Jak na bezpečný a efektivní prodej podílu nemovitosti?

Podílové spoluvlastnictví přináší řadu úskalí. Za určitých okolností se však může vlastník rozhodnout pro prodej podílu nemovitosti bez ohledu na vlastníky dalšího podílu. Jaké má možnosti a omezení?

Spoluvlastnický podíl na nemovitosti může být tzv. ideální nebo reálný. Ideální podíl znamená právo nakládat s nemovitostí pouze do výše podílu. Konkrétní část nemovitosti ale vymezena není. U reálného podílu naopak k vymezení příslušné části nemovitosti dochází. Prakticky to třeba u rodinného domu může znamenat pouze byt v prvním podlaží.

Vyvstat tento případ v praxi typicky může, pokud se nemovitost dostane do dědictví a je rozdělena mezi jednotlivé dědice, a to polovinou, třetinou či jinak, případně mají v rozděleném společném jmění manželů v podílovém spoluvlastnictví svou nemovitost manželé.

Společné vlastnictví proto bývá častým předmětem sporů a vlastníci se často nemohou dohodnout, jakým způsobem s nemovitostí nakládat. Tj. kdo ji bude nadále využívat a jakým způsobem (prodej, pronájem či například další využití v rodině). Stejně tak nemusí dojít ke shodě při nastavení prodejní ceny a způsobu prodeje.

Prodej podílu nemovitosti z dědictví a při rozvodu

Ve vlastnictví manželů tyto potíže obvykle přicházejí s rozvodem, a to pokud jde o podílové spoluvlastnictví, nikoliv vlastnictví ve společném jmění manželů. To se pak řeší ve vypořádání SJM po rozvodu. V této chvíli obě znesvářené strany promítají do praktických záležitostí v souvislosti s nakládáním s nemovitostí své emoce.

V případě dědictví tkví často problém v tom, že vlastníků je najednou mnoho a jediný správný názor na situaci se hledá mimořádně obtížně. Čím více podílů existuje, tím je zpravidla celá situace obtížnější.

Pak se jako řešení nabízí prodej podílu nemovitosti. Se svým podílem může vlastník naložit dle svého uvážení, tj. je možné, aby jej i prodal. To bývá často jediným možným řešením, neboť spoluvlastníci se nedokáží dohodnout nejen na tom, jak bude s celým podílem naloženo, ale odmítnou i prodej nemovitosti jako celku, případně nesouhlasí s prodejní cenou podílu dalšího z vlastníků.

Ne vždy je proto dohoda o vzájemném vyrovnání možná. Nicméně nic není ztraceno, protože jsou zde další možnosti.

Prodej podílu nemovitosti a předkupní právo

Předkupní právo si klade za cíl vlastnictví sjednotit. Vztahuje se proto právě na spoluvlastníky. Dřívější právní úprava stanovovala, že v první fázi je nabídnuta věc k odkoupení osobě právě jim, stáli tedy v roli tzv. předkupníka. Ten potenciálně má možnost dotčenou věc koupit za stejných podmínek jako tzv. koupěchtivý. Dotčená oprávněná osoba svého práva využít může, ale nemusí.

Institut předkupního práva byl do tuzemské legislativy vrácen v roce 2018. Po nabytí účinnosti zákona č. 163/2020 Sb. však byl výrazně omezen.

V praxi to znamená, že předkupní právo k nemovitostem bylo prakticky kompletně zrušeno. Výjimka stále platí pro situaci, kdy je spoluvlastnictví založeno tzv. pořízením pro případ smrti (tzn. závětí), případně jinou právní skutečností za předpokladu, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit.

Podle některých odborníků však předkupní právo ve výsledku stěžovalo převod podílu a jeho významné omezení je krokem veskrze logickým. Prodat tak svůj podíl nyní může vlastník třetí straně libovolně.

Ostatně i v současných podmínkách nezřídka snaha udržet majetek pohromadě selže, ačkoli se možnost prodeje ostatním spoluvlastníkům stále nabízí. Ti ovšem mnohdy nedisponují dostatečnou hotovostí, která by jim umožnila záměr realizovat. Další situací je pak výkon exekuce na podílu jednoho z vlastníků.

Ať už řešíte jakoukoliv z výše uvedených situací, máme pro vás řešení, kdy zajistíme prodej podílu nemovitosti našim investorům, a to dle libovolného podílu. Samozřejmě lze zajistit i výkup či výhodný prodej celé nemovitosti. Samozřejmostí je i komplexní servis včetně právních služeb. Díky tomuto lze prodat nemovitost rychleji, efektivněji a výhodněji. Své peníze tak v případě prodeje podílu můžete získat bez dalších zbytečných průtahů.

Při stanovování ceny se vychází z tržní ceny nemovitosti a aktuální situace, včetně času, který má vlastník podílu k dispozici na prodej. Výnos z prodeje nemovitosti je díky vstupu investorů maximalizován, a současně se celý proces prodeje urychluje, neboť je od počátku zacílen na vážné potenciální zájemce.

Prodej podílu nemovitosti vyžaduje dokonalou prodejní strategii

Navržením vhodné prodejní strategie s námi začíná každý úspěšný prodej. Běžný vlastník nemovitosti vzhledem k minimu zkušeností i neznalosti zákonitostí trhu zpravidla nemá šanci tento postup napodobit. Prodejní strategie zahrnuje využití optimálních propagačních prostředků i správnou prezentaci nemovitosti. K tomu náleží inzerce na realitních portálech, ale také atraktivní prezentace nemovitosti a pomoc s přípravou na prohlídky. Nespornou výhodou je pak databáze prověřených zájemců a online aukce nemovitostí. Nemovitost se tak podaří prodat v konečném důsledku rychleji a za vyšší částku. A to v průměru až o 9 %.

Databáze klientů je systémem, který pečlivě filtruje pouze prověřenou klientelu, která má k dispozici potřebnou hotovost či již schválený úvěr. Díky tomu se znatelně snižuje riziko, že se prodej nepodaří realizovat, neboť zájemce o nemovitost stojí, ale nedisponuje potřebnými prostředky.

Online aukce nemovitostí představují nový moderní způsob prodeje nemovitostí. Vyplatí se zejména v okamžiku, kdy se sejde větší počet zájemců. Jednotliví účastníci se do aukce mohou zapojit jednoduchým způsobem prostřednictvím SMS. Následně provádějí dle vlastního úsudku jednotlivé příhozy. Nemovitost se pak prodá nejvyšší nabídce. Praktickým důsledkem tohoto způsobu je především možnost prodat nemovitost za vyšší cenu než klasickou cestou.

Prodej nemovitostí s sebou nese celou řadu právních náležitostí, ze kterých vyplývají i nemalá rizika. Nevyplatí se je proto podcenit. Naše konzultace a asistenci s prodejem a převodem nemovitostí, práv a povinností vám usnadní veškerý proces prodeje. Hladký průběh celého procesu je tak zajištěn až do podpisu kupní smlouvy a přepsání vlastnických práv v katastru nemovitostí.