V čem je výhodnější družstevní byt než byt v osobním vlastnictví?

Desetina českých domácností bydlí v družstevním bytě. V nabídce realitních serverů je družstevních bytů dokonce dvacet procent a nové staví i developeři. Proč?

Seriál o družstevním bydlení, jeho pravidlech, zvláštnostech, výhodách a nevýhodách jsme před čtrnácti dny v článku Družstevní byt: Je váš, nebo není? začali trochu pesimisticky. Pravda, váš prostě není. Ale možná to nakonec nebude tolik vadit, pokud vás osloví některá z četných výhod. Dnes zahrajeme na optimističtější notu.

Co kdybych vám řekl, že družstevní byt koupíte levněji, rychleji, bez daně a navíc ještě tajně? Rozhodně si nebudete muset brát hypotéku a dojde-li k převodu do osobního vlastnictví, velmi výhodně svou investici zhodnotíte. Utopie?

Výhody družstevních bytů si probereme jednu podruhé a položíme je na misky vah společně s nevýhodami, kterým jsem se věnoval minule.

V čem to žijeme?

Podle údajů získaných při sčítání lidí, domů a bytů v roce 2011 žije necelých deset procent českých domácností v družstevním bytě, vlastní byt má pětina domácností, šestatřicet procent má vlastní dům. Přes dvaadvacet procent domácností žije v nájemním bytě.

Levněji, bez osobního vlastnictví

Třicet procent. Není to rozhodně málo - a až takový je rozdíl v ceně mezi srovnatelnými byty v osobním a družstevním vlastnictví. Pro mnohé rodiny to může být rozhodující. Jen díky družstevnímu bytu budou moci skončit s klasickým nájemním bydlením. Třicetiprocentní sleva bude vykoupená nejistým právním statusem, ale dost možná se to ani v budoucnu nijak nepodepíše na kvalitě vašeho bydlení - takže mnozí to prostě risknou.

Rychleji, bez zápisu v katastru

Druhá dobrá zpráva je rychlost převodu družstevního podílu. Jelikož nebudete zapsáni jako vlastník v katastru nemovitostí (je jím bytové družstvo), nemusíte žádat o žádné změny. To zkrátí proces koupě bytu o měsíc nebo i o víc - právě tak dlouho totiž trvá řízení v souvislosti se zápisem vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Převod družstevního podílu může proběhnout prakticky do druhého dne, stačí složit kupní cenu, následně podepsat smlouvu o převodu družstevního podílu, zajít společně s prodávajícím na družstvo a tam smlouvu předložit bytovému družstvu. Bytové družstvo naštěstí nemá ve věci převodu žádnou rozhodovací pravomoc, a tak nemusíte čekat na žádné jeho vyjádření nebo hlasování. Účinky převodu tedy nastanou dnem doručení smlouvy o převodu bytovému družstvu. Využijete-li úschovu kupní ceny, peníze se u schovatele často dlouho neohřejí - v mnoha případech jsou uložené jen několik hodin.

Tajně, bez veřejné evidence

To, že nebudete zapsáni v katastru nemovitostí, vám sice ušetří čas, ale veřejná evidence by posílila vaši právní jistotu. Když už zaplatíte kupní cenu, rádi byste se viděli někde uvedeni jako "vlastník", to je pochopitelné. Opakovaně se uvažovalo o zavedení databáze družstevních bytů, ale zatím žádná taková neexistuje. Jedině bytové družstvo vede svůj seznam členů, který je ovšem neveřejný. Nahlížet do něj či žádat potvrzení o členství může jen člen bytového družstva.

Ale podívejme se na to z té lepší stránky - neexistuje veřejně dostupný důkaz o tom, že jste byt koupili nebo že ho vlastníte. To využívají mnozí kupující v různých životních situacích - jednoduše řečeno, družstevní byt můžete pořídit tajně. Nedozví se o tom vaše manželka, rodiče, a pokud si na adresu bytu nepřihlásíte trvalé bydliště, ani věřitelé.

Dostupně, právě protože bez hypotéky

Až dosud všechny uvedené výhody platily u všech družstevních bytů. Ještě o pár výhod navíc ovšem můžou mít nové družstevní byty. Starší byt si v podstatě nemůžete pořídit bez hotovosti nebo úvěru jiného typu než hypotečního, hypotéku na něj nedostanete (výjimky jsem uvedl v minulém článku).

Developeři to ovšem dokázali obrátit ve výhodu a vrátili se k původnímu konceptu družstevní výstavby coby dostupného bydlení - právě pro ty, kteří by na hypotéku stejně nedosáhli, protože nejsou pro banky dostatečně bonitní. Nové družstevní byty pořídíte za zhruba 20 až 30 procent kupní ceny. Zaplatíte je na začátku coby takzvaných základní a další členský vklad (obvykle je možné ho i zvýšit, pokud máte zájem).

Zbytek potom doplácíte v nájemném coby měsíční anuitní splátky. Je to tedy podobné jako hypotéka, ovšem s jedním zásadním rozdílem: nemusíte mít od banky razítko, že jste bonitní. A dokonce platí - pokud vás banka odmítla, do družstva vás vezmou. Pokud vám hypotéku nedají, obejdete se prostě bez ní.

Investičně, když máte štěstí

A nakonec je tu ještě jeden scénář koupě družstevního bytu, na kterém můžete slušně vydělat. Ve chvíli, kdy dojde k převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví, zvyšuje se jeho cena o deset až třicet procent (v závislosti na lokalitě). To je zhodnocení, kterého nikdy jindy s byty skokově nedosáhnete.

Má to ovšem háček - pokud se byty již prodávají s písemným příslibem bytového družstva, že k převodu do osobního vlastnictví do roka dojde, jejich kupní cena je vyšší. Na takové byty si totiž můžete vzít předhypoteční úvěr (právě díky písemnému prohlášení), převod je jistý v krátkodobém horizontu, takže se prodávají už za cenu bytu v osobním vlastnictví (totéž platí u nových developerských bytů).

Pokud ovšem koupíte družstevní byt standardní a podaří se vám po několika letech dojednat převod do osobního vlastnictví, ke zhodnocení skutečně dojde. A pokud budete chtít, můžete potom byt prodat a inkasovat deset až třicet procent z jeho původní ceny jako zisk. Nicméně má to svoje rizika - jsou družstva, která se k převodu bytu do osobního vlastnictví zatím vůbec nechystají, zejména tam, kde tato družstva výborně fungují a spravují svůj bytový fond.

Sečteno, podtrženo

Položte si na misky vah nevýhody uvedené v předcházejícím článku s výhodami, které jsme uvedli v tomto. Jsou konkrétní situace, kdy se družstevní bydlení náhle stane velmi lákavým - ať už máte významně omezený rozpočet, chcete za méně peněz větší byt, nejste bonitní nebo pořizujete byt pro milenku... Jako výhodu můžou mnozí vnímat také perfektní fungování mnohých družstev, které se postarají o dokonalou správu bytového domu. Zejména velká bytová družstva mají svůj dlouholetý profesionální aparát, včetně prověřených dodavatelů a správců, kteří efektivně a hospodárně zajišťují bytové potřeby svých členů a správu bytového fondu.

Byt v osobním vlastnictví ovšem zůstává "značka ideál", to se asi nikdy nezmění. Nejvíc štěstí budou mít ti, kterým se podaří levně koupit, převést na ideál a potom draze prodat - ale tady už je třeba trochu investičně zariskovat.