s bankami volit? A můžeme čekat, že se na trhu objeví nemovitosti, jejichž majitelé splátky nebudou ochotni nebo s to platit?

Je to pro domácnosti s hypotékou nepříjemná situace, která přichází po čase jako dozvuk prudkého navýšení úrokových sazeb (rateshock). Nicméně neočekávám prakticky žádný negativní dopad, který v otázce zmiňujete. Proč?

Tuto situaci zde máme už od léta 2022, rozdíl v refixačních sazbách byl i dvojnásobný, tedy lidé museli zvládnout nárůst sazby na novou fixaci až o čtyři procentní body. Měl jsem rovněž hodně otazníků, co se stane a výsledek po třech letech? Setrvale nejlepší disciplína splácení v historii hypotečního financování. Ani ne jedno procento špatně splácených hypoték ukazuje, že lidé se přizpůsobí a nenechají si vzít střechu nad hlavou.

Výjimky samozřejmě existují, ale jen fakt, že ceny nemovitostí dramaticky rostly, dává prostor pro finančně schůdné řešení i v situaci, pokud hypotéku nemůžu dál splácet. Doporučuji být aktivní a s bankou jednat, nevzít první nabídku a porovnat si sazby konkurence.

Významnějších otřesů se v souvislosti s vlnou refixací neobávám. Češi jsou ve financích notoricky konzervativní a sklony k předlužování nikdy neměli. Už od pandemie navíc vykazují nezvykle zvýšenou tendenci k tvorbě úspor. Částečně se patrně jednalo o důsledek obav z inflace, částečně ovšem mohlo jít právě i o přípravu na zvýšené úrokové náklady. A ačkoliv je nedávný růst sazeb citelný, stále se drží maximálně v nízkých jednotkách procentních bodů. Nejedná se tedy o vyloženě šokující skok a s podobným rizikem musel každý, kdo si hypotéku sjednával, alespoň částečně počítat.

Navíc inflace, které jsme si v nedávné době užili nadmíru, jak známo obecně zvýhodňuje dlužníky. Zatímco ceny všeho ostatního – a následně i mzdy – vzrostly o desítky procent, nominální hodnota dluhu zůstala stejná, a jeho reálná tíha tedy výrazně poklesla. Takže kdo si před inflační vlnou koupil na dluh něco drahého – třeba nemovitost –, ten si může vlastně gratulovat k malé výhře v loterii. Hodnotná věc mu totiž zůstala a splácet bude ve měně, která se mezitím dramaticky znehodnotila. Ano, případný růst úrokových nákladů při refixaci lze naopak označit za smůlu, nicméně její závažnost je o řád menší.

V souhrnu se tedy o hypotékaře nebojím. To samozřejmě neznamená, že se nenajdou konkrétní případy jednotlivců, kteří se dostanou do svízelné situace. Těm nezbývá než doporučit jednání s jejich bankou. Ta obvykle bývá ochotna přistoupit například k prodlužení celkové splatnosti, což sice pro klienta znamená, že na úrocích přeplatí o něco více, ale dostane se mu momentální úlevy.

Myslím, že nás nečeká nějaké speciální období. Je pravda, že jsou tu desítky tisíc hypoték, které mají velmi nízké úrokové sazby a kterým od loňského roku postupně expirují fixace, ale na nějaký větší problém to nevypadá. Češi mají u hypoték obecně excelentní platební morálku a poměr nesplácených úvěrů je minimální. Navíc vzrostly i příjmy domácností, a tak i toto velké navýšení úrokových sazeb nebude pro drtivou většinu lidí likvidační. Zkusíme si to ukázat na příkladu průměrné hypotéky ve výši 3 500 000 korun. Mohla mít sazbu 2 procenta, při splatnosti na 30 let je splátka 13 tisíc korun. Teď po 3 letech vyskočí sazba na 4,5 procenta a splátka se zvýší na 17 300 korun. Rozdíl je tedy 4 300 korun měsíčně a to bude opravdu většina domácností schopna pokrýt. Neříkám, že je to příjemné ani že to není bolestivé, ale také to není žádná tragédie.

Pokud bych připustil, že s tím ale bude mít problém desetina domácností, kterých se letos navýšení sazeb týká, bavíme se o nějakých čtyřech tisících domácností, které pošlou na trh svou nemovitost. To by bylo cirka 330 nemovitostí měsíčně navíc – a to nebude na trhu ani poznat a ceny nemovitostí to globálně nijak neovlivní. Pokud by se to týkalo specificky nějaké malé oblasti, svůj vliv to mít může. Samozřejmě si ale nemyslím, že k podobnému scénáři dojde.

Kdybych mohl lidem poradit, jak mají u končící fixace postupovat, tak v ideálním případě kontaktovat svou vlastní banku, kde hypotéku mají, a snažit se s ní dohodnout nové podmínky. Banky velmi posílily retenční procesy a opravdu se snaží klienty zbytečně nepouštět. Nevyjde to vždycky, ale ve většině případů je to nejjednodušší a správné řešení. Je dobré se informovat, jak trh vypadá, což se dá jednoduše na internetu nebo u nezávislého hypotečního specialisty. Když máte přehled, můžete efektivněji jednat o nových tržních podmínkách.

Tento úrokový šok zažívají domácnosti už od roku 2023, kdy byl rozdíl mezi dřívějšími sazbami a novými nabídkami bank až čtyři procentní body. Už tehdy vznikaly černé scénáře o nárůstu podílu nesplácených úvěrů. Nenastaly ale. Ukázalo se, že české domácnosti mají výdaje na bydlení na prvním místě, omezily jiné výdaje a úvěry udržely. Problémy případně byly v případě úvěru na výstavbu nemovitosti. Kvůli skokovému růstu cen materiálu nebyli klienti schopni dokončit své projekty ani navýšit úvěr a svůj záměr museli předčasně prodat.

Ještě jiná situace byla a je v případě investičních nemovitostí, kdy byl záměr postaven na tom, že nájemné pokryje náklady s úvěrem. Toto v mnoha případech přestává platit a pak dochází k prodeji takové nemovitosti.

Zájem o hypotéky opět roste. S klesajícími sazbami a větším optimismem na trhu se stále více lidí odhodlává ke koupi vlastního bydlení. Jenže právě v těchto chvílích je důležité nepodlehnout euforii a počítat i s méně příznivými scénáři. Co když přijde výpadek příjmu? Jak dlouho zvládnete splácet bez rezervy? Odborníci varují, že správně nastavené pojištění a realistický finanční plán mohou být rozhodující.

Zodpovědné bydlení začíná ještě před podpisem hypotéky 

Koupě nemovitosti je často největším finančním rozhodnutím v životě. A právě proto je důležité přemýšlet nejen o lokalitě, úrokové sazbě nebo vybavení bytu, ale také o tom, co by se stalo v případě nenadálých událostí – výpadku příjmu, nemoci, úrazu či ztráty zaměstnání.

Podle Martina Steinera, obchodního ředitele BNP Paribas Cardif Pojišťovny, by měl každý zájemce o vlastní bydlení zvážit pojištění schopnosti splácet. „I ten nejkrásnější domov se může bez vhodného pojištění a rezervy stát cestou do dluhové pasti,“ upozorňuje Steiner.

Pojištění schopnosti splácet: Jednoduché, ale účinné 

Na rozdíl od běžného životního pojištění je tento typ pojištění přímo navázaný na úvěr – kryje konkrétní výši hypotéky i měsíční splátky. Klient se tak nemusí bát podpojištění, tedy situace, kdy mu nastavená pojistná částka pokryje jen část závazku.

Kromě jistoty v těžkých chvílích přináší toto pojištění i duševní klid. Pokud přijde ztráta zaměstnání, vážné onemocnění nebo úraz, pojistka převezme splácení, dokud se klient nepostaví znovu na nohy.

Bez rezervy to nepůjde 

Data z průzkumu BNP Paribas Cardif ukazují, že 14 % Čechů nemá žádnou finanční rezervu a více než polovina by vydržela bez příjmu maximálně tři měsíce. Právě to je přitom období, které bývá v krizových situacích rozhodující. Ideální je mít rezervu ve výši 3 až 6 měsíčních výdajů domácnosti – jako bezpečnostní síť, která zabrání panice i unáhleným finančním rozhodnutím.

Nezapomeňte na „skryté“ náklady bydlení 

Při výběru nemovitosti je důležité myslet komplexně, tedy nejen na kupní cenu. Nezapomeňte započítat i poplatky realitní kanceláři, právní služby, případnou rekonstrukci a vybavení domácnosti.

Lidé často zapomínají na základní princip finančního zdraví – zajistit si nejen úvěr, ale i ochranu schopnosti ho splácet. Nepředvídatelné životní situace, jako je ztráta zaměstnání, nemoc nebo úraz, mohou během chvíle změnit stabilní rozpočet v krizovou situaci. V tu chvíli rozhoduje, jestli máte sjednané správné pojištění. Takové, které za vás v těžkých časech převezme splácení a pomůže udržet domov, na který jste dlouho spořili.

Na vlastní bydlení se vyplatí být připravený nejen technicky, ale především finančně. Kromě výběru nemovitosti, banky a úrokové sazby je třeba myslet i na životní realitu – ta přináší i nečekané události.

Hypotéka je často běh na dlouhou trať. V tom horším případě se dokonce může stát, že vydrží déle než manželství. A protože skoro polovina manželství končí rozvodem, nabízí se otázka, co si v takovou chvíli počít s hypotékou. Existuje mylný předpoklad, že v případě rozvodového vypořádání je z hypotéky automaticky vyvázán ten z manželů, který hypotéku nepřevzal. Pro banku však není rozvodové vypořádání nijak závazné. A může například muž s průměrnými příjmy finančně zvládnout výživné i novou rodinu s novou hypotékou?

Výživné snižuje bonitu

S rozvodem často souvisí povinnost hradit výživné na dítě. Vezmeme-li v úvahu muže, který se rozvedl, platí výživné a má novou rodinu, banka mu v případě nové žádosti o hypotéku kromě paušálních nákladů na osoby v jeho stávající domácnosti samozřejmě započte k tíži i výživné. „Z hlediska bonity je na tom tedy hůř. Záleží nicméně na příjmech celé domácnosti. Pokud má nová partnerka příjmy, získat novou hypotéku nemusí být problém. Pokud je ale doma s dítětem, situace je komplikovanější,“ uvádí Jan Kruntorád, předseda představenstva společnosti Gepard Finance. Jestliže je muž rozvedený a novou rodinu nemá, banky mu samozřejmě opět započtou placené výživné k tíži bonity. „V takovém případě je ale posuzován jako jednočlenná domácnost, což z pohledu paušálních nákladů na domácnost a na osoby žijící v domácnosti znamená, že se tyto náklady výrazně sníží,“ dodává Jan Kruntorád.

Jak s průměrným příjmem utáhnout novou rodinu a hypotéku?

Je pro živitele rodiny s průměrnými příjmy vůbec možné finančně zvládnout výživné i novou rodinu s případnou novou hypotékou? Určitě ano. Muži s průměrným příjmem platícímu výživné na dítě z předchozího manželství tímto závazkem sice klesá bonita, ale jeho nová žena na mateřské dovolené může tento výpadek příjmů kompenzovat třeba peněžitým příspěvkem v mateřství a následně rodičovským příspěvkem. „Z pohledu banky tak rodina může nakonec mít celkem slušnou bonitu. Získat hypotéku přibližně kolem 1,7 milionu korun by tak pro ni mohlo být reálné. Splátka bude kolem 7 tisíc korun, takže na provoz domácnosti zbude poměrně rozumná částka,“ odhaduje Jan Kruntorád. „Pokud se k tomu ovšem ještě přidá nevypořádaná hypotéka z předchozího svazku, pak je situace mnohem komplikovanější,“ dodává Jan Kruntorád s tím, že s průměrnými příjmy, stávající hypotékou, výživným a novou rodinou se dá jen velmi těžko pomýšlet na novou hypotéku – alespoň do doby, kdy se vypořádá původní závazek.

Když se manželé rozvádí, probíhá vypořádání majetku a závazků. Pokud mají například byt financovaný společnou hypotékou, tak se zpravidla dohodnou, že jeden z nich si nechá byt a tedy i hypotéku a s druhým se nějak vyrovná. Dohodne se to většinou u soudu v podmínkách vzájemného vypořádání. „Zde se však často objevuje jeden zásadní omyl. Klienti banky se domnívají, že když si jeden z nich nechá byt a převezme hypotéku, tak ten druhý automaticky už žádný závazek nemá. To je ale nesmysl,“ varuje Jan Kruntorád. Banka totiž musí spoludlužníka nejdříve z úvěru vyvázat, což udělá pouze tehdy, když druhý z manželů doloží, že má bonitu dostatečnou pro splácení úvěru. „Pokud nebude jeden z manželů schopen doložit dostatečnou bonitu, tak banka druhého z manželů z úvěru nevyváže. I když je tedy dohoda o vypořádání majetku soudem posvěcená včetně toho, že jeden z nich převezme úvěr, nemá to ve vztahu k bance žádnou váhu. Banka tím není nijak vázána a nutno dodat, že tak je to správně,“ upozorňuje Jan Kruntorád.

Plátce hypotéky letos čeká nemilé překvapení. Několika desítkám tisíc smluv končí pětileté fixace. Nové úrokové sazby jsou však podstatně vyšší, než byly v roce 2020. Co tedy lze čekat? Podle zprávy společnosti Swiss Life Select, která dlouhé roky sestavuje pravidelný Swiss Life Hypoindex, končí letos dlouhodobá fixace 40 tisícům klientů. Banky jim budou muset nabídnout novou úrokovou sazbu, která však bude podstatně vyšší než v prvním roce koronavirové pandemie. Na jak vysoký úrok se připravit a co udělat proto, aby byl co nejnižší?

Hypotéky v roce 2020 byly štědré

Na začátku roku 2020 zažíval hypoteční trh boom. O úvěry na bydlení byl zájem, v polovině roku se úroky pohybovaly okolo 2 %. Navíc nebyl problém sjednat hypotéku i s úrokem 1,6 %.

Připomeňme navíc, že tentýž rok ještě navíc vláda rozhodla zrušit daň z nabytí nemovitosti, která činila 4 % z kupní ceny. Díky tomuto opatření klienti mohli při koupi nemovitosti ušetřit statisíce.

A do třetice – Česká národní banka vypnula sledování ukazatelů DTI a DSTI, kterými se měly řídit banky při posuzování žádostí o hypotéky. Ukazatele porovnávaly zadlužení a výši splátek vzhledem k žadatelovým příjmům a měly bránit budoucím problémům se splácením. Zájemci o vlastní bydlení tak neváhali.

Jak se pohybují úrokové sazby na hypotékách aktuálně

Klienty dnes čekají sazby okolo 4,5 %. V některých případech budou banky ochotné jít i níže, aby si klienty udržely. Obecně lze ale předpokládat, že klienti dostanou sazbu přibližně o 2 % vyšší, než měli doposud.

Úrokové sazby v tabulce jsou stanoveny pro nově sjednané hypotéky. V případě refinancování je pravděpodobnost, že vám banka nabídne ještě o něco výhodnější úrok. Zázraky ale nečekejte. Lze očekávat, že se splátka průměrné hypotéky navýší až o tři tisíce korun. Záležet bude však vždy na splatnosti a dalších faktorech.

Příklad: Pan Karel si v roce 2020 vzal hypotéku na tři miliony korun se splatností 30 let a úrokovou sazbou 2,5 %. Doposud splácel necelých 12 000 korun měsíčně. Když mu nyní banka nabídne úrokovou sazbu 4,49 %, bude splácet přibližně 15 000 korun, což je rozdíl o 3000 korun měsíčně.

Co dělat, když končí fixace hypotéky?

Banka má zákonnou povinnost nabídnout klientům novou sazbu tři měsíce před koncem fixace. Pokud jste s nově nabídnutým úrokem spokojení, nezbývá než refixovat na novou sazbu u stávající banky.

Jestliže však spokojeni nejste, můžete oslovit jakoukoliv jinou banku, která poskytuje hypoteční úvěry, se zájmem o refinancování. Pokud vám jiná banka nabídne výhodnější úrokovou sazbu, můžete k ní právě v rámci refinancování převést hypotéku. Samozřejmě je také možné s bankami smlouvat. Mějte navíc na paměti, že vyjednat nemusíte jen novou výši úroku, ale třeba i novou délku splácení. Úvěr je navíc možné i navýšit např. na plánovanou výstavbu nebo rekonstrukci.

Pokud potřebuji splátku snížit z důvodu nárůstu, tak rozhodně nedoporučuji jít cestou požadavku u stávající banky, ale jít cestou refinancování. Stávající banka by brala tento požadavek jako součást restrukturalizace úvěru a to není pro klienta pozitivní proces. Takže doporučuji refinancovat v jiné bance, kde prodloužení splatnosti je bez problému, stejně tak je možné využít refinancování k vyjednání lepší sazby. Musí to však být pro klienta přijatelné, s tím, že restrukturalizaci hypotéky může banka vnímat jako vyšší riziko na straně klienta.

Když na to máte, úvěr splaťte

Jestliže si to můžete dovolit, hypotéku v dobře před koncem fixace úroku zkrátka celou splaťte. Bezplatně je předčasné splacení možné vždy při stanovení nové výše úrokové sazby, čili právě v období refixace. Pokud celou sumu dohromady nedáte, každý rok lze splatit až 25 % z celkové výše hypotéky bez sankce.

Průměrná nabídková sazba nových hypoték klesla na 5,01 % p. a., zatímco před měsícem byla 5,05 % a před rokem 5,57 %. Ukazuje to statistika k 7. dubnu.

Splátka hypotečního úvěru ve výši 3,5 milionu korun sjednaného do 80 % odhadní ceny nemovitosti (LTV) při splatnosti 25 let a úrokové sazbě 5,01 % teď dělá 20 488 korun měsíčně. Za první měsíce letošního roku zatím klesla o 420 korun. Před rokem dosahovala 21 630 korun.

V současné době banky nabízejí nejvýhodnější sazby u tříleté fixace – podle Hypoindexu je to v průměru 4,71 %. U tříleté fixace dokážou banky nabídnout sazbu od 3,99 % až po 4,99 %.

Stále intenzivněji se rozevírají nůžky mezi nabídkami jednotlivých bank, ukazuje index. Rozdíl může být až jeden procentní bod, což v měsíčních splátkách činí podle výše úvěru rozdíl i několik tisíc korun.

Nová čísla z bank přinášejí špatnou zprávu pro lidi, kterým letos končí pětileté fixace se sazbami kolem 2 %. Měsíční splátky jim mohou vzrůst o tisíce korun. „S ohledem na vývoj sazeb na trhu jim doporučuji volit spíše dvou- až tříleté fixace. Co se týče načasování, rozhodně by to nemělo být na poslední chvíli. Ideální je začít řešit situaci alespoň tři měsíce před koncem fixace. Výhodou je také obrátit se na svého finančního poradce. Právě on se v daném prostředí pohybuje denně a často dokáže pro klienta vyjednat výhodnější podmínky, než by získal sám.

První čtvrtletí roku bývá na hypotečním trhu tradičně spíše rozjezdové. Až druhý kvartál obvykle naznačí, jakým směrem se bude vyvíjet celý rok. Přesto již první měsíce letošního roku ukazují, že oproti loňsku se trh výrazně rozhýbal.

Počet i objem poskytnutých hypoték je téměř dvojnásobný ve srovnání se stejným obdobím loňského roku. Lze předpokládat, že tento trend bude pokračovat i v následujících měsících, a to mimo jiné díky postupnému – byť stále velmi pomalému – snižování úrokových sazeb.

Ne všechny sazby však klesají. Zatímco většina bank dosud nesnižovala nebo dokonce zvyšovala sazby u delších fixací (pět a více let), některé teď zvyšují sazby i u nejkratší roční fixace. Nadále tak banky upřednostňují fixace na dva až tři roky.

Hypoteční sazby budou i v následujících měsících klesat, i když velmi pomalu. Předpovídat další vývoj je však ještě složitější než v minulosti.

Obavy z vyšší inflace způsobené tarifní politikou Donalda Trumpa vedly k rostoucím spekulacím o možném zdražení hypotečních sazeb. Jak však Trump vygradoval obchodní válku do extrémních rozměrů, začaly centrální banky uvažovat o rychlém snižování sazeb v reakci na možné riziko recese, což by mohlo vést ke zlevnění hypoték. Vzhledem k nejistotě, kterou americká administrativa vnesla do světové ekonomiky, očekávám, že hypoteční sazby zůstanou stabilní. Bankám se v takové nejistotě nebude chtít podnikat unáhlené kroky, než bude jasné, jakým směrem se ekonomika a inflace vydají.

Před rokem 2017 bylo možné získat u banky 100% hypotéku. Banky financovaly celou kupní cenu nemovitosti, aniž by vyžadovaly vlastní zdroje. V současné době takovou hypotéku již nelze získat. Česká národní banka stanovuje limity LTV, které banky musí dodržovat, takže žadatelé v současnosti potřebují mít naspořeno minimálně 10 – 20 % z ceny nemovitosti. Lze bydlení financovat i bez dostatečných vlastních úspor?

V praxi existují způsoby, jak financovat bydlení i bez dostatečných úspor. Chybějící částku lze pokrýt úvěrem, půjčkou od rodiny nebo využít zástavu další nemovitosti ke zvýšení hodnoty zajištění. Každá z těchto variant má své výhody i rizika, která je třeba pečlivě zvážit.

Regulace ČNB 

Cílem regulace úvěrového trhu ze strany ČNB je zabránit nadměrnému zadlužování domácností a zajistit finanční stabilitu. Miroslav Majer k tomu dodává: „Centrální banka má u hypoték k dispozici tři úvěrové ukazatele: LTV, DSTI a DTI. Ty může podle potřeby aktivovat či deaktivovat a zároveň nastavovat jejich hranice. V současnosti je pro banky závazný pouze limit LTV, zatímco u zbývajících dvou ukazatelů vydává ČNB pouze doporučení.“

Aktuálně ČNB stanovuje horní hranici LTV pro hypoteční úvěry na 80 % hodnoty nemovitosti. Pro žadatele mladší 36 let platí vyšší limit 90 %.

Klíčové faktory pro schválení hypotéky 

Schválení hypotéky závisí na několika faktorech, které banky posuzují při hodnocení žádosti. Jedním z klíčových kritérií je bonita, tedy schopnost žadatele splácet úvěr. 

Banky ji hodnotí podle příjmů a výdajů, úvěrové historie a celkové finanční situace. Čím vyšší je bonita, tím větší je šance na schválení hypotéky a získání výhodnějších podmínek.

Důležitou roli hraje také typ a hodnota nemovitosti, kterou plánujete financovat. Banky preferují standardní nemovitosti určené k trvalému bydlení, zatímco například u rekreačních objektů jsou podmínky přísnější. 

Výše hypotéky se odvíjí od hodnoty zastavené nemovitosti, kterou banka stanovuje podle interních pravidel.

„Před podáním žádosti o hypotéku je vhodné prověřit svou finanční situaci a ověřit, zda splňujete podmínky banky. Pomoci může i nezávislý hypoteční poradce, který doporučí nejvhodnější řešení. Protože se podmínky mohou u jednotlivých bank lišit, vyplatí se porovnat více nabídek a najít tu nejvýhodnější,“ radí Miroslav Majer z Hyponamíru.cz.

Jaká je nabídka hypotečních úvěrů na českém trhu? 

Následující tabulka uvádí současnou nabídku/srovnání hypotečních úvěrů u vybraných bank na českém trhu na základě modelového příkladu za těchto podmínek: nově sjednaný (nerefinancovaný) účelový hypoteční úvěr (koupě nemovitosti) ve výši 3,5 mil. Kč, při minimální úrokové sazbě do 80 % LTV s fixací na 3 roky a splatností 30 let. Banky jsou seřazeny abecedně.

Hypotéka bez akontace krok za krokem 

Pokud zvažujete hypotéku bez vlastních zdrojů, nejprve si ujasněte, jakou nemovitost chcete koupit a kde. Zmapujte realitní trh a zjistěte aktuální ceny, abyste měli reálnou představu o výši hypotéky.

Následně si spočítejte všechny pravidelné příjmy a výdaje, abyste zjistili, zda vám koupě nemovitosti bez úspor nezpůsobí finanční problémy. Hypotéka bez akontace znamená vyšší splátky, proto je důležité zvážit dlouhodobou stabilitu příjmů.

V dalším kroku porovnejte dostupné možnosti financování. Nejprve zvažte půjčku od rodiny, zástavu jiné nemovitosti nebo ručení druhou nemovitostí, což může zvýšit šanci na schválení úvěru. Pokud tyto varianty nejsou možné, zajímejte se o aktuální podmínky bankovních úvěrů.

Nejvýhodnějším řešením bývá kombinace hypotéky s úvěrem ze stavebního spoření. Další možností jsou nebankovní poskytovatelé 100% úvěrů na bydlení, kteří však často nabízejí méně výhodné podmínky.

Půjčka od rodiny 

Nejprve můžete požádat o pomoc nejbližší rodinu. Tato varianta má své výhody i nevýhody. Mezi hlavní výhody patří možnost získat potřebnou částku bezúročně. Rodinná půjčka navíc bývá flexibilnější, protože si obě strany mohou domluvit splátkový kalendář.

Na druhou stranu může půjčka od rodiny narušit vztahy, pokud dojde k problémům se splácením. Proto je vhodné sepsat písemnou smlouvu, která jasně stanoví všechny podmínky – i když jde o půjčku mezi nejbližšími příbuznými.

Zástava nemovitosti 

Další možností, jak nahradit vlastní zdroje při žádosti o hypotéku, je nabídnout do zástavy další nemovitost. Může jít například o byt rodičů, jiných příbuzných nebo i přátel, pokud se zástavou souhlasí. Některé banky umožňují také ručení jednou dražší nemovitostí, což může zvýšit šanci na schválení hypotéky.

Mezi hlavní výhody tohoto řešení patří možnost získat požadovanou výši hypotéky bez nutnosti vlastních úspor. Čím vyšší hodnotu nemovitostí bance nabídnete jako zástavu, tím menší riziko pro ni váš úvěr představuje – a tím lepší podmínky vám může nabídnout. 

Nevýhodou je riziko, že pokud byste měli problém se splácením, nemovitost v zástavě bude v ohrožení. Stejně jako u půjček v rodině to může negativně ovlivnit vzájemné vztahy. Proto je důležité pečlivě zvážit svou finanční situaci, spočítat si, jestli splátky zvládnete, a ujistit se, že lidé, kteří vám se zástavou pomáhají, rozumí všem možným rizikům.

Kombinace úvěru ze stavebního spoření a hypotéky 

Část vlastních zdrojů potřebných pro získání hypotéky si můžete zajistit i pomocí stavebního spoření. Pokud už splňujete podmínky pro čerpání řádného úvěru, můžete ho využít přímo. 

Jestliže tyto podmínky zatím splněné nemáte, stavební spořitelny nabízejí možnost překlenovacího úvěru, který vám umožní získat peníze dříve a využít je na doplnění chybějících vlastních prostředků.

Kombinace těchto dvou úvěrů přináší několik výhod. Mezi hlavní patří pevná a zpravidla výhodnější úroková sazba u řádného úvěru ze stavebního spoření, což snižuje celkové náklady na financování bydlení. 

Výhodou je také flexibilita splácení – například u překlenovacího úvěru nejprve splácíte pouze úroky a zároveň pokračujete ve spoření, čímž si rozložíte zátěž v čase.

Na druhou stranu je důležité počítat s tím, že budete splácet dva různé úvěry, což může znamenat vyšší měsíční výdaje. Každý z nich má navíc vlastní podmínky a poplatky, které je nutné pečlivě prostudovat. Úvěr ze stavebního spoření obvykle slouží pouze k doplnění části vlastních zdrojů, protože jeho výše bývá omezená. Pokud plánujete čerpat řádný úvěr v budoucnu, je třeba dodržet minimální dobu spoření i potřebnou výši naspořených prostředků.

Kombinace hypotéky a úvěru ze stavebního spoření tak může být účinným řešením při nedostatku úspor, ale vyžaduje pečlivé plánování a zodpovědné finanční rozhodování.

Účelové vs. neúčelové 100% hypotéky 

K financování nemovitosti lze využít jak účelové, tak neúčelové úvěry. Klasická hypotéka je typickým příkladem účelového úvěru – finanční prostředky z ní lze využít výhradně na řešení bytových potřeb.

Naopak neúčelové úvěry, jako je americká hypotéka, umožňují použít získané peníze na libovolný účel. Tento typ úvěru nabízí větší flexibilitu, však obvykle s vyšší úrokovou sazbou.

Pro získání americké hypotéky je nutné, stejně jako u klasické, nabídnout bance nemovitost do zástavy. Volba mezi účelovým a neúčelovým úvěrem závisí především na vašich konkrétních potřebách a finanční situaci.

Výhody a nevýhody financování bez hotovosti 

Hypotéka bez vlastních úspor má své výhody i nevýhody. Hlavním přínosem je možnost pořídit si vlastní bydlení okamžitě, bez nutnosti roky spořit. Vyhnete se tak placení drahého nájmu a začnete splácet investici do vlastního.

Na druhou stranu je potřeba počítat s riziky 100% hypotéky – tedy s tím, že nemáte žádné finanční rezervy. Výpadek příjmu kvůli nemoci nebo ztrátě zaměstnání pak může vést k vážným problémům se splácením. Navíc úroková sazba 100% hypotéky, nebo spíše její alternativy v kombinaci s úvěrem ze stavebního spoření nebo jiným typem úvěru, bývá méně výhodná než u klasických hypoték s vlastním vkladem. Kromě hypotéky splácíte i další úvěr, což zvyšuje celkové náklady na financování.

Každou z variant financování je proto dobré důkladně zvážit, porovnat nabídky a promyslet si jejich dopad na váš rodinný rozpočet.

Česká národní banka nastavuje limity úvěrových ukazatelů pro poskytování hypoték. Aktuálně je pro banky závazná pouze horní hranice ukazatele LTV. Přečtěte si, jaké podmínky musíte splnit pro bezproblémové získání hypotéky v roce 2025.

Česká národní banka má ze zákona pravomoc upravovat vybrané podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů. V praxi nastavuje hranice limitů úvěrových ukazatelů DTI, DSTI a LTV, kterými se musí všichni poskytovatelé hypoték řídit. „Zatímco do okamžiku účinnosti novely zákona o České národní bance v roce 2022 měly pro banky hranice úvěrových ukazatelů pouze charakter doporučení, dnes jsou pro ně právně závazné. Centrální banka nastavuje horní hranice úvěrových ukazatelů prostřednictvím opatření obecné povahy. V případě potřeby může hranice vybraných ukazatelů i zrušit.

Aktuální změny legislativy a regulací pro rok 2025

V roce 2025 se neočekávají žádné zásadní legislativní změny týkající se hypotečních úvěrů. Česká národní banka (ČNB) ponechává jako jediný závazný ukazatel LTV. Je však důležité sledovat aktuální informace od ČNB a dalších relevantních institucí, protože legislativa a regulace se mohou průběžně měnit.

Hypoteční trh 2025

Vývoj úrokových sazeb v roce 2025 bude klíčový pro trh hypoték. Očekává se, že centrální banka bude pokračovat ve snižování sazeb, avšak velmi pozvolným tempem. Tento trend by mohl podpořit poptávku, což by vedlo k vyššímu zájmu o financování bydlení. Jak ovlivní inflace hypotéky v roce 2025? Pokud se inflace bude vyvíjet podle očekávání ČNB, úrokové sazby hypoték mohou dále klesat. Je však třeba počítat s tím, že úrokové sazby 2025 zůstanou vyšší než před krizí, i když budou nižší než v roce 2023.

Financování bydlení 2025

S ohledem na očekávaný vývoj úrokových sazeb je důležité pečlivě zvážit vhodnou dobu fixace hypotéky. Jaké jsou výhody a nevýhody fixace úroků v roce 2025? Při očekávaném poklesu sazeb může být výhodnější kratší fixace. Po jejím uplynutí lze totiž získat lepší podmínky a snížit si tak měsíční splátku hypotéky. Při výběru hypotéky je nutné zohlednit individuální potřeby a finanční možnosti žadatele. Důležitou otázkou zůstává, jaká délka splatnosti je nejvýhodnější. Při kratší splatnosti je třeba počítat s vyšší měsíční splátkou. Výhodou ovšem je, že celkově zaplatíte na úrocích méně.

Stejně tak je třeba sledovat podmínky schválení hypotéky a to, jaké změny čekají hypotéky v roce 2025, jelikož nové regulace i vývoj sazeb mohou ovlivnit dostupnost financování.

Aktuální parametry LTV, DTI a DSTI

Pro žadatele o hypotéku mladší 36 let je aktuálně horní hranice ukazatele LTV  90 % a u starších žadatelů pak 80 %. ČNB doporučuje poskytovatelům hypoték obezřetnost při posuzování žádostí, u nichž úvěrový ukazatel LTV přesahuje horní hranici. Horní hranice ukazatelů DTI a DSTI není aktuálně stanovena. ČNB ale doporučuje obezřetnost. Poskytovatelé by měli vysoce obezřetně posuzovat žádosti o poskytnutí spotřebitelského úvěru na bydlení, u nichž by úvěrový ukazatel DTI přesáhl hodnotu 8. V případě ukazatele DSTI je třeba postupovat obezřetně, pokud úvěrový ukazatel přesáhne úroveň 40 %.

Kdy banky mohou překročit stanovené limity?

Zákonná úprava připouští, že až pět procent všech nově poskytnutých hypoték nemusí limity úvěrových ukazatelů splňovat, pokud je poskytovatel úvěru přesvědčen, že klient hypotéku v budoucnu bez problémů splatí. Specialisté na hypotéky z portálu hyponamíru.cz mají tu zkušenost, že se do povoleného pětiprocentního limitu má šanci dostat pravděpodobněji „ideální klient“ banky, což je například žadatel s nemovitostí v žádané lokalitě, s vyšším vzděláním, který vykonává méně rizikovou profesi apod. (pozn. parametrů může být daleko více).

Miroslav Majer k tomu dodává: Profil ideálního klienta si každá banka sestavuje sama. Udělení výjimky při nesplnění úvěrových limitů je čistě na bance. Po zohlednění rizikového profilu daného klienta se může rozhodnout tuto výjimku udělit.

Poplatky a další náklady u hypoték v roce 2025

V roce 2025 je při výběru bankovní hypotéky klíčové pečlivě porovnat nejen úrokovou sazbu, ale i veškeré poplatky spojené s hypotékou. Tyto náklady se mohou mezi bankami výrazně lišit a zahrnují například poplatky za ocenění nemovitosti, vyřízení úvěru nebo vedení úvěrového účtu.

Kromě toho je nutné počítat i s dalšími výdaji, jako jsou poplatky za pojištění nemovitosti nebo případné náklady na právní služby spojené s koupí nemovitosti.

Před podpisem úvěrové smlouvy je nezbytné pečlivě prostudovat všechny podmínky a porovnat nabídky různých bank, aby nedošlo k nečekaným nákladům a bylo možné získat co nejvýhodnější financování.

Možnosti refinancování hypotéky

Hypotéku lze refinancovat kdykoliv, nejvýhodnější je však počkat na konec fixace. Pokud v roce 2025 zvažujete refinancování hypotéky před uplynutím sjednané doby fixace, je důležité sledovat poplatky spojené s předčasným splacením.

Vláda v červnu 2023 schválila novelu zákona o spotřebitelském úvěru, která přinesla změny v oblasti předčasného splacení hypoték a úvěrů ze stavebního spoření. Nová pravidla platí od 1. září 2024 a umožňují bankám v některých případech účtovat si za předčasné splacení hypotéky až 1 % z předčasně splacené částky. Existuje ovšem řada možností, kdy je ze zákona předčasné splacení bez poplatku.

Pravidla a podmínky pro hypotéky 2025

V roce 2025 se očekává pozvolný pokles hypotečních sazeb, což povede k růstu poptávky po úvěrech na bydlení. S tímto růstem poptávky budou pravděpodobně dále růst i ceny nemovitostí, takže se na pokles sazeb nemusí vyplatit čekat. Pro banky zůstává závazný pouze limit ukazatele LTV, zatímco jiné ukazatele nejsou právně závazné. Žádné zásadní legislativní změny se neplánují, ale při refinancování hypotéky je důležité zvážit poplatky spojené s předčasným splacením.