Jak na pronájem bytu s hypotékou?

03.11.2023

Hypotéka na investiční nemovitost může vylepšit rodinný rozpočet, ale stejně tak přinést mnoho bezesných nocí. Jak postupovat v případě pronájmu bytu s hypotékou, proč si před hledáním nového nájemníka raději ještě jednou pečlivě prostudovat úvěrovou smlouvu a kdo Vám může s pronájmem pomoci.

Pronájem bytu s hypotékou: Princip

Hypotéka na pronájem, nebo také hypotéka na investiční nemovitost, se v posledních letech těší stále větší oblibě. Principem tohoto typu hypotečního úvěru je pořízení nemovitosti za účelem pronájmu třetí osobě. Pronájem bytu s hypotékou je ideálním řešením, pokud máte volné peníze, které chcete investovat.

Rozhodli jste se investovat do nemovitosti a vylepšit si tak pravidelný příjem pronájmem bytu s hypotékou? Podmínky pro tento druh hypotéky se v zásadě neliší od klasického hypotečního úvěru. Jediným rozdílem může být kratší doba splácení (což většinou znamená také vyšší měsíční splátku úvěru), ale vždy záleží na aktuálních podmínkách dané banky. Z toho důvodu se držte 4 zásad:

Prostudujte nabídku jednotlivých bank a rozhodněte se pro vhodného poskytovatele hypotéky.
Nenechte se nalákat jen na nízkou úrokovou sazbu, ale věnujte pozornost také RPSN (roční procentní sazba nákladů) a dalším ukazatelům.
Sledujte kroky České národní banky a vývoj úrokových sazeb hypoték.

Česká národní banka od roku 2018 stanovuje přípustnou hodnotu pro ukazatele zadluženosti DTI (celkový dluh žadatele o úvěr vyjádřený v násobcích jeho čistého měsíčního příjmu) a DSTI (poměr mezi celkovou výší měsíčních splátek úvěru a čistým měsíčním příjmem). Od 1. dubna 2022 musí komerční banky kontrolovat, aby ukazatel DTI nebyl vyšší než 8,5 (u žadatelů mladších 36 let 9,5) a ukazatel DSTI nepřekročil hodnotu 45 % (u žadatelů mladších 36 let 50 %). Značně se tak zkomplikovala situace osob, které mají více úvěrů. Přeborníkem na hypotéku bez dokládání příjmů je v současné době skupina ČSOB/HB.

Pronájem bytu s hypotékou: Jak postupovat

Pokud ještě hypoteční úvěr nemáte a o hypotéku na byt budete teprve žádat, postup je následující:

Dodání dokumentů. Banka musí v první řadě posoudit, jestli jste spolehlivým žadatelem o úvěr. Nejprve po vás tedy bude požadovat dokumentaci, díky které si udělá jasný obrázek nejen o vás (dokumenty prokazující totožnost a příjem), ale také o nemovitosti, na kterou se bude vztahovat zástavní právo (odhad nemovitosti).

Banka může přihlédnout k příjmům z pronájmu při vyhodnocování tzv. scoringu u hypotéky. Zvýší se tak tvoje bonita a tedy i šance, že ti banka hypotéku na byt schválí. Počítej ale s tím, že bance musíš doložit uzavřenou nájemní smlouvu (případně smlouvu o budoucí nájemní smlouvě), jinak příjmy z pronájmu neuzná.

Kontrola registrů dlužníků. Banka také důkladně prověřuje informace z registrů dlužníků. Pokud tedy víte, že jste v minulosti měli problém se splácením hypotéky nebo jiné půjčky, pak to s největší pravděpodobností zjistí i v bance. Mnoho klientů dá v takovém případě přednost hypotéce bez registru v některé z nebankovních institucí.

Ale pozor! Hypotéka bez registru sice láká klienty na snadné a rychlé vyřízení. Ale ti pak často platí vysoké úrokové sazby a nesmyslné poplatky. Půjčka se tak může pěkně prodražit.

Schválení hypotéky na byt a zápis zástavního práva věřitele (banky) do katastru nemovitostí. Na základě získaných informací posoudí banka vaši bonitu a rozhodne, jestli hypoteční úvěr schválí. Následně podepíšete úvěrovou smlouvu a zajistíte zápis zástavního práva do katastru nemovitostí. Poté můžete začít čerpat hypoteční úvěr.

Nezapomeň také na pojištění nemovitosti a zajištění vinkulace pojistného plnění hypotéky ve prospěch banky. Banka se tímto krokem chrání před znehodnocením nemovitosti, na kterou má zástavní právo.

Teď můžete začít řešit samotný pronájem bytu s hypotékou. Následujícím krokem tedy začíná také cesta klientů, kteří už hypoteční úvěr mají, ale nově se rozhodli byt pronajímat. V tomto okamžiku musíte:

Uvědomit o pronájmu bytu s hypotékou banku. Před samotným hledáním podnájemníků si pečlivě prostudujte úvěrovou smlouvu a smlouvu o zástavě k nemovitosti. V těchto dokumentech najdete podmínky, za jakých můžete byt s hypotékou pronajímat. Samozřejmě můžete také spoléhat na to, že se o pronájmu banka nedozví. Ale v takovém případě musíte počítat i možnými finančními postihy ze strany banky.

Banky zpravidla zakazují pronájem bytu s hypotékou na dobu neurčitou a od klienta, který nemovitost pronajímá, vyžadují pravidelné kontroly bytu, aby se včas zamezilo znehodnocení nemovitosti a tedy i vzniku škody.

Najít zájemce o pronájem bytu s hypotékou. Tento krok můžete uskutečnit ve vlastní režii, nebo využít služeb firem, které se o pronájem bytu a záležitosti s tím spojené postarají za vás.

Specializované firmy za tebe byt profesionálně nafotí, najdou vhodného nájemníka, zajistí veškeré papírování, případné opravy bytu a neplatiče z bytu vyhodí. Za tuto služby si firmy účtují zpravidla 15 % z měsíčního nájmu. U bytu s pronájmem ve výši 25 tis. Kč tedy za tuto službu zaplatíš zhruba 3 750 Kč. Zbývající částku ti firma zašle na bankovní účet.

Pronájem bytu s hypotékou: Možné nevýhody

Při pronájmu bytu s hypotékou je lepší již předem počítat s možnými zádrhely. Mezi ty patří především:

Zdlouhavé hledání vhodných nájemníků. Jak už bylo řečeno, tento problém můžete v případě pronájmu bytu s hypotékou vyřešit tak, že využijete služeb specializované agentury, která vše vyřeší za vás. Neobejde se to ale bez poplatku.
Papírování spojené s pronájmem bytu s hypotékou. Nezbytná administrativa se týká dlouhodobých pronájmů i krátkodobých pronájmů s využitím ubytovacích služeb (např. Airbnb, Booking.com). Raději se tedy předem informujte, jakým způsobem a v jaké výši máte příjmy z pronájmu danit.
Přijdete o slevu na dani u hypotéky. Abyste mohli uplatnit slevu na dani, musí hypoteční úvěr (mimo jiné) řešit vaši bytovou potřebu. Pokud se tedy rozhodnete pronajímat byt s hypotékou, o tento benefit přijdete.