Jak vyšroubovat cenu u družstevního bytu?

Třicet procent z tržní ceny dolů - tak reaguje realitní trh na družstevní vlastnictví. Dobré zprávy pro kupující, neradostné pro prodávající. Jak prodat svůj družstevní podíl co nejvýhodněji?

Nereálná očekávání. Na realitní trh s nimi přichází skoro každý, kdo prodává nemovitost. Majitele družstevních bytů ale postihují ještě o něco častěji a silněji než ostatní. Rozčarování ze skutečné tržní ceny zažívají zejména ti, kteří se při odhadu řídili cenami bytů v osobním vlastnictví nebo developerských projektech.

I cenové mapy, které jsou jinak pro odhad ceny dobrým vodítkem, vycházejí ze zápisů v katastru nemovitostí, kde se převody družstevních podílů neevidují. Rozdíl v ceně přitom může být oproti osobnímu vlastnictví až 30 procent.

Developeři zase prodávají družstevní byty za vyšší ceny, protože garantují kupujícím převod do osobního vlastnictví, hned jakmile byt splatí.

Družstevní není váš

A - právě volají z režie, že na dveře buší rozčilení právníci, co jim to děláme, že to říkáme špatně. Prý se nesmí říkat, že člověk vlastní družstevní byt nebo že developer prodává družstevní byt. Přesně a správně se říká, že je člověk vlastníkem družstevního podílu s právem nájmu družstevního bytu že developer prodává družstevní podíl s právem nájmu družstevního bytu.

Možnost převodu je rozhodující

Koupě družstevního podílu s sebou nese pro kupující několik nevýhod, za které se platí právě těmi 30 procenty. Především jde o to, že se kupující nestanou skutečnými vlastníky nemovitosti, ale pouze členy družstva, respektive tedy vlastníky družstevního podílu s právem nájmu družstevního bytu. Skutečným vlastníkem nemovitosti, tedy bytového domu, případně bytů vyčleněných jako jednotky, je bytové družstvo. Druhá největší nevýhoda je důsledkem té první - nemohou koupi financovat hypotečním úvěrem, pokud nedají do zástavy ještě jinou svoji nemovitost.

Čím reálnější je tedy možnost převodu bytu do vlastnictví, tím vyšší cenu můžete nakonec nastavit. Pokud členská schůze schválila zahájení převodu, už bylo zpracováno prohlášení vlastníka, nebo jsou některé byty dokonce už převedeny, můžete se cenou přiblížit bytům v osobním vlastnictví. Získáte-li písemně potvrzení bytového družstva, že bytové družstvo převede byt do roka do vlastnictví člena družstva, banky kupujícímu umožní čerpat i hypotéku, formou takzvaného předhypotečního úvěru.

Vaše první kroky by tedy měly vést na družstvo - prodej družstevního podílu sice nemusíte předem oznamovat ani nemusíte žádat o povolení, ale vyplatí se vám zjistit, jaké jsou plány s převodem do osobního vlastnictví. Všechny garance, které pro kupujícího získáte, můžete napsat rovnou do inzerátu - například "možnost převodu do osobního vlastnictví do jednoho roku".

Vyplatí se byt nejdřív převést?

Možná zvažujete, jestli nebude výhodnější byt nejdříve převést z družstva do svého vlastnictví a až potom prodat. Dobře si to spočítejte, zejména s ohledem na svůj čas a také na povinnost platit daně - při prodeji bytu ze svého vlastnictví budete muset zaplatit daň z nabytí nemovitých věcí, která se na družstevní podíl nevztahuje. Tato daň (nenechte se zmýlit názvem: ačkoli je to daň z nabytí, platí ji dosud obvykle ten, kdo nemovitost pozbývá) je čtyři procenta z kupní ceny nemovitosti.

Pokud ovšem nespěcháte a dokážete převodem zvýšit cenu o více než čtyři procenta (a to se obvykle podaří), může se převod do osobního vlastnictví vyplatit, zejména pokud už dochází k převodům ostatních bytů v bytovém domě a prohlášení vlastníka i společenství vlastníků už byla stejně založena.

Jak na to, se dočtete v článku Družstevní byt: Převod do vlastnictví člena družstva. Zvýšení ceny bytu vás v tomto případě bude stát nezbytnou administrativu spojenou s převodem.

Časový test: Kdy budete osvobozeni?

Takzvaný časový test pro daň z příjmů je při převodu družstevního podílu s právem nájmu bytu o něco odlišný od osobního vlastnictví. Osvobozeni od placení daně z příjmů budete, pokud:

- použijete všechny získané prostředky z prodeje na svoji další bytovou potřebu

- vlastníte družstevní podíl nebo nemovitou věc déle než 5 let

Pro družstevní byty ale neplatí osvobození platné u prodeje bytu v osobním vlastnictví, tam jste osvobozeni také tehdy, když bydlíte v nemovitosti bezprostředně před prodejem déle než dva roky. 

Jak ještě zvýšit cenu družstevního bytu?

Co dělat, když je osobní vlastnictví v nedohlednu? Výhoda, kterou můžete nabídnout kupujícím (výměnou za vyšší než nízkou cenu bytu), je rychlost převodu družstevního podílu - žádné čekání na katastr nemovitostí ani jednání s bankou o hypotečním úvěru (kupující musí mít kupní cenu z vlastních zdrojů). Po podpisu rezervační smlouvy může vše proběhnout ráz na ráz - až o dva měsíce rychleji než v případě bytu v osobním vlastnictví.

Tržní cena bytu ovšem samozřejmě záleží nejvíce na tom, v jaké je lokalitě, v jakém je stavu, jakou má výměru a podobně. Žádný návod na univerzální cenu družstevního bytu třeba 2+kk v Praze nedostanete - cenové rozdíly jsou obrovské, jak je vidět už při letmém pohledu do SReality. A fungovat tedy budou tipy a triky platné i pro byty v osobním vlastnictví. Zatímco rekonstrukce se nevyplatí, investovat můžete například do home stagingu nebo profesionálních fotografií - cílem je udělat dobrý první dojem v záplavě nepříliš atraktivních snímků na realitních serverech.

Jak může družstvo vstupovat do prodeje?

Převod členských práv a povinností (za úplatu) bude mít po správném stanovení tržní ceny hodně podobný průběh jako prodej bytu v osobním vlastnictví. Od družstva nepotřebujete souhlas, ale měli byste se informovat, jestli stanovy nějak neomezují to, na koho můžete družstevní podíl převést. Můžete se setkat zejména s omezeními ve vztahu k cizincům.

Zatímco státu nebudete muset platit daň z nabytí, družstvu zaplatíte zpravidla poplatek, který má pokrýt náklady na administrativu spojenou s převodem členského podílu. Každé družstvo si tento poplatek stanovuje samo, jeho výši schvaluje členská schůze a povinnost ho zaplatit je na vás, prodávajícím.

Místo kupní smlouvy vás potom čeká smlouva o převodu družstevního podílu, kterou byste měli nechat vždycky zkontrolovat právníkem - není o tolik jednodušší než kupní smlouva, aby se vyplatilo spoléhat na vzory smluv z internetu. Zásadní je přesný popis družstva, ve kterém se družstevní podíl převádí, včetně specifikace družstevního bytu, jehož nájem je spojen s předmětným družstevním podílem, stanovení úplaty za převod družstevního podílu i dohoda o tom, za jakých podmínek proběhne úhrada peněz mezi kupujícím (nabyvatelem) a prodávajícím (převodcem).