Rubrika: Hypotéky

O hypoteční úvěr může žádat zaměstnanec i podnikatel. Záleží především na příjmech, na jak vysokou hypotéku žadatel dosáhne. A v tom se liší přístup bank k podnikatelům. Jak rozdílně se hypoteční banky staví k zaměstnancům a podnikatelům?

Na jak vysoký hypoteční úvěr dosáhne zájemce o financování bydlení, závisí především na jeho příjmu. A v tom je kámen úrazu zejména pro podnikatele. Nejen, že podávají daňové přiznání jednou ročně, a teprve z něho banky čerpají, zatímco zaměstnanci dokládají pouze příjem za poslední tři měsíce – a pokud zrovna obdrželi prémie, tak mají vyhráno. Ono už jen spočítat čistý příjem podnikatele je poměrně tvrdý oříšek.

Velká část drobných podnikatelů využívá pro výpočet nákladů procento z příjmů. To u většiny podnikatelů dosahuje 60 %, u řemeslníků 80 % z dosažených příjmů. Teprve z rozdílu příjmů (a ještě ne celého) a výdajů se počítá sociální a zdravotní pojištění, o které se podobně jako u zaměstnanců příjem musí očistit.

A právě u paušálních výdajů je největší „kámen úrazu“. Jaké skutečné náklady podnikatel má? To záleží především na oboru, v jakém působí. Jedná-li se o „administrativní“ obor, např. vedení účetnictví či programování apod., skutečné náklady se nebudou daňově uznatelnému procentu z příjmů blížit ani vzdáleně. Jakýkoliv rozdíl mezi skutečnými náklady (počítač, mobilní telefon a internetové připojení a pár licencí k nezbytným programům, případně menší kancelář) a daňově uznanými náklady činí fakticky čistý příjem podnikatele. A banky toto vědí. Jenže… dokáží to zohlednit při posuzování žádosti o hypotéku?

V rámci EMA data jsme na toto téma vytvořili sondu do hypotečního trhu na základě kalkulátoru bonity klientů hypotečních bank. Sledovali jsme maximální výši hypotéky, na kterou dosáhne žadatel při určitém příjmu jak u zaměstnanců, tak u podnikatelů s paušálními výdaji. A výsledky jsou skutečně pozoruhodné.

V obou případech jsme posuzovali jednoho žadatele u sedmi bank. Čistý příjem zaměstnance jsme stanovili na 40 tis. Kč. Maximální výše hypotéky, na kterou dosáhne, se lišila až o 610 tis. Kč!

Graf 1: Maximální výše hypotéky pro zaměstnance s příjmem 40 tis. Kč čistého měsíčně

Pro podnikatele s výdajovým paušálem 60 % jsme zvolili roční příjem 1,2 mil. Kč hrubého, což odpovídá 40 tis. Kč měsíčně po odečtení výdajů před zaplacením sociálního a zdravotního pojištění. Neodpovídá to tak čistému příjmu zaměstnance ve stejné výši, čistý příjem podnikatele by byl nižší… až na skutečnost, že velmi pravděpodobně jeho skutečné náklady nedosahují oněm daňově uznaným.

A banky k takovémuto podnikateli přistupují naprosto odlišně. Rozdíl maximální výše hypotéky, kterou podnikateli banky nabídnou, dosahuje dokonce až 2 590 000 Kč!

Graf 2: Maximální výše hypotéky pro podnikatele s příjmem 40 tis. Kč měsíčně po odečtení výdajů ve výši 60 % z příjmů

Není to rozhodně tak, že by byl podnikatel vůči zaměstnanci všude buď zvýhodněn, nebo znevýhodněn. Každá z bank se k těmto dvěma skupinám staví naprosto odlišně. A zatímco u ČSOB a Hypoteční banky podnikatel získá hypotéku o 1,35 mil. Kč vyšší než zaměstnanec, u mBank dosáhne na úvěr o 630 tis. Kč nižší.

Graf 3: Rozdíl maximální výše hypotéky pro podnikatele a zaměstnance

Nutno podotknout, že se jedná o základní propočty. V každé bance lze dosáhnout při správném přístupu na řadu výjimek, které dokáží posunout hranici dostupné hypotéky výše, případně upravit započítávaný příjem podnikatele tak, aby více odpovídal skutečnosti. Např. podnikatelé plátci daně z přidané hodnoty využívající náklady procentem z příjmů mohou skutečné náklady dokázat z evidence či daňových přiznání k DPH. Některé banky zas zvýhodňují některé skupiny podnikatelů, u kterých mají dobrou představu o skutečných nákladech podnikání. A cest je mnohem víc, jakými dokáží provést podnikatele zkušení hypoteční poradci k optimální hypotéce.

Hypoteční trh (zejména) pro podnikatele není zdaleka statický. Banky se ve svém přístupu k této klientské skupině nejen liší, ale čas od času svůj přístup přehodnotí. A tak banka, která mohla být pro podnikatele příznivá před několika lety, může být naprosto nevhodná, a naopak jiná banka, která se dříve podnikatelům vyhýbala, jim může nabízet příznivé podmínky.

A už vůbec neplatí, že hlavní banka ať již podnikatele, nebo zaměstnance, která zná nejlépe jejich platební historii a může nejlépe určit jejich bonitu, nabídne také nejlepší podmínky.

V současné době banky kladou žadatelům o hypotéky několik překážek. Jednou z nich je i požadavek našetřit často až 10 % z ceny nemovitosti. U vysněného bytu za 5 milionů korun to představuje 500 tisíc korun, což může být pro mnohé, zejména mladé lidi, nedosažitelné. Jako řešení se nabízí možnost ručení jinou nemovitostí.

Banky se při sjednávání hypoték musí řídit limity České národní banky. Centrální banka reguluje trh úvěrů na bydlení nastavením tří klíčových parametrů: LTV, DTI a DSTI. První z těchto limitů, LTV, je pro poskytovatele hypoték závazný. Aktuálně nastavená horní hranice ukazatele LTV činí 80 %, avšak pro žadatele mladší 36 let, kteří si pořizují vlastní bydlení, je tato hranice zvýšena na 90 %. Nad touto hranicí mohou banky poskytovat úvěry pouze na výjimku.

Další dva ukazatele, DTI a DSTI, aktuálně pro banky závazné nejsou. Přesto ČNB doporučuje, aby poskytovatelé hypoték vysoce obezřetně posuzovali žádosti o hypotéky, u nichž by ukazatel DTI přesáhl osmi násobek ročního příjmu. U parametru DSTI aktuálně doporučená horní hranice činí 40 %.

Hypotéka bez vlastních prostředků existuje

Nutnost našetřit 10 % z ceny nemovitosti přitom v současnosti není zcela povinná. Bankám je ale doporučeno, aby poskytovaly hypotéky nad 90 % ceny nemovitosti (LTV) pouze 5 % žadatelům. Většina proto získá hypotéku až s 90 % LTV a ze svého doplácí minimálně 10 % z ceny nemovitosti. Existují však i případy, kdy jsou banky ochotné poskytnout úvěr na bydlení v plné výši. Patří mezi ně také ručení jinou nemovitostí, například domem nebo bytem rodičů.

Ručení jinou nemovitostí jako řešení

Krýt hypotéku ještě další nemovitostí je tedy jedna z cest, jak se vyhnout nutnosti našetřit 10 % z ceny nemovitosti. „Podmínkou však je, aby cena obou nemovitostí převýšila cenu kupované nemovitosti i požadované úspory. Má to pak i další výhodu. Pokud například hodnota další nemovitosti bude 3 miliony korun, celkově budete ručit 8 miliony za úvěr 5 milionů. Hypotéka bude tedy v hodnotě pouhých 62,5 % z ceny zástavy a proces schvalování hypotéky bude s největší pravděpodobností rychlejší,“ popisuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.

I toto řešení má však svůj zádrhel. Například děti se často stydí požádat rodiče o ručení a rodiče se mohou obávat možných následků. Rodič totiž musí podepsat zástavní smlouvu, a zastavit tak svou nemovitost. Tu pak může banka v případě neschopnosti splácet zpeněžit. Další nevýhodou doprovodného ručení je i to, že v době zástavy nesmí s danou nemovitostí její vlastník libovolně disponovat. Pokud se tedy dostane do finančních potíží, může nemovitost prodat jen za podmínek stanovených bankou.

Snížení rizika ztráty nemovitosti a její vyvázání

Obavy rodičů či ručitelů ale můžete snadno minimalizovat sjednáním pojištění schopnosti splácet hypotéku. Uklidnit je může i to, že rozhodně neručí nemovitostí po celou dobu splácení hypotéky. Nemovitost totiž může být ze smlouvy vyvázána, když dojde ke splacení částky o velikosti požadovaných úspor, tedy např. 10 % LTV.  Pokud je tedy tato částka v hodnotě 500 tisíc korun a výše splátek 20 tisíc korun měsíčně, o vyvázání nemovitosti můžete požádat přibližně za dva roky a jeden měsíc. Ačkoliv je tento příklad pouze orientační a doba vyvázání nemovitosti se může u jednotlivých bank lišit, rozhodně nejde o zástavu na dvě až tři dekády.

Jaké typy nemovitostí lze použít jako zástavu?

Nejčastěji jsou bankám do zástavy nabízeny byty, rodinné domy a stavební pozemky. Hodnota těchto nemovitostí je obvykle velmi stabilní a zároveň mají dobrou likviditu na trhu. Vhodná nemovitost ke krytí hypotéky je zejména taková, jejíž hodnota dosahuje alespoň výše úspor stanovených bankou. Výjimka nastává u komerčních objektů a podnikatelských provozoven, které jsou neakceptovatelnou zástavou.

„Problém může nastat také u rekreačních objektů, které patří k nestandardní zástavě, a žadateli u nich hrozí přísnější podmínky na maximální možné LTV. Výjimka je spojená i s pozemky, které banky považují za vhodnou zástavu jen tehdy, jde-li o stavební parcelu. Vhodná nemovitost samozřejmě nesmí být ani zatížená věcným břemenem dožití či zástavními právy dalších bank a institucí,“ uvádí Miroslav Majer z hyponamíru.cz.

Jak funguje ručení další nemovitostí a jaký je postup při schvalování?

Zajištění další nemovitostí u hypotéky funguje tak, že bance dáte do zástavy kromě kupované nemovitosti i další nemovitost. Pokud přestanete splácet úvěr, banka má právo tuto nemovitost prodat a z výtěžku pokrýt vzniklý dluh. Tento způsob ručení snižuje riziko pro banku a vám umožňuje dosáhnout potřebného financování.

Nejprve je třeba vybrat druhou nemovitost, která bude sloužit jako dodatečná zástava. Tato nemovitost může být vlastněna žadatelem nebo třetí osobou, která souhlasí s jejím použitím jako zástavy (například rodiče, příbuzní či přátelé). Banka následně provede ocenění obou nemovitostí – té, kterou žadatel kupuje, i té, která bude použita jako další zástava. Odhadce určí tržní hodnotu těchto nemovitostí a banka spočítá poměr výše úvěru k celkové hodnotě zajištěných nemovitostí (LTV).

Po ocenění nemovitostí a výpočtu LTV banka připraví úvěrovou smlouvu, ve které bude zahrnuto ručení oběma nemovitostmi. Ve smlouvě budou uvedeny podmínky úvěru, včetně výše měsíčních splátek, úrokové sazby a doby splatnosti. Na obě nemovitosti bude v katastru nemovitostí zapsáno zástavní právo ve prospěch banky.

Jaké jsou možnosti refinancování hypotéky s ručením další nemovitostí?

Při refinancování hypotéky postupuje nová banka stejně jako u nové žádosti o úvěr. Připravte se na to, že si banka ověří vaši bonitu a bude nutné doložit odhad nemovitosti. Pokud potřebujete více finančních prostředků, dodatečná zástava vám může umožnit navýšení úvěru. Konkrétní možnosti je vhodné probrat s hypotečním specialistou.

Hypotéku je ideální uzavřít do čtyřiceti let, kdy lze sjednat až třicetiletou dobu splatnosti a platit nižší měsíční splátky. Pokud se rozhodnete pro hypotéku například až v padesáti letech, počítejte s kratší dobou splatnosti i vyššími měsíčními splátkami. 

Věk je jedním ze zásadních parametrů při sjednávání hypotéky. Limituje totiž dobu splatnosti úvěru na bydlení. Každá banka si stanovuje určitou maximální věkovou hranici, do které musí být poskytnutý úvěr splacen. Jednotlivé banky přistupují k věku žadatele trochu jinak, proto některé umožňují splácet například do 65 let, jiné mohou připustit několik let navíc. Ideální doba na sjednání první hypotéky je mezi 28 a 36 lety. V tomto vstupním věku si totiž stále můžete zvolit nejdelší možnou dobu splatnosti a snížit si tak výši měsíční splátky hypotéky.

Mírnější limity pro mladší žadatele

Banky se musí řídit limity ukazatelů ČNB pro poskytování hypoték. Aktuálně je závazná pouze hranice ukazatele LTV. Pro žadatele o hypotéku mladší 36 let je horní hranice tohoto ukazatele 90 % a u starších žadatelů pak 80 %. Mladší zájemci o hypotéku na bydlení si tedy musí připravit minimálně 10 % z hodnoty nemovitosti stanovené bankou z vlastních zdrojů.

Nad stanovenou hranici LTV mohou banky poskytovat úvěry pouze na výjimku. ČNB může ovlivňovat situaci na trhu i prostřednictvím dalších úvěrových ukazatelů, jako jsou DTI a DSTI. Tyto ukazatele mají v současnosti pouze formu doporučení, takže pro banky nejsou závazné.

Příklad:

Zájemce o hypotéku ve věku 30 let plánuje koupit nemovitost v hodnotě 6 milionů korun. Na pořízení plánuje využije vlastní úspory ve výši 600 tisíc korun, což odpovídá 90 % LTV. Úvěr na bydlení plánuje splatit do svých šedesátých narozenin, a proto si zvolil dobu splatnosti 30 let. Zájemce o hypotéku nesplácí žádné další úvěry.

Jak vysoký příjem musí tento zájemce o úvěr mít, aby dosáhl na hypotéku ve výši 5,4 milionu korun?

• Výše hypotéky: 5,4 mil. Kč
• Měsíční splátka hypotéky (při úrokové sazbě 4,8 % p.a.): 28 332 Kč

Z výpočtu vyplývá, že pokud by banka požadovala splnění obou doporučených limitů úvěrových ukazatelů současně, musel by žadatel doložit příjem ve výši minimálně 71 tisíc korun.

Starší žadatelé jsou v nevýhodě

Zájemci o hypotéky starší 36 let musí počítat s přísnějšími limity ukazatelů. Pokud se rozhodnou financovat vlastní bydlení hypotékou, musí si připravit minimálně 20 % z vlastních úspor.

Příklad:

Zájemce o hypotéku ve věku 45 let plánuje koupit nemovitost v hodnotě 6 milionů korun. Na pořízení nemovitosti využije vlastní úspory ve výši 1,2 milionu korun (LTV = 80 %). Úvěr na bydlení plánuje splatit do svých šedesátých narozenin, doba splatnosti je tedy v tomto případě 15 let.

Jak vysoký příjem musí tento zájemce o úvěr mít, aby dosáhl na hypotéku ve výši 4,8 milionu korun?

• Výše hypotéky: 4,8 mil. Kč
• Měsíční splátka hypotéky (při úrokové sazbě 4,8 % p.a.): 37 460 Kč

Z výpočtu vyplývá, že pokud by banka požadovala splnění obou doporučených limitů úvěrových ukazatelů současně, musel by žadatel doložit příjem ve výši minimálně 94 tisíc korun.

Ideální věk je kolem 30 let, hypotéku ale lze získat i po padesátce

Ideální věk pro sjednání hypotéky je kolem 30 let, kdy máte dostatek času na pohodlné splacení úvěru před odchodem do důchodu. S přibývajícím věkem se dostupné období splatnosti zkracuje, což zvyšuje měsíční náklady na splácení. Mladší žadatelé si mohou rozložit splátky na delší dobu, což jim přináší větší flexibilitu v rodinném rozpočtu. Před podpisem hypotéky je proto důležité zvážit nejen aktuální finanční možnosti, ale i životní plány.

„Hypotéku lze získat i po padesátce, ale je třeba počítat s kratší dobou splatnosti. Žadatel musí mít zpravidla vyšší příjem, více vlastních úspor nebo nabídnout bance další nemovitost jako zástavu. Vyšší věk tak může ovlivnit nejen dostupnost úvěru, ale i jeho konkrétní podmínky,“ říká Miroslav Majer z hyponamíru.cz.

Délka splácení hypotéky podle věku

Věk výrazně ovlivňuje dostupnou délku splatnosti hypotéky. Mladší klienti, kolem třiceti let, si mohou vybrat splatnost až 30 let a dosáhnout tak nižších měsíčních splátek. Starší žadatelé však musí počítat s kratší splatností, což pro ně znamená vyšší měsíční zatížení. Při rozhodování o délce splácení je proto klíčové zohlednit finanční situaci a dlouhodobé plány.

Méně času na splacení hypotéky znamená vyšší měsíční splátku úvěru. Při současných cenách nemovitostí a úrokových sazbách dosáhnou na hypotéku především jednotlivci a rodiny s nadprůměrnými příjmy.

Jak pokoušíme své štěstí v hazardních hrách? Mohou záznamy o neškodném drobném sázení i rizikovém gamblingu ve výpisech z účtu ovlivnit, zda nám banka dá úvěr?

873 466 080 000 Kč. Osm set šedesát jedna miliard čtyři sta šedesát šest milionů a osmdesát tisíc korun. Tolik lidé žijící v České republice vsadili v roce 2023 do hazardních her všeho druhu, v naději, že jim právě jimi vsazené peníze přinesou štěstí. A někomu také skutečně přinesly. Částka, kterou provozovatelé her a sázek vyplatili výhercům, byla přes 814 mld. Kč. V hazardním byznysu zůstalo téměř 59 mld. Kč, z čehož stát získal na daních téměř 18,6 mld. Kč. Vyplývá to z dat  Finanční správy ČR za rok 2023.

Jenom pro srovnání, o rok dříve lidé investovali do hazardu 759,4 mld. Kč, ze kterých se mezi výherce vrátilo 705,8 mld. Kč. Jak vidno, v roce 2022 byli hráči značně úspěšnější než vloni.

V roce 2020 stát získal na daních 10,3 mld. Kč. Za loňským rekordním inkasem stojí zejména vysoké daňové zatížení hazardních her v České republice, které je kumulativně nejvyšší v Evropské unii.

“Vyšší inkaso nutně neznamená, že trh s hazardními hrami roste. Ukazuje se to právě na příkladu loňského roku. Na růst má vliv řada faktorů, jako například vysoká inflace, se kterou se Česko v loňském roce potýkalo. Zdražení postihlo i zábavní segment, což se odrazilo i ve vyšším výběru daní,” říká Institutu pro regulaci hazardních her Jan Řehola.

Průměrná inflace v loňském roce činila 10,7 %, tudíž reálná hodnota peněz klesla. Stejně jako v jiných odvětvích docházelo v případě provozu hazardních her ke zvyšování nákladů na mzdy, elektrickou energii, topení atd. Už jen z této skutečnosti je zřejmé, že trh s hazardními hrami v loňském roce nerostl, ale stagnoval, nebo dokonce klesal,” upřesňuje.

Nejvíc hazard vydělává na online automatech

Z celkové sumy 18,6 miliardy Kč tvořil podíl online her 50,2 %, kamenné provozovny zastoupily zbylých 49,8 %. V celkovém porovnání nejvíce na dani odvedli provozovatelé technických her (automatů), jednalo se o 11,5 miliardy Kč. Nejméně naopak u živých her, jejichž podíl byl ve výši 759 milionů Kč. Daňové inkaso kurzových sázek tvořilo 2,8 miliardy Kč a na loteriích stát vybral 3,4 miliardy Kč.

Největší výnosy pro provozovatele hazardu pocházejí z technických online her, jak je vidět na následujících loňských údajích:

Kolik lidé utratily v hazardu v roce 2023

Technická hra je hazardní hra provozovaná prostřednictvím technického zařízení, které přímo obsluhuje sázející. Technickou hrou se rozumí zejména válcová hra, elektromechanická ruleta a elektromechanické kostky.

Které hry jsou hazardní?

Zákon o hazardních hrách říká, že hazardní hra je “hra, sázka nebo los, do nichž sázející vloží sázku, jejíž návratnost se nezaručuje, a v nichž o výhře nebo prohře rozhoduje zcela nebo zčásti náhoda nebo neznámá okolnost”.

Výslovně jsou v zákoně vyjmenovány tyto hazardní hry: loterie, kurzové sázky, totalizátorové hry, bingo, technické hry, živé hry, tomboly a turnaje malého rozsahu. Loterií a podobných her se smějí účastnit pouze hráči starší 18 let.

Za pozornost stojí srovnání, kolik obyvatelé Česka ročně prosázejí, s údaji, kolik peněz investují na kapitálových trzích.

Investic se bojíme. Hazardu ne

Podle výroční zprávy Asociace pro kapitálový trh ČR dosáhl celkový objem investic v ČR na konci roku 2023 více než 2,35 bilionu Kč. Jedná se o peníze, které lidé či instituce svěřili správcům aktiv v České republice, nebo jejich prostřednictvím správcům aktiv v zahraničí. V meziročním srovnání objem investic vzrostl téměř o 436 miliard Kč, například do podílových fondů přibylo 187 mld. Kč.

Konzervativní Češi, kteří se podle všech dosavadních průzkumů bojí investovat a mají své peníze raději na běžných a spořicích bankovních účtech, poslali do hazardních her cca dvojnásobek toho, co vložili do uvedených investic.

Banky prověřují, jak zacházíte se svými penězi

V souvislosti s vysokým rizikem, že peníze poslané do hazardu už nikdy neuvidíte, se však objevuje ještě jedno další podstatné riziko. Může se vám stát, že ve chvíli, kdy budete žádat o úvěr, ať už spotřebitelský, nebo na bydlení, vaše záliba v gamblingu vám udělá čáru přes rozpočet. Banky a další úvěrové společnosti totiž zpravidla chtějí vidět vaše výpisy z účtu, a to nejen kvůli doložení příjmů, ale také proto, aby viděly vaše finanční chování. V případě, kdy vaše sázení překročí únosnou mez, může vám banka či úvěrová společnost úvěr zamítnout.

Otázkou je, kde se ta únosná míra nachází, což nikde není jednoznačně určeno a každá banka si žadatele posuzuje individuálně. Systémy posuzování žadatelů jsou automatizované a důkladně hledají, zda posíláte peníze na hazard, nebo platíte exekuce či jste si vzali mikropůjčky.

Na obrázku jsou vidět zpracované údaje o zpracovaných kreditních transakcích:

• O majiteli účtu,
• číslo a měnu účtu,
• kontrola zůstatků a součtů transakcí,
• kontrola certifikátu,
• kontrola pravosti výpisu (kategorie „Fonty“),
• kontrolu období výpisu (zda jsou všechny transakce na výpisu v období, za které je výpis vystaven),
• období výpisu.
• Dále jsou vidět specifické transakce: sociální dávky, gambling (hazard), exekuce, mikropůjčky a alimenty.

U všech kategorií je buď červený křížek, který znamená odhalený problém, nebo zelená „fajfka“, tedy že je údaj v pořádku.

Česká spořitelna

“S ohledem na riziko jaké představuje hraní hazardních her pro finanční zdraví jednotlivce, tvoří fakt, zda se klient věnuje hraní hazardních her, jeden z faktorů, s nimiž pracuje náš automatizovaný proces pro schvalování úvěru,” říká mluvčí České spořitelny Filip Hrubý. “Automatizovaný schvalovací systém pochopitelně sleduje míru, s níž se klient žádající o úvěr věnuje hazardním hrám, tzn. zejména posuzuje frekvenci hraní hazardních her, finanční částky, které klient do hazardu investuje, a rozlišuje také mezi běžnými loteriemi a například online hazardními hrami. Určitě neplatí, ze automaticky neposkytneme úvěr klientovi, který se věnuje hazardním hrám, vždy se ale snažíme minimalizovat riziko, že poskytnutý úvěr ohrozí finanční zdraví klienta,” dodává.

ČSOB

“Posuzování úvěrového rizika a odpovědného poskytování úvěrů jsou témata, kterým věnujeme v ČSOB značnou pozornost. Například hypoteční úvěr je závazkem na spoustu let, a tak přirozeně všichni poskytovatelé (a stejně tak i zákon o spotřebitelském úvěru) vyžadují opravdu pečlivé prověření jeho žadatele. Je totiž nutné se přesvědčit, že nebezpečí finančních problémů a rizika nesplácení jsou sražena na minimum,” uvádí mluvčí banky Monika Hořínková. “Klienti, kteří se věnují popsaným hazardním hrám, jsou zpravidla rizikovější, avšak jednoznačné stanovení jejich celkového statusu a rizikovosti závisí na komplexním posouzení jejich finanční situace a chování.”

Air Bank

“Schopnost splácet úvěr vyhodnocujeme u klientů individuálně, to platí i pro vyhodnocení případných rizik souvisejících s nadměrným sklonem k hazardu. Příležitostné sázky na sportovní utkání, případně drobné sázky v rámci loterijních společností nejsou z pohledu posouzení úvěruschopnosti problematické. Pravidelné sázení větších částek již může být důvodem k zamítnutí půjčky, ale vždy se jedná o komplexní a individuální vyhodnocení klienta,” říká Michal Kuzmiak z Air Bank.

Raiffeisenbank

“Informaci o tom, že se žadatel věnuje hazardním hrám, ve schvalovacím procesu vyhodnocujeme. Je to jeden z mnoha vstupů a rozhodně neplatí, že by se klienti, kteří navštíví kasino nebo si vsadí Sportku, nemohli kvalifikovat na schválení úvěru,” uvádí mluvčí banky Tereza Kaiseršotová. “Vyhodnocovací algoritmus je složitý a umožňuje nám dobře rozlišit klienty, které „rekreační“ hazard neohrozí v budoucím splácení úvěru. Jedná se o komplexní proces, a pokud klient splní i všechna ostatní kritéria, tak mu úvěr schválíme.”

Prodej nemovitosti zatížené hypotékou může být pro mnohé velkou výzvou. Většina lidí si pořizuje nemovitosti na hypotéku, protože jen málokdo má dostatek hotovosti na koupi bez úvěru. Může se zdát, že hypotéka je závazek na celý život, ale to není pravda. Existují způsoby, jak nemovitost prodat nebo koupit i s hypotékou, aniž byste se museli obávat složitých procesů. Proces prodeje nemovitosti s hypotékou je často byrokraticky náročný a pro laika může být nepřehledný. Nesprávný postup navíc může vést k zbytečným komplikacím.

Vyčíslení zůstatku úvěru

„Jako první krok je nutné požádat banku o tzv. vyčíslení zůstatku úvěru k předčasnému splacení. Tento dokument uvádí přesnou částku, kterou banka požaduje k úplnému splacení úvěru,“ popisuje Michal Svoboda, realitní makléř Century 21. Bankám trvá přibližně týden, než vyčíslení připraví. Dokument obvykle obsahuje i započtené poplatky spojené s výmazem zástavního práva na katastru nemovitostí, v případě že tento úkon banka provádí sama.

Pokud však banka ponechá tento úkon na klientovi, zašle mu tzv. kvitanci k výmazu zástavního práva, tedy dokument potvrzující, že zástavní právo bylo splaceno a může být vymazáno z katastru nemovitostí. Ten následně musí klient podat na katastr sám a uhradit správní poplatek ve výši 2000 korun. Je také důležité požádat banku o výmaz dalších zápisů, jako je zákaz zcizení, což umožní prodej nemovitosti. Finanční částky v kupní smlouvě pak vycházejí z údajů uvedených ve vyčíslení banky.

Varianty financování při nákupu

Při prodeji nemovitosti s hypotékou existuje několik způsobů, jak může kupující nákup financovat. „Pokud má kupující hotovost, může vložit prostředky do úschovy, odkud se uhradí doplatek bance, nebo zaplatit přímo na úvěrový účet prodávajícího a zbytek uložit do úschovy,“ vysvětluje Svoboda. Pokud si kupující vyřizuje hypotéku u stejné banky jako prodávající, banka si započte částku potřebnou k doplacení úvěru a zbytek složí do úschovy. V případě, že kupující získává úvěr u jiné banky, obvykle se postupuje tak, že banka pošle příslušnou částku na umoření úvěru bance prodávajícího a zbytek složí do úschovy.

Je také možné, aby kupující převzal stávající hypotéku prodávajícího, ale tato možnost má svá omezení. Často výše úvěru již není dostačující a kupující je nucen si vzít doplňující úvěr u stejné banky. Navíc, pokud již skončila fixace výhodných sazeb, klient je odkázán na běžné sazby, což může snížit atraktivitu této možnosti. I když fixace ještě neskončila, blížící se konec fixace může znamenat, že úspora nebude tak výrazná.

Výměna zástav v katastru nemovitostí

Dalším klíčovým krokem v procesu je výměna zástav v katastru nemovitostí. „Součástí vyčíslení je nutný i případný souhlas se zápisem zástavního práva druhého v pořadí pro banku kupujícího,“ říká Svoboda. Pokud kupující a prodávající využívají stejnou banku, je proces obvykle jednodušší. Nejprve se podává zápis zástavního práva pro kupujícího. Jakmile je úvěr prodávajícího uhrazen, dojde k výmazu původního zástavního práva. V případě, že kupující využívá jinou banku než prodávající, je postup obdobný, ale může vyžadovat více koordinace mezi oběma bankami. Nejprve se zapíše zástavní právo kupujícího a po úhradě úvěru prodávajícího se původní zástava vymaže.

Připravte se na maraton, ne na sprint

Celý proces může trvat déle, než byste očekávali. „Nejprve je třeba počítat s čekáním na vyčíslení zůstatku úvěru nezbytného k vyhotovení kupní smlouvy, což zabere přibližně týden. Následně se proces prodlužuje zajištěním úvěru pro kupujícího. To zahrnuje odhad nemovitosti, který může trvat jeden až dva týdny, u rodinných domů i déle, a vyhotovení úvěrové smlouvy, které závisí na doložení potřebných podkladů a posouzení bonity klienta, což z mých zkušeností trvá další 2 týdny. Celkem se může proces při financování úvěrem protáhnout o čtyři až pět týdnů,“ popisuje Svoboda. Při koupi nemovitosti s hypotékou je proto důležité být trpělivý a mít na paměti, že se jedná spíše o maraton než o sprint.

Pokud si nejste jisti, jak na to, neváhejte se obrátit na odborníky, kteří vás procesem nákupu nebo prodeje nemovitostí s hypotékou provedou a pomohou vám vyhnout se komplikacím.

Výběr správného bytu představuje rozhodnutí, které může ovlivnit kvalitu Vašeho života na mnoho let. Ať už hledáte svůj první domov nebo uvažujete o změně stávajícího bydlení, je důležité postupovat pečlivě a s rozvahou zvážit všechny aspekty. Svou roli obvykle hraje poloha, cena i velikost bytu, důležitými kritérii je ale také právní a technický stav.

Požadavky na byt – co při výběru zohlednit?

Každý z nás má své představy o tom, jak by měl ideální byt vypadat. Přesto existuje několik univerzálních kritérií, která by měl byt vhodný pro pohodlné a dlouhodobé žití splňovat. Před samotným hledáním bytu je důležité si tyto požadavky jasně definovat. Při výběru bytu hraje pro velkou část zájemců roli lokalita. Obvykle lze zaznamenat pokles cen starších nemovitostí v méně atraktivních lokalitách, kde kromě dopravní dostupnosti výrazně ovlivňuje cenu také technický stav budov a jejich energetická náročnost.

„Ideální byt by měl být situován v oblasti, která odpovídá vašemu životnímu stylu. Pro někoho může být rozhodující dostupnost veřejné dopravy, jiní hledají bydlení na základě toho, jak blízko je školám či školkám. Obecně bývá vítaná blízkost obchodů a základní občanské vybavenosti,“ vysvětluje Jan Hamr, provozní ředitel společnosti DMG Stav.

Nezapomeňte zhodnotit také bezpečnost lokality či její perspektivu do budoucna. Pokud máte informace o plánovaném rozvoji okolí, zvažte, zda je pro vás tento aspekt výhodou či nikoliv. S lokalitou se váže také cena, která se může lišit nejen v městech a krajích, ale dokonce také v samotných pražských obvodech. „Data za leden až březen 2024 ukazují nejvyšší průměrnou cenu na Praze 1, kde zaplatíte za metr čtvereční okolo 253 tisíc korun. Nejnižší cenu naopak najdete v Praze 9 – za m² zde zaplatíte v průměru 138 200 Kč,“ doplňuje Jan Hamr.

Velikost bytu by měla odpovídat vašim současným i budoucím potřebám. Dva byty o stejné ploše však mohou nabízet zcela odlišné dispozice a využití prostoru. Počet místností a jejich rozložení dokonce může hrát větší roli než samotná velikost. Zařízení garsonky o rozloze 40 m² vyžaduje jiný přístup než vybavení 2+kk bytu se stejnou plochou. Podle údajů Eurostatu by měl mít vlastní místnost každý dospělý pár a každá osoba starší 18 let. Dvě děti nebo teenageři do 18 let mohou místnost obývat společně. V domácnostech s více členy je tedy praktické mít více menších místností namísto jedné velké.

Promyslete také, zda pro vás byt nabízí dostatek úložného prostoru nebo případně disponuje sklepem. Zvažte, zda má dostatečně prostornou kuchyň a zda vám vyhovuje, jak je řešena koupelna a toaleta. V tomto směru by měl být váš vysněný byt praktický a brát ohled na váš každodenní režim a potřeby všech členů domácnosti.

Dejte si pozor na byty, které na první pohled působí lákavě, avšak na ten druhý začnou vyplouvat na povrch nedostatky. „Díky zkušenostem z více než 50 projektů, které jsme v DMG Stavu úspěšně zrealizovali, vím, na co si dát pozor a jak poznat, že byla stavba provedena kvalitně. Abyste si mohli užít pohodlné a bezstarostné bydlení, doporučuji vám před podpisem smlouvy provést důkladnou prohlídku, ideálně za přítomnosti odborníka. Zkontrolujte stav elektroinstalace, vodovodních a kanalizačních rozvodů, izolace i případné známky vlhkosti či plísní. Nezapomeňte si také zjistit informace o stavu společných prostor domu, jako jsou výtahy, schodiště či fasáda,“ zdůrazňuje Jan Hamr.

Promyslete si, zda je váš vysněný byt finančně dostupný nejen pořizovací cenou, ale také z dlouhodobého hlediska. Průměrná česká domácnost potřebuje podle údajů Ministerstva pro místní rozvoj na pořízení bytu o rozloze 60 m² zhruba 5 svých čistých ročních příjmů. V Praze si domácnosti musí připravit na koupi bytu až osm čistých ročních platů. Do nákladů na pořízení bytu se zároveň nepočítá jen kupní cena, ale také provozní náklady a budoucí investice do oprav. Nezapomeňte zahrnout také náklady na energie, správu domu a případně příspěvky do fondu oprav.

Před koupí si také vždy ověřte právní stav nemovitosti. Zjistěte si, zda na bytě není dluh nebo jiné závazky, které by užívání bytu zkomplikovaly. Důkladně si projděte kupní smlouvu a případné nejasnosti zkonzultujte s právníkem, který vám pomůže rozpoznat možná rizika.

Kde hledat byt?

Najít ideální byt může být časově náročné, ale pokud víte, kde hledat, můžete celý proces zefektivnit. Nejpopulárnější místo, kde hledat bydlení, jsou online realitní portály. Účinné mohou být také sociální sítě, na kterých se nachází mnoho skupin zaměřených na pronájmy a prodeje nemovitostí. Tato alternativa je však výhodnější pro studenty, kteří hledají vhodné, cenově dostupné spolubydlení.

V poslední době se však stává stále populárnější hledat bydlení přímo na stránkách rezidenčních projektů. Za druhé čtvrtletí tohoto roku prodali developeři celých 1500 bytů, což představuje o polovinu více než ve stejném období minulého roku. Rezidenční projekty mnohdy nabízejí moderní a energeticky úsporné byty v atraktivních lokalitách, které zohledňují možné potřeby i životní styl zájemců. Pokud byste uvažovali o koupi bytu v developerském projektu, je potřeba pojmout hledání bytu opět trochu jinak.

Stránky rezidenčních projektů obvykle obsahují ucelený přehled o celém daném projektu. Naleznete zde podrobné informace o jednotlivých bytech, jejich dispozicích, vybavení, energetické náročnosti i dalších aspektech. Velkou výhodou je také vizualizace projektu, díky které si můžete snadno představit, jak bude váš budoucí domov vypadat.

„Rezidenční projekty často nezahrnují pouze samotné byty, ale také plánovanou infrastrukturu. Pod ní si můžete představit například parky, dětská hřiště, obchody, školy či sportoviště. Stránky daného projektu mohou obsahovat přehled těchto plánů, a můžete tak jednoduše zvážit, zda lokalita splňuje vaše požadavky na pohodlné a praktické bydlení,“ radí Jan Hamr.

Pokud si vybíráte byt v rezidenčním projektu, máte obvykle možnost volby z několika variant dispozic i podlaží. Některé projekty dokonce umožňují i částečnou „personalizaci“ bytu, například výběr podlahy či obkladů. Bydlení si tak můžete přizpůsobit podle svých představ ještě před jeho dokončením. Developerské projekty mají obvykle jasně definované podmínky koupě. Zahrnují podrobné smlouvy, harmonogramy výstavby i sjednané podmínky financování. Na webových stránkách projektu obvykle naleznete informace o postupu při koupi bytu, platební podmínky i možnosti financování. Celý proces si tak můžete snadno naplánovat a vyhnout se nečekaným komplikacím.

Na stránkách rezidenčních projektů můžete pravidelně sledovat aktualizace dostupných bytů, a mít tak snadno přehled o volných bytech a jejich cenách. Některé projekty nabízejí dokonce možnost online rezervace. Pokud tedy uvidíte nabídku, která vás osloví, můžete na ni rychle zareagovat a zajistit si vybraný byt z pohodlí domova. Rezidenční projekty představují také zajímavou investiční příležitost. Jak již bylo zmíněno výše, stránky projektů často poskytují informace i o plánovaném rozvoji oblasti, což vám může pomoci se rozhodnout, zda je investice do bytu z dlouhodobého hlediska výnosná.

A jak koupě bytu od developera probíhá?

Pořízení bytu v developerském projektu je v současnosti poměrně běžné – byty jsou často atraktivní svým jedinečným designem, kvalitní občanskou vybaveností i výhodnou polohou. Koupě bytu od developera představuje zároveň strukturovaný proces, který zájemci umožní získat nové bydlení s minimálním rizikem a jasně definovanými podmínky. První krok, který jako zájemce učiníte, je výběr bytu na webových stránkách rezidenčního projektu. Prohlédněte si dostupné varianty, které se mohou lišit v dispozicích, podlaží či orientaci bytu. Jakmile naleznete byt, který vám vyhovuje, vyplníte na stránkách kontaktní formulář s vašimi údaji a provedete online rezervaci.

Do 24 hodin od provedení rezervace očekávejte zkontaktování od zástupce developera. Ten vám poskytne podrobnější informace o dalším postupu, smluvních podmínkách a případně zodpoví vaše dotazy. Doporučujeme se ujistit, že budou všechny vaše požadavky plně zohledněny.

V průběhu následujících 5 dnů od potvrzení rezervace se zpravidla setkáte s developerem k podpisu rezervační smlouvy. Při podpisu rezervační smlouvy složíte také rezervační poplatek ve výši 5 % z celkové ceny bytu. Do 14 dnů od podpisu rezervační smlouvy následuje uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Tato smlouva detailně upravuje podmínky prodeje, včetně harmonogramu plateb a termínu dokončení stavby. Při podpisu této smlouvy je potřeba složit další poplatek, a to ve výši 10 % z ceny bytu. Poslední fázi představuje samotné uzavření kupní smlouvy, k němuž dochází po kolaudaci bytu. V tento moment doplatíte zbylou částku z celkové ceny bytu. Kupní smlouva přenese vlastnické právo na vás a stanete se oficiálním majitelem bytu.

Výběr správného bytu představuje rozhodnutí, které může ovlivnit kvalitu Vašeho života na mnoho let. Ať už hledáte svůj první domov nebo uvažujete o změně stávajícího bydlení, je důležité postupovat pečlivě a s rozvahou zvážit všechny aspekty. Svou roli obvykle hraje poloha, cena i velikost bytu, důležitými kritérii je ale také právní a technický stav.

Požadavky na byt – co při výběru zohlednit?

Každý z nás má své představy o tom, jak by měl ideální byt vypadat. Přesto existuje několik univerzálních kritérií, která by měl byt vhodný pro pohodlné a dlouhodobé žití splňovat. Před samotným hledáním bytu je důležité si tyto požadavky jasně definovat. Při výběru bytu hraje pro velkou část zájemců roli lokalita. Obvykle lze zaznamenat pokles cen starších nemovitostí v méně atraktivních lokalitách, kde kromě dopravní dostupnosti výrazně ovlivňuje cenu také technický stav budov a jejich energetická náročnost.

„Ideální byt by měl být situován v oblasti, která odpovídá vašemu životnímu stylu. Pro někoho může být rozhodující dostupnost veřejné dopravy, jiní hledají bydlení na základě toho, jak blízko je školám či školkám. Obecně bývá vítaná blízkost obchodů a základní občanské vybavenosti,“ vysvětluje Jan Hamr, provozní ředitel společnosti DMG Stav.

Nezapomeňte zhodnotit také bezpečnost lokality či její perspektivu do budoucna. Pokud máte informace o plánovaném rozvoji okolí, zvažte, zda je pro vás tento aspekt výhodou či nikoliv. S lokalitou se váže také cena, která se může lišit nejen v městech a krajích, ale dokonce také v samotných pražských obvodech. „Data za leden až březen 2024 ukazují nejvyšší průměrnou cenu na Praze 1, kde zaplatíte za metr čtvereční okolo 253 tisíc korun. Nejnižší cenu naopak najdete v Praze 9 – za m² zde zaplatíte v průměru 138 200 Kč,“ doplňuje Jan Hamr.

Velikost bytu by měla odpovídat vašim současným i budoucím potřebám. Dva byty o stejné ploše však mohou nabízet zcela odlišné dispozice a využití prostoru. Počet místností a jejich rozložení dokonce může hrát větší roli než samotná velikost. Zařízení garsonky o rozloze 40 m² vyžaduje jiný přístup než vybavení 2+kk bytu se stejnou plochou. Podle údajů Eurostatu by měl mít vlastní místnost každý dospělý pár a každá osoba starší 18 let. Dvě děti nebo teenageři do 18 let mohou místnost obývat společně. V domácnostech s více členy je tedy praktické mít více menších místností namísto jedné velké.

Promyslete také, zda pro vás byt nabízí dostatek úložného prostoru nebo případně disponuje sklepem. Zvažte, zda má dostatečně prostornou kuchyň a zda vám vyhovuje, jak je řešena koupelna a toaleta. V tomto směru by měl být váš vysněný byt praktický a brát ohled na váš každodenní režim a potřeby všech členů domácnosti.

Dejte si pozor na byty, které na první pohled působí lákavě, avšak na ten druhý začnou vyplouvat na povrch nedostatky. „Díky zkušenostem z více než 50 projektů, které jsme v DMG Stavu úspěšně zrealizovali, vím, na co si dát pozor a jak poznat, že byla stavba provedena kvalitně. Abyste si mohli užít pohodlné a bezstarostné bydlení, doporučuji vám před podpisem smlouvy provést důkladnou prohlídku, ideálně za přítomnosti odborníka. Zkontrolujte stav elektroinstalace, vodovodních a kanalizačních rozvodů, izolace i případné známky vlhkosti či plísní. Nezapomeňte si také zjistit informace o stavu společných prostor domu, jako jsou výtahy, schodiště či fasáda,“ zdůrazňuje Jan Hamr.

Promyslete si, zda je váš vysněný byt finančně dostupný nejen pořizovací cenou, ale také z dlouhodobého hlediska. Průměrná česká domácnost potřebuje podle údajů Ministerstva pro místní rozvoj na pořízení bytu o rozloze 60 m² zhruba 5 svých čistých ročních příjmů. V Praze si domácnosti musí připravit na koupi bytu až osm čistých ročních platů. Do nákladů na pořízení bytu se zároveň nepočítá jen kupní cena, ale také provozní náklady a budoucí investice do oprav. Nezapomeňte zahrnout také náklady na energie, správu domu a případně příspěvky do fondu oprav.

Před koupí si také vždy ověřte právní stav nemovitosti. Zjistěte si, zda na bytě není dluh nebo jiné závazky, které by užívání bytu zkomplikovaly. Důkladně si projděte kupní smlouvu a případné nejasnosti zkonzultujte s právníkem, který vám pomůže rozpoznat možná rizika.

Kde hledat byt?

Najít ideální byt může být časově náročné, ale pokud víte, kde hledat, můžete celý proces zefektivnit. Nejpopulárnější místo, kde hledat bydlení, jsou online realitní portály. Účinné mohou být také sociální sítě, na kterých se nachází mnoho skupin zaměřených na pronájmy a prodeje nemovitostí. Tato alternativa je však výhodnější pro studenty, kteří hledají vhodné, cenově dostupné spolubydlení.

V poslední době se však stává stále populárnější hledat bydlení přímo na stránkách rezidenčních projektů. Za druhé čtvrtletí tohoto roku prodali developeři celých 1500 bytů, což představuje o polovinu více než ve stejném období minulého roku. Rezidenční projekty mnohdy nabízejí moderní a energeticky úsporné byty v atraktivních lokalitách, které zohledňují možné potřeby i životní styl zájemců. Pokud byste uvažovali o koupi bytu v developerském projektu, je potřeba pojmout hledání bytu opět trochu jinak.

Stránky rezidenčních projektů obvykle obsahují ucelený přehled o celém daném projektu. Naleznete zde podrobné informace o jednotlivých bytech, jejich dispozicích, vybavení, energetické náročnosti i dalších aspektech. Velkou výhodou je také vizualizace projektu, díky které si můžete snadno představit, jak bude váš budoucí domov vypadat.

„Rezidenční projekty často nezahrnují pouze samotné byty, ale také plánovanou infrastrukturu. Pod ní si můžete představit například parky, dětská hřiště, obchody, školy či sportoviště. Stránky daného projektu mohou obsahovat přehled těchto plánů, a můžete tak jednoduše zvážit, zda lokalita splňuje vaše požadavky na pohodlné a praktické bydlení,“ radí Jan Hamr.

Pokud si vybíráte byt v rezidenčním projektu, máte obvykle možnost volby z několika variant dispozic i podlaží. Některé projekty dokonce umožňují i částečnou „personalizaci“ bytu, například výběr podlahy či obkladů. Bydlení si tak můžete přizpůsobit podle svých představ ještě před jeho dokončením. Developerské projekty mají obvykle jasně definované podmínky koupě. Zahrnují podrobné smlouvy, harmonogramy výstavby i sjednané podmínky financování. Na webových stránkách projektu obvykle naleznete informace o postupu při koupi bytu, platební podmínky i možnosti financování. Celý proces si tak můžete snadno naplánovat a vyhnout se nečekaným komplikacím.

Na stránkách rezidenčních projektů můžete pravidelně sledovat aktualizace dostupných bytů, a mít tak snadno přehled o volných bytech a jejich cenách. Některé projekty nabízejí dokonce možnost online rezervace. Pokud tedy uvidíte nabídku, která vás osloví, můžete na ni rychle zareagovat a zajistit si vybraný byt z pohodlí domova. Rezidenční projekty představují také zajímavou investiční příležitost. Jak již bylo zmíněno výše, stránky projektů často poskytují informace i o plánovaném rozvoji oblasti, což vám může pomoci se rozhodnout, zda je investice do bytu z dlouhodobého hlediska výnosná.

A jak koupě bytu od developera probíhá?

Pořízení bytu v developerském projektu je v současnosti poměrně běžné – byty jsou často atraktivní svým jedinečným designem, kvalitní občanskou vybaveností i výhodnou polohou. Koupě bytu od developera představuje zároveň strukturovaný proces, který zájemci umožní získat nové bydlení s minimálním rizikem a jasně definovanými podmínky. První krok, který jako zájemce učiníte, je výběr bytu na webových stránkách rezidenčního projektu. Prohlédněte si dostupné varianty, které se mohou lišit v dispozicích, podlaží či orientaci bytu. Jakmile naleznete byt, který vám vyhovuje, vyplníte na stránkách kontaktní formulář s vašimi údaji a provedete online rezervaci.

Do 24 hodin od provedení rezervace očekávejte zkontaktování od zástupce developera. Ten vám poskytne podrobnější informace o dalším postupu, smluvních podmínkách a případně zodpoví vaše dotazy. Doporučujeme se ujistit, že budou všechny vaše požadavky plně zohledněny.

V průběhu následujících 5 dnů od potvrzení rezervace se zpravidla setkáte s developerem k podpisu rezervační smlouvy. Při podpisu rezervační smlouvy složíte také rezervační poplatek ve výši 5 % z celkové ceny bytu. Do 14 dnů od podpisu rezervační smlouvy následuje uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Tato smlouva detailně upravuje podmínky prodeje, včetně harmonogramu plateb a termínu dokončení stavby. Při podpisu této smlouvy je potřeba složit další poplatek, a to ve výši 10 % z ceny bytu. Poslední fázi představuje samotné uzavření kupní smlouvy, k němuž dochází po kolaudaci bytu. V tento moment doplatíte zbylou částku z celkové ceny bytu. Kupní smlouva přenese vlastnické právo na vás a stanete se oficiálním majitelem bytu.

Vlastníte lesní pozemek, který byl dříve kompletně osvobozen o daně z nemovitostí? Nově může být předmětem daně. Do kdy podat daňové přiznání? A co se stane, pokud jej nepodáte? Konsolidační balíček z roku 2023 přinesl mnoho změn, které se týkaly oblasti daně z nemovitostí. Jejich účinnost pak byla rozložena do více let a plno následků ucítí poplatníci i tento rok. Kromě novot ohledně koeficientů je pozměněna i oblast lesních pozemků, v jejichž rozsahu jsou i lesy ochranné nebo zvláštního určení.

Částečně (ne)ochranné lesní pozemky jsou nově předmětem daně

Ještě v předchozích zdaňovacích obdobích byly lesní pozemky, na nichž se nacházejí lesy ochranné a lesy zvláštního určení, z předmětu daně vyjmuty v celém svém rozsahu.

To se ale od roku 2025 mění a na základě § 2 odst. 2 písm. b) zákona č. 338/1992 Sb. se danit nebudou pouze ty lesní pozemky nebo jejich části, které jsou lesy ochrannými nebo lesy zvláštního určení. Zbylou plochu bude tedy potřeba zdanit, protože i nadále platí, že zdanění podléhají lesy hospodářské.

Mnoho poplatníků tedy bude mít na základě této změny povinnost podat v roce 2025 přiznání k dani z nemovitostí.

Mění se i výpočet základu daně z lesa

U lesního pozemku, který je považován za les hospodářský, je daňovým základem součin skutečné výměry pozemku v metrech čtverečních zjištěný k 1. lednu příslušného zdaňovacího období a částky 3,80 Kč. Z toho se následně vypočítá daň z nemovitostí sazbou 0,45 %.

Od 1. ledna 2025 již tedy základ daně u lesních pozemků nelze stanovit alternativně jako cenu pozemku zjištěnou podle platných cenových předpisů k 1. lednu zdaňovacího období. To znamená, že poplatníci, kteří měli na rok 2024 stanoven základ daně takto, mají podle informací z Finanční správy také povinnost podat daňové přiznání k nemovitostem.

Práci s vyplňováním formuláře může velice usnadnit portál mojedane.cz. Ten poplatníkům poskytuje již předvyplněné údaje, které jsou získané z finančního úřadu a katastru nemovitostí.

Do kdy odevzdat přiznání k dani z nemovitostí a zaplatit daň?

Daňové přiznání k dani z nemovitostí musí být řádně odevzdáno do 31. ledna 2025. Daň pak nemusíte zaplatit společně s podáním, i když je to lepší, protože se zbavíte další povinnosti. Uhradit ji musíte do 2. června 2025. Zákonným termínem je jinak 31. květen, ten ale letos připadá na sobotu.

Ten, kdo má vypočtenou daň vyšší než 5000 Kč, ji může rozdělit do dvou splátek s tím, že první polovinu uhradí právě do 2. června a druhou do 1. prosince. Standardním termínem bývá vždy 30. listopad, ten ale letos připadá na neděli.

Co se stane, když nepodám daňové přiznání k nemovitostem?

Pokud se zpozdíte do 5 následujících dnů po termínů podání, vůbec nic se nestane. Od 6 dne však již začne nabíhat pokuta ve výši 0,05 % stanovené daně za každý den prodlení. Nejvýše lze vyměřit 5 % daně.

Úřady pak poplatníky, kteří nesplnili povinnost podání, nejdříve dle svých provozních možností kontaktují nejprve neformálním způsobem. K formálním a přísnějším výzvám přecházejí, až když se nesetkají se součinností ze strany poplatníka.

„Pokud poplatník podá daňové přiznání sice po lhůtě, ale před tím, než je k tomu správcem daně formálně vyzván, povinnost uhradit pokutu mu nevznikne. Povinnost uhradit pokutu za opožděné podání přiznání nevznikne poplatníkovi ani tehdy, pokud by byla menší než 1000 Kč,“  doplňuje Patrik Madle, tiskový mluvčí z Generálního finančního ředitelství.

Jestliže poplatník nepodá přiznání k dani ani přes oficiální výzvy, finanční úřad uplatní maximální pokutu ve výši 5 % daně, sankce však nemůže být nižší než 500 Kč. Celková výše pak může dosáhnout až částky 300 000 Kč.

Od 1. září 2024 se změnila pravidla pro výpočet náhrady za předčasné splacení hypoték. Kterých úvěrů se tato změna týká a kolik zaplatíte, když budete chtít úvěr splatit dříve, než jste se smluvně zavázali?

Kterých úvěrů se změna týká?

Změny se týkají úvěrů poskytnutých od 1. září 2024. Úvěrů, které byly poskytnuty dříve, se změny dotknou pouze tehdy, když v období od 1. září 2024 dojde ke stanovení pevné úrokové sazby. Tedy když začne běžet nové období fixace úrokové sazby.

Základní princip zůstává

Pravidla pro předčasné splacení úvěru vycházejí z evropských směrnic, proto se základní obrysy nemohou příliš měnit. Stále platí, že spotřebitel má právo úvěr kdykoli splatit a poskytovatel nesmí předčasnému splacení úvěru bránit. Ani nesmí za předčasné splacení ukládat sankce či pokuty.

Poskytovatel smí pouze požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů, které mu v souvislosti s předčasnou splátkou vzniknou. Kromě toho je v některých situacích předčasné splacení úvěru zcela zdarma.

Změny se týkají rezidenčních úvěrů

To, co se od loňského září mění, je výše a způsob stanovení této náhrady, a to především u takzvaných rezidenčních úvěrů. To jsou úvěry na bydlení zajištěné zástavním právem k nemovitosti a také úvěry poskytované stavebními spořitelnami.

Co se mění? Dříve měl poskytovatel úvěru vyčíslit výši nákladů, které mu předčasnou splátkou vznikly. Způsob výpočtu nebyl stanoven, banky měly vycházet ze skutečné situace.

Od loňského září zákon přesně popisuje, jak se výše náhrady počítá. Postup je jednotný a závazný pro všechny banky, jeho výsledek se proto může lišit od skutečných nákladů, které předčasnou splátkou vzniknou. Náhrada, kterou má klient zaplatit, je navíc nově omezena pevným limitem.

Od září se také rozšířil výčet situací, ve kterých nemá poskytovatel úvěru právo na náhradu, takže úvěr je možno splatit zcela zdarma.

Výpočet výše náhrady za předčasné splacení úvěru

Od září jsou náklady na předčasné splacení rezidenčního úvěru stanoveny jako administrativní náklady ve výši maximálně 1000 Kč navýšené o ušlé úroky a snížené o takzvaný referenční úrok.

Ušlým úrokem se rozumí úroky, o které banka přijde v důsledku předčasné splátky.

Referenční úrok je úrok, který banka může získat tím, že namísto původního (splaceného) úvěru poskytne úvěr jiný. Referenční úrok závisí na úrokové sazbě, za kterou v okamžiku provedení předčasné splátky nabízejí banky nové úvěry. Pro výpočet je proto použita takzvaná referenční sazba, kterou každý měsíc zveřejňuje Česká národní banka.

Referenční sazbu vyhlašuje ČNB na jeden měsíc dopředu (vždy do 10. dne předchozího měsíce). Proto není možné provést přesný výpočet s delším časovým předstihem, ale jen měsíc dopředu.

Jak vidno, je výpočet výše náhrady za předčasné splacení úvěru poměrně komplikovaný. Pomoci nám však může kalkulátor náhrady za předčasné splacení úvěru na webu stavebky.cz.

Bez ohledu na to, jak vysoké náklady bance vzniknou, výše náhrady nesmí překročit 0,25 % z výše provedené splátky za každý započatý rok zbývající do konce období, pro které je sjednána pevná zápůjční úroková sazba, nejvýše však 1 % z předčasně splacené části úvěru.

Při milionovém úvěru to znamená maximální náhradu 10 000 Kč. Pokud ale do konce fixace úrokové sazby zbývá jeden a půl roku, nepřekročí výše náhrady 5000 Kč (2 × 0,25 % z 1 milionu).

Kdy lze úvěr splatit bez poplatků?

I nadále můžete úvěr na bydlení splatit bez náhrady při změně úrokové sazby. Poté, co banka před koncem fixace oznámí novou výši úrokové sazby, máte právo během 3 následujících měsíců provést splátku úvěru bez poplatků.

Zachována byla i možnost bezplatně splatit každý rok 1/4 úvěru na bydlení. Splátku je potřeba provést během 1 měsíce přede dnem výročí uzavření úvěrové smlouvy. Čtvrtina se přitom počítá nikoli z aktuálně dlužené částky, ale z výše poskytnutého úvěru. To znamená, že se úvěru můžete zbavit během 4 let zcela zdarma.

Nový zákon dále rozšiřuje výčet životních situací, ve který lze provést předčasné splacení rezidenčního úvěru zdarma, bez placení náhrady. Bezplatně je možné splatit úvěr v těchto případech:

• V rámci plnění z pojištění určeného k zajištění splacení úvěru.
• Při vypořádání společného jmění manželů, jehož předmětem byla nemovitost financovaná úvěrem, nebo pokud byl úvěr touto nemovitostí zajištěn. Podmínkou však je, aby od poskytnutí úvěru uplynuly alespoň dva roky.
• Při prodeji či převodu nemovitosti, která byla úvěrem financována nebo kterou byl úvěr zajištěn. Splátka však smí být provedena nejdříve dva roky po poskytnutí úvěru.
• Bez poplatků je i splátka provedená v důsledku úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity dlužníka nebo jeho manžela či partnera, pokud tato skutečnost sníží schopnost dlužníka splácet úvěr.

Výše náhrady závisí na vývoji úrokových sazeb

Pokud nejste v některé ze situací popsaných v předchozím odstavci, může po vás banka za předčasné splacení úvěru požadovat náhradu vypočtenou podle zákona. Někdy však i tato náhrada může vyjít nulová. Jak je to možné?

Výše škody, kterou banka předčasnou splátkou utrpí, závisí na rozdílu mezi úrokovou sazbou splaceného úvěru a aktuální úrokovou sazbou na trhu.

Když splatíte hypotéku úročenou 5 % v situaci, kdy se podobné úvěry poskytují za 4 %, banka na tom prodělá. Když totiž vrácené peníze použije k poskytnutí jiného úvěru, získá na úrocích méně (o 1 procentní bod).

Opačná situace ovšem nastane, když splatíte úvěr úročený 4 % v situaci, kdy banka může poskytnout nový úvěr se sazbou 5 %. V takovém případě banka může na předčasné splátce dokonce vydělat a tomu odpovídá i výpočet náhrady podle zákona. Ta vyjde nulová, takže za předčasné splacení úvěru nezaplatíte ani korunu.

Při darování domu je nezbytné zajistit odpovídající ochranu prostřednictvím pojištění. Tento proces se mnohdy opomíjí, avšak právě pojištěním darovaného domu je možné zabezpečit majetek proti nepředvídatelným událostem a finančním ztrátám. 

Daruji rodinný dům

Darování rodinného domu je právní úkon, kterým jeden subjekt (dárce) bezúplatně převádí vlastnické právo k domu na jiný subjekt (obdarovaný). Jedná se o jeden ze způsobů, jak lze převést nemovitost na někoho jiného, a to například na děti, vnoučata nebo jiné blízké osoby.

Mezi právní aspekty darování domu patří:

1. Písemná smlouva: Darovací smlouva musí být vždy sepsána písemně a podepsána oběma stranami. Důrazně se doporučuje nechat si smlouvu ověřit notářem, aby se předešlo pozdějším sporům.
2. Vklad do katastru nemovitostí: Aby darování bylo právně účinné, je nutné provést vklad do katastru nemovitostí. Tento krok zajistí, že nový vlastník bude zapsán jako majitel domu v katastru.
3. Daně: Dary jsou v České republice považovány za bezúplatné příjmy a jsou zařazeny do kategorie ostatní příjmy podle zákona o dani z příjmů. Obecně platí, že dary jsou od daně osvobozeny, pokud jsou poskytnuty v rámci rodiny nebo mezi blízkými osobami. Od daně jsou osvobozeny všechny dary, pokud je mezi dárcem a darovaným přímý příbuzenský vztah, případně pokud je dárce a obdarovaný příbuzný v řadě pobočné, nebo obdarovaný a dárce žijí nejméně jeden rok ve společné domácnosti.Pokud je dar zdanitelný, platí se z něj daň z příjmů. Sazba daně z příjmů se liší podle toho, zda jde o fyzickou nebo právnickou osobu.
4. Dluhy: Je důležité si uvědomit, že darovaný dům přechází na obdarovaného včetně všech případných dluhů, které se na něj vztahují (například hypotéka).

S darováním domu souvisí i další práva a povinnosti, jako například právo na bydlení nebo věcná břemena. Mezi další práva a povinnosti nových majitelů patří např. i stavba.

Pojištění darované nemovitosti

Pojištění darované nemovitosti je stejně důležité jako pojištění jakékoli jiné nemovitosti. Ať už člověk nemovitost koupil, zdědil nebo mu byla darována, je nutné ji chránit před nepředvídatelnými událostmi, jako jsou požáry, povodně, krádeže nebo jiné škody.

Proč je pojištění tak důležité?

• Ochrana investice: Darovaná nemovitost představuje významnou hodnotu, ať už finanční, nebo sentimentální. Pojištění nemovitosti pomůže tuto investici ochránit a minimalizovat finanční ztráty v případě nenadálých událostí.
• Klidnější spánek: S pojištěním má člověk jistotu, že v případě škod bude mít finanční prostředky na jejich opravu nebo náhradu.

V současné době lze i darovanou nemovitost pojistit online, což ušetří čas. Člověk si navíc může udělat průzkum cen dopředu.