Jak pojistit nemovitost proti podpojištění?

Ceny nemovitostí prudce rostou, jejich pojištění ale většinou neměníme. S každým růstem inflace, zdražením stavebních materiálů či pozemků přitom klesá suma, kterou dostanete od pojišťovny, když se něco stane. Můžete tak přijít i o miliony korun. Jak tomu předejít?

K podpojištění nemovitosti dochází nejčastěji v případě, kdy člověk platí roky či desetiletí pojišťovně stále stejnou částku a smlouvu nepřizpůsobuje reálné hodnotě svého domu či bytu.

Pojišťováckým jazykem: dochází k rozdílu pojistné hodnoty a pojistné částky. Dům má teď reálnou hodnotu 10 milionů, ale před deseti lety jste ho pojišťovali na pět milionů – a to máte stále ve smlouvě. Čím je ten rozdíl větší, tím méně od pojišťovny v případě průšvihu dostanete.

Je to jedna z věcí, kterou si jako majitelé nemovitosti musíte hlídat sami. Za správnost stanovené pojistné hodnoty odpovídají majitelé dokonce ze zákona. Pojišťovna vás tedy k aktualizaci údajů tlačit nebude – pokud ale dojde k pojistné události, bude se chovat tržně.

Má totiž právo krátit vyplacené pojistné plnění ve stejném poměru, v jakém hodnota pojištěných věcí převyšuje pojistnou částku. Když na domě z našeho modelového příkladu přijdete o střechu za šest set tisíc, dostanete od pojišťovny tři sta.

Příklad z praxe

Pro lepší názornost uvádíme příklad, který nedávno řešila poradenská společnost Freedom Financial Services. Paní přijela z práce a zaparkovala auto vedle domu pod přístřeškem. Po asi dvou hodinách se auto vznítilo, postupně začal hořet přístřešek a věci pod ním. Od přístřešku plamen přeskočil na část domu, kterému tak ohořel štít.

• Škoda na majetku včetně auta: 1 200 000 Kč

Rodina měla pojištěný majetek následovně:

• Stavba: 2 000 000 Kč
• Vedlejší stavba: 200 000 Kč
• Domácnost: 400 000 Kč

Podle odhadu pojišťovny byla hodnota nemovitosti 6 550 000 Kč, podpojištění tedy činilo 70 %. A stejným poměrem bylo plnění kráceno.

• Celkem vyplaceno: 343 971 Kč
• Stavba: 63 971 Kč (uplatnění podpojištění o 70 %)
• Vedlejší stavba podle limitu: 200 000 Kč
• Domácnost: 80 000 Kč (vyplaceno kompletně)

Majitel kvůli podpojištění přišel asi o 150 tisíc korun. A to měl relativně štěstí, že mu ohořel jen štít. Kdyby případ dopadl fatálně a dům se už nepodařilo zachránit, za dva miliony od pojišťovny by nový barák postavil jen těžko.

Přitom s předpokladem, aby v případě "fatálky" pojistka pokryla stavbu nového domu, se smlouva s pojišťovnou uzavírá. Pojistná částka se stanovuje jako takzvaná reprodukční hodnota. To znamená, že musí jít o takovou částku, aby v případě totální škody bylo možné nemovitost znovu postavit, a to stejným způsobem.

Dva ze tří případů jsou podpojištěny

Pojišťovny sice mívají nastavenou toleranci, ale ani ta nezafunguje vždycky. Ke krácení kvůli podpojištěnosti pojišťovny přistupují, až když je rozdíl mezi hodnotou nemovitosti a sjednanou pojistkou větší než dvacet procent.

Vzpomíná v té souvislosti na příklad vysokého množství pojistných událostí na jednom místě po tornádu na Moravě v roce 2021. I když v tomto případě se pojišťovny snažily toleranci posunout, co to šlo, aby nemusely aplikovat podpojištěnost, tak byla u pojistných událostí špatně nastavena polovina vyplácených pojistek.

Velké množství podpojištěných nemovitostí potvrzuje ze své praxe také Pavel Plíva, produktový manažer Freedom Financial Services. Lidem podle něj chybí osvěta či finanční gramotnost, aby si pojistné smlouvy hlídali sami. Se svými klienty pravidelně komunikujeme a jejich pojistky udržujeme aktuální. U nových klientů se ale s podpojištěním setkáváme na denním pořádku – minimálně dva klienti ze tří jsou podpojištěni. 

V rámci portfolia klientů Partners Market ve Frýdku-Místku se snažíme mít všechny smlouvy stoprocentní, ale bohužel se nám nedaří přinutit všechny k úpravě smluv. I když se tomuto tématu hodně věnujeme, tak stále vidím asi čtvrtinu našich klientů s podpojištěným majetkem.

Množství podpojištěných klientů pak narůstá se zdražováním nemovitostí, stavebních materiálů i s inflací. V Praze se na konci roku 2021 starší byty v osobním vlastnictví prodávaly o 30 procent dráž než na konci roku 2019. V Brně či Olomouci pak až o 53 procent, v Ostravě dokonce o víc než 80 procent.

Loňský rok sice přinesl určité zklidnění, ceny ve většině velkých měst na konci roku 2022 meziročně klesly o jednotky procent, nic to ale nemění na faktu, že cena bytů v posledních letech narostla o desítky procent. Výrazné zdražování nastalo také například u stavebního materiálu, což se do celkových cen promítá.

Pokud si někdo pojistil byt v roce 2015 na pojistnou částku odpovídající aktuální tržní ceně a smlouvu od té doby neaktualizoval, může si být podle Kunze jistý, že má byt podpojištěný.

Pár stovek navíc přinese miliony

Obezřetnost proti podpojištění se samozřejmě projeví i na výši plateb za pojistku. Záleží, jak je nastavená smlouva, i na tom, kdy byla uzavřena. Starší smlouvy většinou nemají takové krytí, jako nabízejí novější produkty, odpovědnost bývá velmi nízká, bez asistence nebo jen na malé hodnoty.

Kolik tedy zaplatíte navíc, jestli nechcete mít nemovitost podpojištěnou? Pokud bych řešil opravdu jen hodnotu nemovitosti a její nárůst například o dva miliony korun, tak by cena za rok v závislosti na jednotlivých pojišťovnách vzrostla v intervalu od 500 do 1500 korun. Takže velmi zjednodušeně lze říct, že díky stovkám navíc mohu získat miliony.

Oslovení poradci doporučují pojistné smlouvy aktualizovat minimálně každé tři roky. Takové aktualizace si může klient hlídat sám, ale pak je třeba sledovat vývoj cen na trhu, výši inflace a podobně. Pro orientaci lze využít různé online kalkulačky.

Příležitostí pro aktualizaci pojistné smlouvy bývá i rekonstrukce, větší výměna nábytku, nákup nových spotřebičů a dražší elektroniky. Nebo i třeba pořízení drahého hudebního nástroje. To všechno přirozeně navyšuje hodnotu nemovitosti a majetku v domácnosti.

Upravovat výši pojistné částky tak, aby odpovídala reálným cenám jednou za tři roky, není komfortní. Z mého pohledu je to však jediné řešení, jak zabránit podpojištění, zejména v době zvyšování cen materiálů, práce, věcí, inflace.

Pustit z hlavy a věřit pojišťovně

Jedním ze způsobů, jak se starostem o podpojištění vyhnout, je nastavit si v pojistné smlouvě takzvanou automatickou indexaci. To neznamená nic jiného, než že se vám bude navyšovat výše pojistného automaticky. S ohledem na hodnotu nemovitosti, růst spotřebitelských cen a všechny další už zmiňované faktory. Díky tomu budete vždy chráněni takovou částkou, která odpovídá reálné ceně vaší nemovitosti.

Automatická indexace ale není vhodná pro každou nemovitost a pro každou situaci. Když třeba vlastníte starší dům, jehož cena neroste nebo dokonce klesá, pak se vám indexace nevyplatí a budete pojistku zbytečně přeplácet.

V ojedinělých případech pojišťoven existují tabulky, které hodnoty domu stanovují podle jeho velikosti. V tom bych viděl řešení. Zatím ovšem máme jedinou pojišťovnu, která od klienta nepotřebuje nutně znát hodnotu, ale stačí jí rozměry nemovitosti. Z nich vypočte pojistné a v případě pojistné události se vyplní vzniklá škoda. Za mě je to ideální stav. Nemusíme s klientem komplikovaně vymýšlet hodnotu nemovitosti ani v čase sledovat její změny a upravovat smlouvu.

Pozor na pojistné podmínky

Možnost, aby pojišťovna přihlédla k podpojištění, vyplývá z § 2854 občanského zákoníku: "Je-li pojistná částka v době pojistné události nižší než pojistná hodnota pojištěného majetku, sníží pojistitel pojistné plnění ve stejném poměru, v jakém je výše pojistné částky ke skutečné výši pojistné hodnoty pojištěného majetku; to neplatí, ujednají-li strany, že pojistné plnění sníženo nebude."

I v takovém případě ale pojišťovna může postupovat mírněji, nebo přísněji.

Běžný (logický a klientsky pochopitelný) přístup k výpočtu podpojištění spočívá v tom, že se krátí hodnota celkové majetkové škody. U pojistné hodnoty šest milionů korun a pojistné částky tři miliony (tedy 50 %) to vede u totální škody k výplatě plnění ve výši pojistné částky tři miliony (50 % z šesti tisíc).

O dost přísnější výklad, považovaný za neetický, nejdříve ořízne vzniklou majetkovou škodu o ujednanou pojistnou částku – a až na výsledek aplikuje krácení kvůli podpojištění. Klientovi tak vyplatí jen 1,5 milionu.

Ministerstvo financí teď navrhuje změnu definice. Nově má vypadat takto: "Je-li pojistná částka v době pojistné události podstatně nižší než pojistná hodnota pojištěného majetku, je pojistitel povinen plnit pouze podle poměru pojistné částky k této hodnotě; to neplatí, ujednají-li strany, že pojistné plnění sníženo nebude."

Každopádně je třeba pečlivě studovat pojistné podmínky – ideálně ještě předtím, než se rozhodnete pro konkrétní pojišťovnu. Detailní podmínky se koneckonců vyplatí číst vždycky.