Jak prodat byt s hypotékou?
Splácíte hypotéku na byt a potřebujete nemovitost prodat? Ať už je to z důvodu stěhování nebo kvůli rozvodu, není prodej bytu s hypotékou nic složitého. Podívejte se, jak na prodej bytu s hypotékou.
První kroky při prodeji bytu s hypotékou
Základní postup, jak prodat byt s hypotékou, je pro všechny situace stejný. Vaše první kroky musí vést do banky, u níž máte sjednanou hypotéku. Banka má na váš byt zástavní právo, které vás omezuje v nakládání s nemovitostí, a proto musíte nejdříve získat její souhlas s prodejem.
Zároveň banku požádejte o vyčíslení zbývajícího dluhu k předpokládanému dni převodu bytu. Jakmile banka obdrží doplatek dlužné částky, odstraní zástavní právo k nemovitosti a teprve poté lze byt převést na nového majitele.
Jak na prodej bytu s hypotékou
Existuje několik možností, jak vypořádat prodej bytu s hypotékou.
Kupující platí v hotovosti
Nejjednodušší situace nastává, když zájemce koupí byt takzvaně za hotové. S kupujícím podepíšete kupní smlouvu a on převede celou částku do notářské nebo bankovní úschovy. Jakmile dojde k převodu nemovitosti na katastru, uvolní se peníze z úschovy – část putuje do banky na doplacení hypotečního úvěru a část se připíše na váš účet.
Převzetí hypotéky kupujícím
Další možností je prodej bytu i s hypotékou, tedy převzetí hypotéky novým majitelem bytu. Tato možnost se v současné době takřka nevyužívá, protože je potřeba souhlas banky s přepisem hypotéky i souhlas kupujícího s podmínkami stávajícího hypotečního úvěru.
Když už k tomu dojde, je třeba, aby nový dlužník doložil žádost o převzetí hypotéky, a aby prokázal svůj příjem. To proto, aby banka mohla posoudit jeho schopnost splácet daný úvěr. Takové situace ale nastávají opravdu výjimečně. Je to dáno rozdílným úrokem a zejména dobou maximální splatnosti úvěru. Za sebe mohu říci, že ani v dobách nejnižších úrokových sazeb jsem se s tímto téměř nesetkal.
Kupující si sjedná novou hypotéku u stejné banky
Pokud si zájemce o byt musí vzít hypotéku, počítejte s větší administrativní náročností a časovou prodlevou. O něco jednodušší proces nastává, když si kupující sjedná hypotéku u stejné banky, protože není třeba řešit nové zástavní právo. Navíc vám v takové případě banka obvykle vyjde vstříc a odpustí vám poplatky za předčasné splacení hypotéky.
Kupující si sjedná novou hypotéku u jiné banky
Nejkomplikovanější je prodej bytu s hypotékou, jestliže si kupující sjednává hypotéku u jiné banky. Bude potřeba nový odhad nemovitosti a kupující musí projít kompletním procesem schválení hypotéky, což může trvat i několik týdnů.
Teprve poté, co je úvěr kupujícímu schválen, požádejte svoji banku o vyčíslení zbývajícího dluhu. Banka zároveň musí vydat souhlas se vstupem nového zástavního práva k nemovitosti (pro banku kupujícího) a potvrdit, že se vzdá svého zástavního práva po doplacení úvěru. Následně můžete přistoupit k podpisu kupní smlouvy.
Kupující převede do úschovy část kupní ceny, kterou hradí ze svého a vloží zástavní smlouvu na katastr.
Jeho banka pak zašle částku z hypotéky přímo vaší bance na doplacení dluhu a zbytek do úschovy.
Po převodu na katastru se částka z úschovy vyplatí na váš účet.
Stěhování do většího – navýšení nové hypoteční smlouvy
Rozrostla se vám rodina a váš byt už přestává stačit? V případě stěhování do většího bytu nebo domu si obvykle budete brát hypotéku i na novou nemovitost. Nejlepší možností je proto požádat o navýšení nové hypoteční smlouvy o výši doplatku staré hypotéky.
Rozvod nebo rozchod – jak vypořádat hypotéku na byt
Máte hypotéku sjednanou s partnerem a rozcházíte se? Pokud by si jeden z vás rád nemovitost ponechal, je důležitá nejen vaše vzájemná domluva, ale především názor banky. Ta musí posoudit bonitu obou z vás a určit, kdo si může hypotéku dovolit.
Jestliže ani jeden z partnerů nedosahuje příjmu pro samostatné splácení hypotéky, je možné přibrat k sobě jinou osobu (např. někoho z rodiny). Jinak nezbývá než byt prodat a finančně se vyrovnat. Stejná pravidla platí pro manžele i nesezdané partnery.
Jaké jsou poplatky za předčasné splacení hypotéky
Pokud se rozhodnete prodat byt s hypotékou, měli byste si ohlídat období fixace. Když doplatíte hypotéku na konci fixačního období, je to zcela bez poplatků. Za předčasné splacení hypotéky mimo konec fixačního období ale hrozí pokuty – záleží na sjednaných podmínkách.
Naštěstí u novějších hypotečních úvěrů již tento problém není tak vážný. 1. 12. 2016 totiž vstoupil v platnost nový zákon o spotřebitelských úvěrech, který zakazuje vysoké sankce za předčasné splacení hypotéky. Jestliže datum sjednání hypoteční smlouvy nebo dodatku o fixaci nastal po 1. 12. 2016, bude pokuta jen minimální – v řádech stovek až tisíců korun.
Nejčastější chyby při prodeji bytu s hypotékou
Nepřesné vypořádání hypotéky: Zbývající částka k úhradě musí být vyčíslena ke dni převodu, jinak hrozí, že prodávajícímu zůstane dluh.
Nesprávně sepsaná kupní smlouva: Je nutné správně ošetřit tok peněz a pořadí úkonů.
Nedostatek času: Obvykle trvá prodej nemovitosti kolem 6 měsíců. Myslete na to, pokud peníze z prodeje bytu potřebujete k určitému datu.
Nízká cena: Neprodávejte byt pod cenou jen proto, že je zatížený hypotékou. Nejedná se o překážku, která by snižovala cenu nemovitosti.