Mimořádné splacení hypotéky se prodraží.
Kdo se nepoučí z historie, je odsouzen ji opakovat. Dost možná se česká vláda inspirovala právě tímto citátem, když rozhodla, že je nejvyšší čas umožnit bankám, aby si za předčasné splacení hypotéky před termínem fixace účtovaly vyšší poplatek. Podle chystané novely zaplatí klient za mimořádné splacení úvěru na bydlení poplatek ve výši 2 %. Kolik bude v reálu stát předčasné doplacení hypotéky a vyplatí se za každé situace?
Zákonná úprava je nutná
Dopady hypoteční turistiky pocítily bankovní domy citelně naposledy před dvěma lety. Z hypotečních úvěrů v hodnotě 450 mld. korun bylo v roce 2021 zhruba 40 mld. korun refinancováno. Aktuálně přitom zákon umožňuje, aby si banka účtovala za předčasné splacení hypotéky pouze náhradu účelně vynaložených nákladů. Jejich výše se liší podle toho, v jaké bance hypotéku splácíte, ovšem většinou vás poplatek za předčasné splacení hypotéky mimo fixační dobu nebude stát více než tisíc korun.
To přestavuje pro banky nemalé náklady, které musí uhradit na svůj účet. Riziko, že se bude refinancování hypoték s prvním výraznějším snížením úrokových sazeb ve velkém opakovat, je obrovské. Nerovnou situaci na trhu by mohla upravit chystaná novela o spotřebitelském úvěru, podle které si budou moci nově banky účtovat poplatek za předčasné splacení hypotéky ve výši 2 %.
Rozšíří se možnosti mimořádného splacení zdarma
Stávající zákonná norma myslí také na situace, kdy je možné mimořádnou splátku uhradit zcela zdarma:
- Při výročí fixace. Bez dalších nákladů je možné umořit dluh ještě do 3 měsíců poté, co poskytovatel hypotéky sdělil klientovi novou výši úrokové sazby.
- Doplacení úvěru z důvodu smrti, dlouhodobé nemoci či invalidity, platí-li, že tato skutečnost vede k výraznému snížení schopnosti úvěr splácet.
- V období, po které není stanovena pevná zápůjční úroková sazba.
- Pokud je spláceno z pojištění určeného k zajištění splacení spotřebitelského úvěru.
- V průběhu jednoho měsíce před výročím podpisu úvěrové smlouvy (1x ročně) je možnost uhradit až 25 % celkové výše úvěru.
Výčet těchto možností se s plánovanou vládní novelou rozšíří o další dvě situace. Hypoteční úvěr bude možné doplatit zdarma také v případě:
- vypořádání společného jmění manželů při rozvodu,
- prodeji nemovitosti po dvou letech od její koupě.
Ve druhém jmenovaném případě by šlo o výraznou změnu. Dosud totiž platí, že při splacení hypotéky mimo období fixace z důvodu prodeje do 2 let od nabytí vám může banka ze zákona účtovat účelně vynaložené náklady, po 2 letech od nabytí vám banka může účtovat poplatek maximálně 1 % z předčasně splacené částky, maximálně však 50 tisíc korun.
Kolik bude stát předčasné splacení hypotéky a kdy se vyplatí?
Příklad č. 1
Výše hypotéky 3 500 000 Kč
Splatnost 30 let
Úroková sazba 6,2 %
Fixace 5 let
Po třech letech se klient rozhodne, že úvěr předčasně doplatí a přejde k jiné bance, která mu nabízí sazbu 4,8 %. Jak bude situace reálně vypadat?
Zůstatek nesplacené hypotéky činí po třech letech splácení 3 367 708 Kč. 2 % z této částky představují sumu 67 354 Kč.
Jak vypočítat, zda se vyplatí klientovi přecházet k jiné bance?
Pokud by klient pokračoval ve splácení u stávající banky s úrokem 6,2 %, zaplatil by na úrocích do konce fixace částku 411 616 Kč. Pokud by klient refinancoval a přešel k jiné bance, za stejnou dobu do konce fixace by hradil úroky ve výši 317 509 Kč. Rozdíl je 94 107 Kč. Úspora klienta by v našem případě činila 26 753 Kč a refinancování k jiné bance by se mu vyplatilo i v případě poplatku za předčasné splacení ve výši 2 %.
Příklad č. 2
Výše hypotéky 3 500 000 Kč
Splatnost 30 let
Úroková sazba 6,2 %
Fixace 5 let
Po dvou letech se klient rozhodne, že úvěr předčasně doplatí a přejde k jiné bance, která mu nabízí sazbu 5,5 %. Jak bude situace reálně vypadat?
Zůstatek nesplacené hypotéky činí po dvou letech splácení 3 414 558 Kč. 2 % z této částky představují sumu 68 291 Kč.
Jak vypočítat, zda se vyplatí klientovi přecházet k jiné bance?
Pokud by klient pokračoval ve splácení u stávající banky s úrokem 6,2 %, zaplatil by na úrocích do konce fixace částku 622 002 Kč. Pokud by klient refinancoval a přešel k jiné bance, za stejnou dobu do konce fixace by hradil úroky ve výši 550 347 Kč. Rozdíl je 71 655 Kč. Úspora klienta by v tomto případě činila pouze 3 364 Kč a refinancování k jiné bance by se mu při poplatku 2 % vy nepřineslo žádnou výraznou úsporu. Počítáme-li s poplatky za katastr, tak by klient za přechod k jiné bance dokonce tratil.
Kdy vejde novela v platnost?
Pokud novela projde Parlamentem ČR, bude platná od 1. ledna 2024. Zároveň platí, že nová pravidla se budou vztahovat na všechny hypotéky i zpětně. Tedy i na ty, které si klienti sjednali před nabytím účinnosti novely zákona.