Jaké výhody a rizika nese spolužadatel u hypotéky?
Cesta k vlastnímu bydlení je stále komplikovanější. Zvyšující se úrokové sazby, limitující podmínky a doporučení České národní banky, ale i neexistence 100% hypoték nutí řadu žadatelů hledat jiné možnosti a alternativy. Jednou z nich je žádost o hypotéku společně se spolužadatelem. Jaké výhody a nedostatky jsou s touhle možností spojené?
Kdo je to spolužadatel?
Spolužadatel (chcete-li spoludlužník) byl dříve označován spíše jako ručitel. Dnes už se od tohoto označení postupně ustupuje, jeho práva a povinnosti ale zůstávají totožné. Spolužadatel většinou není samotným nabyvatelem nemovitosti. Jeho povinnosti jsou nicméně stejné, jako povinnosti dlužníka. Pokud tedy dlužník přestane závazek (v tomto případě hypoteční úvěr) splácet, povinnost přechází plně na bedra spolužadatele.
Spolužadatelem může být:
Fyzická osoba starší 18 let, která zpravidla bývá spolumajitelem nemovitosti.
Osoba blízká žadateli o hypoteční úvěr, jejíž příjem se započítává do výpočtu platební schopnosti.
Žadatel do cca 75 let věku. Vždy samozřejmě záleží na době splatnosti hypotéky. Staršího žadatele ale banky akceptují pouze výjimečně.
Pokud si berou hypotéku manželé a mají režim společného jmění manželů (SJM), automaticky se stává spoludlužníkem i druhý z manželů.
Nejčastěji o hypotéky žádáme v páru
Žádat o hypotéku společně se spolužadatelem, není v našich podmínkách vůbec ojedinělé. Nejčastěji se do role spolužadatele staví partneři nebo manželé. Výjimkou ale nejsou ani děti a rodiče nebo další okruh blízkých osob. Maximální počet žadatelů o hypotéku je zpravidla bankami omezen na čtyři. S více než třemi žadateli o hypotéku se ovšem poskytovatelé hypotéky setkávají spíše ojediněle.
Výhody spolužadatele:
Vyšší hypotéka a lepší bonita: Dva žadatelé obvykle dosáhnou díky lepší bonitě na vyšší hypotéku.
Vyšší šance na schválení hypotéky: Dva příjmy a lepší bonita zvyšují šance na schválení hypotéky.
Nižší úroková sazba: Zájemci o hypotéku zpravidla získají i výhodnější úrokovou sazbu. Více žadatelů totiž přináší bankám rovněž vyšší jistotu, že bude úvěr řádně splácen i v případě výpadku příjmu jednoho z nich.
Nevýhody spolužadatele:
Spolužadatel platí vše: Pokud hlavní dlužník přestane z nejrůznějších důvodů hypotéku splácet, bude po spolužadateli banka požadovat umoření celého dluhu.
Vyšší věk může být překážkou: Obecně platí, že hypotéka by měla být splacena v rámci produktivního věku nejstaršího spolužadatele o úvěr (tj. do max. 75 let věku). Pokud je spolužadatel starší, můžou vznikat komplikace.
Špatná platební morálka snižuje bonitu: Pokud měl jeden ze spolužadatelů v minulosti potíže se splácením svých závazků, může na něj banka nahlížet jako na rizikového klienta, který snižuje bonitu obou žadatelů. Okamžitou "STOPku" znamenají například potíže se splácením svých závazků v posledních 12 měsících.
Nízké příjmy nebo vysoké finanční závazky představují problém: Komplikací může být i spolužadatel s finančními závazky, negativním záznamem v registrech nebo dokonce v exekuci.
Měli byste vědět: Problémem může být i řešení následného vzájemného majetkového vypořádání a společné hypotéky při rozpadu vztahu žadatele a spolužadatele. Lidé se musí v této situaci umět domluvit (např. na předčasném splacení hypotéky, převedení hypotéky na jednoho z manželů či partnerů nebo prodeji nemovitosti i s hypotékou novému majiteli).
Je možné se z hypotéky vyvázat?
Závěrem je dobré zmínit, že z hypotéky se může spoludlužník vyvázat. Co to znamená v praxi? To, že druhý z páru nemusí "spoludlužit" až do konce splatnosti hypotéky. Pokud například během několika let stoupnou hlavnímu dlužníkovi (majiteli nemovitosti) příjmy, může se spoludlužník z hypotéky takzvaně vyvázat. K takovému kroku je ale vždy potřeba souhlas banky. A získat ho není většinou jednoduché.