Jak si odečíst hypotéku z daní?

18.02.2022

Daňové přiznání se opět blíží. Neradostné období alespoň částečně ocení plátci hypoték, kteří si mohou část zaplacených úroků odečíst z daní. Jak vysoký odpočet je možný, jak správně postupovat a kdo si může odpočet uplatnit?

Stát podporuje vlastní bydlení možností odpočtu úroků úvěru na bydlení až do výše 300 tisíc korun, pro obstarané bytové potřeby od 1. 1. 2021 platí odpočet 150 tisíc korun. V praxi to znamená, že maximální odečitatelná položka činí 45 000 korun ročně, v případě sníženého odpočtu pak 22 500 Kč.

Výše částky, kterou si daňový poplatník může odečíst z daní, závisí na výši úrokové sazby a počtu let do konce splatnosti hypotéky.

Nejvyšší úroky spadají do první třetiny splatnosti hypotečních úvěrů, kdy většina měsíční splátky je tvořena úrokem, který tvoří přibližně 80 % splátky.

Odpočet úroků z hypotéky a z úvěrů na bydlení je nezdanitelná část daně ve výši až 300 tisíc, nebo 150 tisíc za rok.

Jak velká je to sleva: 300 tisíc za rok jako nezdanitelná část daně, což dělá až 45 tisíc slevy na dani za rok (300 000 x 0,15). V případě odpočtu 150 tisíc je sleva 22 500 Kč za rok (150 000 x 0,15).
Kdo má nárok: plátce hypotéky nebo úvěru ze stavebního spoření, který tímto úvěrem řeší bytovou potřebu svou nebo svých blízkých.
Jak uplatnit: jednou ročně v daňovém přiznání, nebo u zaměstnavatele v ročním zúčtování daně.
Kdy uplatnit: při daňovém přiznání (1. dubna 2021), u zaměstnavatele při ročním zúčtování daně (15. února).
Může přinést daňovou vratku: ANO.
Může přinést daňový bonus: NE.

Základní podmínkou pro uplatnění odpočtu je splnění bytové potřeby

Pro odpočet úroků úvěru na bydlení je nutné splnit zákonné podmínky. Základ daně si lze snížit odpočtem úroků z úvěru pouze tehdy, pokud je daným úvěrem řešena takzvaná bytová potřeba poplatníka nebo jeho blízkých příbuzných. Bytová potřeba není ze zákona splněna třeba tehdy, pokud je úvěr použit na výstavbu nemovitosti v rámci podnikatelské činnosti či výstavbu za účelem pronájmu.

Jestliže je však pořízen na úvěr byt nebo dům, kde bude jeho vlastník bydlet, není s odpočtem úroků problém. Při nejasnosti, zda je řešena bytová potřeba poplatníka, je definice k nalezení v § 4b a § 15 zákona o dani z příjmu odstavec (3) a (4). Další podmínkou je to, že je nutné být účastníkem úvěru, tedy ten, kdo si úroky z hypotéky odečítá, musí být uveden ve smlouvě o hypotéce, nebo úvěru na bydlení. V praxi je možné odečíst úroky z hypotečního úvěru i z úvěru ze stavebního spoření, stejně tak si můžete úroky odečíst při refinancování.

Odpočet neumožní některé formy a výše příjmu

Odpočet úroků je umožňován jak zaměstnancům, tak osobám samostatně výdělečně činným. Zaměstnanci musejí obecně pro možnost odpočtu v průběhu roku odvádět na dani z příjmu více, než činí měsíční sleva na poplatníka (2 320 Kč pro příjmy za rok 2021, 2 570 Kč pro příjmy za rok 2022). OSVČ musejí mít zase takový zisk, aby jim vznikla daňová povinnost.

Odpočet úroků tedy neuplatní například vlastník nemovitosti pracující za minimální mzdu nebo pracující současně pro několik zaměstnavatelů pouze na základě dohody o provedení práce s měsíční odměnou do 10 000 Kč. Na odpočet nemá prostor ani samoživitelka pobírající rodičovský příspěvek. Stejně tak si nebude moci snížit daňovou povinnost OSVČ, která vykazuje roční zisk za rok 2021 pod 185 600 Kč včetně. Pro hodnotu zisku 185 600 Kč vychází totiž daň 27 840 Kč, kde po odečtení zákonné slevy na poplatníka ve výši 27 840 Kč vzniká nulová daňová povinnost.

Pro odpočet úroků z úvěru je třeba několik dokumentů

Při uznání odpočtu je nutné doložit v originále výši zaplacených úroků a při prvním uplatňování odpočtu i výpis z katastru nemovitostí.
Potvrzení o výši zaplacených úroků za uplynulý rok zasílají banky a stavební spořitelny svým klientům vždy začátkem roku. V případě, že klient potvrzení nedostal, stačí kontaktovat banku nebo stavební spořitelnu.
Pro výpis z katastru nemovitostí je nutné navštívit katastrální úřad.
Daňový odpočet lze uplatnit buď v daňovém přiznání, zaměstnanci pak mají i možnost uplatnění v ročním zúčtování s pomocí mzdové účtárny zaměstnavatele. Nicméně i zaměstnanec má možnost podat si sám daňové přiznání.

Příklad odpočtu úroků z úvěru na bydlení u příjmů za rok 2021

Odpočet úroků patří mezi nezdanitelné položky. Daňovou povinnost nesnižuje v plném rozsahu jako slevy na dani. Odpočet úroků snižuje daňový základ. Při odpočtu 100 000 Kč činí vzhledem k 15% dani z příjmů daňová úspora 15 000 Kč. Tuto částku posílá v případě zaměstnanců finanční úřad na bankovní účet vlastníka nemovitosti. Osobám samostatně výdělečně činným sníží odpočet úroku daňovou povinnost o 15 000 Kč.