Jak investovat do nemovitostí pomocí fondů?

Donedávna se v Česku šířil mýtus, že na investici do domu nebo bytu se nedá prodělat. Důkladné propočty ale jasně ukazují, že přinejmenším ve větších městech už to tak u mnoha konkrétních bytů být nemusí. Navíc je zde riziko, že nákup konkrétního bytu nebo domu nedopadne dobře v důsledku pozdější změny chování sousedů nebo nové výstavby v okolí. Jako investice se tak příznivěji jeví diverzifikovaný vstup na trh nemovitostí skrze nemovitostní fond nebo akciový fond zaměřený na firmy v oblasti nemovitostí.

V případě neprofesionálních investorů bych byl velmi opatrný ohledně nákupu dluhopisů jednotlivých firem. Ale to se týká kteréhokoli odvětví, nejen nemovitostí. 

Faktem zůstává, že s nákupem vlastní nemovitosti je spojen nemalý finanční výdaj a zpravidla mnohaletý závazek splácet půjčený obnos. Dále musí pronajímatel řešit financování údržby, větších oprav, případných stavebních úprav, poplatků navázaných na provoz, starosti s výběrem nájemníků, potíže s problémovými nájemníky. Pokud potřebuje majitel svou nemovitost z finančních důvodů prodat, bývá to zpravidla delší proces v řádu měsíců.

Investice do nemovitostí v zahraničí

Nabízí se i investice v zahraničí. Tam si lidé nejčastěji pořizují investiční nemovitosti - byty a apartmány v lákavých turistických oblastech, u moře, na horách. Češi nejraději investují do nemovitostí v Chorvatsku, Itálii, Španělsku, Rakousku a na Slovensku.

Výhodou investování do nemovitostí v zahraničí je zpravidla větší zisk z pronájmu a vyšší růst ceny nemovitosti než v tuzemsku. Nevýhodou bývá neznalost místních předpisů - zákony, daně, poplatky - a prodej nemovitosti obyčejně také probíhá odlišně od českých zvyklostí.

Řešením jsou například nemovitostní fondy

Pokud se chce investor vyhnout starostem okolo pořízení a provozu vlastní nemovitosti, zajímavé výnosy přináší například nemovitostní fondy. Současná doba potvrzuje, že jsou relativně odolné proti možným výkyvům trhu.

Nabízejí navíc vyšší míru jistoty dlouhodobého výnosu. Jejich ceny, potažmo výše nájmů, navíc dokážou kopírovat inflační křivku. Ne všichni investoři ale mají dostatek finančních prostředků. Pokud už volnými penězi disponují, dělá jim problém vhodný výběr nemovitosti. Roli zde hraje i starost o následný pronájem.

Zatímco do osobního vlastnictví si lidé pořizují především rezidenční nemovitosti - byty, v menší míře domy, investují nemovitostní fondy hlavně do nemovitostí komerčních, jako jsou například kancelářské budovy, hotely, nákupní centra, sklady, zdravotní střediska apod. Některé však mají v portfoliu i rodinné domy. Pokud potřebuje investor získat své peníze zpět, bývá to u většiny fondů otázka pouhých několika týdnů.

Retailové nemovitostní fondy

Nabízí se například možnost investice do takzvaných retailových nemovitostních fondů. Ty existují vedle fondů kvalifikovaných investorů (FKI), které ale nejsou určeny pro drobné střadatele. Naproti tomu retailové nemovitostní fondy, jsou fondy kolektivního investování a jsou dostupné široké veřejnosti. Investovat do nich lze jednorázové částky ve výši třeba desetitisíců. Oblíbená je také forma pravidelných investic, které se pohybují již od několika set měsíčně.

Jak si stály nemovitostní fondy v roce 2021?

Na špici je s ročním výnosem 8,17 % p. a. CREDITAS Nemovitostní I, podfond SICAV. Jedná se o speciální fond nemovitostí, který investuje na realitním trhu. Cílí primárně na funkční nemovitosti, které jsou schopné generovat okamžitý hotovostní tok. Jde především o nemovitosti komerčního typu, jako jsou administrativní budovy, obchodní a multifunkční centra, skladové a logistické parky a průmyslové objekty. Možné je investovat jednorázově i pravidelně, bez vstupních a výstupních poplatků.

V závěsu za ním je fond z rodiny ZDR Investments Public Real Estate. Primárně se zaměřuje na retailové obchody v ČR a na Slovensku. Vloni se NAV vyšplhalo na 6,69 % p. a. Neúčtuje žádné výstupní poplatky.

Mezi další úspěšné patří Conseq realitní fond. Jedná se o druhý nejstarší nemovitostní fond v ČR dostupný pro širokou veřejnost, který zažil i propad cen realit v roce 2009. Kombinuje kancelářské, obchodní i výrobní prostory. Má CZK i EUR třídu. Patří k fondům s nejnižším úvěrovým zatížením.