Jak Vás kreditka a kontokorent mohou připravit o hypotéku?

Bývaly doby, kdy některé banky při posouzení žádosti o hypotéku nebraly v úvahu sjednané kontokorentní úvěry a kreditní karty. To ale změnila regulace ČNB. Jak ovlivní kontokorent a kreditka schopnost čerpat hypotéku?

Kontokorentní úvěr zpravidla domácnosti využívají jako pojistku pro případ nenadálých výdajů. Zejména v době, kdy nemají dostatečné likvidní (rychle dostupné) finanční rezervy. Kreditní kartu lidé často využívají zas pro její výhody, jako je vrácení části útraty, letecké míle či slevy v obchodech a podobně. Tak k tomu přistupovaly i některé banky při posuzování žádosti o úvěr.

Vše ale změnila Česká národní banka (ČNB). Začala regulovat poskytování hypotečních úvěrů. Stanovila přitom tři úvěrové ukazatele, které musí banky při posuzování žádosti o úvěr dodržet. A dva z nich povinně (a znatelně) ovlivní i kreditní karty a kontokorenční úvěry.

LTV (Loan-to-Value), čili poměr výše hypotéky k zástavní hodnotě nemovitosti, kreditka ani kontokorent pochopitelně neovlivní. Nezasahují ani do jedné části výpočtu, kde je pouze výše hypotéky a výše zástavní hodnoty nemovitosti.

DTI (Debt-to-Income), čili poměr celkového objemu dluhů žadatelů o hypotéku k jejich čistým ročním příjmům, je ale již úvěrem z kreditní karty i kontokorentem ovlivněn. Podle výše ročního příjmu se stanoví celkový možný objem všech čerpaných úvěrů. Ten nesmí přesáhnout 8,5násobek (pro mladé do 36 let 9,5násobek) ročních příjmů.

Příklad: Pohybuje-li se příjem každého z páru na úrovni průměrné mzdy, která činí přibližně 40 500 Kč hrubého, mají čistou měsíční mzdu každý zhruba 32 500 Kč, dohromady 65 tis. Kč měsíčně, čili 780 tis. Kč ročně. Celkově tak mohou čerpat úvěry v objemu 6,63 mil. Kč, resp. mladí do 36 let 7,41 mil. Kč.

Do částky úvěrů se ovšem nezapočítávají pouze čerpané peníze, ale celkový úvěrový rámec. "Pokud má spotřebitel sjednán spotřebitelský úvěr z kreditní karty nebo má sjednán kontokorentní úvěr, do čitatele D v ukazateli DTI se zahrnuje ve výši schváleného limitu pro čerpání," uvedla k našemu dotazu Petra Vlčková, mluvčí České národní banky.

Má-li žadatel o hypotéku sjednaný kontokorentní úvěr řekněme s limitem 50 tis. Kč a kreditní kartu s limitem 100 tis. Kč, může si díky těmto půjčkám sjednat hypoteční úvěr o 150 tis. Kč nižší, než by mohl bez nich. A vůbec nerozhoduje skutečnost, zda tyto úvěrové produkty využívá, či nikoliv.

Úvěrový rámec hypotéky je tak kreditní kartou i kontokorentním úvěrem přímo ovlivněn. Mnohem větší dopad ale mají tyto úvěry na ukazatel DSTI.

DSTI (Debt-Servist-to-Income), čili obsluha dluhů k příjmu dlužníka, ukazuje celkovou výši měsíčních splátek dluhů k měsíčnímu čistému příjmu žadatele o hypoteční úvěr.

Příklad: Pár s celkovou čistou měsíční mzdou domácnosti ve výši 65 tis. Kč může splácet úvěry částkou 29 500 Kč (resp. mladí do 36 let 32 500 Kč) měsíčně.

"Výdaje uvedené v čitateli (DS) ukazatele DSTI se stanoví jako součet průměrných měsíčních plateb (splátek jistin, úroků a přímo souvisejících plateb, především provizí), které je spotřebitel povinen zaplatit v souvislosti se svým zadlužením, tj. v souvislosti s celkovou výší dluhů spotřebitele," vysvětlila Petra Vlčková a dodala: "Podle tohoto ustanovení se do této celkové výše dluhů započítávají také dosud nečerpané jistiny z úvěrů."

Jinými slovy, do výpočtu ukazatele DSTI vstupují kreditky i kontokorenty v celkové sjednané výši, bez ohledu na způsob využívání.

Kontokorenční úvěry musí být vyrovnány podle pravidel banky jednou za předem stanovené období, kterým je nejčastěji rok nebo půl roku. Má-li žadatel o hypotéku sjednaný kontokorent s úvěrovým rámcem 50 tis. Kč a úrokovou sazbou (pro jednoduchost) 12 %, pak se mu započítá do ukazatele DSTI částka přibližně 4 200 Kč.

Kreditní karty mají bezúročné období (zpravidla "až" 45 až 55 dní), v rámci kterého nemusí dlužník platit žádný úrok, pokud splatí celou čerpanou částku dluhu. Nesplní-li tuto podmínku, dostane se do dluhu s úrokem nejčastěji mezi 20 % a 30 %. Musí přitom splatit vždy minimální stanovenou částku, nejčastěji 3 % nebo 5 % z čerpaného objemu úvěru…

… jenže pro výpočet DSTI požaduje Česká národní banka započítat celý úvěrový rámec, tedy jako by byl čerpán maximálně možný úvěr. V případě kreditní karty s limitem 100 tis. Kč to činí nejčastěji 3 000 Kč nebo 5 000 Kč na splátku jistiny a při úrokové sazbě 24 % ještě dalších 2 000 Kč úroku. Celkově tak takováto kreditní karta sníží schopnost přijmout další úvěry o splátku 5 000 Kč až 7 000 Kč.

Příklad: Předpokládejme cenu kupované nemovitosti 6 mil. Kč (např. menší pražský byt mimo centrum). Podle ukazatele LTV může žadatel využít hypotéku ve výši 4,8 mil. Kč (resp. maldí do 36 let 5,4 mil. Kč). Splátka takové hypotéky při současných úrokových sazbách 6 % se splatností na 30 let činí 28 778 Kč (resp. 32 376 Kč pro mladé do 36 let). Na tyto úvěry by podle nastavených regulatorních ukazatelů LTV, DTI i DSTI žadatelé dosáhli (pokud by banka nevyhodnotila jejich rizikovost jako vysokou z jiných důvodů). Těsně, ale přeci. A pokud nemají sjednaný žádný jiný úvěr včetně kontokorentu a kreditní karty.

Pokud by domácnost z příkladu měla sjednaný kontokorent ve výši 50 tis. Kč, mohla by si půjčit na hypotéku přibližně o 700 tis. Kč méně.