Nájemníci bez příjmů nesmí do konce roku dostat výpověď z bytu.

Poslanecká sněmovna schválila v režimu stavu legislativní nouze řadu zákonů ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru. Mezi nimi byl návrh, který má ulehčit nájemcům bytů jako slabší straně nájemního vztahu.

Zatímco v původním návrhu měla ochranná doba skončit v květnu 2021, poslanci odhlasovali zkrácení do konce roku. "V souladu s ustanovením § 3 vládního návrhu nebude mít pronajímatel během ochranné doby, tedy v době od účinnosti tohoto zákona do konce tohoto roku, právo jednostranně ukončit nájem pouze z důvodu, že je nájemce v prodlení s placením nájemného," uvádí advokátka Jana Sedláková z advokátní kanceláře SEDLAKOVA LEGAL a iniciátorka projektu Právo v roušce. 

Podporu nájemce v platební neschopnosti způsobené koronavirem tak stát do jisté míry přesouvá na pronajímatele. Pozměňovací návrh, podle kterého by stát poskytl státní záruku za platby nájemného, poslanci neschválili.

Podmínky pro ochranu před výpovědí z nájmu 

"Není to tak, že dokud trvají mimořádná opatření, nemůže pronajímatel nikoho z bytu vypovědět. Návrh zákona totiž nijak neomezuje ukončení smlouvy z jiných zákonných důvodů, než je neuhrazení nájemného," vysvětluje Štěpán Smoleja, vedoucí právního oddělení společnosti UlovDomov.cz.

Záměrem vlády zde byl pouze odklad jednoho ze sankčních účinků prodlení v placení nájemného, tedy možnosti vypovědět nájem bytu. Naproti tomu ostatní sankční důsledky zůstávají. Podle § 3 odst. 2 tímto zákonem nemá být dotčeno právo pronajímatele ukončit nájem z jiných důvodů, ale ani další práva pronajímatele vzniklá v důsledku prodlení nájemce.

Nadto návrh zákona obsahuje dvě podmínky - prodlení nájemce musí nastat v určené rozhodné době, která začíná dnem vyhlášení nouzového stavu a končí po skončení mimořádných opatření, nejpozději na konci července letošního roku.

Druhou podmínkou je, že k prodlení s úhradou nájemného došlo převážně v důsledku omezení vyplývajícího z mimořádných opatření, kvůli kterému neměl nájemce možnost uhradit nájemné řádně. "Typicky se bude jednat o situaci, kdy bude nájemce propuštěn, případně bude jeho pracovní poměr jinak ukončen, nebo u něj dojde ke snížení mzdy z důvodu přijetí mimořádných opatření vládou České republiky," upřesňuje Sedláková.

Skutečnost, že je neplacení nájmu převážně důsledkem mimořádných opatření při epidemii, bude muset nájemce prokázat. Podle přijatého pozměňovacího návrhu bude toto prokazováno potvrzením od úřadu práce. Bližší náležitosti potvrzení stanoví metodický pokyn Ministerstva pro místní rozvoj. Tato změna podle šéfa právního oddělení UlovDomov sníží počet osob, které se budou moci na zákon odkázat. "Je až s podivem, že tento logický návrh, který zároveň významně posílí pozici pronajímatele v rámci nové zákonné úpravy, musel navrhnout poslanec KSČM a nikoli poslanec z pravicového spektra Sněmovny," komentuje Smoleja.

Nejde o legalizaci neplacení nájemného, sankce běží dál 

Ministryně pro místní rozvoj Klára Dostálová upozorňuje, že se nejedná o legalizaci neplacení nájemného. "Naše snaha je zaměřena na zranitelné nájemce v případě, kdy selžou jiná opatření, například na situaci, kdy nebude možné využít jistoty. Mnoho pronajímatelů samozřejmě od nájemců chce jeden až tři nájmy dopředu," uvedla Dostálová. "Zároveň nebude ještě prostor na vyřízení například sociálních dávek," dodala.

Platby záloh na služby musí nájemce provádět i nadále. "Z dlužného nájemného bude možné účtovat úroky z prodlení, vymáhat je (i soudně) a nic se nemění na možnosti započtení pohledávky na přijatou kauci," doplňuje advokát Oliver Uraz z advokátní kanceláře AROWS. Na zákonné úroky z prodlení má pronajímatel právo i v případě, že není výslovně zakotveno v nájemní smlouvě. Jak Uraz upozorňuje, zálohy na služby je potřeba platit včas. "Jejich neplacení zákon žádnou ochranu neposkytuje," říká advokát.

Návrh může zkomplikovat život pronajímatelům, kteří se následně sami mohou dostat do finančních obtíží. I sami nájemci si musí spočítat, zda se jim odsun plateb nájemného vyplatí. S ohledem na možnost požadovat úroky z prodlení se posun úhrady může podle Jany Sedlákové v konečném důsledku prodražit.

Předlohu nyní posoudí Senát. Nakonec bude záležet na dohodě mezi pronajímatelem a nájemcem. Pronajímatel může splatnost nájemného s pochopením současné situace posunout i o delší dobu, poskytnout slevu z nájemného a nepožadovat úroky z prodlení. Ostatně není ani v jeho zájmu mít prázdný byt bez nájemníka.