Nemovitostní fondy nemají za sebou úplně ideální období. Vysoké úrokové sazby centrálních bank nestavěly developery zrovna do ideálního východiska, což se odrazilo i ve výnosu investorů, a to zejména těch drobných. První vlaštovku ale nabídl loňský rok. Zatímco v roce 2023 účastníci nemovitostních fondů prohráli v tehdy marném boji s inflací, loni už nad ní dokázali zvítězit. A letos má být ještě lépe, motorem výnosů budou levné peníze.
Klíčovou disciplínou bude vybrat správný fond, rozdíly totiž byly a budou obrovské. Přílivu peněz do nemovitostních fondů nahrávají vedle klesajících sazeb na spořicích účtech, jež ještě nedávno byly u drobných střadatelů jejich konkurencí, také otřesy a extrémní nejistota na akciových trzích v posledních měsících.
„Česká společnost bere investice do nemovitostí jako bezpečnou a konzervativní investici,“ potvrzuje Tom Kadeřábek, vedoucí produktového oddělení Swiss Life Select. Objem aktiv spravovaných českými realitními fondy za posledních dvanáct měsíců vzrostl přibližně o čtvrtinu na 311 miliard korun, což potvrzuje rostoucí atraktivitu těchto fondů.
V době klesajících úrokových sazeb a ekonomické nejistoty investoři hledají investice se stabilními výnosy a s nižší volatilitou. To vede k větší oblibě realitních fondů, které investují do dlouhodobě pronajatých nemovitostí s kvalitními nájemci a diverzifikací napříč sektory.
Mezi favorizované tržní segmenty podle něho patří logistika, rezidenční bydlení, maloobchodní prostory a kanceláře. Je patrný zájem o investice do nájemního bydlení, které se v posledních letech rozvíjí v důsledku nedostupného vlastního bydlení, ale stále přetrvává zájem rovněž o logistické a skladové haly, retail parky, nákupní centra a o hotely.
Češi vykupují nemovitostí od cizinců
Hybateli dění na trzích jsou přitom Češi, pro něž se navíc domácí investiční rybník začíná jevit jako příliš malý. „Výsledkem je odliv tohoto kapitálu do zahraničí. Vyjma Polska, do kterého Češi investují již dlouho, jsou to nově investice například do Chorvatska nebo Španělska,“ zdůrazňuje portfolio manažer fondu Conseq realitní Vladan Kubovec.
Zásadním tématem při investicích přitom zůstává udržitelnost. „Zejména fondy kvalifikovaných investorů preferují tematické strategie typu ESG orientovaných projektů nebo logistiky či retailu,“ dodává místopředseda představenstva Reico investiční společnosti Jiří Horák. Investoři preferují nemovitosti, jež splňují energetické požadavky, jako například normy PENB, a jsou certifikovány podle ekologických standardů jako BREEAM nebo LEED.
„Takové objekty mají nižší provozní náklady a udržují si dlouhodobou hodnotu,“ připomíná Jozef Murza z real estate oddělení Amundi Czech Republic. Ve větším měřítku rovněž vznikají fondy zaměřené na development. Příkladem může být fond Merity, který se zaměřuje na budování logistických hal.
„Development je rizikovějším způsobem nemovitostního investování. Investorům může přinést vyšší výnosový potenciál, ale také vyšší riziko omezené likvidity. Development je primárně tématem pro fondy kvalifikovaných investorů,“ zdůrazňuje rozdílnou orientaci fondů podle typu investorů investiční analytik Partners Marcel Vanduch.
Naopak retailové fondy se převážně zaměřují na investice do nemovitostí, jež jsou následně pronajímány. „Pronájem nemovitostí ale bývá tématem i pro některé fondy kvalifikovaných investorů, které na rozdíl od retailového fondu mohou být v nemovitostech plně zainvestovány, což zvyšuje výnosový potenciál, na druhou stranu ale pro investory bývají zpravidla méně likvidní,“ připomíná Vanduch.
Rozdílné investiční strategie fondů pro malé a velké hráče se dramaticky propisují do výkonnosti. Ostatně sedm z deseti nejvýnosnějších fondů za loňský rok bylo určeno právě investorům se vkladem od milionu výše. „Výnosy největších nemovitostních fondů se stabilizovaly v rozmezí pěti až sedmi procent ročně. Nadále vznikají spíše fondy zaměřené na komerční nemovitosti, ale na trhu jsou i fondy zaměřené na rezidenční reality. Právě rezidenčním fondům by se mohlo v nejbližších letech nadprůměrně dařit,“ uvádí ekonom společnosti Finlord Boris Tomčiak.
Koupit a držet. Žádný aktivismus
Jak uvádějí indexy nemovitostních fondů e15 vytvořené ve spolupráci s Vysokou školou finanční a správní, v posledních letech byl výnos fondů pro zámožnější investory zhruba dvojnásobný oproti fondům pro širokou veřejnost. Zatímco fondy kvalifikovaných investorů od druhého kvartálu roku 2022 zhodnotily peníze velkých hráčů zhruba o 24 procent, drobní investoři se museli spokojit s necelými třinácti procenty. Obdobná výnosová proporce má přetrvat i v nejbližších letech.
„Wood & Company dlouhodobě cílí na výnos v rozmezí sedmi až devíti procent ročně u realitního fondu pro retailové klienty s tím, že za posledních dvanáct měsíců vzrostla hodnota podílového listu tohoto fondu o 11,6 procenta,“ uvádí portfolio manažer realitních fondů Wood & Company Jiří Hrbáček. U velkých fondů cílí společnost v případě ofenzivních strategií až na více než dvojnásobek.
„U fondů pro kvalifikované investory cílíme na výnos osm až deset procent u fondů zaměřených na investice do zavedených budov v segmentu kanceláří a retailu, sedm procent u podfondu AUP Bratislava, který vlastní prémiové nákupní centrum v Bratislavě, a patnáct procent ročně u developerských fondů v segmentech logistiky a rezidencí,“ vyjmenovává Hrbáček realitní projekty Wood & Company.
Letošní výnosy trhu jako celku budou sice pravděpodobně níže, na druhou stranu by ale měly na rozdíl od spořicích účtů bohatě pokrýt očekávanou letošní inflaci zhruba mezi dvěma a třemi procenty. „Zaměřím-li se na anualizovaný výnos nemovitostních fondů, tak pokud jde o otevřené podílové fondy, očekávám průměr za rok 2025 kolem 5,7 procenta,“ soudí ekonom skupiny DRFG Martin Slaný.
Střednědobě si fondy v průměru polepší, pokud centrální banka bude dále snižovat sazby a zlevňovat tak peníze. „V horizontu dvou až tří let očekávám, že pokud dojde ke stabilizaci trhu, mohou nemovitostní fondy mít o něco vyšší výnosnost, šest až deset procent, zejména v segmentech, jako je logistika,“ předpokládá Škoch.
U retailových fondů lze podle Finlordu v průměru očekávat výnosnost kolem 5,5 procenta ročně. „Fondy kvalifikovaných investorů by se mohly dostat i na průměrnou výnosnost sedmi procent, a to díky snížení nákladů na cizí kapitál a vyššímu využití finanční páky,“ říká Tomčiak s tím, že menší fondy s dynamičtějším přístupem k výběru nemovitostí by mohly mít výnos i deset procent ročně.
Pokud jde o investiční strategii do fondů, doporučují experti co nejmenší aktivismus. „Koupit a držet. S klesajícími sazbami se nemovitostní trh opět rozehřeje. Není to ovšem tak, jak si velká část Čechů myslí, tedy že investice do nemovitostí je takřka bezriziková a vždy vítězná,“ staví investory na pevnou zem Tom Kadeřábek ze Swiss Life Select. „Pokud vyberete špatně, můžete se pohybovat na výnosu okolo dvou až tří procent ročně. Takový výnos dnes vynesou i bezpečné instrumenty od ČNB,“ upozorňuje analytik.
Rýsují se nové šance
Trh přitom kromě platných trendů nabídne fondům i nové výnosové příležitosti. „Začínají se objevovat distresová aktiva, a to primárně ze segmentu automotive a e-commerce,“ zdůrazňuje Radek Londýn z Jet Investment. Vedle zmiňovaných zemí střední a východní Evropy se navíc fondy začínají poohlížet i na „prémiovém“ Západě. „Objevují se zajímavé investiční příležitosti, a to po velice dlouhé době například v Německu nebo ve Velké Británii,“ říká spolumajitel nemovitostního fondu Trigea ze skupiny Partners Tomáš Trčka. Větší význam získá rovněž segment nájemního bydlení, dobře srozumitelný také pro drobné investory.
„Dále se mohou otevřít některé kancelářské příležitosti, které bude možné koupit pod tržní hodnotou, například od majitelů, kteří potřebují likviditu. Pravděpodobně to ale budou nemovitosti s nízkou energetickou efektivitou či sekundární lokalitou, kde může být obtížnější získat financování nebo najít nájemce,“ vysvětluje Horák z Reica.
Naopak se podle expertů bude uzavírat šance na výhodné investice zejména v prémiových lokalitách a u zajímavých nemovitostí. „Bude se i nadále zvětšovat rozdíl ve výnosech mezi nemovitostmi v horších lokalitách a hůře spravovanými a těmi prémiovými. Naopak se otevře příležitost vybrat zisky a výhodně prodávat i podceňované nemovitosti nebo menší nemovitosti, kde začínají být významnými hráči privátní investoři nebo family office,“ dodává Kubovec.
Univerzální šancí napříč trhem bude trvající absence přespolních hráčů na domácím trhu. „Čistě pohledem investora zaměřujícího se na nemovitosti v Česku lze situaci hodnotit jako období příležitosti. Trh opustila řada zahraničních investorů z obavy před válkou na Ukrajině. Díky tomu má silný český kapitál příležitost koupit nemovitosti, kde dříve vládl ten zahraniční s daleko nižším výnosovým očekáváním,“ zdůrazňuje real estate portfolio manager Raiffeisen investiční společnosti Vít Svoboda.
Konečně nabízejí investorům šanci i projekty zaměřené na update takových administrativních prostor, jež už přestávají vyhovovat moderním požadavkům na práci. „Mnoho starších objektů neodpovídá současným energetickým a ekologickým požadavkům a bude nutné je modernizovat. Právě zde se otevírá prostor pro projekty, které mohou nabídnout atraktivní výnos,“ zdůrazňuje Murza. Vzhledem k rychlému tempu stárnutí populace pak v portfoliích fondů poroste také podíl sektoru zdravotní a sociální péče, konkrétně poptávka po nemovitostech určených pro seniory i po zdravotnických zařízeních. „Tento segment má stabilní výhled a silné demografické zázemí,“ uvádí Murza.
Není fond jako fond
Ačkoli nemovitostní fondy jako celek vzbuzují zejména v očích drobných investorů pocit bezpečí, nejde zdaleka o tak homogenní byznys, jak by se mohlo zdát. Klíčové tedy je a bude vybrat tu správnou investiční adresu. „Pokud nejste zkušený investor, dejte raději přednost retailovým fondům, které jsou více regulované. V takovém případě bych se vyhnul fondům kvalifikovaných investorů. Ideální je konzultovat vhodné rozložení portfolia se zkušeným investičním poradcem,“ soudí Trčka. Stejně jako u jiných typů investic je i u realitních fondů lepší nebrat ohled na historické grafy.
„Obecně bych nedoporučoval vybírat nemovitostní fondy podle minulé výkonnosti, a už vůbec ne podle výkonnosti inzerované do budoucna. Vhodné je sledovat klíčové vlastnosti jako zadlužení, strukturu dluhu, výnos či obsazenost u pronájmů,“ radí Vanduch. Historické výnosy přesto mohou být zajímavou informací. „Říkají vám, jak si fond vedl v různých tržních fázích. Na českém trhu dnes najdete fondy se zhodnocením od zhruba tří až po patnáct procent ročně. Tento rozptyl jde často přímo na vrub rozdílné strategie a týmu manažerů,“ připomíná Hrbáček. V tomto ohledu je namístě sledovat zejména délku manažerských působení, počet úspěšně uzavřených transakcí a schopnost aktivně pracovat s nájmy či rekonstrukcemi.
Stejně tak zůstává důležitá diverzifikace portfolií napříč segmenty i regiony, pokud jde o zadluženost fondů. I přes pokles úrokových sazeb totiž zůstávají dluhy stále relativně drahé a vyplatí se věnovat pozornost tomu, s jakou finanční pákou, tedy podílem dluhu, fond pracuje. „Refinancování krátce fixovaných úvěrů stále představuje riziko. Fondy s poměrem dluhu k hodnotě nemovitostí nad padesát procent nebo s dluhy splatnými do dvou let vyžadují detailní analýzu, zda mají dohodnuté forward‑hedgingy či nové úvěrové limity,“ zdůrazňuje Hrbáček.
Důraz je rovněž vhodné klást na fondy, které investují do udržitelných a energeticky efektivních projektů. „Ty mají z dlouhodobého hlediska větší odolnost i potenciál zhodnocení,“ upozorňuje Murza z Amundi.
V případě větších či rizikovějších investic do fondů kvalifikovaných investorů pak experti radí jít více do detailu a analyzovat jednotlivé nemovitosti z hlediska parametrů a rizik, například kvalitu nemovitostí, bonitu nájemců či délku nájemních smluv. „Při porovnávání mezi jednotlivými fondy by si zároveň měli všímat poplatků, které jsou s daným fondem spojené. Investoři si už dnes mohou například vybírat mezi fondy bez vstupních či výstupních poplatků,“ doporučuje Škoch. S tím souvisí i obecná transparentnost fondů a také pravidelnost a jasnost komunikace ze strany fondu vůči investorům. U fondů s vyššími poplatky by investoři měli trvat na jasně doložené přidané hodnotě, tedy například z manažerského hlediska náročnější development nebo specializované strategie.
Mezi další stěžejní informace, které by si potenciální investor měl zjistit, patří třeba to, jak fondy nemovitosti oceňují. Výhodou jsou externí významní mezinárodní valuátoři. „Nebojte se vyzkoušet více fondů. Namixujte i v rámci nemovitostního segmentu fond, který drží stojící aktiva a generuje primárně nájemní výnos, s fondem orientovaným na developerskou aktivitu,“ doporučuje Slaný z DRFG.
Zároveň upozorňuje na to, že je dobré si hlídat intenzitu výkyvů cen podílového listu daného fondu. „Vysoká volatilita není dobrým znamením. Čím stabilnější výnos, tím lépe,“ dodává expert. Při investici do nemovitostních fondů je rovněž třeba dobře zvážit investiční horizont. Ten by měl být alespoň pět let – investice do nemovitostí jsou obecně brány jako dlouhodobá záležitost.
